Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 05.06.2014 ПО ДЕЛУ N А09-5201/2012

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2014 г. по делу N А09-5201/2012


Резолютивная часть постановления объявлена "5" июня 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено "5" июня 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего И.В.Сорокиной,
судей А.Н.Маненкова, М.М.Нарусова,
при участии в заседании:
от истца:
- общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт" представитель не явился, истец о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от ответчика: сельскохозяйственный производственный кооператив "Мельник" представитель не явился, ответчик о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью "Киреевский элеватор" Евстафьева М.В. - представителя по доверенности от 20.01.2014 N 1;
- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области представитель не явился, третье лицо о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропродукт", пос. Лопандино Комаричского района Брянской области, на решение Арбитражного суда Брянской области от 09.12.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 по делу N А09-5201/2012,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт", пос. Лопандино Комаричского района Брянской области (ОГРН 1023202335310) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Мельник", пос. Комаричи Брянской области (ОГРН ОГРН 1023202335661) о государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды от 26.03.2012, подписанного между ООО "Агропродукт" и СПК "Мельник" о переуступке прав по договору аренды земельного участка от 23.07.2010, зарегистрированному в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2011 за N 32-3211/016/2011-019, с учетом уточнения заявленных исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ.
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Киреевский элеватор" и Управление Росреестра по Брянской области.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 09.12.2013 (судья Пейганович В.С.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 (судьи Стаханова В.Н., Мордасов Е.В., Федин К.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Агропродукт" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебном заседании, представитель третьего лица - ООО "Киреевский элеватор", считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя третьего лица, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 23.07.2010 между Драгуновым Д.А., действующим от имени собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения (арендодателем) и СПК "Мельник" (арендатором) подписан договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатели передали, а арендатор принял в пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения, пригодный для возделывания сельскохозяйственных культур площадью 1 764 722 кв. м, кадастровый N 32:14:430105:31, расположенный по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК "Владимировский".
На основании акта приема-передачи данный земельный участок был передан СПК "Мельник".
Договор аренды от 23.07.2010 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 31.10.2011 в установленном законом порядке.
26.03.2012 между СПК "Мельник" (цедент) и ООО "Агропродукт" (цессионарий) подписан договор уступки прав по договору аренды земельного участка от 23.07.2010, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права аренды, принадлежащие цеденту по договору аренды земельного участка от 23.07.2010 в отношении вышеуказанного земельного участка.
Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что за уступку прав цессионарий возмещает цеденту понесенные им затраты по содержанию и использованию вышеуказанного земельного участка в сумме 352 000 руб. Оплата производится в течение 5 дней со дня получения расписки о сдаче документов в Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области Комаричский сектор Севского отдела.
04.04.2012 ООО "Агропродукт" и СПК "Мельник" обратились в Управление Росреестра по Брянской области с целью государственной регистрации указанной сделки.
До окончания процедуры государственной регистрации СПК "Мельник" в одностороннем порядке подал заявление о прекращении государственной регистрации.
Уведомлением от 02.05.2012 N 11/002/2012-426 Управление Росреестра по Брянской области сообщило о приостановлении государственной регистрации на основании поступившего заявления от представителя СПК "Мельник", начиная со 02.05.2012.
Во исполнение условий договора от 26.03.2012 истец обратился к ответчику с просьбой предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в счет исполнения обязательств по настоящему договору, однако ответчик на обращение не ответил.
Ссылаясь на то, что СПК "Мельник" уклоняется от совершения сделки по договору, ООО "Агропродукт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Из положений п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ, ч. 2 ст. 26 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, а также договор уступки прав по такому договору подлежат государственной регистрации.
Пунктом 1 ст. 4 и п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Право аренды, как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования.
При этом п. 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.
Таким образом, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что в соответствии со ст. 382 ГК РФ действующим законодательством не предусмотрена передача права аренды третьему лицу путем заключения сторонами договора об уступке права требования (о замене стороны договора), что исключает применение данной нормы к правоотношениям сторон при рассмотрении настоящего спора и верно указали на то, что договор от 26.03.2012 вне зависимости от его наименования фактически является сделкой по передаче имущества в перенаем, поскольку наряду с уступкой права владения и пользования арендуемыми земельными участками передается обязанность по уплате арендных платежей.
В связи с изложенным, суды первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод о том, что отношения сторон по указанному договору регулируются нормами гл. 34 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что 23.04.2012 между СПК "Мельник" (арендатор) и ООО "Киреевский элеватор" (новый арендатор) заключен договор N 22 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.07.2010, согласно которому арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 23.07.2010 в отношении земельного участка общей площадью 1 764 722 кв. м, кадастровый N 32:14:430105:31, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК "Владимировский".
Спорный договор уступки прав от 26.03.2012, заключенный СПК "Мельник" и ООО "Агропродукт", а также договор уступки прав от 23.04.2012, заключенный СПК "Мельник" и ООО "Киреевский элеватор", имеют один и тот же предмет, а именно вышеуказанный земельный участок и следовательно, в отношении одного и того же права аренды земельного участка совершены две аналогичные сделки.
При этом судебными инстанциями верно отмечено, что СПК "Мельник" не лишен был права заключить в отношении земельного участка договор с иным лицом, поскольку на момент государственной регистрации договора, заключенного между ответчиком и ООО "Киреевский элеватор", спорный договор от 26.03.2012 не прошел государственную регистрацию, то есть не вступил в законную силу, в связи с чем какие-либо обязательства по этому договору у сторон отсутствовали.
Кроме того, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что основания для осуществления государственной регистрации договора уступки прав от 26.03.2012, заключенного между ООО "Агропродукт" и СПК "Мельник", отсутствуют, поскольку до регистрации указанного договора (до утраты ООО "Агропродукт" статуса арендатора) СПК "Мельник" заключил договор уступки прав от 23.04.2012 с ООО "Киреевский элеватор", зарегистрированный Управлением Росреестра по Брянской области 17.05.2012 в установленном законом порядке.
При этом судами верно отмечено, что вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение по настоящему спору, решением Арбитражного суда Брянской области от 22.03.2013 по делу N А09-10717/2012 исковые требования ООО "Агропродукт" к СПК "Мельник", ООО "Киреевский элеватор" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, заключенной между СПК "Мельник" и ООО "Киреевский элеватор" по договору от 23.04.2012 N 22, в виде возврата прав по договору аренды земельного участка от 23.07.2010 от ООО "Киреевский элеватор" к СПК "Мельник" и аннулирования записи о государственной регистрации договора аренды от 23.04.2012 N 22 оставлены без удовлетворения.
Довод истца о том, что в соответствии с п. 3.1 договора от 26.03.2012 фактическая передача земельного участка повлекла переход права аренды к ООО "Агропродукт", в связи с чем указанный договор считается исполненным обоснованно отклонен судами обеих инстанций, в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что договор уступки прав от 26.03.2012, подписанный между обществом и СПК "Мельник", не прошел государственную регистрацию, в связи с чем даже фактическая передача имущества в рамках подписанного, но не прошедшего государственную регистрацию договора, не могла повлечь у ООО "Агропродукт" законного права на использование земельного участка, поскольку законодатель связывает возникновение прав в отношении недвижимого имущества именно с фактом государственной регистрации договора.
Более того, доказательств фактической передачи земельного участка в пользование ООО "Агропродукт" в материалы дела представлено не было.
При этом, ответчик подтвердил, что спорный земельный участок находится в фактическом распоряжении ООО "Киреевский элеватор", в связи с чем во исполнение своих обязанностей по оплате полученных прав ООО "Киреевский элеватор" произвело оплату в общей сумме 705 888 руб. на основании платежных поручений от 24.04.2012 N 50842, от 22.05.2012 N 50915.
Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор (в данном случае истец), которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Кроме того, суды первой и апелляционной инстанции верно указали на то, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является ничтожной сделкой в силу положений ст. 168 ГК РФ.
Согласно ст. 20 Федерального закона от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" и п. 6 ст. 15.2 устава СПК "Мельник" отчуждение земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок с ними относится к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива.
В силу императивного характера ст. 20 Закона N 193-ФЗ, ограничивающей полномочия председателя кооператива, последний вправе заключать названные категории сделок лишь после их одобрения общим собранием членов кооператива.
Однако, договор уступки прав подписан председателем СПК "Мельник" Гориным Н.Д. без одобрения общего собрания членов СПК, которое по этому вопросу не созывалось, то есть арендные права на спорный земельный участок не могли быть переданы истцу на основании договора от 26.03.2012.
Доказательств обратного общество в материалы дела не представило.
На основании изложенного, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что оспариваемая сделка не соответствует подпункту 6 п. 2 и п. 3 ст.20 Закона N 193-ФЗ, поскольку совершена без соответствующего решения общего собрания членов кооператива, в связи с чем на основании ст. 168 ГК РФ признали договор от 26.03.2012 ничтожной сделкой.
При этом сделка, совершенная СПК "Мельник" и ООО "Киреевский элеватор" 23.04.2012 одобрена общим собранием СПК "Мельник", что подтверждается выпиской из протокола от 02.04.2012 N 2.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Иные доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 09.12.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 по делу N А09-5201/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий
И.В.СОРОКИНА

Судьи
А.Н.МАНЕНКОВ
М.М.НАРУСОВ















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)