Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,
судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саркисяном Д.С.,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: представитель по доверенности от 20.02.2015 г. Марыняко Н.С.;
- от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 06.04.2015 г. Пронина А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2015 г. по делу N А53-24802/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Донстрой",
заинтересованное лицо: Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону Администрации города Ростова-на-Дону,
принятое в составе судьи Бондарчук Е.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании требований ООО "Донстрой" в части внесения изменений в ПЗЗ земельного участка 6А МКР СЖР по увеличению этажности застройки правомерными.
Заявленное требование мотивировано тем, что заинтересованное лицо, отказывая в удовлетворении заявителя письмом от 01.07.2014 г. N 59-34-2/13855 в направлении запроса в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в части изменения предельных параметров разрешенного строительства с 10 этажей на не нормируемую этажность на земельном участке 6А МКР СЖР нарушило права и охраняемые интересы законом общества в сфере предпринимательской деятельности, и нормы градостроительного законодательства, поскольку предполагает, что заинтересованное лицо обязано самостоятельно обратиться с заявлением в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28 января 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивировано законностью и обоснованностью оспариваемого акта администрации.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Донстрой" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что действующее законодательство предоставляет обществу, как застройщику, право на внесение предложений о внесений изменений в ПЗЗ и соблюдении процедуры согласования данного предложения на стадии проектирования.
Кроме того, податель жалобы указывает на то, что ПЗЗ по данному объекту разрабатывалось в 2008 г. с учетом ранее существовавшей застройки микрорайона. В настоящее время все прилегающие территории застроены домами повышенной высотности, что свидетельствует об изменении единого архитектурного облика застройки микрорайона, и неактуальности ранее введенных ограничений этажности при застройке данного земельного участка.
Общество также ссылается на то что, в пункте 8 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации конкретно указано, что в извещении о проведении аукциона должны содержаться сведения о минимальном количестве жилых помещений при комплексной застройке. Именно минимальный показатель считается исходной расчетной величиной для формирования характеристики выставляемого на аукцион лота и не более того, поскольку ни в одном из аспектов расчета оценщика данный параметр не учитывается и не влияет на результат оценки ни стоимости права аренды, ни самой арендной платы по договору аренды.
Представитель заявителя в судебном заседании пояснил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, требования апелляционной жалобы удовлетворить.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении требований апелляционной жалобы отказать.
Как следует из материалов дела, ООО "Донстрой" явилось победителем аукциона от 23.12.2013 г. по продаже права на заключение договора аренды сроком на семь лет земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, 6 А МКР СЖР, для комплексного освоения в целях жилищного строительства - разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и культурного, бытового обслуживания.
В соответствии документом, определяющим условия, предмет и порядок проведения аукциона (бюллетень N 356), размещенного в средствах массовой информации, в котором содержались сведения об основных положениях аукциона: дана характеристика земельного участка, определен вид его разрешенного использования - под комплексное жилищное строительство, определена установленная арендная плата и порядок ее внесения и условия выполнения строительства в 7-ми летний срок и обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность.
Предметом аукциона являлось приобретение права на заключение договора аренды спорного земельного участка. Начальная цена права на заключение договора аренды определена в сумме 2 331 262 рубля, однако фактически по результатам торгов ООО "Донстрой" оплатило за получение право аренды 130 000 000 рублей и 450 000 рублей было уплачено за участие в аукционе.
Протоколом N 3/325-1 о результатах аукциона ООО "Донстрой" признано победителем и в последующем был заключен договор N 35271 от 17.04.2014 г. аренды спорного земельного участка, согласно условиям которого арендная плата вносилась с 23.12.2013 г., а именно с момента составления Протокола о завершении аукциона.
По мнению заявителя ни бюллетень N 356, ни протокол N 3-356-1 от 23.12.2013 г. о результатах проведения аукциона, ни договор аренды земельного участка не содержат требования об осуществлении застройки земельного участка домами пониженной этажности. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности под комплексное жилищное строительство, не допускается изменение условий договора аренды без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав аренды, тогда как вопрос застройки земельного участка регламентирован (в рассматриваемом случае) нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями статьи 38 которого предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя и иные показатели, в том числе предельное количество этажей и предельную высоту здания и прочие показатели.
По мнению заявителя в названном случае сведения о ПЗЗ о параметрах застройки носили информационный характер в качестве дополнительной характеристики выставляемого на аукцион лота и не вносились как существенные условия ни в протокол о результатах аукциона (имеющего силу договора), ни в договор аренды земельного участка заключенного по результатам проведения аукциона.
В последующем обществом принято решение о застройки земельного участка домами повышенной этажности без изменения иных параметров застройки, в связи с чем общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с ходатайством о направлении запроса в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону в части изменения предельных параметров разрешенного строительства по этажности застройки, что было мотивировано необходимостью совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на спорной территории.
Однако согласно ответа от 01.07.2014 г. N 59-34-2/13855 департамент отказал обществу в направлении в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону заявления по вопросу изменения градостроительного регламента действующего на территории земельного участка (КН 61:44:0000000:154307), что было мотивировано предоставлением земельного участка в аренду и было предложено самостоятельно обратиться в комиссию, поскольку департамент не является уполномоченным лицом по разрешению данного вопроса.
Общество, не согласившись с полученным ответом на запрос, оспорило его в судебном порядке, рассмотрение которого и является предметом рассмотрения по настоящему делу.
Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона, кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, должны быть указаны в том числе:
- - начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства);
- - размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.
Пунктом 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.
По результатам проведения аукциона от 21.12.2013 г. по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения земельного участка расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, 6 А МКР СЖР, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "Донстрой" заключен договор аренды земельного участка N 35271 от 17.04.2014 г. с кадастровым номером 61:44:0000000:154307, общей площадью 2,0753 м 2. Разрешенный вид использования земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешенный вид использования многоквартирные жилые дома в том числе со встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания.
Как следует из материалов дела, ежегодная арендная плата по договору установлена в твердой сумме 1 733 290, 56 рублей.
В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Пунктом 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.
Согласно пункту 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.
Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений является составляющей частью правил землепользования и застройки и включает в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 названного Кодекса.
Как следует из пункта 2 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:
1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;
2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
Также на территории города Ростова-на-Дону действуют правила землепользования и застройки, утвержденные Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 г. N 87 (ред. от 21.10.2014 г.) "О принятии "Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону" в новой редакции".
Порядок обращения с предложениями о внесении изменений в правила землепользования и застройки в Комиссию определен частью 3 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Как верно отметил суд первой инстанции, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.
Как следует из пункта 3 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства направляет в Комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.
Из анализа норм, следует, что учитывая частный интерес заявителя на внесение изменений в предельные параметры разрешенного строительства, правом на обращение в Комиссию по публичным слушаниям с соответствующим предложением наделено ООО "Донстрой".
В материалы дела представлены обращения заинтересованного лица в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.
Полномочия заинтересованного лица закреплены в положении, утвержденном Решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 138 от 21.06.2011 г. года "Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону".
Исходя из предоставленных заинтересованному лицу полномочий установлено, что полномочиями по внесению изменений в Правила землепользования и застройки города департамент не наделен.
Согласно статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В материалы дела приобщен отчет N 0055-05/13 об определении рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, 6 А МКР СЖР.
Согласно данному отчету определены подходы по определению первоначальной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, выставленного на аукцион.
Учитывая специфику определения стоимости права на заключение договора аренды и определение стоимости арендной платы земельного участка суд приходит к выводу о том, что при определении изначальной стоимости оценочная организация исходила из определенных индивидуализирующих показателей конкретного земельного участка, в том числе предельными максимальными и минимальными разрешенными параметрами строительства, утвержденными градостроительным регламентом зоны.
Кроме того, судебная коллегия также исходит из того, что изменение этажности застройки привело бы к изменению цены по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Данное основание подкреплено заключением оценщика Башкова А.С.
С учетом изложенного судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что при оценке земельного участка с ненормируемыми разрешенными параметрами по этажности размещаемых объектов сумма продажи права и сумма квадратного метра земельного участка была бы иной.
Кроме того, судебная коллегия исходит из того, что обращаясь в департамент с заявлением об установлении ненормируемой этажности, общество не руководствовалось тем, что земельный участок обладает соответствующими характеристиками.
Обращений непосредственно в Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в установленном порядке от ООО "Донстрой" не поступало.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как следует из пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункта 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
С учетом изложенного, судебная коллегия исходит из того, что федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.
В соответствии статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.
Таким образом, верным является также вывод о том, что задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса (постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 136/13 от 18.06.2013 г.).
Принимая во внимание, что издание оспариваемого акта не противоречит нормам градостроительного и земельного законодательства, то суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.
Как следует из материалов дела при обращении с заявлением в Арбитражный суд Ростовской области общество, платежным поручением от 01.10.2014 г. N 3381 оплатило государственную пошлину на сумму 4000 рублей.
В связи с тем, что при подаче таких заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 200 рублей для физических лиц и 2000 рублей для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в редакции действовавшей в спорный период), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 100 рублей для физических лиц и 1000 рублей для юридических лиц.
Поскольку при обращении в суд первой инстанции, обществом излишне уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей и вопрос о возврате указанной суммы судом первой инстанции не решен, суд апелляционной инстанции считает необходимым возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" излишне уплаченную государственную пошлину в суде первой инстанции в указанной сумме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2015 г. по делу N А53-24802/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой", юридический адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 232/199, ИНН 6165129230, из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 01.10.2014 г. N 3381 государственную пошлину в сумме 2000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.04.2015 N 15АП-3529/2015 ПО ДЕЛУ N А53-24802/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2015 г. N 15АП-3529/2015
Дело N А53-24802/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,
судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саркисяном Д.С.,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: представитель по доверенности от 20.02.2015 г. Марыняко Н.С.;
- от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 06.04.2015 г. Пронина А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2015 г. по делу N А53-24802/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Донстрой",
заинтересованное лицо: Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону Администрации города Ростова-на-Дону,
принятое в составе судьи Бондарчук Е.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании требований ООО "Донстрой" в части внесения изменений в ПЗЗ земельного участка 6А МКР СЖР по увеличению этажности застройки правомерными.
Заявленное требование мотивировано тем, что заинтересованное лицо, отказывая в удовлетворении заявителя письмом от 01.07.2014 г. N 59-34-2/13855 в направлении запроса в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в части изменения предельных параметров разрешенного строительства с 10 этажей на не нормируемую этажность на земельном участке 6А МКР СЖР нарушило права и охраняемые интересы законом общества в сфере предпринимательской деятельности, и нормы градостроительного законодательства, поскольку предполагает, что заинтересованное лицо обязано самостоятельно обратиться с заявлением в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28 января 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивировано законностью и обоснованностью оспариваемого акта администрации.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Донстрой" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что действующее законодательство предоставляет обществу, как застройщику, право на внесение предложений о внесений изменений в ПЗЗ и соблюдении процедуры согласования данного предложения на стадии проектирования.
Кроме того, податель жалобы указывает на то, что ПЗЗ по данному объекту разрабатывалось в 2008 г. с учетом ранее существовавшей застройки микрорайона. В настоящее время все прилегающие территории застроены домами повышенной высотности, что свидетельствует об изменении единого архитектурного облика застройки микрорайона, и неактуальности ранее введенных ограничений этажности при застройке данного земельного участка.
Общество также ссылается на то что, в пункте 8 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации конкретно указано, что в извещении о проведении аукциона должны содержаться сведения о минимальном количестве жилых помещений при комплексной застройке. Именно минимальный показатель считается исходной расчетной величиной для формирования характеристики выставляемого на аукцион лота и не более того, поскольку ни в одном из аспектов расчета оценщика данный параметр не учитывается и не влияет на результат оценки ни стоимости права аренды, ни самой арендной платы по договору аренды.
Представитель заявителя в судебном заседании пояснил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, требования апелляционной жалобы удовлетворить.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении требований апелляционной жалобы отказать.
Как следует из материалов дела, ООО "Донстрой" явилось победителем аукциона от 23.12.2013 г. по продаже права на заключение договора аренды сроком на семь лет земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, 6 А МКР СЖР, для комплексного освоения в целях жилищного строительства - разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и культурного, бытового обслуживания.
В соответствии документом, определяющим условия, предмет и порядок проведения аукциона (бюллетень N 356), размещенного в средствах массовой информации, в котором содержались сведения об основных положениях аукциона: дана характеристика земельного участка, определен вид его разрешенного использования - под комплексное жилищное строительство, определена установленная арендная плата и порядок ее внесения и условия выполнения строительства в 7-ми летний срок и обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность.
Предметом аукциона являлось приобретение права на заключение договора аренды спорного земельного участка. Начальная цена права на заключение договора аренды определена в сумме 2 331 262 рубля, однако фактически по результатам торгов ООО "Донстрой" оплатило за получение право аренды 130 000 000 рублей и 450 000 рублей было уплачено за участие в аукционе.
Протоколом N 3/325-1 о результатах аукциона ООО "Донстрой" признано победителем и в последующем был заключен договор N 35271 от 17.04.2014 г. аренды спорного земельного участка, согласно условиям которого арендная плата вносилась с 23.12.2013 г., а именно с момента составления Протокола о завершении аукциона.
По мнению заявителя ни бюллетень N 356, ни протокол N 3-356-1 от 23.12.2013 г. о результатах проведения аукциона, ни договор аренды земельного участка не содержат требования об осуществлении застройки земельного участка домами пониженной этажности. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности под комплексное жилищное строительство, не допускается изменение условий договора аренды без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав аренды, тогда как вопрос застройки земельного участка регламентирован (в рассматриваемом случае) нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями статьи 38 которого предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя и иные показатели, в том числе предельное количество этажей и предельную высоту здания и прочие показатели.
По мнению заявителя в названном случае сведения о ПЗЗ о параметрах застройки носили информационный характер в качестве дополнительной характеристики выставляемого на аукцион лота и не вносились как существенные условия ни в протокол о результатах аукциона (имеющего силу договора), ни в договор аренды земельного участка заключенного по результатам проведения аукциона.
В последующем обществом принято решение о застройки земельного участка домами повышенной этажности без изменения иных параметров застройки, в связи с чем общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с ходатайством о направлении запроса в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону в части изменения предельных параметров разрешенного строительства по этажности застройки, что было мотивировано необходимостью совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на спорной территории.
Однако согласно ответа от 01.07.2014 г. N 59-34-2/13855 департамент отказал обществу в направлении в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону заявления по вопросу изменения градостроительного регламента действующего на территории земельного участка (КН 61:44:0000000:154307), что было мотивировано предоставлением земельного участка в аренду и было предложено самостоятельно обратиться в комиссию, поскольку департамент не является уполномоченным лицом по разрешению данного вопроса.
Общество, не согласившись с полученным ответом на запрос, оспорило его в судебном порядке, рассмотрение которого и является предметом рассмотрения по настоящему делу.
Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона, кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, должны быть указаны в том числе:
- - начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства);
- - размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.
Пунктом 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.
По результатам проведения аукциона от 21.12.2013 г. по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения земельного участка расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, 6 А МКР СЖР, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "Донстрой" заключен договор аренды земельного участка N 35271 от 17.04.2014 г. с кадастровым номером 61:44:0000000:154307, общей площадью 2,0753 м 2. Разрешенный вид использования земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешенный вид использования многоквартирные жилые дома в том числе со встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания.
Как следует из материалов дела, ежегодная арендная плата по договору установлена в твердой сумме 1 733 290, 56 рублей.
В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Пунктом 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.
Согласно пункту 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.
Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений является составляющей частью правил землепользования и застройки и включает в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 названного Кодекса.
Как следует из пункта 2 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:
1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;
2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
Также на территории города Ростова-на-Дону действуют правила землепользования и застройки, утвержденные Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 г. N 87 (ред. от 21.10.2014 г.) "О принятии "Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону" в новой редакции".
Порядок обращения с предложениями о внесении изменений в правила землепользования и застройки в Комиссию определен частью 3 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Как верно отметил суд первой инстанции, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.
Как следует из пункта 3 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства направляет в Комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.
Из анализа норм, следует, что учитывая частный интерес заявителя на внесение изменений в предельные параметры разрешенного строительства, правом на обращение в Комиссию по публичным слушаниям с соответствующим предложением наделено ООО "Донстрой".
В материалы дела представлены обращения заинтересованного лица в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.
Полномочия заинтересованного лица закреплены в положении, утвержденном Решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 138 от 21.06.2011 г. года "Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону".
Исходя из предоставленных заинтересованному лицу полномочий установлено, что полномочиями по внесению изменений в Правила землепользования и застройки города департамент не наделен.
Согласно статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В материалы дела приобщен отчет N 0055-05/13 об определении рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, 6 А МКР СЖР.
Согласно данному отчету определены подходы по определению первоначальной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, выставленного на аукцион.
Учитывая специфику определения стоимости права на заключение договора аренды и определение стоимости арендной платы земельного участка суд приходит к выводу о том, что при определении изначальной стоимости оценочная организация исходила из определенных индивидуализирующих показателей конкретного земельного участка, в том числе предельными максимальными и минимальными разрешенными параметрами строительства, утвержденными градостроительным регламентом зоны.
Кроме того, судебная коллегия также исходит из того, что изменение этажности застройки привело бы к изменению цены по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Данное основание подкреплено заключением оценщика Башкова А.С.
С учетом изложенного судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что при оценке земельного участка с ненормируемыми разрешенными параметрами по этажности размещаемых объектов сумма продажи права и сумма квадратного метра земельного участка была бы иной.
Кроме того, судебная коллегия исходит из того, что обращаясь в департамент с заявлением об установлении ненормируемой этажности, общество не руководствовалось тем, что земельный участок обладает соответствующими характеристиками.
Обращений непосредственно в Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в установленном порядке от ООО "Донстрой" не поступало.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как следует из пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункта 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
С учетом изложенного, судебная коллегия исходит из того, что федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.
В соответствии статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.
Таким образом, верным является также вывод о том, что задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса (постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 136/13 от 18.06.2013 г.).
Принимая во внимание, что издание оспариваемого акта не противоречит нормам градостроительного и земельного законодательства, то суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.
Как следует из материалов дела при обращении с заявлением в Арбитражный суд Ростовской области общество, платежным поручением от 01.10.2014 г. N 3381 оплатило государственную пошлину на сумму 4000 рублей.
В связи с тем, что при подаче таких заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 200 рублей для физических лиц и 2000 рублей для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в редакции действовавшей в спорный период), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 100 рублей для физических лиц и 1000 рублей для юридических лиц.
Поскольку при обращении в суд первой инстанции, обществом излишне уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей и вопрос о возврате указанной суммы судом первой инстанции не решен, суд апелляционной инстанции считает необходимым возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" излишне уплаченную государственную пошлину в суде первой инстанции в указанной сумме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2015 г. по делу N А53-24802/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой", юридический адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 232/199, ИНН 6165129230, из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 01.10.2014 г. N 3381 государственную пошлину в сумме 2000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)