Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Козыбаева Руслана Молджановича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2013 по делу N А76-13356/2013 (судья Скобелкин А.П.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района - Никифоров Н.В. (доверенность от 01.02.2013, удостоверение);
- индивидуального предпринимателя Иванова Андрея Александровича - Болобонова М.О. (доверенность от 03.12.2013).
Индивидуальный предприниматель Козыбаев Руслан Молджанович, (далее - ИП Козыбаев Р.М., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района Челябинской области (далее - Комитет по имуществу, ответчик1), индивидуальному предпринимателю Иванову Андрею Александровичу (далее - ИП Иванов А.А., ответчик2), о переводе прав покупателя по договору купли-продажи земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Каслинский рыбзавод" (далее - ЗАО "Каслинский рыбзавод", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2013 в удовлетворении требований истцу отказано (т. 1 л.д. 90-97).
Не согласившись с принятым решением ИП Козыбаев Р.М. (далее так же податель жалобы, апеллянт) обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на не исследованность юридически значимых обстоятельств по делу, указывая следующее.
Суд при принятии решения не учел наличие у истца основанного на нормах статей 607, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 22, 82 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка.
Судом не проверено обстоятельство того, не являлось ли расторжение договора аренды способом уклонения от исполнения обязанности продать данный участок в порядке реализации преимущественных прав арендатора и, тем самым, не проверено наличие в действиях арендодателя исключительно цели воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение земельного участка.
Кроме того, суд не учел, что возврат земельного участка арендодателю произведен не был. Факт отсутствия акта о возврате арендодателю земельного участка и фактическое его использование ИП Козыбаевым при отсутствии возражений собственника, по мнению апеллянта, свидетельствуют о продолжении арендных отношений.
Кроме того, суд не проверил наличие оснований прекращения арендных отношений, поименованных в части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и соблюдение арендодателем правил пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в части соблюдения сроков распоряжения арендодателем спорным земельным участком после расторжения договора аренды.
Полагает выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска не соответствующими представленным в дело доказательствам.
На основании изложенного апеллянт просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Истец и третье лицо явку своих представителей не обеспечили. Представленное в адрес Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда ходатайство истца об отложении судебного заседания в связи с занятостью его представителя в ранее назначенном судебном заседании по уголовному делу судом рассмотрено, в удовлетворении названного ходатайства отказано в силу отсутствия предусмотренных нормой ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного разбирательства.
С учетом мнения представителей ответчиков и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции без участия представителей иных лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом по имуществу и ИП Козыбаевым Р.М. заключен договор аренды земельного участка N 2010-1 от 11.01.2010, по условиям которого арендодатель (Комитет по имуществу) предоставляет, а арендатор (ИП Козыбаев Р.М.) принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:09:0909001:126, расположенный по адресу: Челябинская область, Каслинский район, в 2 км на северо-запад от с. Воскресенское, восточный берег оз. Синара, разрешенный вид использования - для сельскохозяйственного производства, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 336147 кв. м (т. 1 л.д. 9-11).
Срок аренды участка установлен с 11.01.2010 по 11.12.2010 на 11 (одиннадцать) месяцев.
Пунктом 4.3.2 договора аренды согласовано условие в соответствии с которым арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участки в субаренду, а так же передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.
Данными кадастрового паспорта подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 74:09:0909001:126 из земель сельскохозяйственного назначения площадью 336147 кв. м поставлен на кадастровый учет 16.02.2007 (л.д. 13 т. 1).
Земельный участок передан арендатору, о чем сторонами договора составлен акт от 11.01.2010 передаче земельного участка в натуре (т. 1 л.д. 11 оборот).
24.04.2012 между ИП Козыбаевым Р.М. (сторона1) и ЗАО "Каслинский рыбзавод" (сторона2) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 2010-1 от 11.01.2010, согласно которому права и обязанности по данному договору переданы стороне2 (т. 1 л.д. 38).
Письмом N 186 Комитет по имуществу отказал в даче согласия на перевод прав и обязанностей по договору аренды N 2010-1 от 11.01.2010 (т. 1 л.д. 42).
Уведомлением от 25.04.2012 Комитет по имуществу сообщил ИП Козыбаеву о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на положение ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же указывая на неиспользование спорного участка по его целевому назначению (т. 1 л.д. 43).
Названное уведомление получено ИП Козыбаевым 17.05.2012 (т. 1 л.д. 45).
26.12.2012 Главой администрации Каслинского района принято Постановление N 2127 о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909001:126 (т. 1 л.д. 40).
В выпусках N 102 (11028) от 28.12.2012 и N 17 (11045) от 27.02.2013 газеты "Красное знамя" опубликовано извещение о проведении 01.04.2013 аукциона по продаже спорного земельного участка (т. 1 л.д. 47, 48).
В выпуске N 35 (11063) от 03.05.2013 газеты "Красное знамя" опубликовано извещение о результатах проведения открытого аукциона по продаже спорного земельного участка, с указанием победителя аукциона - ИП Иванова А.А. (т. 1 л.д. 49).
05.04.2013 между Комитетом по имуществу и индивидуальным предпринимателем Ивановым Андреем Александровичем заключен договор N 4 купли-продажи спорного земельного участка (т. 1 л.д. 36-37).
Полагая, что договор купли-продажи заключен с нарушением его преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца преимущественного права на приобретение земельного участка в силу прекращения договора аренды до момента проведения открытого аукциона по продаже участка.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выслушав пояснения участвующих лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды N 2010-1 от 11.01.2010 обоснованно признан судом первой инстанции заключенным как соответствующий требованиям статей 606 - 609 ГК РФ и не требующий государственной регистрации в силу заключения его на срок мене года.
Согласно пункту 8 статьи 22 ЗК РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.
В силу пункта 4 вышеназванного Федерального закона переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Таким образом, возможность приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов обусловлена наличием действующего договора аренды с лицом, изъявившим желание приобрести такой земельный участок.
Этот же юридический факт (действующий договор аренды) обуславливает наличие у арендатора преимущественного права на приобретение находящегося в государственной или муниципальной собственности иного земельного участка.
Таким образом, отсутствие у лица статуса арендатора земельного участка исключает возможность применения положений пункта 8 статьи 22 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Федерального закона 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Из материалов дела следует, что заключенный между Комитетом по имуществу и ИП Козыбаевым краткосрочный договор аренды N 2010-1 от 11.01.2010 был продлен на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт получения истцом 17.05.2012 уведомления о расторжении договора аренды, содержащего указание на норму ст. 610 ГК РФ подтвержден материалами дела (т. 1 л.д. 44,45).
При названных обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о прекращении договора аренды спорного земельного участка с 18.08.2012.
Учитывая, что на момент проведения аукциона 01.04.2013 договор аренды земельного участка N 2010-1 от 11.01.2010 был расторгнут, истец не обладал правами на приобретение земельного участка в преимущественном порядке.
Отсутствие у истца преимущественных перед другими лицами прав на приобретение спорного земельного участка обуславливает отсутствие у него права требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя такого участка.
Доводы подателя апелляционной жалобы о наличии у истца преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка, а так же довод о том, что суд не проверил наличие оснований прекращения арендных отношений, поименованных в части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и соблюдение арендодателем правил пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в части соблюдения сроков распоряжения арендодателем спорным земельным участком после расторжения договора аренды основаны на неправильном понимании норм действующего гражданского законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Учитывая, что спорный договор аренды был продлен на неопределенный срок, а так же учитывая, что в течение года после прекращения данного договора новый договор аренды арендодателем заключен не был, положения статьи 621 ГК РФ к спорным правоотношениям применению не подлежат.
Доводы апеллянта о наличии у Комитета по имуществу обязанности продать данный участок в порядке реализации преимущественных прав арендатора, а так же довод о том, что и в действиях арендодателя имела место цель исключительно воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение земельного участка, подлежат отклонению.
Ссылка апеллянта в обоснование данных доводов на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" основана на неправильном понимании сферы действия названного закона.
В силу пункта 1 статьи 1 вышеуказанного закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Вместе с тем из материалов дела следует, что объектом купли-продажи являлся земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
Каких-либо иных доказательств наличия в действиях ответчиков признаков злоупотребления правом истцом не представлено.
Довод об отсутствии обстоятельств возврата арендодателю земельного участка из аренды, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о продолжении арендных отношений, несостоятелен.
Продление арендных отношений на неопределенный срок в силу положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ возможно лишь при условии отсутствия возражений со стороны арендодателя, тогда как в настоящем случае такие возражения были высказаны последним путем направления арендатору Уведомления о расторжении договора аренды.
Факт удержания арендатором земельного участка после получения Уведомления не свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок.
При названных обстоятельствах решение суда основано на правильной оценке представленных по делу доказательств и верном применении норм права, в силу чего отмене либо изменению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2013 по делу N А76-13356/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Козыбаева Руслана Молджановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2013 N 18АП-12700/2013 ПО ДЕЛУ N А76-13356/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2013 г. N 18АП-12700/2013
Дело N А76-13356/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Козыбаева Руслана Молджановича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2013 по делу N А76-13356/2013 (судья Скобелкин А.П.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района - Никифоров Н.В. (доверенность от 01.02.2013, удостоверение);
- индивидуального предпринимателя Иванова Андрея Александровича - Болобонова М.О. (доверенность от 03.12.2013).
Индивидуальный предприниматель Козыбаев Руслан Молджанович, (далее - ИП Козыбаев Р.М., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района Челябинской области (далее - Комитет по имуществу, ответчик1), индивидуальному предпринимателю Иванову Андрею Александровичу (далее - ИП Иванов А.А., ответчик2), о переводе прав покупателя по договору купли-продажи земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Каслинский рыбзавод" (далее - ЗАО "Каслинский рыбзавод", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2013 в удовлетворении требований истцу отказано (т. 1 л.д. 90-97).
Не согласившись с принятым решением ИП Козыбаев Р.М. (далее так же податель жалобы, апеллянт) обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на не исследованность юридически значимых обстоятельств по делу, указывая следующее.
Суд при принятии решения не учел наличие у истца основанного на нормах статей 607, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 22, 82 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка.
Судом не проверено обстоятельство того, не являлось ли расторжение договора аренды способом уклонения от исполнения обязанности продать данный участок в порядке реализации преимущественных прав арендатора и, тем самым, не проверено наличие в действиях арендодателя исключительно цели воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение земельного участка.
Кроме того, суд не учел, что возврат земельного участка арендодателю произведен не был. Факт отсутствия акта о возврате арендодателю земельного участка и фактическое его использование ИП Козыбаевым при отсутствии возражений собственника, по мнению апеллянта, свидетельствуют о продолжении арендных отношений.
Кроме того, суд не проверил наличие оснований прекращения арендных отношений, поименованных в части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и соблюдение арендодателем правил пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в части соблюдения сроков распоряжения арендодателем спорным земельным участком после расторжения договора аренды.
Полагает выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска не соответствующими представленным в дело доказательствам.
На основании изложенного апеллянт просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Истец и третье лицо явку своих представителей не обеспечили. Представленное в адрес Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда ходатайство истца об отложении судебного заседания в связи с занятостью его представителя в ранее назначенном судебном заседании по уголовному делу судом рассмотрено, в удовлетворении названного ходатайства отказано в силу отсутствия предусмотренных нормой ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного разбирательства.
С учетом мнения представителей ответчиков и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции без участия представителей иных лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом по имуществу и ИП Козыбаевым Р.М. заключен договор аренды земельного участка N 2010-1 от 11.01.2010, по условиям которого арендодатель (Комитет по имуществу) предоставляет, а арендатор (ИП Козыбаев Р.М.) принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:09:0909001:126, расположенный по адресу: Челябинская область, Каслинский район, в 2 км на северо-запад от с. Воскресенское, восточный берег оз. Синара, разрешенный вид использования - для сельскохозяйственного производства, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 336147 кв. м (т. 1 л.д. 9-11).
Срок аренды участка установлен с 11.01.2010 по 11.12.2010 на 11 (одиннадцать) месяцев.
Пунктом 4.3.2 договора аренды согласовано условие в соответствии с которым арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участки в субаренду, а так же передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.
Данными кадастрового паспорта подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 74:09:0909001:126 из земель сельскохозяйственного назначения площадью 336147 кв. м поставлен на кадастровый учет 16.02.2007 (л.д. 13 т. 1).
Земельный участок передан арендатору, о чем сторонами договора составлен акт от 11.01.2010 передаче земельного участка в натуре (т. 1 л.д. 11 оборот).
24.04.2012 между ИП Козыбаевым Р.М. (сторона1) и ЗАО "Каслинский рыбзавод" (сторона2) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 2010-1 от 11.01.2010, согласно которому права и обязанности по данному договору переданы стороне2 (т. 1 л.д. 38).
Письмом N 186 Комитет по имуществу отказал в даче согласия на перевод прав и обязанностей по договору аренды N 2010-1 от 11.01.2010 (т. 1 л.д. 42).
Уведомлением от 25.04.2012 Комитет по имуществу сообщил ИП Козыбаеву о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на положение ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же указывая на неиспользование спорного участка по его целевому назначению (т. 1 л.д. 43).
Названное уведомление получено ИП Козыбаевым 17.05.2012 (т. 1 л.д. 45).
26.12.2012 Главой администрации Каслинского района принято Постановление N 2127 о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909001:126 (т. 1 л.д. 40).
В выпусках N 102 (11028) от 28.12.2012 и N 17 (11045) от 27.02.2013 газеты "Красное знамя" опубликовано извещение о проведении 01.04.2013 аукциона по продаже спорного земельного участка (т. 1 л.д. 47, 48).
В выпуске N 35 (11063) от 03.05.2013 газеты "Красное знамя" опубликовано извещение о результатах проведения открытого аукциона по продаже спорного земельного участка, с указанием победителя аукциона - ИП Иванова А.А. (т. 1 л.д. 49).
05.04.2013 между Комитетом по имуществу и индивидуальным предпринимателем Ивановым Андреем Александровичем заключен договор N 4 купли-продажи спорного земельного участка (т. 1 л.д. 36-37).
Полагая, что договор купли-продажи заключен с нарушением его преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца преимущественного права на приобретение земельного участка в силу прекращения договора аренды до момента проведения открытого аукциона по продаже участка.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выслушав пояснения участвующих лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды N 2010-1 от 11.01.2010 обоснованно признан судом первой инстанции заключенным как соответствующий требованиям статей 606 - 609 ГК РФ и не требующий государственной регистрации в силу заключения его на срок мене года.
Согласно пункту 8 статьи 22 ЗК РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.
В силу пункта 4 вышеназванного Федерального закона переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Таким образом, возможность приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов обусловлена наличием действующего договора аренды с лицом, изъявившим желание приобрести такой земельный участок.
Этот же юридический факт (действующий договор аренды) обуславливает наличие у арендатора преимущественного права на приобретение находящегося в государственной или муниципальной собственности иного земельного участка.
Таким образом, отсутствие у лица статуса арендатора земельного участка исключает возможность применения положений пункта 8 статьи 22 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Федерального закона 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Из материалов дела следует, что заключенный между Комитетом по имуществу и ИП Козыбаевым краткосрочный договор аренды N 2010-1 от 11.01.2010 был продлен на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт получения истцом 17.05.2012 уведомления о расторжении договора аренды, содержащего указание на норму ст. 610 ГК РФ подтвержден материалами дела (т. 1 л.д. 44,45).
При названных обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о прекращении договора аренды спорного земельного участка с 18.08.2012.
Учитывая, что на момент проведения аукциона 01.04.2013 договор аренды земельного участка N 2010-1 от 11.01.2010 был расторгнут, истец не обладал правами на приобретение земельного участка в преимущественном порядке.
Отсутствие у истца преимущественных перед другими лицами прав на приобретение спорного земельного участка обуславливает отсутствие у него права требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя такого участка.
Доводы подателя апелляционной жалобы о наличии у истца преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка, а так же довод о том, что суд не проверил наличие оснований прекращения арендных отношений, поименованных в части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и соблюдение арендодателем правил пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в части соблюдения сроков распоряжения арендодателем спорным земельным участком после расторжения договора аренды основаны на неправильном понимании норм действующего гражданского законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Учитывая, что спорный договор аренды был продлен на неопределенный срок, а так же учитывая, что в течение года после прекращения данного договора новый договор аренды арендодателем заключен не был, положения статьи 621 ГК РФ к спорным правоотношениям применению не подлежат.
Доводы апеллянта о наличии у Комитета по имуществу обязанности продать данный участок в порядке реализации преимущественных прав арендатора, а так же довод о том, что и в действиях арендодателя имела место цель исключительно воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение земельного участка, подлежат отклонению.
Ссылка апеллянта в обоснование данных доводов на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" основана на неправильном понимании сферы действия названного закона.
В силу пункта 1 статьи 1 вышеуказанного закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Вместе с тем из материалов дела следует, что объектом купли-продажи являлся земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
Каких-либо иных доказательств наличия в действиях ответчиков признаков злоупотребления правом истцом не представлено.
Довод об отсутствии обстоятельств возврата арендодателю земельного участка из аренды, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о продолжении арендных отношений, несостоятелен.
Продление арендных отношений на неопределенный срок в силу положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ возможно лишь при условии отсутствия возражений со стороны арендодателя, тогда как в настоящем случае такие возражения были высказаны последним путем направления арендатору Уведомления о расторжении договора аренды.
Факт удержания арендатором земельного участка после получения Уведомления не свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок.
При названных обстоятельствах решение суда основано на правильной оценке представленных по делу доказательств и верном применении норм права, в силу чего отмене либо изменению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2013 по делу N А76-13356/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Козыбаева Руслана Молджановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)