Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,
при участии представителей:
истца - Арутюнян Л.Б. (доверенность от 16.04.2014 N 3-49/53),
ответчика - Дмитриева С.Д. (доверенность от 30.12.2013 N 2),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-22560/2013
по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869) к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-75", г. Самара (ОГРН 1026301157849, ИНН 6316041861) о взыскании 54 455 994 руб. 75 коп.,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дом-75" к Министерству строительства Самарской области о взыскании 15 801 322 руб. 55 коп.,
установил:
Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-75" (далее - ООО "Дом-75") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 по договору аренды земельного участка от 03.10.2008 N 401, и пени за период с 11.02.2011 по 28.02.2013, в общей сумме 71 711 090 руб. 09 коп.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.01.2014 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уменьшение цены первоначального иска до 54 455 994 руб. 75 коп.
ООО "Дом-75" обратилось к Министерству со встречными исковыми требованиями о взыскании, с учетом уточнений, принятых судом, 15 801 322 руб. 55 коп., из которых сумма неосновательного обогащения 15 194 705 руб. 51 коп., сумма процентов за пользование чужими денежными средствами 606 617 руб. 04 коп., начисленных за период с 06.05.2013 по 20.01.2014.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 взыскано с ООО "Дом-75" в пользу Министерства 2 732 628 руб. 91 коп., в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано.
По встречному иску взыскано с Министерства в пользу ООО "Дом-75" 15 801 322 руб. 55 коп.
В результате зачета первоначальных и встречных требований суд взыскал с Министерства в пользу ООО "Дом-75" 13 068 693 руб. 64 коп. неосновательное обогащение.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 решение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 изменено.
В удовлетворении первоначального иска Министерства отказано.
По встречному иску взыскано с Министерства в пользу ООО "Дом-75" 11 928 399 руб. 81 коп. неосновательного обогащения. В остальной части в удовлетворении встречного иска ООО "Дом-75" отказано.
В кассационной жалобе Министерство просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований, удовлетворить требования Министерства в полном объеме, встречные исковые требования оставить без удовлетворения.
В обоснование жалобы указывается, что судами не применен закон, подлежащий применению к спорным отношениям. Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установлен минимальный уровень ставок арендной платы в размере 2,5 и 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что спорный земельный участок предоставлен после 30.12.2007, противоречит фактическим обстоятельствам, так как приказ Министерства от 04.09.2008 N 334-п "О заключении с ООО "Дом-75" договора аренды земельного участка" не является документом о предоставлении земельного участка, земельный участок предоставлен постановлением главы города Самары от 31.03.2005 N 382.
Судами пункт 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" применен не в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, в удовлетворении встречного иска следовало отказать со ссылкой на пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как после расторжения договора аренды ООО "Дом-75" вносило арендную плату при очевидном отсутствии обязательств.
Кроме того, ссылка суда на судебные акты по делу N А55-19403/2012 является необоснованной, так как в рамках указанного дела фактические обстоятельства устанавливались применительно к иному спорному периоду.
При рассмотрении данного дела судом кассационной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании до 14 часов 30 минут 07.10.2014.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.
Судами установлено и следует из материалов дела, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.10.2008 N 401, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:0704004:0033, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная (между Седьмой и Восьмой просеками), площадью 70 780,10 кв. м, для строительства многоэтажной жилой застройки.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 31.03.2008, срок действия договора истекает 31.03.2016.
Пунктом 4.4 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
09.02.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение N 2, которым утвержден расчет арендной платы (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 2) на 2012 и 2013 годы. Так в 2012 году арендная плата составила 1 529 463 руб. 51 коп., в 2013 году арендная плата составила 1 649 959 руб. 46 коп.
Согласно приказу Министерства от 28.02.2013 N 29-п об образовании земельных участков, из земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды N 401, образованы и поставлены на кадастровый учет 15 земельных участков.
04.07.2013 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды N 401 с 28.02.2013.
Обращаясь с иском, Министерство указывало, что в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора от 03.10.2008 N 401 аренды земельного участка ответчиком не выполнены обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим за ним образовалась задолженность согласно расчету за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 в размере 26 408 053 руб. 85 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктом 7.3 договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 11.02.2011 по 05.03.2012, и в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 06.03.2012 по 28.02.2013, в размере 28 047 940 руб. 90 коп.
Суд первой инстанции с расчетом Министерства не согласился, определив размер арендной платы в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, применив к спорным отношениям Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), действующее с 04.08.2009, при этом руководствовался правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 17.04.2012 N 15837/11.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости исчисления арендной платы в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, в то же время изменил решение арбитражного суда первой инстанции в связи с необходимостью применения при расчете арендной платы предусмотренного пунктом 8 Правил определения размера арендной платы индекса прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции соответствующими закону.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок предоставлен ответчику в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В связи с изложенным является обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о необходимости расчета арендной платы по спорному договору аренды, заключенному сторонами, исходя из ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка в год с последовательным перемножением индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, в спорный период составляла 357 908 777 руб. 06 коп.
Суд апелляционной инстанции установил, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 составляет 14 852 346 руб. 20 коп., определенный с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки составляет 2 750 000 руб.
Следовательно, ООО "Дом-75" подлежало уплатить за спорный период по договору аренды 17 602 346 руб. 20 коп.
Вместе с тем ООО "Дом-75" оплатило 36 462 859 руб. 49 коп. (включая 6 932 113 руб. 48 коп. по исполнению судебных актов по делу N А55-19403/2012). Таким образом, сумма переплаты составляет 11 928 399 руб. 81 коп.
Данная сумма переплаты признана судом неосновательным обогащением Министерства, и встречный иск удовлетворен судом со ссылкой на статьи 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод Министерства о том, что судами не применен пункт 15 статьи 3 Вводного закона, подлежащий применению в данном споре, является необоснованным.
Вывод арбитражного суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции о необходимости применения к спорным отношениям положений Постановления N 582 соответствует сложившейся судебной арбитражной практике.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Правовая позиция, изложенная в Постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
Судами при рассмотрении настоящего дела установлено, что договор аренды заключен 03.10.2008, т.е. после предельного срока, установленного пунктом 15 Вводного закона (30.12.2007), размер арендной платы, взимаемой Министерством с ООО "Дом-75" в рамках заключенного ими договора аренды, значительно превышал два процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Следовательно, вывод суда об отсутствии у ООО "Дом-75" задолженности по арендной плате и наличии у Министерства неосновательного обогащения является правильным.
Утверждение Министерства о том, что спорный земельный участок предоставлен до 30.12.2007, в материалах дела своего подтверждения не находит.
Спорный земельный участок предоставлен ООО "Дом-75" на основании договора аренды земельного участка от 03.10.2008 N 401, иные документы, на которые ссылается Министерство (распорядительные акты уполномоченного органа), не могут свидетельствовать о возникновении между сторонами арендных отношений.
Министерством также заявлен довод о наличии оснований для отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения со ссылкой на пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как, по его мнению, после расторжения договора аренды ООО "Дом-75" вносило арендную плату при очевидном отсутствии обязательств.
Данный довод является необоснованным, так как, обращаясь в суд с иском к ООО "Дом-75" о взыскании задолженности по арендной плате, Министерство утверждало о неполном исполнении ООО "Дом-75" своих обязательств по внесению арендной платы по спорному договору.
По мнению Министерства, ссылка суда на судебные акты по делу N А55-19403/2012 является необоснованной, так как в рамках указанного дела фактические обстоятельства устанавливались применительно к иному спорному периоду.
По делу N А55-19403/2012 рассмотрен иск Министерства к ООО "Дом-75" о взыскании задолженности по арендной плате, в том числе за январь 2011 года. Арбитражный суд исходил из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума от 17.04.2012 N 15837/11, и пришел к выводу, что подлежит применению пункт 3 Правил, которым установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости земельного участка. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2013 отказано в передаче названного дела для пересмотра в порядке надзора.
В рамках настоящего дела судами рассмотрен иск Министерства о взыскании арендной платы, в том числе за период с 01.02.2011 по 31.12.2011.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу N А55-22560/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Р.НАГИМУЛЛИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 13.10.2014 ПО ДЕЛУ N А55-22560/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2014 г. по делу N А55-22560/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,
при участии представителей:
истца - Арутюнян Л.Б. (доверенность от 16.04.2014 N 3-49/53),
ответчика - Дмитриева С.Д. (доверенность от 30.12.2013 N 2),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-22560/2013
по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869) к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-75", г. Самара (ОГРН 1026301157849, ИНН 6316041861) о взыскании 54 455 994 руб. 75 коп.,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дом-75" к Министерству строительства Самарской области о взыскании 15 801 322 руб. 55 коп.,
установил:
Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-75" (далее - ООО "Дом-75") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 по договору аренды земельного участка от 03.10.2008 N 401, и пени за период с 11.02.2011 по 28.02.2013, в общей сумме 71 711 090 руб. 09 коп.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.01.2014 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уменьшение цены первоначального иска до 54 455 994 руб. 75 коп.
ООО "Дом-75" обратилось к Министерству со встречными исковыми требованиями о взыскании, с учетом уточнений, принятых судом, 15 801 322 руб. 55 коп., из которых сумма неосновательного обогащения 15 194 705 руб. 51 коп., сумма процентов за пользование чужими денежными средствами 606 617 руб. 04 коп., начисленных за период с 06.05.2013 по 20.01.2014.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 взыскано с ООО "Дом-75" в пользу Министерства 2 732 628 руб. 91 коп., в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано.
По встречному иску взыскано с Министерства в пользу ООО "Дом-75" 15 801 322 руб. 55 коп.
В результате зачета первоначальных и встречных требований суд взыскал с Министерства в пользу ООО "Дом-75" 13 068 693 руб. 64 коп. неосновательное обогащение.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 решение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 изменено.
В удовлетворении первоначального иска Министерства отказано.
По встречному иску взыскано с Министерства в пользу ООО "Дом-75" 11 928 399 руб. 81 коп. неосновательного обогащения. В остальной части в удовлетворении встречного иска ООО "Дом-75" отказано.
В кассационной жалобе Министерство просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований, удовлетворить требования Министерства в полном объеме, встречные исковые требования оставить без удовлетворения.
В обоснование жалобы указывается, что судами не применен закон, подлежащий применению к спорным отношениям. Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установлен минимальный уровень ставок арендной платы в размере 2,5 и 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что спорный земельный участок предоставлен после 30.12.2007, противоречит фактическим обстоятельствам, так как приказ Министерства от 04.09.2008 N 334-п "О заключении с ООО "Дом-75" договора аренды земельного участка" не является документом о предоставлении земельного участка, земельный участок предоставлен постановлением главы города Самары от 31.03.2005 N 382.
Судами пункт 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" применен не в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, в удовлетворении встречного иска следовало отказать со ссылкой на пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как после расторжения договора аренды ООО "Дом-75" вносило арендную плату при очевидном отсутствии обязательств.
Кроме того, ссылка суда на судебные акты по делу N А55-19403/2012 является необоснованной, так как в рамках указанного дела фактические обстоятельства устанавливались применительно к иному спорному периоду.
При рассмотрении данного дела судом кассационной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании до 14 часов 30 минут 07.10.2014.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.
Судами установлено и следует из материалов дела, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.10.2008 N 401, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:0704004:0033, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная (между Седьмой и Восьмой просеками), площадью 70 780,10 кв. м, для строительства многоэтажной жилой застройки.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 31.03.2008, срок действия договора истекает 31.03.2016.
Пунктом 4.4 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
09.02.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение N 2, которым утвержден расчет арендной платы (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 2) на 2012 и 2013 годы. Так в 2012 году арендная плата составила 1 529 463 руб. 51 коп., в 2013 году арендная плата составила 1 649 959 руб. 46 коп.
Согласно приказу Министерства от 28.02.2013 N 29-п об образовании земельных участков, из земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды N 401, образованы и поставлены на кадастровый учет 15 земельных участков.
04.07.2013 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды N 401 с 28.02.2013.
Обращаясь с иском, Министерство указывало, что в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора от 03.10.2008 N 401 аренды земельного участка ответчиком не выполнены обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим за ним образовалась задолженность согласно расчету за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 в размере 26 408 053 руб. 85 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктом 7.3 договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 11.02.2011 по 05.03.2012, и в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 06.03.2012 по 28.02.2013, в размере 28 047 940 руб. 90 коп.
Суд первой инстанции с расчетом Министерства не согласился, определив размер арендной платы в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, применив к спорным отношениям Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), действующее с 04.08.2009, при этом руководствовался правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 17.04.2012 N 15837/11.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости исчисления арендной платы в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, в то же время изменил решение арбитражного суда первой инстанции в связи с необходимостью применения при расчете арендной платы предусмотренного пунктом 8 Правил определения размера арендной платы индекса прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции соответствующими закону.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок предоставлен ответчику в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В связи с изложенным является обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о необходимости расчета арендной платы по спорному договору аренды, заключенному сторонами, исходя из ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка в год с последовательным перемножением индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, в спорный период составляла 357 908 777 руб. 06 коп.
Суд апелляционной инстанции установил, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 составляет 14 852 346 руб. 20 коп., определенный с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки составляет 2 750 000 руб.
Следовательно, ООО "Дом-75" подлежало уплатить за спорный период по договору аренды 17 602 346 руб. 20 коп.
Вместе с тем ООО "Дом-75" оплатило 36 462 859 руб. 49 коп. (включая 6 932 113 руб. 48 коп. по исполнению судебных актов по делу N А55-19403/2012). Таким образом, сумма переплаты составляет 11 928 399 руб. 81 коп.
Данная сумма переплаты признана судом неосновательным обогащением Министерства, и встречный иск удовлетворен судом со ссылкой на статьи 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод Министерства о том, что судами не применен пункт 15 статьи 3 Вводного закона, подлежащий применению в данном споре, является необоснованным.
Вывод арбитражного суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции о необходимости применения к спорным отношениям положений Постановления N 582 соответствует сложившейся судебной арбитражной практике.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Правовая позиция, изложенная в Постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
Судами при рассмотрении настоящего дела установлено, что договор аренды заключен 03.10.2008, т.е. после предельного срока, установленного пунктом 15 Вводного закона (30.12.2007), размер арендной платы, взимаемой Министерством с ООО "Дом-75" в рамках заключенного ими договора аренды, значительно превышал два процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Следовательно, вывод суда об отсутствии у ООО "Дом-75" задолженности по арендной плате и наличии у Министерства неосновательного обогащения является правильным.
Утверждение Министерства о том, что спорный земельный участок предоставлен до 30.12.2007, в материалах дела своего подтверждения не находит.
Спорный земельный участок предоставлен ООО "Дом-75" на основании договора аренды земельного участка от 03.10.2008 N 401, иные документы, на которые ссылается Министерство (распорядительные акты уполномоченного органа), не могут свидетельствовать о возникновении между сторонами арендных отношений.
Министерством также заявлен довод о наличии оснований для отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения со ссылкой на пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как, по его мнению, после расторжения договора аренды ООО "Дом-75" вносило арендную плату при очевидном отсутствии обязательств.
Данный довод является необоснованным, так как, обращаясь в суд с иском к ООО "Дом-75" о взыскании задолженности по арендной плате, Министерство утверждало о неполном исполнении ООО "Дом-75" своих обязательств по внесению арендной платы по спорному договору.
По мнению Министерства, ссылка суда на судебные акты по делу N А55-19403/2012 является необоснованной, так как в рамках указанного дела фактические обстоятельства устанавливались применительно к иному спорному периоду.
По делу N А55-19403/2012 рассмотрен иск Министерства к ООО "Дом-75" о взыскании задолженности по арендной плате, в том числе за январь 2011 года. Арбитражный суд исходил из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума от 17.04.2012 N 15837/11, и пришел к выводу, что подлежит применению пункт 3 Правил, которым установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости земельного участка. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2013 отказано в передаче названного дела для пересмотра в порядке надзора.
В рамках настоящего дела судами рассмотрен иск Министерства о взыскании арендной платы, в том числе за период с 01.02.2011 по 31.12.2011.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу N А55-22560/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Р.НАГИМУЛЛИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)