Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что на основании договора купли-продажи приобрел спорный земельный участок, поэтому имеет на него право.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Дробот Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Корниловой Т.Г.
судей Вялых О.Г., Корецкого А.Д.
при секретаре Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к З.В. о признании права собственности на земельный участок, о расторжении договора аренды по апелляционной жалобе З.В. на решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 16 октября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Вялых О.Г.,
установила:
Ч. обратился в суд с иском к З.В., третьи лица - З.Л., администрация Россошинского сельского поселения, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Д. о признании права собственности на земельный участок, в обоснование указав, что в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА году в состав членов ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА вошли ответчик З.В. и третье лицо З.Л., предоставив в качестве взноса земельный участок площадью 18 га. В ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года З.В. и З.Л. заключили с истцом договор купли-продажи данного земельного пая на сумму 50 000 руб. В ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА году они были выведены из состава крестьянско-фермерского хозяйства с выплатой денежной компенсации. Документы на указанный земельный участок должным образом оформлены за прежним собственником не были, право собственности ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА на этот участок переоформлено не было, однако, до середины ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года истец владел и пользовался земельным участком как своим собственным, осуществлял обработку земли, посев и уборку. Весной ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года истцу стало известно, что З.В. зарегистрировал за собой право собственности на земельный участок площадью 18 га, который ранее продал истцу, и сдал в аренду третьему лицу - Д.
В уточненных исковых требованиях истец указал, что имеет право на спорный земельный участок, поскольку приобрел его по договору купли-продажи, оформленному распиской от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года. На основании изложенного, Ч., уточнив требования, просил суд признать за ним право собственности на земельный участок площадью 18 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, отменить регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА о регистрации права собственности на спорный земельный участок за З.В., расторгнуть договор аренды спорного земельного участка, заключенный между З.В. и Д., и отменить в ЕГРП запись о регистрации договора аренды спорного земельного участка.
Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 16.10.2014 года исковые требования Ч. удовлетворены частично. Суд признал за Ч. право собственности на земельный участок площадью 180000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, для организации крестьянских хозяйств растениеводческо-животноводческого направления, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и прекратил право собственности на данный земельный участок за прежним собственником З.В. В остальной части исковых требований суд отказал. Кроме того суд взыскал с З.В. в пользу Ч. судебные расходы на оплату госпошлины в размере 8 600 руб.
Не согласившись с решением суда, З.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать.
В обоснование поданной жалобы апеллянт указывает на то, что при вынесении решения суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, дал неверную оценку представленным доказательствам.
Апеллянт обращает внимание на то, что земельный участок он никогда не продавал Ч., а сдавал ему в аренду на пять лет, что подтверждается распиской.
Апеллянт считает, что суд незаконно и необоснованно признал представленную истцом расписку договором купли-продажи земельного участка.
Апеллянт полагает, что фактическое пользование истцом спорным земельным участком не может служить бесспорным основанием для признания за ним права собственности на данный участок в судебном порядке.
На апелляционную жалобу от Ч. поступили возражения, в которых он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу З.В. - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Ч., представители администрации, Управления Росреестра по Ростовской области, Д. не явились, надлежаще уведомлены о времени и месте судебного заседания, не представили доказательств уважительности причин неявки, в связи с этим, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав З.В., З.Л., представителя Ч. - З.С., пришла к следующим выводам.
Постанавливая обжалуемое решение, суд руководствовался ст. ст. 218, 260, 431 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, и исходил из доказанности обстоятельств, на которых Ч. основывал свои исковые требования, а именно, что между ним и З.В. в надлежащей форме в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 18 га, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который оформлен распиской.
Суд признал, что содержание расписки удостоверяет получение З.В. и З.Л. от Ч. денежных средств в размере 50 000 руб. за проданное имущество. При этом, в случае отказа от продажи земли продавцы возвращают деньги в сумме 100 000 руб.
Принимая во внимание, что до настоящего времени указанная сделка сторонами не оспаривалась, недействительной не признана, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о признании за ним права собственности на спорный земельный участок.
Кроме того, установив, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА за З.В. зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок на основании постановления НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, выданного администрацией АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, суд признал, что требования Ч. о прекращении права собственности на спорный земельный участок за З.В. подлежат удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ч. о расторжении договора аренды, заключенного между З.В. и Д. от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, суд исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку Ч. стороной этой сделки не является.
Судебная коллегия не считает возможным согласиться с правильностью выводов суда в части удовлетворения исковых требований Ч.
Как предусмотрено ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ст. 165 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
Как видно из расписки от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года З.В. и З.Л. получили от Ч. деньги в сумме 50 000 руб. за проданный пай 18 га. В случае отказа от продажи земли деньги в сумме 100 000 руб. они возвращают покупателю. Расписка теряет силу после выхода З.В. из фермерского хозяйства Ч.
Предметом продажи являлся пай, а не земельный участок площадью 18 га, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, на который суд признал за Ч. право собственности.
Таким образом, стороны в нарушение положений ст. 554 ГК РФ не достигли соглашения по такому существенному условию договора купли-продажи недвижимости как предмет договора, в связи с чем, у суда отсутствовали основания полагать, что такой договор заключен.
Кроме того, согласно разъяснениям п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Поскольку доказательств того, что расписка от августа 2001 года была зарегистрирована в установленном законом порядке, со стороны Ч. не представлено, он не имел права на удовлетворение исковых требований о признании за ним права собственности на земельный участок по такой сделке.
Однако, вышеназванные положения норм закона и разъяснений постановления Пленумов не были учтены судом.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда в этой части с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска о признании за Ч. права собственности на земельный участок с прекращением зарегистрированного права собственности на спорный земельный участок за З.В.
Решение суда в остальной части по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.
Судебная коллегия, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ,
определила:
решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 16 октября 2014 года отменить в части удовлетворения исковых требований Ч.
В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ч. к З.В. о признании права собственности на земельный участок, прекращении права собственности З.В. на земельный участок отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-551/2015
Требование: О признании права собственности на земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что на основании договора купли-продажи приобрел спорный земельный участок, поэтому имеет на него право.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2015 г. по делу N 33-551/2015
Судья Дробот Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Корниловой Т.Г.
судей Вялых О.Г., Корецкого А.Д.
при секретаре Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к З.В. о признании права собственности на земельный участок, о расторжении договора аренды по апелляционной жалобе З.В. на решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 16 октября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Вялых О.Г.,
установила:
Ч. обратился в суд с иском к З.В., третьи лица - З.Л., администрация Россошинского сельского поселения, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Д. о признании права собственности на земельный участок, в обоснование указав, что в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА году в состав членов ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА вошли ответчик З.В. и третье лицо З.Л., предоставив в качестве взноса земельный участок площадью 18 га. В ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года З.В. и З.Л. заключили с истцом договор купли-продажи данного земельного пая на сумму 50 000 руб. В ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА году они были выведены из состава крестьянско-фермерского хозяйства с выплатой денежной компенсации. Документы на указанный земельный участок должным образом оформлены за прежним собственником не были, право собственности ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА на этот участок переоформлено не было, однако, до середины ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года истец владел и пользовался земельным участком как своим собственным, осуществлял обработку земли, посев и уборку. Весной ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года истцу стало известно, что З.В. зарегистрировал за собой право собственности на земельный участок площадью 18 га, который ранее продал истцу, и сдал в аренду третьему лицу - Д.
В уточненных исковых требованиях истец указал, что имеет право на спорный земельный участок, поскольку приобрел его по договору купли-продажи, оформленному распиской от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года. На основании изложенного, Ч., уточнив требования, просил суд признать за ним право собственности на земельный участок площадью 18 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, отменить регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА о регистрации права собственности на спорный земельный участок за З.В., расторгнуть договор аренды спорного земельного участка, заключенный между З.В. и Д., и отменить в ЕГРП запись о регистрации договора аренды спорного земельного участка.
Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 16.10.2014 года исковые требования Ч. удовлетворены частично. Суд признал за Ч. право собственности на земельный участок площадью 180000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, для организации крестьянских хозяйств растениеводческо-животноводческого направления, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и прекратил право собственности на данный земельный участок за прежним собственником З.В. В остальной части исковых требований суд отказал. Кроме того суд взыскал с З.В. в пользу Ч. судебные расходы на оплату госпошлины в размере 8 600 руб.
Не согласившись с решением суда, З.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать.
В обоснование поданной жалобы апеллянт указывает на то, что при вынесении решения суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, дал неверную оценку представленным доказательствам.
Апеллянт обращает внимание на то, что земельный участок он никогда не продавал Ч., а сдавал ему в аренду на пять лет, что подтверждается распиской.
Апеллянт считает, что суд незаконно и необоснованно признал представленную истцом расписку договором купли-продажи земельного участка.
Апеллянт полагает, что фактическое пользование истцом спорным земельным участком не может служить бесспорным основанием для признания за ним права собственности на данный участок в судебном порядке.
На апелляционную жалобу от Ч. поступили возражения, в которых он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу З.В. - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Ч., представители администрации, Управления Росреестра по Ростовской области, Д. не явились, надлежаще уведомлены о времени и месте судебного заседания, не представили доказательств уважительности причин неявки, в связи с этим, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав З.В., З.Л., представителя Ч. - З.С., пришла к следующим выводам.
Постанавливая обжалуемое решение, суд руководствовался ст. ст. 218, 260, 431 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, и исходил из доказанности обстоятельств, на которых Ч. основывал свои исковые требования, а именно, что между ним и З.В. в надлежащей форме в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 18 га, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который оформлен распиской.
Суд признал, что содержание расписки удостоверяет получение З.В. и З.Л. от Ч. денежных средств в размере 50 000 руб. за проданное имущество. При этом, в случае отказа от продажи земли продавцы возвращают деньги в сумме 100 000 руб.
Принимая во внимание, что до настоящего времени указанная сделка сторонами не оспаривалась, недействительной не признана, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о признании за ним права собственности на спорный земельный участок.
Кроме того, установив, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА за З.В. зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок на основании постановления НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, выданного администрацией АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, суд признал, что требования Ч. о прекращении права собственности на спорный земельный участок за З.В. подлежат удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ч. о расторжении договора аренды, заключенного между З.В. и Д. от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, суд исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку Ч. стороной этой сделки не является.
Судебная коллегия не считает возможным согласиться с правильностью выводов суда в части удовлетворения исковых требований Ч.
Как предусмотрено ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ст. 165 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
Как видно из расписки от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года З.В. и З.Л. получили от Ч. деньги в сумме 50 000 руб. за проданный пай 18 га. В случае отказа от продажи земли деньги в сумме 100 000 руб. они возвращают покупателю. Расписка теряет силу после выхода З.В. из фермерского хозяйства Ч.
Предметом продажи являлся пай, а не земельный участок площадью 18 га, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, на который суд признал за Ч. право собственности.
Таким образом, стороны в нарушение положений ст. 554 ГК РФ не достигли соглашения по такому существенному условию договора купли-продажи недвижимости как предмет договора, в связи с чем, у суда отсутствовали основания полагать, что такой договор заключен.
Кроме того, согласно разъяснениям п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Поскольку доказательств того, что расписка от августа 2001 года была зарегистрирована в установленном законом порядке, со стороны Ч. не представлено, он не имел права на удовлетворение исковых требований о признании за ним права собственности на земельный участок по такой сделке.
Однако, вышеназванные положения норм закона и разъяснений постановления Пленумов не были учтены судом.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда в этой части с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска о признании за Ч. права собственности на земельный участок с прекращением зарегистрированного права собственности на спорный земельный участок за З.В.
Решение суда в остальной части по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.
Судебная коллегия, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ,
определила:
решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 16 октября 2014 года отменить в части удовлетворения исковых требований Ч.
В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ч. к З.В. о признании права собственности на земельный участок, прекращении права собственности З.В. на земельный участок отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)