Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец указал на то, что кадастровая стоимость земельных участков повлекла неправомерное увеличение земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Найденовой Л.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-3/15 по заявлению Закрытого акционерного общества "Албес" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
ЗАО "Албес" обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности трех земельных участков:
Заявитель, уточнив первоначально заявленные требования, просил суд принять решение об определении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в Отчете <данные изъяты> от <данные изъяты>, подготовленном по заказу заявителя оценщиками <данные изъяты> и получившим положительное экспертное заключение Экспертного Совета Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации <данные изъяты>.
В обоснование требований заявитель ссылался на то, что кадастровая стоимость указанных земельных участков, которая была утверждена Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года N 566-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области" (далее - Распоряжение N 566-РМ), повлекла неправомерное увеличение земельного налога.
Представитель заявителя Б. в судебном заседании полностью поддержала заявленные требования.
Представители заинтересованных лиц: Министерства имущественных отношений - Л. и Н., представитель филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Московской области Т.О. - возражали против удовлетворения заявленных требований, в удовлетворении заявления просили отказать.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте проведения судебного заседания, не явился.
Министерство экологии и природопользования Московской области в письменном ходатайстве просило слушать дело в отсутствие представителя Министерства.
Суд, выслушав пояснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, допросив в качестве свидетеля оценщика Т.С., исследовав материалы дела, полагает в удовлетворении заявленных требований отказать. При этом суд исходит из следующего.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с ч. 1 и ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Налоговая база - в соответствии с п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ - определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).
Судом исследованы представленные заявителем свидетельства о государственной регистрации права, из которых установлено, что ЗАО "Албес" на праве собственности принадлежат земельные участки:
- участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения дороги, адрес (местонахождение) объекта: <данные изъяты>
- участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения для производства и хранения металлоконструкций, адрес (местонахождение) объекта: <данные изъяты>
- участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство цеха, адрес (местонахождения) объекта: <данные изъяты>.
Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года N 566-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков указанной категории, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости данных земель по муниципальным районам, городским округам Московской области - по состоянию на 01 января 2013 года.
Распоряжением N 566-РМ кадастровая стоимость принадлежащего заявителю земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> установлена по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> установлена по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> установлена по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> (л.д. 32 - 35, 132, 133).
Обращаясь с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащих ему указанных трех земельных участков ЗАО "Албес" ссылалось на то, что рыночная стоимость этих земельных участков значительно ниже их кадастровой стоимости и составляет для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - <данные изъяты> руб., для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - <данные изъяты> руб., для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - <данные изъяты> руб.
ЗАО "Албес" просило принять решение об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере указанной рыночной стоимости.
В подтверждение действительной рыночной стоимости принадлежащих ему земельных участков с указанными кадастровыми номерами ЗАО "Албес" представило Отчет <данные изъяты> от 08 октября 2014 года, составленный оценщиками <данные изъяты> (л.д. 41 - 94).
На указанный Отчет получено положительное экспертное заключение <данные изъяты> от 13 октября 2014 года Экспертного совета Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации <данные изъяты> членами которой являются оценщики <данные изъяты> (л.д. 95 - 106).
Заявителем соблюден досудебный порядок рассмотрения спора.
Решением от 07 ноября 2014 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года N П/452 в Московской области при территориальном органе в Московской области заявление ЗАО "Албес" отклонила по мотивам несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценив доводы заявителя и представленные в их обоснование доказательства, доводы представителей заинтересованных лиц суд полагает, что законных оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, при этом исходит из следующего.
Исследовав Отчет <данные изъяты> суд приходит к выводу, что указанный отчет не соответствует требованиям нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены Федеральным стандартом оценки, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1).
В соответствии с п. 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. Пункт 19 ФСО N 1 устанавливает, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
В соответствии с требованиями п. 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Требования к отчету об оценке устанавливает Федеральный стандарт оценки N 3, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3). Согласно п. 2 ФСО N 3 настоящий Федеральный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с п. 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности. Установлено, что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены Федеральным стандартом оценки N 4 (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 256.
Оценка недвижимости производится в соответствии с Федеральным стандартом недвижимости N 7 (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N 611.
В представленном заявителем Отчете указано, что при проведении оценки принадлежащих заявителю участков оценщики руководствовались Федеральным законом N 135-ФЗ, ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7 (л.д. 52).
Как видно из Отчета N 14 НЕ 160 МАВ рыночная стоимость трех оцениваемых земельных участков определена по состоянию на 01 января 2013 года (Отчет, л.д. 45 об., таблица 4).
Из Отчета следует, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки рассчитана в процессе проведения оценки с применением сравнительного подхода. При этом оценщиками в таблице 19 приведены обоснования отказа от использования доходного и затратного подходов при расчете рыночной стоимости земельных участков (л.д. 66). Суд полагает, что решение оценщиков об отказе от использования доходного и затратного подходов достаточно мотивировано.
Пункт 13 ФСО N 1, пункт 14 ФСО N 4 и пункт 22 ФСО N 7 дают определение сравнительного подхода как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Для сравнения объекта с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется ряд элементов сравнения, в том числе вид использования, местоположение объекта, уникальные физические характеристики, в том числе свойства земельного участка, и другие характеристики, влияющие на стоимость.
В данном случае для сравнительного анализа продаж оценщиками были выбраны четыре объекта-аналога - предлагаемые к продаже земельные участки. При этом аналоги N 1, N 2 и N 4 расположены - как и объекты оценки - в Ленинском районе Московской области, аналог N 3 - в Подольском районе. Критериями отбора послужили параметры, приведенные в таблице 20 (л.д. 67). Как видно из таблицы 20 такие параметры отбора как категория земли и вид разрешенного использования соблюдены при формировании расчетных таблиц частично, при этом корректировка к объектам-аналогам не вводилась.
Расчеты рыночной стоимости путем применения сравнительного подхода приведены в таблице 21 (л.д. 67 об.).
Из той же таблицы Отчета и текстового описания оценки рыночной стоимости сравнительным подходом следует, что при расчете рыночной стоимости оценивалась суммарная площадь всех оцениваемых участков, все три оцениваемых земельных участка указаны как один объект оценки с суммарной площадью 1,8373 га (л.д., 67, 68 об.).
Таким образом, площадь каждого объекта оценки: <данные изъяты> - не совпадает с площадью оцениваемого земельного участка, указанного в таблице N 21 (1,8373 га) как объект оценки.
Указанное обстоятельство подтвердил в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик Т.С., пояснивший, что весь отчет построен на оценке данных трех участков как единого землепользования, единым объектом оценки являются все земельные участки, представляющие собой промышленную площадку, при этом один из земельных участков имеет вид разрешенного использования: "для размещения дороги", имеет небольшую площадь и поэтому не представляет интереса для потенциального покупателя в качестве самостоятельного объекта. Оценщик также пояснил, что рыночная стоимость оценивалась как суммарная площадь всех оцениваемых участков с дальнейшей разбивкой общей стоимости пропорционально площадям оцениваемых участков.
Т.о., в результате указанной оценки рыночная стоимость 1 кв. м всех трех земельных участков является одинаковой. Каких-либо индивидуальных сравнений земельных участков заявителя с каждым объектом-аналогом в нарушение требований ФСО N 1 и ФСО N 7 оценщиками не проводилось. Различие в установленной в Отчете рыночной стоимости земельных участков зависит только от размера их площади, а не от уникальных характеристик каждого из участков. Вид разрешенного использования для всех трех земельных участков указан как "под размещение промышленного комплекса", что не соответствует указанному в правоустанавливающих документах.
Суд полагает, что оценка трех земельных участков как единого участка с разрешенным использованием "под размещение промышленного комплекса" противоречит положениям приведенных выше правовых норм. При этом суд учитывает, что каждый из трех принадлежащих заявителю земельных участков является самостоятельным объектом собственности, в том числе земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> который приобретен заявителем по договору купли-продажи от 08 ноября 2012 года, тогда как два других приобретены 28 марта 2013 года. Каждый из трех оцениваемых земельных участков имеет свой вид разрешенного использования, имеет определенные в установленном порядке границы, каждый из участков учтен в государственном кадастре недвижимости как самостоятельный объект недвижимости, следовательно, каждый из трех участков является самостоятельным объектом оценки.
С учетом изложенного Отчет <данные изъяты> не может быть признан достоверным доказательством, подтверждающим определение действительной рыночной стоимости принадлежащих заявителю земельных участков и нарушения прав заявителя.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Заявление Закрытого акционерного общества "Албес" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Московский областной суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.04.2015 ПО ДЕЛУ N 3-3/15, М-395/2014
Требование: Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец указал на то, что кадастровая стоимость земельных участков повлекла неправомерное увеличение земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 6 апреля 2015 г. по делу N 3-3/15
Московский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Найденовой Л.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-3/15 по заявлению Закрытого акционерного общества "Албес" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
ЗАО "Албес" обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности трех земельных участков:
Заявитель, уточнив первоначально заявленные требования, просил суд принять решение об определении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в Отчете <данные изъяты> от <данные изъяты>, подготовленном по заказу заявителя оценщиками <данные изъяты> и получившим положительное экспертное заключение Экспертного Совета Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации <данные изъяты>.
В обоснование требований заявитель ссылался на то, что кадастровая стоимость указанных земельных участков, которая была утверждена Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года N 566-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области" (далее - Распоряжение N 566-РМ), повлекла неправомерное увеличение земельного налога.
Представитель заявителя Б. в судебном заседании полностью поддержала заявленные требования.
Представители заинтересованных лиц: Министерства имущественных отношений - Л. и Н., представитель филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Московской области Т.О. - возражали против удовлетворения заявленных требований, в удовлетворении заявления просили отказать.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте проведения судебного заседания, не явился.
Министерство экологии и природопользования Московской области в письменном ходатайстве просило слушать дело в отсутствие представителя Министерства.
Суд, выслушав пояснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, допросив в качестве свидетеля оценщика Т.С., исследовав материалы дела, полагает в удовлетворении заявленных требований отказать. При этом суд исходит из следующего.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с ч. 1 и ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Налоговая база - в соответствии с п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ - определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).
Судом исследованы представленные заявителем свидетельства о государственной регистрации права, из которых установлено, что ЗАО "Албес" на праве собственности принадлежат земельные участки:
- участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения дороги, адрес (местонахождение) объекта: <данные изъяты>
- участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения для производства и хранения металлоконструкций, адрес (местонахождение) объекта: <данные изъяты>
- участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство цеха, адрес (местонахождения) объекта: <данные изъяты>.
Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года N 566-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков указанной категории, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости данных земель по муниципальным районам, городским округам Московской области - по состоянию на 01 января 2013 года.
Распоряжением N 566-РМ кадастровая стоимость принадлежащего заявителю земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> установлена по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> установлена по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> установлена по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> (л.д. 32 - 35, 132, 133).
Обращаясь с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащих ему указанных трех земельных участков ЗАО "Албес" ссылалось на то, что рыночная стоимость этих земельных участков значительно ниже их кадастровой стоимости и составляет для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - <данные изъяты> руб., для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - <данные изъяты> руб., для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - <данные изъяты> руб.
ЗАО "Албес" просило принять решение об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере указанной рыночной стоимости.
В подтверждение действительной рыночной стоимости принадлежащих ему земельных участков с указанными кадастровыми номерами ЗАО "Албес" представило Отчет <данные изъяты> от 08 октября 2014 года, составленный оценщиками <данные изъяты> (л.д. 41 - 94).
На указанный Отчет получено положительное экспертное заключение <данные изъяты> от 13 октября 2014 года Экспертного совета Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации <данные изъяты> членами которой являются оценщики <данные изъяты> (л.д. 95 - 106).
Заявителем соблюден досудебный порядок рассмотрения спора.
Решением от 07 ноября 2014 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года N П/452 в Московской области при территориальном органе в Московской области заявление ЗАО "Албес" отклонила по мотивам несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценив доводы заявителя и представленные в их обоснование доказательства, доводы представителей заинтересованных лиц суд полагает, что законных оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, при этом исходит из следующего.
Исследовав Отчет <данные изъяты> суд приходит к выводу, что указанный отчет не соответствует требованиям нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены Федеральным стандартом оценки, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1).
В соответствии с п. 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. Пункт 19 ФСО N 1 устанавливает, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
В соответствии с требованиями п. 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Требования к отчету об оценке устанавливает Федеральный стандарт оценки N 3, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3). Согласно п. 2 ФСО N 3 настоящий Федеральный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с п. 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности. Установлено, что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены Федеральным стандартом оценки N 4 (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 256.
Оценка недвижимости производится в соответствии с Федеральным стандартом недвижимости N 7 (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N 611.
В представленном заявителем Отчете указано, что при проведении оценки принадлежащих заявителю участков оценщики руководствовались Федеральным законом N 135-ФЗ, ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7 (л.д. 52).
Как видно из Отчета N 14 НЕ 160 МАВ рыночная стоимость трех оцениваемых земельных участков определена по состоянию на 01 января 2013 года (Отчет, л.д. 45 об., таблица 4).
Из Отчета следует, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки рассчитана в процессе проведения оценки с применением сравнительного подхода. При этом оценщиками в таблице 19 приведены обоснования отказа от использования доходного и затратного подходов при расчете рыночной стоимости земельных участков (л.д. 66). Суд полагает, что решение оценщиков об отказе от использования доходного и затратного подходов достаточно мотивировано.
Пункт 13 ФСО N 1, пункт 14 ФСО N 4 и пункт 22 ФСО N 7 дают определение сравнительного подхода как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Для сравнения объекта с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется ряд элементов сравнения, в том числе вид использования, местоположение объекта, уникальные физические характеристики, в том числе свойства земельного участка, и другие характеристики, влияющие на стоимость.
В данном случае для сравнительного анализа продаж оценщиками были выбраны четыре объекта-аналога - предлагаемые к продаже земельные участки. При этом аналоги N 1, N 2 и N 4 расположены - как и объекты оценки - в Ленинском районе Московской области, аналог N 3 - в Подольском районе. Критериями отбора послужили параметры, приведенные в таблице 20 (л.д. 67). Как видно из таблицы 20 такие параметры отбора как категория земли и вид разрешенного использования соблюдены при формировании расчетных таблиц частично, при этом корректировка к объектам-аналогам не вводилась.
Расчеты рыночной стоимости путем применения сравнительного подхода приведены в таблице 21 (л.д. 67 об.).
Из той же таблицы Отчета и текстового описания оценки рыночной стоимости сравнительным подходом следует, что при расчете рыночной стоимости оценивалась суммарная площадь всех оцениваемых участков, все три оцениваемых земельных участка указаны как один объект оценки с суммарной площадью 1,8373 га (л.д., 67, 68 об.).
Таким образом, площадь каждого объекта оценки: <данные изъяты> - не совпадает с площадью оцениваемого земельного участка, указанного в таблице N 21 (1,8373 га) как объект оценки.
Указанное обстоятельство подтвердил в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик Т.С., пояснивший, что весь отчет построен на оценке данных трех участков как единого землепользования, единым объектом оценки являются все земельные участки, представляющие собой промышленную площадку, при этом один из земельных участков имеет вид разрешенного использования: "для размещения дороги", имеет небольшую площадь и поэтому не представляет интереса для потенциального покупателя в качестве самостоятельного объекта. Оценщик также пояснил, что рыночная стоимость оценивалась как суммарная площадь всех оцениваемых участков с дальнейшей разбивкой общей стоимости пропорционально площадям оцениваемых участков.
Т.о., в результате указанной оценки рыночная стоимость 1 кв. м всех трех земельных участков является одинаковой. Каких-либо индивидуальных сравнений земельных участков заявителя с каждым объектом-аналогом в нарушение требований ФСО N 1 и ФСО N 7 оценщиками не проводилось. Различие в установленной в Отчете рыночной стоимости земельных участков зависит только от размера их площади, а не от уникальных характеристик каждого из участков. Вид разрешенного использования для всех трех земельных участков указан как "под размещение промышленного комплекса", что не соответствует указанному в правоустанавливающих документах.
Суд полагает, что оценка трех земельных участков как единого участка с разрешенным использованием "под размещение промышленного комплекса" противоречит положениям приведенных выше правовых норм. При этом суд учитывает, что каждый из трех принадлежащих заявителю земельных участков является самостоятельным объектом собственности, в том числе земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> который приобретен заявителем по договору купли-продажи от 08 ноября 2012 года, тогда как два других приобретены 28 марта 2013 года. Каждый из трех оцениваемых земельных участков имеет свой вид разрешенного использования, имеет определенные в установленном порядке границы, каждый из участков учтен в государственном кадастре недвижимости как самостоятельный объект недвижимости, следовательно, каждый из трех участков является самостоятельным объектом оценки.
С учетом изложенного Отчет <данные изъяты> не может быть признан достоверным доказательством, подтверждающим определение действительной рыночной стоимости принадлежащих заявителю земельных участков и нарушения прав заявителя.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Заявление Закрытого акционерного общества "Албес" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Московский областной суд.
Судья
Л.А.НАЙДЕНОВА
Л.А.НАЙДЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)