Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2014 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.В. Гречаниченко,
судей Е.Н. Скажутиной, А.В. Макарцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Торгово-промышленной палаты Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 мая 2014 года по делу N А78-11438/2013 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к Торгово-промышленной палате Забайкальского края о взыскании 674 028,69 руб. (суд первой инстанции: судья Е.А. Перевалова),
при участии в судебном заседании:
- от истца Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801; 643, 672000, Забайкальский край, Чита г, Амурская (Калинина) ул,68): не явился, извещен;
- от ответчика Торгово-промышленной палате Забайкальского края (ОГРН 1027501184754; г. Чита, ул. Ленина27): не явился, извещен;
- от третьего лица ООО ТК "ЭнергоРесурс" (ОГРН 1047550007251; 643,664047, Иркутская обл, Иркутск г, Байкальская ул,105-а): не явился, извещен;
- установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к Торгово-промышленной палате Забайкальского края (далее - ТПП Забайкальского края, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания "ЭнергоРесурс" (далее - ООО ТК "Энергоресурс", ответчик-2):
- - о взыскании с ответчика-1 неосновательного обогащения за пользование частью земельного участка площадью 2 320 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 75:32:020162:2 площадью 8 042 кв. м, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 1а, за период с 08.07.2011 по 20.08.2012 в размере 585 630,86 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 88 397,83 руб. (требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ);
- - о взыскании с ответчика-2 неосновательного обогащения за пользование частью земельного участка площадью 2 320 кв. м входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 75:32:020162:2, расположенного по адресу: г. Чита. ул. Ленина, 1а, за период с 21.08.2012 по 31.12.2013 в размере 713 066,43 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 49 406,58 руб.
Определением суда от 25 марта 2014 года удовлетворено ходатайство ООО ТК "ЭнергоРесурс" о выделении в отдельное производство требования истца к ответчику-2 и передаче выделенного требования по подсудности в Арбитражный суд Иркутской области.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО ТК "ЭнергоРесурс".
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 7 мая 2014 года исковые требования удовлетворены. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 16 480,57 руб.
Суд первой инстанции исходил из того, что предоставленный ответчику в аренду для проектирования и строительства объекта социально-культурного назначения земельный участок фактически частично используется для эксплуатации АЗС, что влечет на стороне ответчика неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы.
Ответчик, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылается на внесение арендной платы в поленом объеме; на то, что АЗС возведена на участке в порядке его застройки в соответствии с договором аренды - как первая очередь строительства конгрессно-выставочного комплекса; на возможность признания измененной цели использования земельного участка только с момента регистрации права собственности на АЗС; на необоснованность расчета суммы неосновательного обогащения, исходя из площади фактически используемого участка, определенного картографическим методом и схемой земельного участка, без проведения кадастровых работ; на неприменение к правоотношениям сторон норм о неосновательном обогащении.
Стороны о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. В предыдущих судебных заседаниях суда апелляционной инстанции участвовавшие представители как истца, так и ответчика, поддержали свои доводы, приводимые в суде первой инстанции соответственно. Ответчик просил удовлетворить апелляционную жалобу и отменить решение суда, истец полагал жалобу необоснованной, а решение суда - подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 8041,59 кв. м с кадастровым номером 75:32:020162:2 и разрешенным использованием: для проектирования и строительства конгрессно-выставочного комплекса, назначение: социально-культурное, категории земель: земли населенных пунктов является государственной собственностью Забайкальского края.
Между истцом (инициатор проекта) и ответчиком (инвестор) 05.05.2009 по результатам конкурса заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по осуществлению сторонами деятельности по вовлечению в инвестиционный процесс незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 1а.
Как видно из пунктов 2.1 - 2.4 контракта, имущество, вовлекаемое в инвестиционный процесс, расположено по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 1 (незавершенный строительством объект) на земельном участке площадью 8041,59 кв. м с кадастровым номером 75:32:020162:2.
Согласно разделу 3 контракта (с учетом дополнительного соглашения от 20.10.2011) конгрессно-выставочный комплекс имеет следующие технические характеристики: в состав завершенного строительством объекта входят:
а) площади для организации выставок (ярмарок, семинаров), гостиница, конференц-зал, офисные помещения, бизнес-центр, постоянно действующая выставка-ярмарка высокотехнологичных товаров иностранных производителей, ресторан, кафе-бар, подземная автостоянка, магазины (продуктовый мини-маркет, сувенирные магазины);
б) иные объекты вспомогательного и сервисного назначения, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, вовлекаемый в инвестиционный процесс.
Условиями использования земельного участка в период реализации и после завершения контракта установлены пунктами 4.1 - 4.2 контракта: в период действия контракта земельный участок находится в собственности Забайкальского края и предоставляется инвестору на праве аренды на основании договора аренды земельного участка. После реализации инвестиционного проекта и государственной регистрации прав сторон на помещения в завершенном строительством объекте (результате инвестирования) стороны оформляют права на земельный участок в порядке и на условиях, определенных действующим законодательством Российской Федерации.
Права на результат инвестирования распределены в разделе 5 контракта: инициатор проекта по итогам его реализации принимает в собственность края нежилые помещения площадью 610 кв. м (характеристики конкретизированы в пункте 5.1 контракта); иные помещения переходят в собственность инвестора.
5 мая 2009 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 01-09зу (л.д. 55-58, т. 1) земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду находящийся в собственности Забайкальского края земельный участок с кадастровым номером 75:32:0201692:2 площадью 8042 кв. м, из категории земель населенных пунктов, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Ленина, 1а, для проектирования и строительства конгрессно-выставочного комплекса (назначение: социально-культурное).
Срок аренды участка устанавливается с 05.05.2009 по 04.05.2014 (пункт 2.1 договора). Договор аренды зарегистрирован.
Размер арендной платы установлен в приложении N 1 к договору и составляет: за 2009 год - 20370,89 руб., далее - с 2010 по 2013 год - 30852 руб. ежегодно, с 01.01.2014 по 04.05.2014-10481,29 руб. Арендная плата рассчитана, исходя из кадастровой стоимости участка и расчетного коэффициента 0,003 (л.д. 59, т. 1).
Согласно пункту 3.5 договора аренды размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями нормативных актов Российской Федерации, Читинской области.
24 марта 2010 года между ответчиком (инвестор) и ООО ТК "Энергоресурс" (соинвестор) подписан договор соинвестирования (л.д. 66-68, т. 1), предметом которого является инвестирование в проектирование и строительство конгрессно-выставочного комплекса по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 1а.
Согласно пункту 1.2 договора, вложенные соинвестором средства для строительства объекта становятся безвозвратными при условии предоставления в собственность соинвестора путем подписания сторонами передаточного акта и проведения государственной регистрации права собственности соинвестора на часть объекта, а именно АЗС, в состав которого входят: здание операторной, навес, пять подземных резервуаров, трубопровод, три топливораздаточных колонки.
В пункте 1.3 договора установлено, что строительство АЗС будет осуществляться на земельном участке с кадастровым номером 75:32:020162:2, площадью 8042 кв. м, из категории земель населенных пунктов.
В обязанности инвестора по договору соинвестирования входит: передача соинвестору после получения разрешения на ввод первой очереди объекта в эксплуатацию завершенного строительством объекта - АЗС по передаточному акту, одновременно с передачей АЗС - передача права аренды либо субаренды земельного участка, необходимого для эксплуатации АЗС, площадь которого соответствует градостроительным нормам. Схема расположения земельного участка утверждается сторонами, является приложением N 2 к настоящему договору, неотъемлемой его частью (пункты 3.1.4, 3.1.6 договора соинвестирования).
22 июля 2010 года ответчиком получено разрешение на строительство АЗС блочного типа N RU 75303000-135, согласно которому разрешено строительство объекта "Конгрессно-выставочный комплекс", 1-я очередь строительства - АЗС блочного типа (наименование в соответствии с проектной документацией) (л.д. 72-73 т. 1).
8 июля 2011 года ответчиком получено разрешение на ввод объекта ("Конгрессно-выставочный комплекс", 1-я очередь строительства - АЗС блочного тип) в эксплуатацию (л.д. 74-77, т. 1).
21 августа 2012 года между ТПП Забайкальского края и ООО ТК "ЭнергоРесурс" подписан акт выполненных работ (л.д. 71, т. 1), согласно которого инвестор (ответчик) передал соинвестору (третьему лицу) в собственность объект недвижимого имущества конгрессно-выставочный комплекс - 1-я очередь строительства АЗС блочного типа.
Право собственности на АЗС до настоящего времени не зарегистрировано, объект (АЗС) эксплуатируется, что не оспаривается сторонами.
14 марта 2013 года истцом составлен акт обследования земельного участка, согласно которому участок не освоен, не используется по целевому назначению, с правой стороны участка расположена и функционирует АЗС (л.д79, т. 1).
На основании проведенной картографической съемки истцом установлена площадь земельного участка, занимаемого АЗС, - 2320 кв. м - и рассчитана сумма арендной платы за земельный участок указанной площади, подлежащая уплате при таком виде разрешенного использования, как "эксплуатация автозаправочных станций" (с применением расчетного коэффициента 0,0349, составляющая 585 630,86 руб. Названная сумма арендной платы предъявлена к взысканию ответчику как неосновательное обогащение, образовавшееся ввиду экономии арендной платы за период с 08.07.2011 по 20.08.2012 (со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по день передачи объекта третьему лицу).
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о договоре аренды и неосновательном обогащении.
Порядок внесения арендной платы установлен сторонами в договоре аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
При заключении договора аренды сторонами согласована методика расчета размера арендной платы - в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Читинской области, утв. постановлением Администрации Читинской области от 03.04.2007 N 65-А/П (далее - Порядок от 03.04.2007 N 65-А/П), утративший силу с 02.03.2010.
С 01.01.2009 на территории Забайкальского края действует Порядок определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, утв. Постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49 (далее - Порядок от 21.10.2008 N 49).
Согласно пункту 2 Порядка от 21.10.2008 N 49 расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края из категории земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа "Город Чита", производится на основании расчетных коэффициентов, указанных в приложении N 3 к настоящему Порядку, исходя из вида разрешенного использования земельного участка и принадлежности земельного участка к соответствующей экономической зоне. Экономические зоны на территории городского округа "Город Чита" указаны в приложении N 4 к настоящему Порядку.
В договоре аренды применен расчетный коэффициент 0,003 (в соответствии с пунктом 2.5 от 03.04.2007 N 65-А/П), установленный для земельных участков с видом разрешенного использования объектов недвижимого имущества (существующих либо строительство которых планируется) в том числе социального и культурного назначения.
Фактически арендная плата по договору вносилась в размере, превышающем суммы, указанные в договоре (ввиду регулируемости ставок арендной платы), в том числе по претензии Департамента от 25.10.2013 о погашении долга по арендной плате: 320 000 руб. по платежному поручению N 203 от 21.10.2011, 154 119,07 руб. - по платежному поручению N 14 от 31.01.2012, 237 885,35 руб. - по платежному поручению N 12 от 24.10.2013, 128 112,78 руб. - по платежному поручению N 85 от 01.11.2013, 1331,55 руб. (пени) - по платежному поручению N 86 от 01.11.2013.
При предъявлении иска Департамент применил расчетный коэффициент 0,0349, установленный в приложении N 3 к Порядку от 21.10.2008 N 49 для земельных участков с видом разрешенного использования - для эксплуатации автозаправочных станций - ввиду фактического использования части участка по иному целевому назначению.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу части 2 статьи 85 ЗК РФ, части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
На основании части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Вместе с тем, в соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке (в особых установленных случаях).
В рассматриваемом случае вид разрешенного использования земельного участка не изменен по соглашению сторон, возможность в одностороннем порядке изменить вид разрешенного использования земельного участка в аренде не усматривается. Более того, предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства конгрессно-выставочного комплекса, и оснований применять в рамках этого договора аренды (заключенного в целях исполнения государственного контракта по реализации инвестиционного проекта по строительству конгрессно-выставочного комплекса) вид разрешенного использования, связанный с эксплуатацией АЗС, без изменения договорных отношений сторон не имеется.
Таким образом, с учетом отсутствия между сторонами договора аренды соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на связанный с эксплуатацией АЗС (или определении нескольких видов разрешенного использования земельного участка) и соответственно - с учетом имеющегося в спорный период вида разрешенного использования "для строительства конгрессно-выставочного комплекса", у арендодателя не возникло право требования арендной платы с применением иного расчетного коэффициента - для эксплуатации АЗС, расцениваемого истцом как неосновательное обогащение в виде сбереженной ответчиком арендной платы.
Ссылка истца на иное фактическое использование земельного участка не принимается, поскольку такое использование не повлекло ни изменение договора, ни изменение сведений в кадастре недвижимости.
По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ необходимо установить: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.
В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
По смыслу названной нормы неосновательным обогащением следует считать то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством, но выходит за рамки его содержания. Арендная плата, перечисленная арендатором во исполнение обязательств по договору аренды, может являться неосновательным обогащением только в том случае, если такая арендная плата уплачена излишне.
С учтем бремени распределения обязанностей по доказыванию по спору о неосновательном обогащении, ответчик доказал наличие у него правового основания для внесения арендной платы именно в размере, установленном в договоре аренды, с учетом согласованного вида разрешенного использования земельного участка и выдачи разрешения на строительство АЗС именно как первой очереди строительства конгрессно-выставочного комплекса.
При таких обстоятельствах оснований для взыскания с ТПП Забайкальского края неосновательного обогащения не имеется. Иных требований, в том числе в порядке пункта 3 статьи 615 ГК РФ, не заявлялось.
На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене по пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Расходы ТПП Забайкальского края по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат взысканию с истца в порядке возмещения судебных расходов ответчика на подачу апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 мая 2014 года по делу N А78-11438/2013 отменить. Принять новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказать. Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу Торгово-промышленной палаты Забайкальского края расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий судья
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2014 ПО ДЕЛУ N А78-11438/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2014 г. по делу N А78-11438/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2014 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.В. Гречаниченко,
судей Е.Н. Скажутиной, А.В. Макарцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Торгово-промышленной палаты Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 мая 2014 года по делу N А78-11438/2013 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к Торгово-промышленной палате Забайкальского края о взыскании 674 028,69 руб. (суд первой инстанции: судья Е.А. Перевалова),
при участии в судебном заседании:
- от истца Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801; 643, 672000, Забайкальский край, Чита г, Амурская (Калинина) ул,68): не явился, извещен;
- от ответчика Торгово-промышленной палате Забайкальского края (ОГРН 1027501184754; г. Чита, ул. Ленина27): не явился, извещен;
- от третьего лица ООО ТК "ЭнергоРесурс" (ОГРН 1047550007251; 643,664047, Иркутская обл, Иркутск г, Байкальская ул,105-а): не явился, извещен;
- установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к Торгово-промышленной палате Забайкальского края (далее - ТПП Забайкальского края, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания "ЭнергоРесурс" (далее - ООО ТК "Энергоресурс", ответчик-2):
- - о взыскании с ответчика-1 неосновательного обогащения за пользование частью земельного участка площадью 2 320 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 75:32:020162:2 площадью 8 042 кв. м, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 1а, за период с 08.07.2011 по 20.08.2012 в размере 585 630,86 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 88 397,83 руб. (требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ);
- - о взыскании с ответчика-2 неосновательного обогащения за пользование частью земельного участка площадью 2 320 кв. м входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 75:32:020162:2, расположенного по адресу: г. Чита. ул. Ленина, 1а, за период с 21.08.2012 по 31.12.2013 в размере 713 066,43 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 49 406,58 руб.
Определением суда от 25 марта 2014 года удовлетворено ходатайство ООО ТК "ЭнергоРесурс" о выделении в отдельное производство требования истца к ответчику-2 и передаче выделенного требования по подсудности в Арбитражный суд Иркутской области.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО ТК "ЭнергоРесурс".
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 7 мая 2014 года исковые требования удовлетворены. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 16 480,57 руб.
Суд первой инстанции исходил из того, что предоставленный ответчику в аренду для проектирования и строительства объекта социально-культурного назначения земельный участок фактически частично используется для эксплуатации АЗС, что влечет на стороне ответчика неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы.
Ответчик, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылается на внесение арендной платы в поленом объеме; на то, что АЗС возведена на участке в порядке его застройки в соответствии с договором аренды - как первая очередь строительства конгрессно-выставочного комплекса; на возможность признания измененной цели использования земельного участка только с момента регистрации права собственности на АЗС; на необоснованность расчета суммы неосновательного обогащения, исходя из площади фактически используемого участка, определенного картографическим методом и схемой земельного участка, без проведения кадастровых работ; на неприменение к правоотношениям сторон норм о неосновательном обогащении.
Стороны о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. В предыдущих судебных заседаниях суда апелляционной инстанции участвовавшие представители как истца, так и ответчика, поддержали свои доводы, приводимые в суде первой инстанции соответственно. Ответчик просил удовлетворить апелляционную жалобу и отменить решение суда, истец полагал жалобу необоснованной, а решение суда - подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 8041,59 кв. м с кадастровым номером 75:32:020162:2 и разрешенным использованием: для проектирования и строительства конгрессно-выставочного комплекса, назначение: социально-культурное, категории земель: земли населенных пунктов является государственной собственностью Забайкальского края.
Между истцом (инициатор проекта) и ответчиком (инвестор) 05.05.2009 по результатам конкурса заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по осуществлению сторонами деятельности по вовлечению в инвестиционный процесс незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 1а.
Как видно из пунктов 2.1 - 2.4 контракта, имущество, вовлекаемое в инвестиционный процесс, расположено по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 1 (незавершенный строительством объект) на земельном участке площадью 8041,59 кв. м с кадастровым номером 75:32:020162:2.
Согласно разделу 3 контракта (с учетом дополнительного соглашения от 20.10.2011) конгрессно-выставочный комплекс имеет следующие технические характеристики: в состав завершенного строительством объекта входят:
а) площади для организации выставок (ярмарок, семинаров), гостиница, конференц-зал, офисные помещения, бизнес-центр, постоянно действующая выставка-ярмарка высокотехнологичных товаров иностранных производителей, ресторан, кафе-бар, подземная автостоянка, магазины (продуктовый мини-маркет, сувенирные магазины);
б) иные объекты вспомогательного и сервисного назначения, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, вовлекаемый в инвестиционный процесс.
Условиями использования земельного участка в период реализации и после завершения контракта установлены пунктами 4.1 - 4.2 контракта: в период действия контракта земельный участок находится в собственности Забайкальского края и предоставляется инвестору на праве аренды на основании договора аренды земельного участка. После реализации инвестиционного проекта и государственной регистрации прав сторон на помещения в завершенном строительством объекте (результате инвестирования) стороны оформляют права на земельный участок в порядке и на условиях, определенных действующим законодательством Российской Федерации.
Права на результат инвестирования распределены в разделе 5 контракта: инициатор проекта по итогам его реализации принимает в собственность края нежилые помещения площадью 610 кв. м (характеристики конкретизированы в пункте 5.1 контракта); иные помещения переходят в собственность инвестора.
5 мая 2009 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 01-09зу (л.д. 55-58, т. 1) земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду находящийся в собственности Забайкальского края земельный участок с кадастровым номером 75:32:0201692:2 площадью 8042 кв. м, из категории земель населенных пунктов, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Ленина, 1а, для проектирования и строительства конгрессно-выставочного комплекса (назначение: социально-культурное).
Срок аренды участка устанавливается с 05.05.2009 по 04.05.2014 (пункт 2.1 договора). Договор аренды зарегистрирован.
Размер арендной платы установлен в приложении N 1 к договору и составляет: за 2009 год - 20370,89 руб., далее - с 2010 по 2013 год - 30852 руб. ежегодно, с 01.01.2014 по 04.05.2014-10481,29 руб. Арендная плата рассчитана, исходя из кадастровой стоимости участка и расчетного коэффициента 0,003 (л.д. 59, т. 1).
Согласно пункту 3.5 договора аренды размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями нормативных актов Российской Федерации, Читинской области.
24 марта 2010 года между ответчиком (инвестор) и ООО ТК "Энергоресурс" (соинвестор) подписан договор соинвестирования (л.д. 66-68, т. 1), предметом которого является инвестирование в проектирование и строительство конгрессно-выставочного комплекса по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 1а.
Согласно пункту 1.2 договора, вложенные соинвестором средства для строительства объекта становятся безвозвратными при условии предоставления в собственность соинвестора путем подписания сторонами передаточного акта и проведения государственной регистрации права собственности соинвестора на часть объекта, а именно АЗС, в состав которого входят: здание операторной, навес, пять подземных резервуаров, трубопровод, три топливораздаточных колонки.
В пункте 1.3 договора установлено, что строительство АЗС будет осуществляться на земельном участке с кадастровым номером 75:32:020162:2, площадью 8042 кв. м, из категории земель населенных пунктов.
В обязанности инвестора по договору соинвестирования входит: передача соинвестору после получения разрешения на ввод первой очереди объекта в эксплуатацию завершенного строительством объекта - АЗС по передаточному акту, одновременно с передачей АЗС - передача права аренды либо субаренды земельного участка, необходимого для эксплуатации АЗС, площадь которого соответствует градостроительным нормам. Схема расположения земельного участка утверждается сторонами, является приложением N 2 к настоящему договору, неотъемлемой его частью (пункты 3.1.4, 3.1.6 договора соинвестирования).
22 июля 2010 года ответчиком получено разрешение на строительство АЗС блочного типа N RU 75303000-135, согласно которому разрешено строительство объекта "Конгрессно-выставочный комплекс", 1-я очередь строительства - АЗС блочного типа (наименование в соответствии с проектной документацией) (л.д. 72-73 т. 1).
8 июля 2011 года ответчиком получено разрешение на ввод объекта ("Конгрессно-выставочный комплекс", 1-я очередь строительства - АЗС блочного тип) в эксплуатацию (л.д. 74-77, т. 1).
21 августа 2012 года между ТПП Забайкальского края и ООО ТК "ЭнергоРесурс" подписан акт выполненных работ (л.д. 71, т. 1), согласно которого инвестор (ответчик) передал соинвестору (третьему лицу) в собственность объект недвижимого имущества конгрессно-выставочный комплекс - 1-я очередь строительства АЗС блочного типа.
Право собственности на АЗС до настоящего времени не зарегистрировано, объект (АЗС) эксплуатируется, что не оспаривается сторонами.
14 марта 2013 года истцом составлен акт обследования земельного участка, согласно которому участок не освоен, не используется по целевому назначению, с правой стороны участка расположена и функционирует АЗС (л.д79, т. 1).
На основании проведенной картографической съемки истцом установлена площадь земельного участка, занимаемого АЗС, - 2320 кв. м - и рассчитана сумма арендной платы за земельный участок указанной площади, подлежащая уплате при таком виде разрешенного использования, как "эксплуатация автозаправочных станций" (с применением расчетного коэффициента 0,0349, составляющая 585 630,86 руб. Названная сумма арендной платы предъявлена к взысканию ответчику как неосновательное обогащение, образовавшееся ввиду экономии арендной платы за период с 08.07.2011 по 20.08.2012 (со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по день передачи объекта третьему лицу).
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о договоре аренды и неосновательном обогащении.
Порядок внесения арендной платы установлен сторонами в договоре аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
При заключении договора аренды сторонами согласована методика расчета размера арендной платы - в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Читинской области, утв. постановлением Администрации Читинской области от 03.04.2007 N 65-А/П (далее - Порядок от 03.04.2007 N 65-А/П), утративший силу с 02.03.2010.
С 01.01.2009 на территории Забайкальского края действует Порядок определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, утв. Постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49 (далее - Порядок от 21.10.2008 N 49).
Согласно пункту 2 Порядка от 21.10.2008 N 49 расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края из категории земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа "Город Чита", производится на основании расчетных коэффициентов, указанных в приложении N 3 к настоящему Порядку, исходя из вида разрешенного использования земельного участка и принадлежности земельного участка к соответствующей экономической зоне. Экономические зоны на территории городского округа "Город Чита" указаны в приложении N 4 к настоящему Порядку.
В договоре аренды применен расчетный коэффициент 0,003 (в соответствии с пунктом 2.5 от 03.04.2007 N 65-А/П), установленный для земельных участков с видом разрешенного использования объектов недвижимого имущества (существующих либо строительство которых планируется) в том числе социального и культурного назначения.
Фактически арендная плата по договору вносилась в размере, превышающем суммы, указанные в договоре (ввиду регулируемости ставок арендной платы), в том числе по претензии Департамента от 25.10.2013 о погашении долга по арендной плате: 320 000 руб. по платежному поручению N 203 от 21.10.2011, 154 119,07 руб. - по платежному поручению N 14 от 31.01.2012, 237 885,35 руб. - по платежному поручению N 12 от 24.10.2013, 128 112,78 руб. - по платежному поручению N 85 от 01.11.2013, 1331,55 руб. (пени) - по платежному поручению N 86 от 01.11.2013.
При предъявлении иска Департамент применил расчетный коэффициент 0,0349, установленный в приложении N 3 к Порядку от 21.10.2008 N 49 для земельных участков с видом разрешенного использования - для эксплуатации автозаправочных станций - ввиду фактического использования части участка по иному целевому назначению.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу части 2 статьи 85 ЗК РФ, части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
На основании части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Вместе с тем, в соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке (в особых установленных случаях).
В рассматриваемом случае вид разрешенного использования земельного участка не изменен по соглашению сторон, возможность в одностороннем порядке изменить вид разрешенного использования земельного участка в аренде не усматривается. Более того, предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства конгрессно-выставочного комплекса, и оснований применять в рамках этого договора аренды (заключенного в целях исполнения государственного контракта по реализации инвестиционного проекта по строительству конгрессно-выставочного комплекса) вид разрешенного использования, связанный с эксплуатацией АЗС, без изменения договорных отношений сторон не имеется.
Таким образом, с учетом отсутствия между сторонами договора аренды соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на связанный с эксплуатацией АЗС (или определении нескольких видов разрешенного использования земельного участка) и соответственно - с учетом имеющегося в спорный период вида разрешенного использования "для строительства конгрессно-выставочного комплекса", у арендодателя не возникло право требования арендной платы с применением иного расчетного коэффициента - для эксплуатации АЗС, расцениваемого истцом как неосновательное обогащение в виде сбереженной ответчиком арендной платы.
Ссылка истца на иное фактическое использование земельного участка не принимается, поскольку такое использование не повлекло ни изменение договора, ни изменение сведений в кадастре недвижимости.
По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ необходимо установить: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.
В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
По смыслу названной нормы неосновательным обогащением следует считать то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством, но выходит за рамки его содержания. Арендная плата, перечисленная арендатором во исполнение обязательств по договору аренды, может являться неосновательным обогащением только в том случае, если такая арендная плата уплачена излишне.
С учтем бремени распределения обязанностей по доказыванию по спору о неосновательном обогащении, ответчик доказал наличие у него правового основания для внесения арендной платы именно в размере, установленном в договоре аренды, с учетом согласованного вида разрешенного использования земельного участка и выдачи разрешения на строительство АЗС именно как первой очереди строительства конгрессно-выставочного комплекса.
При таких обстоятельствах оснований для взыскания с ТПП Забайкальского края неосновательного обогащения не имеется. Иных требований, в том числе в порядке пункта 3 статьи 615 ГК РФ, не заявлялось.
На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене по пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Расходы ТПП Забайкальского края по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат взысканию с истца в порядке возмещения судебных расходов ответчика на подачу апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 мая 2014 года по делу N А78-11438/2013 отменить. Принять новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказать. Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу Торгово-промышленной палаты Забайкальского края расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий судья
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)