Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
при участии в заседании:
- от ООО "Буквица": Милицкая И.И - директор, решение от 24.02.2014, Богдашкин А.С., представитель по доверенности от 01.03.2013;
- от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: Черепненко Т.Л., представитель по доверенности от 18.11.2013 N 13177;
- от третьих лиц: Администрации города Благовещенска, оценщика ООО "Агентство "Эксперт" Гладышевой Л.С., оценщика ООО "АмурОценка" Берьяновой Г.В., НП "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО": представители не явились, уведомлены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
на решение от 30.04.2014
по делу N А04-3392/2013
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Китаевым В.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Буквица"
к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Эксперт"
о заключении договора купли-продажи и о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества
третьи лица: Администрация города Благовещенска; общество с ограниченной ответственностью "Агентство "Эксперт" - оценщик Гладышева Лариса Сергеевна; некоммерческое партнерство "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО"; общество с ограниченной ответственностью "АмурОценка"- оценщик Берьянова Галина Васильевна,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Буквица" (ОГРН 1022800531951, место нахождения: г. Благовещенск) (далее - ООО "Буквица") обратилось в Арбитражный суд Амурской области к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, место нахождения: г. Благовещенск) (далее - КУМИ г. Благовещенска), обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Эксперт" (ОГРН 1022800519521, место нахождения: г. Благовещенск) (далее - ООО "Эксперт "Агентство") с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ:
- о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества:
- 1. магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв. м, инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565, определенной Отчетом N 277/12 от 31 октября 2012 года, подготовленного оценщиком ООО "Агентство "Эксперт";
- 2. здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв. м, инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566, определенной Отчетом N 278/12 от 31 октября 2012 года, подготовленного оценщиком ООО "Агентство "Эксперт";
- 3. земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2 209 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, определенной Отчетом N 279/12 от 31 октября 2012 года, подготовленного оценщиком ООО "Агентство "Эксперт";
- - об обязании КУМИ г. Благовещенска заключить с ООО "Буквица" договор купли-продажи недвижимого имущества:
- - магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв. м, инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565;
- - здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв. м, инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566;
- - земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2 209 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, на следующих условиях:
В преамбуле Договора N 228 купли-продажи исключить слова "отчетов независимого оценщика ООО "Агентство "Эксперт" NN 277/12, 278/12, 279/12 от 31.10.2012".
Изложить пункт 2.1. Договора N 228 купли-продажи в следующей редакции:
"Объекты и земельный участок передаются Продавцом по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора. С даты подписания акта приема-передачи Покупателем ответственность за сохранность Объекта, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества, несет Покупатель".
Исключить пункт 2.2. Договора N 228 купли-продажи.
Изложить пункт 2.3. Договора N 228 купли-продажи в следующей редакции:
"Государственная регистрация перехода права собственности производится в установленном законом порядке в срок не позднее 30 дней с даты подписания настоящего договора. Покупатель осуществляет за свой счет все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объекты и земельный участок".
Изложить пункт 3.1. Договора N 228 купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта 1 составляет 4 306 000 (четыре миллиона триста шесть тысяч) рублей без учета НДС.
Цена Объекта 2 составляет 580 000 (пятьсот восемьдесят тысяч) рублей без учета НДС".
Изложить пункт 3.2. Договора N 228 купли-продажи в следующей редакции: "Цена земельного участка 14 425 000 (четырнадцать миллионов четыреста двадцать пять тысяч) рублей без учета НДС".
Дополнить пункт 3.4. Договора N 228 купли-продажи следующим предложением:
"Начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества осуществляется с учетом сумм, фактически уплаченных Покупателем".
Изложить пункт 3.8. Договора N 228 купли-продажи в следующей редакции: "Оплата приобретаемых Объектов и земельного участка может быть осуществлена Покупателем досрочно.
В случае досрочного и единовременного перечисления всех оставшихся платежей в погашение основного долга Покупатель освобождается от уплаты процентов, начисленных на погашаемую часть долга.
В случае досрочного частичного погашения суммы долга проценты, предусмотренные п. 3.4. настоящего договора и указанные в Приложениях N 1, N 2 к договору, подлежат пересмотру и пересчету Продавцом. Досрочное частичное погашение суммы долга допускается на сумму не менее 500 000 рублей. Покупатель обязуется уведомлять Продавца о предстоящем досрочном частичном погашении долга не позднее, чем за 14 дней до предполагаемой даты такого платежа.".
Требования обоснованы недостоверным определением оценщиком - ООО "Агентство "Эксперт" рыночной стоимости выкупаемых объектов, неправомерным уклонением КУМИ г. Благовещенска от заключения договора купли-продажи на условиях истца.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Благовещенска, оценщик общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Эксперт" Гладышева Л.С., оценщик общества с ограниченной ответственностью "АмурОценка", Некоммерческое партнерство "Сообщество специалистов оценщиков "СМАО".
Решением от 30.04.2014 требование о признании недостоверной величины стоимости спорного недвижимого имущества, подготовленного оценщиком ООО "Агентство "Эксперт", удовлетворено.
Этим же решением суд обязал КУМИ г. Благовещенска заключить с ООО "Буквица" договор купли-продажи недвижимого имущества - магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв. м, инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565; здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв. м, инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566, земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2 209 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, на следующих условиях:
В преамбуле Договора N 228 купли-продажи исключить слова "отчетов независимого оценщика ООО "Агентство "Эксперт" NN 277/12, 278/12, 279/12 от 31.10.2012".
Раздел 2 "Передача объекта" изложить в следующей редакции:
"2.1. Стороны подтверждают, что на момент заключения договора Объекты и земельный участок находятся во владении и пользовании Покупателя и не нуждаются в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию объекта у Сторон отсутствуют, сведения об объекте, изложенные в договоре, а также передаваемые Покупателю документы об объекте являются достаточными.
"2.2. Государственная регистрация перехода права собственности на Объекты и земельный участок производится в установленном законом порядке не позднее 30 (тридцати) дней после подписания настоящего договора. Покупатель осуществляет за свой счет все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объекты и земельный участок".
Пункт 2.3. исключить.
Раздел 3 "Сумма договора и порядок расчета" изложить в следующей редакции:
"3.1. Цена продажи Объектов составляет 4 886 000 (четыре миллиона восемьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей (НДС не облагается).
3.2. Цена продажи земельного участка составляет 14 425 000 (четырнадцать миллионов четыреста двадцать пять тысяч) рублей (НДС не облагается).
3.3. Оплата цены продажи Объектов и земельного участка осуществляется в рассрочку на срок три года.
3.3.5. Первый платеж по оплате цены продажи Объектов и земельного участка вносится Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.
3.3.6. Второй и последующие платежи по оплате цены продажи Объектов и земельного участка Покупатель оплачивает ежемесячно в период с первого до последнего числа текущего месяца.
3.4. Расчет по оплате цены продажи Объектов осуществляется Покупателем в следующем порядке:
3.4.5. Цена продажи Объектов, за исключением суммы первого платежа, составляет 4 750 200 (четыре миллиона семьсот пятьдесят тысяч двести) рублей -является суммой денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (далее - Основной долг по Объектам).
3.4.6. На сумму Основного долга по Объектам производится начисление процентов с учетом погашения суммы, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации и соответствующей 8,25% годовых, что составляет 197 051 (сто девяносто семь тысяч пятьдесят один) рубль 65 копеек (далее - Проценты).
3.4.3. Расчет по оплате цены продажи Объектов осуществляется в валюте РФ (рублях), посредством ежемесячных выплат (далее - платежи) в равных долях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/с N 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000 код платежа 012 114 02043 04 0000 410.
- 3.4.8. Первый платеж в сумме 135 800 (сто тридцать пять тысяч восемьсот) рублей Покупатель оплачивает единовременно в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по делу;
- 3.4.9. Второй и последующий платежи, соответствующие по количеству 35 платежам, представляют собой сумму платежей в погашение Основного долга по Объектам - 135 720 (сто тридцать пять тысяч семьсот двадцать) рублей и в погашение Процентов, исчисляемых в порядке, указанном в п. 3.4.2. настоящего договора.
3.5. Расчет по оплате цены продажи земельного участка осуществляется Покупателем в следующем порядке:
3.5.11. Цена продажи земельного участка, за исключением суммы первого платежа, составляет 14 023 450 (четырнадцать миллионов двадцать три тысячи четыреста пятьдесят) рублей 95 копеек - является суммой денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (далее - Основной долг по земельному участку).
3.5.12.На сумму Основного долга по земельному участку производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации и соответствующей 8,25% годовых, что составляет 578 966 (пятьсот семьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 59 копеек (далее - Проценты).
3.5.13. Расчет по оплате земельного участка осуществляется в валюте РФ (рублях) посредством ежемесячных выплат (далее - платежи) в равных долях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/с N 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000 код платежа 012 114 06 02 404 0000 430.
- 3.5.14. Первый платеж в сумме 401 550 (четыреста одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей Покупатель оплачивает единовременно в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по делу;
- 3.5.15. Второй и последующий платежи, соответствующие по количеству 35 платежам, представляют собой сумму платежей в погашение Основного долга по земельному участку - 400 670 (четыреста тысяч шестьсот семьдесят) рублей и в погашение Процентов, исчисляемых в порядке, указанном в п. 3.4.2. настоящего договора.
3.6. Оплата приобретаемого в рассрочку арендованного имущества: Объектов и земельного участка может быть осуществлена Покупателем досрочно. При этом покупатель подлежит освобождению от уплаты оставшейся суммы процентов.
В случае принятия решения о досрочной оплате Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении".
3.7. Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объектов и земельного участка (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 3.3. договора.
3.8. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет".
Не согласившись с судебным актом, КУМИ г. Благовещенска обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить, в иске отказать, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В обоснование доводов жалобы указано на то, что истец с уточненными исковыми требованиями, которые удовлетворены судом, к ответчику в порядке досудебного урегулирования спора не обращался, протокол разногласий с условиями, соответствующим уточненным требованиям, истцом в адрес ответчика не направлялся.
По мнению заявителя жалобы, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении оценщиком в отчетах ООО "Агентство "Эксперт" Федеральных стандартов оценки, поскольку при проведении комплексной экспертизы эксперт Сычева Н.В. не предупреждалась об уголовной ответственности, в связи с чем выводы комплексной экспертизы не подтверждают недействительность и недостоверность отчетов ООО "Агентство "Эксперт".
Другие отчеты, имеющиеся в материалах дела, также не являются доказательством недостоверности отчетов оценщика.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Буквица" с ее доводами не согласилось, считая решение суда - не подлежащим отмене.
В судебном заседании, проводившемся путем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, стороны поддержали изложенные позиции, дав соответствующие пояснения.
ООО "Агентство "Эксперт", третьи лица, извещенное в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своих представителей не направились.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.
Как следует из материалов, ООО "Буквица" на основании договора N 228б от 01.06.2004 и последующего договора N 228 от 12.02.2007, заключенного с КУМИ г. Благовещенска, арендует следующее муниципальное имущество:
- - магазин, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв. м, инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565;
- - здание типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв. м, инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566.
Указанные объекты находятся на земельном участке из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2 209 кв. м, расположенном по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9.
17.01.2013 ООО "Буквица" направило в КУМИ г. Благовещенска заявление на выкуп арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
22.02.2013 ООО "Буквица" направило в адрес КУМИ г. Благовещенска предложение о заключении договора и проект договора купли-продажи.
26.02.2013 ООО "Буквица" обратилось в КУМИ г. Благовещенска с заявлением о включении в договор купли-продажи условий о рассрочке оплаты стоимости выкупаемого имущества.
Распоряжением от 26.02.2013 N 40 КУМИ г. Благовещенска внесло изменения в распоряжение Комитета N 24 от 13.02.2013 "Об условиях приватизации муниципального имущества" в части включения условий об установлении обременения по содержанию, сохранению и использованию объекта культурного наследия (охранное обязательство), в результате чего в новый проект договора купли-продажи включены дополнительные обязанности для заявителя (пункты 1.8 - 1.8.23), что значительно увеличило объем принятых покупателем на себя обязательств.
27.02.2013 ООО "Буквица" получило от КУМИ г. Благовещенска проект договора купли-продажи N 228 с условием о рассрочке оплаты.
Стоимость имущества в проекте договора определена на основании отчетов оценщика ООО "Агентство "Эксперт" N 277/12, N 278/12, N 279/12 от 31.10.2012, согласно которым рыночная стоимость здания магазина с НДС составила - 13 377 000 рублей (отчет об оценке N 277/12), рыночная стоимость здания типографии с НДС - 3 074 000 рублей (отчет об оценке N 278/12), рыночная стоимость земельного участка - 32 903 000 рублей (отчет об оценке N 279/12).
Согласно проведенному по заказу ООО "Буквица" Отчету от 22.03.2013 N 025/13 ООО "Оценщик+" "По определению рыночной стоимости недвижимого имущества" рыночная стоимость объектов оценки составила:
- - магазин площадью 286,7 кв. м - 6 356 000 рублей (с учетом НДС). Стоимость объекта без учета НДС - 5 211 920 рублей;
- - здание типографии площадью 85,4 кв. м - 1 586 000 рублей (с учетом НДС). Стоимость объекта без учета НДС - 1 300 520 рублей;
- - земельный участок площадью 2 209 кв. м - 16 802 332 рублей (без учета НДС).
По результатам рассмотрения предложения о заключении договора купли-продажи ООО "Буквица" письмом от 26.03.2013 исх. N 280 направило в адрес КУМИ г. Благовещенска протокол разногласий к договору N 228 купли-продажи муниципального имущества, содержащий изменения условий договора купли-продажи, соответствующие первоначально заявленным требованиям.
Письмом от 29.04.2013 исх. N 5203 КУМИ г. Благовещенска сообщило истцу об утрате последним права преимущественного выкупа арендуемых помещений и нарушении 30-дневного срока подписания договора купли-продажи.
Недостижение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества соглашения по его условиям, отказ КУМИ г. Благовещенска в заключении договора, несогласие с произведенной оценкой спорного имущества явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 59-ФЗ).
В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям данной статьи, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Указанное свидетельствует об обязательности проведения оценки имущества и, исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно пункту 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Как следует из материалов дела, на основании отчетов оценщика ООО "Агентство "Эксперт" рыночная стоимость здания магазина с учетом НДС составила - 13 377 000 рублей (отчет об оценке N 277/12), рыночная стоимость здания типографии с учетом НДС - 3 074 000 рублей (отчет об оценке N 278/12), рыночная стоимость земельного участка - 32 903 000 рублей (отчет об оценке N 279/12).
По оценке ООО "Оценщик+", проведенной по заказу ООО "Буквица", рыночная стоимость здания магазина с учетом НДС составила - 6 356 000 рублей, рыночная стоимость здания типографии с учетом НДС - 1 586 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка - 16 802 332 рублей.
Учитывая значительную разницу в рыночной стоимости спорного имущества, указанной в отчетах об оценке, выполненных специалистами-оценщиками ООО "Агентство "Эксперт" и ООО "Оценщик+", суд первой инстанции по ходатайству сторон назначил комплексную судебную экспертизу, проведение которой поручено Хабаровскому региональному отделению "Российского общества оценщиков" - члену экспертно-консультативного комитета Сычевой Н.В. и ООО "Дальневосточный центр экспертов антикризисного управления" - оценщику Остапец Ю.В. На разрешение экспертов поставлены вопросы о соответствии отчетов ООО "Агентство "Эксперт" N 277/12 от 31.10.2012, N 278/12 от 31.10.2012, N 279/12 от 31.10.2012 Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, а также о рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества.
По результатам комплексной судебной экспертизы Хабаровского регионального отделения "Российского общества оценщиков" (эксперт Сычева Н.В.) и ООО "Дальневосточный цент экспертов антикризисного управления" (эксперт Осипец Ю.В.) эксперт Сычева Н.В. пришла к выводу о несоответствии отчетов NN 277/12, 278/12, 279/12 ООО "Агентство "Эксперт" требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135 от 29.07.1998.
Выявленные экспертом нарушения, согласно заключениям эксперта N 98/13 от 19.09.2013, N 99/13 от 19.09.2013, N 97/13 от 19.09.2013, напрямую влияют на полученные результаты рыночной стоимости объектов оценки, определенных в отчетах (т. 8 л.д. л.д. 76-107).
Оценив экспертные заключения от 19.09.2013 N 98/13, N 99/13, N 97/13 по критериям относимости и достаточности, а также проверив на соответствие требованиям статьи 86 АПК РФ, апелляционный суд не установил оснований для признания их ненадлежащими доказательствами по делу.
По указанным основаниям доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", подлежат отклонению.
Согласно заключениям от 19.09.2013 N 98/13, N 99/13, N 97/13 данные заключения составлены экспертом Сычевой Н.В., которой поручено проведение экспертизы определением суда от 18.07.2013. В представленных заключениях имеется подписка эксперта о предупреждении ее об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ (т. 8 л.д. л.д.76-107).
При этом, из пояснений эксперта Сычевой Н.В., допрошенной судом первой инстанции, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, следует, что на момент проведения экспертизы эксперт была предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, о чем имелась соответствующая подписка эксперта, однако в адрес суда экспертом ошибочно направлен экземпляр заключения, предназначенный для внутреннего пользования СРО, в котором подпись эксперта о предупреждении об уголовной ответственности отсутствовала. После выяснения данного обстоятельства эксперт Сычева Н.В. представила в Арбитражный суд Амурской области надлежащие экземпляры заключений, содержащие подписи эксперта о предупреждении об уголовной ответственности.
Указанное свидетельствует о соответствии спорного заключения требованиям законодательства.
По заключению эксперта Остапец Ю.В. от 16.09.2013 N 17-ОУ/2013 рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на 25.10.2012 составляет 7 723 521 рублей.
Для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости суд первой инстанции в рамках рассмотрения дела по ходатайству истца назначил комиссионную экспертизу, проведение которой поручено ООО "Региональный союз оценщиков "Кредо" - эксперту Бригидиной С.Ю. и ООО "Независимый экспертно-оценочный центр" - эксперту Шевченко Л.В.
Согласно экспертному заключению по результатам комиссионной экспертизы от 25.03.2014 рыночная стоимость нежилого здания - спорного магазина составляет 4 306 000 рублей, рыночная стоимость типографии - 580 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка - 14 425 000 рублей (т. 10 л.д. л.д.1-76).
Оценив представленное экспертное заключение от 25.03.2014 по критериям относимости и достаточности, а также проверив его на соответствие требованиям статьи 86 АПК РФ, апелляционный суд не установил оснований для признания его ненадлежащим доказательством по делу.
При таких обстоятельствах, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, учитывая результаты проведенных в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции судебных экспертиз, в том числе о несоответствии оценок ООО "Агентство "Эксперт" требованиям ФЗ N 135 от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно признал недостоверной величину рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, определенную Отчетом от 31.10.2012 N 277/12, N 278/12, N 279/12, оценщиком ООО "Агентство "Эксперт", удовлетворив требования истца в указанной части.
При этом, суд первой инстанции обоснованно принял как наиболее достоверную стоимость продаваемых объектов по результатам комиссионной экспертизы от 25.03.2014: стоимость магазина - 4 306 000 рублей, стоимость типографии - 580 000 рублей, стоимость земельного участка - 14 425 000 рублей.
Удовлетворяя требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, уточненных в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд первой инстанции правомерно руководствовался пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, статьями 3, 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, а также исходил из согласования сторонами спорных пунктов договора при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Довод заявителя жалобы о том, что в результате уточнения требований общество изменило предмет требований, с которыми истец к ответчику в порядке досудебного урегулирования спора не обращался, апелляционным судом отклоняется.
В силу статей 445, 446 ГК РФ к преддоговорным спорам относятся споры о понуждении к заключению договора стороны, для которой заключение данного договора является обязательным, и об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора.
При этом, из содержания указанных норм следует, что основаниями для возбуждения преддоговорного спора является не достижение сторонами согласия по условиям подлежащего заключению договора.
Из текста предъявленного иска, с учетом принятых судом уточнений, следует, что ООО "Буквица" заявлены требования об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных истцом. При этом существо притязаний истца, направленных на урегулирование преддоговорного спора и согласование спорных условий договора, не изменилось, в том числе, и после неоднократного уточнения (дополнения) заявленных требований. Заявленные истцом в ходе рассмотрения дела уточнения требований касались предлагаемых формулировок условий договора по возникшим между сторонами разногласиям (порядок передачи имущества, цена объекта, порядок начисления процентов на сумму рассрочки, порядок досрочной оплаты приобретаемых объектов). Кроме того, часть формулировок условий договора изменена истцом, в том числе в интересах ответчика.
Таким образом, установив обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об обязании заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях, изложенных в решении суда первой инстанции.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.
В ходе повторного рассмотрения дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, правовых оснований для ее удовлетворения не установлено.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 30.04.2014 по делу N А04-3392/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2014 N 06АП-3274/2014 ПО ДЕЛУ N А04-3392/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2014 г. N 06АП-3274/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
при участии в заседании:
- от ООО "Буквица": Милицкая И.И - директор, решение от 24.02.2014, Богдашкин А.С., представитель по доверенности от 01.03.2013;
- от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: Черепненко Т.Л., представитель по доверенности от 18.11.2013 N 13177;
- от третьих лиц: Администрации города Благовещенска, оценщика ООО "Агентство "Эксперт" Гладышевой Л.С., оценщика ООО "АмурОценка" Берьяновой Г.В., НП "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО": представители не явились, уведомлены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
на решение от 30.04.2014
по делу N А04-3392/2013
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Китаевым В.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Буквица"
к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Эксперт"
о заключении договора купли-продажи и о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества
третьи лица: Администрация города Благовещенска; общество с ограниченной ответственностью "Агентство "Эксперт" - оценщик Гладышева Лариса Сергеевна; некоммерческое партнерство "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО"; общество с ограниченной ответственностью "АмурОценка"- оценщик Берьянова Галина Васильевна,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Буквица" (ОГРН 1022800531951, место нахождения: г. Благовещенск) (далее - ООО "Буквица") обратилось в Арбитражный суд Амурской области к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, место нахождения: г. Благовещенск) (далее - КУМИ г. Благовещенска), обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Эксперт" (ОГРН 1022800519521, место нахождения: г. Благовещенск) (далее - ООО "Эксперт "Агентство") с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ:
- о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества:
- 1. магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв. м, инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565, определенной Отчетом N 277/12 от 31 октября 2012 года, подготовленного оценщиком ООО "Агентство "Эксперт";
- 2. здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв. м, инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566, определенной Отчетом N 278/12 от 31 октября 2012 года, подготовленного оценщиком ООО "Агентство "Эксперт";
- 3. земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2 209 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, определенной Отчетом N 279/12 от 31 октября 2012 года, подготовленного оценщиком ООО "Агентство "Эксперт";
- - об обязании КУМИ г. Благовещенска заключить с ООО "Буквица" договор купли-продажи недвижимого имущества:
- - магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв. м, инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565;
- - здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв. м, инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566;
- - земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2 209 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, на следующих условиях:
В преамбуле Договора N 228 купли-продажи исключить слова "отчетов независимого оценщика ООО "Агентство "Эксперт" NN 277/12, 278/12, 279/12 от 31.10.2012".
Изложить пункт 2.1. Договора N 228 купли-продажи в следующей редакции:
"Объекты и земельный участок передаются Продавцом по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора. С даты подписания акта приема-передачи Покупателем ответственность за сохранность Объекта, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества, несет Покупатель".
Исключить пункт 2.2. Договора N 228 купли-продажи.
Изложить пункт 2.3. Договора N 228 купли-продажи в следующей редакции:
"Государственная регистрация перехода права собственности производится в установленном законом порядке в срок не позднее 30 дней с даты подписания настоящего договора. Покупатель осуществляет за свой счет все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объекты и земельный участок".
Изложить пункт 3.1. Договора N 228 купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта 1 составляет 4 306 000 (четыре миллиона триста шесть тысяч) рублей без учета НДС.
Цена Объекта 2 составляет 580 000 (пятьсот восемьдесят тысяч) рублей без учета НДС".
Изложить пункт 3.2. Договора N 228 купли-продажи в следующей редакции: "Цена земельного участка 14 425 000 (четырнадцать миллионов четыреста двадцать пять тысяч) рублей без учета НДС".
Дополнить пункт 3.4. Договора N 228 купли-продажи следующим предложением:
"Начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества осуществляется с учетом сумм, фактически уплаченных Покупателем".
Изложить пункт 3.8. Договора N 228 купли-продажи в следующей редакции: "Оплата приобретаемых Объектов и земельного участка может быть осуществлена Покупателем досрочно.
В случае досрочного и единовременного перечисления всех оставшихся платежей в погашение основного долга Покупатель освобождается от уплаты процентов, начисленных на погашаемую часть долга.
В случае досрочного частичного погашения суммы долга проценты, предусмотренные п. 3.4. настоящего договора и указанные в Приложениях N 1, N 2 к договору, подлежат пересмотру и пересчету Продавцом. Досрочное частичное погашение суммы долга допускается на сумму не менее 500 000 рублей. Покупатель обязуется уведомлять Продавца о предстоящем досрочном частичном погашении долга не позднее, чем за 14 дней до предполагаемой даты такого платежа.".
Требования обоснованы недостоверным определением оценщиком - ООО "Агентство "Эксперт" рыночной стоимости выкупаемых объектов, неправомерным уклонением КУМИ г. Благовещенска от заключения договора купли-продажи на условиях истца.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Благовещенска, оценщик общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Эксперт" Гладышева Л.С., оценщик общества с ограниченной ответственностью "АмурОценка", Некоммерческое партнерство "Сообщество специалистов оценщиков "СМАО".
Решением от 30.04.2014 требование о признании недостоверной величины стоимости спорного недвижимого имущества, подготовленного оценщиком ООО "Агентство "Эксперт", удовлетворено.
Этим же решением суд обязал КУМИ г. Благовещенска заключить с ООО "Буквица" договор купли-продажи недвижимого имущества - магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв. м, инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565; здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв. м, инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566, земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2 209 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, на следующих условиях:
В преамбуле Договора N 228 купли-продажи исключить слова "отчетов независимого оценщика ООО "Агентство "Эксперт" NN 277/12, 278/12, 279/12 от 31.10.2012".
Раздел 2 "Передача объекта" изложить в следующей редакции:
"2.1. Стороны подтверждают, что на момент заключения договора Объекты и земельный участок находятся во владении и пользовании Покупателя и не нуждаются в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию объекта у Сторон отсутствуют, сведения об объекте, изложенные в договоре, а также передаваемые Покупателю документы об объекте являются достаточными.
"2.2. Государственная регистрация перехода права собственности на Объекты и земельный участок производится в установленном законом порядке не позднее 30 (тридцати) дней после подписания настоящего договора. Покупатель осуществляет за свой счет все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объекты и земельный участок".
Пункт 2.3. исключить.
Раздел 3 "Сумма договора и порядок расчета" изложить в следующей редакции:
"3.1. Цена продажи Объектов составляет 4 886 000 (четыре миллиона восемьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей (НДС не облагается).
3.2. Цена продажи земельного участка составляет 14 425 000 (четырнадцать миллионов четыреста двадцать пять тысяч) рублей (НДС не облагается).
3.3. Оплата цены продажи Объектов и земельного участка осуществляется в рассрочку на срок три года.
3.3.5. Первый платеж по оплате цены продажи Объектов и земельного участка вносится Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.
3.3.6. Второй и последующие платежи по оплате цены продажи Объектов и земельного участка Покупатель оплачивает ежемесячно в период с первого до последнего числа текущего месяца.
3.4. Расчет по оплате цены продажи Объектов осуществляется Покупателем в следующем порядке:
3.4.5. Цена продажи Объектов, за исключением суммы первого платежа, составляет 4 750 200 (четыре миллиона семьсот пятьдесят тысяч двести) рублей -является суммой денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (далее - Основной долг по Объектам).
3.4.6. На сумму Основного долга по Объектам производится начисление процентов с учетом погашения суммы, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации и соответствующей 8,25% годовых, что составляет 197 051 (сто девяносто семь тысяч пятьдесят один) рубль 65 копеек (далее - Проценты).
3.4.3. Расчет по оплате цены продажи Объектов осуществляется в валюте РФ (рублях), посредством ежемесячных выплат (далее - платежи) в равных долях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/с N 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000 код платежа 012 114 02043 04 0000 410.
- 3.4.8. Первый платеж в сумме 135 800 (сто тридцать пять тысяч восемьсот) рублей Покупатель оплачивает единовременно в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по делу;
- 3.4.9. Второй и последующий платежи, соответствующие по количеству 35 платежам, представляют собой сумму платежей в погашение Основного долга по Объектам - 135 720 (сто тридцать пять тысяч семьсот двадцать) рублей и в погашение Процентов, исчисляемых в порядке, указанном в п. 3.4.2. настоящего договора.
3.5. Расчет по оплате цены продажи земельного участка осуществляется Покупателем в следующем порядке:
3.5.11. Цена продажи земельного участка, за исключением суммы первого платежа, составляет 14 023 450 (четырнадцать миллионов двадцать три тысячи четыреста пятьдесят) рублей 95 копеек - является суммой денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (далее - Основной долг по земельному участку).
3.5.12.На сумму Основного долга по земельному участку производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации и соответствующей 8,25% годовых, что составляет 578 966 (пятьсот семьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 59 копеек (далее - Проценты).
3.5.13. Расчет по оплате земельного участка осуществляется в валюте РФ (рублях) посредством ежемесячных выплат (далее - платежи) в равных долях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/с N 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000 код платежа 012 114 06 02 404 0000 430.
- 3.5.14. Первый платеж в сумме 401 550 (четыреста одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей Покупатель оплачивает единовременно в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по делу;
- 3.5.15. Второй и последующий платежи, соответствующие по количеству 35 платежам, представляют собой сумму платежей в погашение Основного долга по земельному участку - 400 670 (четыреста тысяч шестьсот семьдесят) рублей и в погашение Процентов, исчисляемых в порядке, указанном в п. 3.4.2. настоящего договора.
3.6. Оплата приобретаемого в рассрочку арендованного имущества: Объектов и земельного участка может быть осуществлена Покупателем досрочно. При этом покупатель подлежит освобождению от уплаты оставшейся суммы процентов.
В случае принятия решения о досрочной оплате Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении".
3.7. Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объектов и земельного участка (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 3.3. договора.
3.8. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет".
Не согласившись с судебным актом, КУМИ г. Благовещенска обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить, в иске отказать, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В обоснование доводов жалобы указано на то, что истец с уточненными исковыми требованиями, которые удовлетворены судом, к ответчику в порядке досудебного урегулирования спора не обращался, протокол разногласий с условиями, соответствующим уточненным требованиям, истцом в адрес ответчика не направлялся.
По мнению заявителя жалобы, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении оценщиком в отчетах ООО "Агентство "Эксперт" Федеральных стандартов оценки, поскольку при проведении комплексной экспертизы эксперт Сычева Н.В. не предупреждалась об уголовной ответственности, в связи с чем выводы комплексной экспертизы не подтверждают недействительность и недостоверность отчетов ООО "Агентство "Эксперт".
Другие отчеты, имеющиеся в материалах дела, также не являются доказательством недостоверности отчетов оценщика.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Буквица" с ее доводами не согласилось, считая решение суда - не подлежащим отмене.
В судебном заседании, проводившемся путем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, стороны поддержали изложенные позиции, дав соответствующие пояснения.
ООО "Агентство "Эксперт", третьи лица, извещенное в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своих представителей не направились.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.
Как следует из материалов, ООО "Буквица" на основании договора N 228б от 01.06.2004 и последующего договора N 228 от 12.02.2007, заключенного с КУМИ г. Благовещенска, арендует следующее муниципальное имущество:
- - магазин, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв. м, инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565;
- - здание типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв. м, инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566.
Указанные объекты находятся на земельном участке из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2 209 кв. м, расположенном по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9.
17.01.2013 ООО "Буквица" направило в КУМИ г. Благовещенска заявление на выкуп арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
22.02.2013 ООО "Буквица" направило в адрес КУМИ г. Благовещенска предложение о заключении договора и проект договора купли-продажи.
26.02.2013 ООО "Буквица" обратилось в КУМИ г. Благовещенска с заявлением о включении в договор купли-продажи условий о рассрочке оплаты стоимости выкупаемого имущества.
Распоряжением от 26.02.2013 N 40 КУМИ г. Благовещенска внесло изменения в распоряжение Комитета N 24 от 13.02.2013 "Об условиях приватизации муниципального имущества" в части включения условий об установлении обременения по содержанию, сохранению и использованию объекта культурного наследия (охранное обязательство), в результате чего в новый проект договора купли-продажи включены дополнительные обязанности для заявителя (пункты 1.8 - 1.8.23), что значительно увеличило объем принятых покупателем на себя обязательств.
27.02.2013 ООО "Буквица" получило от КУМИ г. Благовещенска проект договора купли-продажи N 228 с условием о рассрочке оплаты.
Стоимость имущества в проекте договора определена на основании отчетов оценщика ООО "Агентство "Эксперт" N 277/12, N 278/12, N 279/12 от 31.10.2012, согласно которым рыночная стоимость здания магазина с НДС составила - 13 377 000 рублей (отчет об оценке N 277/12), рыночная стоимость здания типографии с НДС - 3 074 000 рублей (отчет об оценке N 278/12), рыночная стоимость земельного участка - 32 903 000 рублей (отчет об оценке N 279/12).
Согласно проведенному по заказу ООО "Буквица" Отчету от 22.03.2013 N 025/13 ООО "Оценщик+" "По определению рыночной стоимости недвижимого имущества" рыночная стоимость объектов оценки составила:
- - магазин площадью 286,7 кв. м - 6 356 000 рублей (с учетом НДС). Стоимость объекта без учета НДС - 5 211 920 рублей;
- - здание типографии площадью 85,4 кв. м - 1 586 000 рублей (с учетом НДС). Стоимость объекта без учета НДС - 1 300 520 рублей;
- - земельный участок площадью 2 209 кв. м - 16 802 332 рублей (без учета НДС).
По результатам рассмотрения предложения о заключении договора купли-продажи ООО "Буквица" письмом от 26.03.2013 исх. N 280 направило в адрес КУМИ г. Благовещенска протокол разногласий к договору N 228 купли-продажи муниципального имущества, содержащий изменения условий договора купли-продажи, соответствующие первоначально заявленным требованиям.
Письмом от 29.04.2013 исх. N 5203 КУМИ г. Благовещенска сообщило истцу об утрате последним права преимущественного выкупа арендуемых помещений и нарушении 30-дневного срока подписания договора купли-продажи.
Недостижение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества соглашения по его условиям, отказ КУМИ г. Благовещенска в заключении договора, несогласие с произведенной оценкой спорного имущества явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 59-ФЗ).
В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям данной статьи, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Указанное свидетельствует об обязательности проведения оценки имущества и, исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно пункту 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Как следует из материалов дела, на основании отчетов оценщика ООО "Агентство "Эксперт" рыночная стоимость здания магазина с учетом НДС составила - 13 377 000 рублей (отчет об оценке N 277/12), рыночная стоимость здания типографии с учетом НДС - 3 074 000 рублей (отчет об оценке N 278/12), рыночная стоимость земельного участка - 32 903 000 рублей (отчет об оценке N 279/12).
По оценке ООО "Оценщик+", проведенной по заказу ООО "Буквица", рыночная стоимость здания магазина с учетом НДС составила - 6 356 000 рублей, рыночная стоимость здания типографии с учетом НДС - 1 586 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка - 16 802 332 рублей.
Учитывая значительную разницу в рыночной стоимости спорного имущества, указанной в отчетах об оценке, выполненных специалистами-оценщиками ООО "Агентство "Эксперт" и ООО "Оценщик+", суд первой инстанции по ходатайству сторон назначил комплексную судебную экспертизу, проведение которой поручено Хабаровскому региональному отделению "Российского общества оценщиков" - члену экспертно-консультативного комитета Сычевой Н.В. и ООО "Дальневосточный центр экспертов антикризисного управления" - оценщику Остапец Ю.В. На разрешение экспертов поставлены вопросы о соответствии отчетов ООО "Агентство "Эксперт" N 277/12 от 31.10.2012, N 278/12 от 31.10.2012, N 279/12 от 31.10.2012 Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, а также о рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества.
По результатам комплексной судебной экспертизы Хабаровского регионального отделения "Российского общества оценщиков" (эксперт Сычева Н.В.) и ООО "Дальневосточный цент экспертов антикризисного управления" (эксперт Осипец Ю.В.) эксперт Сычева Н.В. пришла к выводу о несоответствии отчетов NN 277/12, 278/12, 279/12 ООО "Агентство "Эксперт" требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135 от 29.07.1998.
Выявленные экспертом нарушения, согласно заключениям эксперта N 98/13 от 19.09.2013, N 99/13 от 19.09.2013, N 97/13 от 19.09.2013, напрямую влияют на полученные результаты рыночной стоимости объектов оценки, определенных в отчетах (т. 8 л.д. л.д. 76-107).
Оценив экспертные заключения от 19.09.2013 N 98/13, N 99/13, N 97/13 по критериям относимости и достаточности, а также проверив на соответствие требованиям статьи 86 АПК РФ, апелляционный суд не установил оснований для признания их ненадлежащими доказательствами по делу.
По указанным основаниям доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", подлежат отклонению.
Согласно заключениям от 19.09.2013 N 98/13, N 99/13, N 97/13 данные заключения составлены экспертом Сычевой Н.В., которой поручено проведение экспертизы определением суда от 18.07.2013. В представленных заключениях имеется подписка эксперта о предупреждении ее об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ (т. 8 л.д. л.д.76-107).
При этом, из пояснений эксперта Сычевой Н.В., допрошенной судом первой инстанции, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, следует, что на момент проведения экспертизы эксперт была предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, о чем имелась соответствующая подписка эксперта, однако в адрес суда экспертом ошибочно направлен экземпляр заключения, предназначенный для внутреннего пользования СРО, в котором подпись эксперта о предупреждении об уголовной ответственности отсутствовала. После выяснения данного обстоятельства эксперт Сычева Н.В. представила в Арбитражный суд Амурской области надлежащие экземпляры заключений, содержащие подписи эксперта о предупреждении об уголовной ответственности.
Указанное свидетельствует о соответствии спорного заключения требованиям законодательства.
По заключению эксперта Остапец Ю.В. от 16.09.2013 N 17-ОУ/2013 рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на 25.10.2012 составляет 7 723 521 рублей.
Для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости суд первой инстанции в рамках рассмотрения дела по ходатайству истца назначил комиссионную экспертизу, проведение которой поручено ООО "Региональный союз оценщиков "Кредо" - эксперту Бригидиной С.Ю. и ООО "Независимый экспертно-оценочный центр" - эксперту Шевченко Л.В.
Согласно экспертному заключению по результатам комиссионной экспертизы от 25.03.2014 рыночная стоимость нежилого здания - спорного магазина составляет 4 306 000 рублей, рыночная стоимость типографии - 580 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка - 14 425 000 рублей (т. 10 л.д. л.д.1-76).
Оценив представленное экспертное заключение от 25.03.2014 по критериям относимости и достаточности, а также проверив его на соответствие требованиям статьи 86 АПК РФ, апелляционный суд не установил оснований для признания его ненадлежащим доказательством по делу.
При таких обстоятельствах, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, учитывая результаты проведенных в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции судебных экспертиз, в том числе о несоответствии оценок ООО "Агентство "Эксперт" требованиям ФЗ N 135 от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно признал недостоверной величину рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, определенную Отчетом от 31.10.2012 N 277/12, N 278/12, N 279/12, оценщиком ООО "Агентство "Эксперт", удовлетворив требования истца в указанной части.
При этом, суд первой инстанции обоснованно принял как наиболее достоверную стоимость продаваемых объектов по результатам комиссионной экспертизы от 25.03.2014: стоимость магазина - 4 306 000 рублей, стоимость типографии - 580 000 рублей, стоимость земельного участка - 14 425 000 рублей.
Удовлетворяя требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, уточненных в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд первой инстанции правомерно руководствовался пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, статьями 3, 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, а также исходил из согласования сторонами спорных пунктов договора при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Довод заявителя жалобы о том, что в результате уточнения требований общество изменило предмет требований, с которыми истец к ответчику в порядке досудебного урегулирования спора не обращался, апелляционным судом отклоняется.
В силу статей 445, 446 ГК РФ к преддоговорным спорам относятся споры о понуждении к заключению договора стороны, для которой заключение данного договора является обязательным, и об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора.
При этом, из содержания указанных норм следует, что основаниями для возбуждения преддоговорного спора является не достижение сторонами согласия по условиям подлежащего заключению договора.
Из текста предъявленного иска, с учетом принятых судом уточнений, следует, что ООО "Буквица" заявлены требования об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных истцом. При этом существо притязаний истца, направленных на урегулирование преддоговорного спора и согласование спорных условий договора, не изменилось, в том числе, и после неоднократного уточнения (дополнения) заявленных требований. Заявленные истцом в ходе рассмотрения дела уточнения требований касались предлагаемых формулировок условий договора по возникшим между сторонами разногласиям (порядок передачи имущества, цена объекта, порядок начисления процентов на сумму рассрочки, порядок досрочной оплаты приобретаемых объектов). Кроме того, часть формулировок условий договора изменена истцом, в том числе в интересах ответчика.
Таким образом, установив обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об обязании заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях, изложенных в решении суда первой инстанции.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.
В ходе повторного рассмотрения дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, правовых оснований для ее удовлетворения не установлено.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 30.04.2014 по делу N А04-3392/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)