Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кононова П.И.,
судей Ившиной Г.Г., Караваевой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,
при участии в судебном заседании представителя заявителя Абель М.С., действующей на основании доверенности от 03.03.2014, Игнатьева И.В., действующего на основании доверенности от 05.11.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.12.2013 по делу N А82-10877/2013, принятое судом в составе судьи Украинцевой Е.П.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" (ИНН: 7603043310, ОГРН: 1097603001242)
к Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля (ИНН: 7604092913, ОГРН: 1067604080345),
о признании незаконными действий и обязании устранить допущенные нарушения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - заявитель, ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконными действий Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - УЗР, Управление), выразившихся в отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021102:19, расположенного по адресу: г. Ярославль, 6-й Парковый проезд, в районе д. 11 в Заволжском районе г. Ярославля, а именно: "многоквартирные дома (4-8 этажей)" (далее - земельный участок), и обязании устранить допущенные нарушения прав путем проведения публичных слушаний по вопросу предоставления испрашиваемого разрешения.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.12.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Общество считает решение суда незаконным и необоснованным, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права. Общество не согласно с выводами суда первой инстанции о том, что рассматриваемые требования не подлежат рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ и заявлены в связи с гражданскими правоотношениями.
УЗР возражает против доводов заявителя по приведенным в отзыве на апелляционную жалобу основаниям, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. В частности, Управление приводит доводы о том, что все существенные условия договора были определены еще до проведения аукциона и опубликованы в установленном порядке. Заключив договор аренды земельного участка, Общество выразило свое волеизъявление относительно вида использования земельного участка на заранее известных ему условиях. Подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Управления, заявившего ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителей.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (также по тексту - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 16.08.2010 Мэрией г. Ярославля издано постановление N 3297 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в котором определен предмет аукциона: земельный участок с кадастровым номером 76:23:021102:19, общей площадью 5662 кв. м, из земель населенных пунктов, назначение - для строительства малоэтажных жилых домов по 6-му Парковому проезду (в районе д. 11) в Заволжском районе г. Ярославля (л.д. 64).
Согласно протоколу от 02.12.2010 N 501 о результатах аукциона, признанного несостоявшимся (л.д. 67), между УЗР (арендодатель) и гражданином Триполитовым В.В. (арендатор) был заключен договор от 06.12.2010 N 48/2010 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства (л.д. 8). Согласно пунктам 1.1 и 2.4.1 данного договора арендодатель обязуется предоставить в аренду земельный участок площадью 5662 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:021102:19, расположенный по 6-му Парковому проезду (в районе д. 11) в Заволжском районе г. Ярославля, а арендатор обязуется принять указанный земельный участок и использовать его в соответствии с целевым назначением (строительство малоэтажных жилых домов). Срок действия договора установлен с 02.12.2010 по 01.12.2013. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.12.2010.
На основании дополнительного соглашения от 10.12.2012 арендатор передал свои права и обязанности по договору ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" (л.д. 17). Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.
30.04.2013 ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось в Управление с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021102:19 "многоквартирные дома 4-8 надземных этажей" (л.д. 79).
Данное заявление рассмотрено на заседании комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ярославля (протокол от 28.06.2013 N 6) и с учетом заключения УЗР о невозможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу 6-й Парковый пер., в районе д. 11 в Заволжском районе комиссия рекомендовала отказать в предоставлении испрашиваемого разрешения (л.д. 51).
Из предварительного заключения Управления от 26.06.2013 N 02-13/4167 следует, что основанием для принятия данного решения стало наличие разработанного проекта детальной планировки жилого района "Маяковский", согласованного приказом главного архитектора города Ярославля от 03.02.1992 N 1/60, согласно которому на спорном земельном участке не предусмотрено строительство 6-7-8-этажных жилых домов. Также в заключении указано, что использование земельного участка по условиям договора возможно исключительно в соответствии с разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора (л.д. 49).
Во исполнение принятого решения Управлением издан приказ от 18.07.2013 N 1358 "Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу 6-й парковый проезд, в районе дома 11 в Заволжском районе" (л.д. 7).
Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось в арбитражный суд с соответствующим требованием, заявленным в порядке главы 24 АПК РФ.
Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь положениями статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 421, 450, 451, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ), разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 2). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (п. 3). Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего ГрК РФ (п. 6).
Согласно ст. 39 ГрК РФ, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.
Оценивая отказ Управления в предоставлении Обществу разрешения на условно разрешенный вид использования "многоквартирные дома (4-8 этажей)" земельного участка с кадастровым номером 76:23:021102:19, на основе приведенных выше правовых норм с учетом позиции, содержащейся в обжалуемом решении арбитражного суда первой инстанции, доводов ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ", арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как указано выше, Общество с учетом дополнительного соглашения от 10.12.2012 приобрело право на заключение договора от 06.12.2010 N 48/2010 аренды земельного участка для строительства малоэтажных жилых домов по итогам проведенного аукциона на право аренды земельного участка именно с таким видом разрешенного использования.
Согласно пункту 1 статьи 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Проведение работ по формированию земельного участка состоит из подготовки проекта границ земельного участка и установления его границ на местности; определения разрешенного использования земельного участка; определения технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (подпункт 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ).
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 ЗК РФ (пункт 5 статьи 38 ЗК РФ).
В пунктах 9 и 10 статьи 38.1 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона и должно содержать, в том числе, сведения о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.
В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (пункт 27 статьи 38.1 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора.
В рассматриваемом случае предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды спорного земельного участка для строительства малоэтажных жилых домов. Вид такого разрешенного использования указан в кадастровом плане спорного земельного участка (выписка от 26.04.2010, л.д. 14).
В заявлении от 30.04.2013 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка Общество указало иное назначение арендуемого им земельного участка: многоквартирные дома 4-8 надземных этажей, не соответствующее условиям аукциона и договору аренды от 06.12.2010 N 48/2010.
При таких обстоятельствах, по мнению суда апелляционной инстанции, поскольку информация о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021102:19 была общедоступной, повлияла на количество участников аукциона и размер цены права на заключение договора аренды земельного участка, изменение данного вида разрешенного использования на другой, противоречит положениям ст. 30, 38, 38.1 ЗК РФ.
В данном случае, использование спорного земельного участка осуществляется на основании, заключенного с УЗР договора аренды земельного участка от 06.12.2010 N 48/2010. Отношения сторон с момента заключения данного договора перестали носить публично-правовой характер, при этом Управление выступает как арендодатель и субъект, уполномоченный распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды. На необходимость соблюдения условий договора аренды, а именно пункта 1.1 договора, предусматривающего вид разрешенного использования земельного участка "для строительства малоэтажных жилых домов", указано в оспариваемом отказе, выраженном в приказе Управления от 18.07.2013 N 1358 "Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу 6-й парковый проезд, в районе дома 11 в Заволжском районе". Таким образом, отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка основан на условиях вышеуказанного договора аренды, что также свидетельствует о том, что требования Общества заявлены в связи с гражданскими правоотношениями, возникшими из договора аренды, и не подлежат рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Порядок внесения изменений в договор аренды урегулирован положениями ст. 450, 451 ГК РФ, которые предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Общество как арендатор, не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Управление, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора, в том числе путем использования механизма предоставления государственной услуги.
В связи с наличием в данном случае договорных отношений, изменение вида разрешенного использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Указанная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в Постановлении Президиума N 1756/13 от 25.06.2013, содержащем указание на обязательность ее применения арбитражными судами.
При указанных выше обстоятельствах доводы апелляционной жалобы об отсутствии у Управления правовых оснований для отказа в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм ЗК РФ и ГК РФ.
Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не могут быть положены в основу отмены судебного акта. Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.
С учетом изложенного выше решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.12.2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.12.2013 по делу N А82-10877/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
П.И.КОНОНОВ
Судьи
Г.Г.ИВШИНА
А.В.КАРАВАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.04.2014 ПО ДЕЛУ N А82-10877/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. по делу N А82-10877/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кононова П.И.,
судей Ившиной Г.Г., Караваевой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,
при участии в судебном заседании представителя заявителя Абель М.С., действующей на основании доверенности от 03.03.2014, Игнатьева И.В., действующего на основании доверенности от 05.11.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.12.2013 по делу N А82-10877/2013, принятое судом в составе судьи Украинцевой Е.П.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" (ИНН: 7603043310, ОГРН: 1097603001242)
к Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля (ИНН: 7604092913, ОГРН: 1067604080345),
о признании незаконными действий и обязании устранить допущенные нарушения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - заявитель, ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконными действий Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - УЗР, Управление), выразившихся в отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021102:19, расположенного по адресу: г. Ярославль, 6-й Парковый проезд, в районе д. 11 в Заволжском районе г. Ярославля, а именно: "многоквартирные дома (4-8 этажей)" (далее - земельный участок), и обязании устранить допущенные нарушения прав путем проведения публичных слушаний по вопросу предоставления испрашиваемого разрешения.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.12.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Общество считает решение суда незаконным и необоснованным, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права. Общество не согласно с выводами суда первой инстанции о том, что рассматриваемые требования не подлежат рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ и заявлены в связи с гражданскими правоотношениями.
УЗР возражает против доводов заявителя по приведенным в отзыве на апелляционную жалобу основаниям, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. В частности, Управление приводит доводы о том, что все существенные условия договора были определены еще до проведения аукциона и опубликованы в установленном порядке. Заключив договор аренды земельного участка, Общество выразило свое волеизъявление относительно вида использования земельного участка на заранее известных ему условиях. Подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Управления, заявившего ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителей.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (также по тексту - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 16.08.2010 Мэрией г. Ярославля издано постановление N 3297 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в котором определен предмет аукциона: земельный участок с кадастровым номером 76:23:021102:19, общей площадью 5662 кв. м, из земель населенных пунктов, назначение - для строительства малоэтажных жилых домов по 6-му Парковому проезду (в районе д. 11) в Заволжском районе г. Ярославля (л.д. 64).
Согласно протоколу от 02.12.2010 N 501 о результатах аукциона, признанного несостоявшимся (л.д. 67), между УЗР (арендодатель) и гражданином Триполитовым В.В. (арендатор) был заключен договор от 06.12.2010 N 48/2010 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства (л.д. 8). Согласно пунктам 1.1 и 2.4.1 данного договора арендодатель обязуется предоставить в аренду земельный участок площадью 5662 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:021102:19, расположенный по 6-му Парковому проезду (в районе д. 11) в Заволжском районе г. Ярославля, а арендатор обязуется принять указанный земельный участок и использовать его в соответствии с целевым назначением (строительство малоэтажных жилых домов). Срок действия договора установлен с 02.12.2010 по 01.12.2013. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.12.2010.
На основании дополнительного соглашения от 10.12.2012 арендатор передал свои права и обязанности по договору ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" (л.д. 17). Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.
30.04.2013 ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось в Управление с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021102:19 "многоквартирные дома 4-8 надземных этажей" (л.д. 79).
Данное заявление рассмотрено на заседании комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ярославля (протокол от 28.06.2013 N 6) и с учетом заключения УЗР о невозможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу 6-й Парковый пер., в районе д. 11 в Заволжском районе комиссия рекомендовала отказать в предоставлении испрашиваемого разрешения (л.д. 51).
Из предварительного заключения Управления от 26.06.2013 N 02-13/4167 следует, что основанием для принятия данного решения стало наличие разработанного проекта детальной планировки жилого района "Маяковский", согласованного приказом главного архитектора города Ярославля от 03.02.1992 N 1/60, согласно которому на спорном земельном участке не предусмотрено строительство 6-7-8-этажных жилых домов. Также в заключении указано, что использование земельного участка по условиям договора возможно исключительно в соответствии с разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора (л.д. 49).
Во исполнение принятого решения Управлением издан приказ от 18.07.2013 N 1358 "Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу 6-й парковый проезд, в районе дома 11 в Заволжском районе" (л.д. 7).
Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось в арбитражный суд с соответствующим требованием, заявленным в порядке главы 24 АПК РФ.
Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь положениями статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 421, 450, 451, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ), разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 2). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (п. 3). Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего ГрК РФ (п. 6).
Согласно ст. 39 ГрК РФ, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.
Оценивая отказ Управления в предоставлении Обществу разрешения на условно разрешенный вид использования "многоквартирные дома (4-8 этажей)" земельного участка с кадастровым номером 76:23:021102:19, на основе приведенных выше правовых норм с учетом позиции, содержащейся в обжалуемом решении арбитражного суда первой инстанции, доводов ООО "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ", арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как указано выше, Общество с учетом дополнительного соглашения от 10.12.2012 приобрело право на заключение договора от 06.12.2010 N 48/2010 аренды земельного участка для строительства малоэтажных жилых домов по итогам проведенного аукциона на право аренды земельного участка именно с таким видом разрешенного использования.
Согласно пункту 1 статьи 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Проведение работ по формированию земельного участка состоит из подготовки проекта границ земельного участка и установления его границ на местности; определения разрешенного использования земельного участка; определения технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (подпункт 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ).
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 ЗК РФ (пункт 5 статьи 38 ЗК РФ).
В пунктах 9 и 10 статьи 38.1 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона и должно содержать, в том числе, сведения о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.
В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (пункт 27 статьи 38.1 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора.
В рассматриваемом случае предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды спорного земельного участка для строительства малоэтажных жилых домов. Вид такого разрешенного использования указан в кадастровом плане спорного земельного участка (выписка от 26.04.2010, л.д. 14).
В заявлении от 30.04.2013 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка Общество указало иное назначение арендуемого им земельного участка: многоквартирные дома 4-8 надземных этажей, не соответствующее условиям аукциона и договору аренды от 06.12.2010 N 48/2010.
При таких обстоятельствах, по мнению суда апелляционной инстанции, поскольку информация о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021102:19 была общедоступной, повлияла на количество участников аукциона и размер цены права на заключение договора аренды земельного участка, изменение данного вида разрешенного использования на другой, противоречит положениям ст. 30, 38, 38.1 ЗК РФ.
В данном случае, использование спорного земельного участка осуществляется на основании, заключенного с УЗР договора аренды земельного участка от 06.12.2010 N 48/2010. Отношения сторон с момента заключения данного договора перестали носить публично-правовой характер, при этом Управление выступает как арендодатель и субъект, уполномоченный распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды. На необходимость соблюдения условий договора аренды, а именно пункта 1.1 договора, предусматривающего вид разрешенного использования земельного участка "для строительства малоэтажных жилых домов", указано в оспариваемом отказе, выраженном в приказе Управления от 18.07.2013 N 1358 "Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу 6-й парковый проезд, в районе дома 11 в Заволжском районе". Таким образом, отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка основан на условиях вышеуказанного договора аренды, что также свидетельствует о том, что требования Общества заявлены в связи с гражданскими правоотношениями, возникшими из договора аренды, и не подлежат рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Порядок внесения изменений в договор аренды урегулирован положениями ст. 450, 451 ГК РФ, которые предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Общество как арендатор, не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Управление, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора, в том числе путем использования механизма предоставления государственной услуги.
В связи с наличием в данном случае договорных отношений, изменение вида разрешенного использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Указанная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в Постановлении Президиума N 1756/13 от 25.06.2013, содержащем указание на обязательность ее применения арбитражными судами.
При указанных выше обстоятельствах доводы апелляционной жалобы об отсутствии у Управления правовых оснований для отказа в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм ЗК РФ и ГК РФ.
Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не могут быть положены в основу отмены судебного акта. Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.
С учетом изложенного выше решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.12.2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.12.2013 по делу N А82-10877/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
П.И.КОНОНОВ
Судьи
Г.Г.ИВШИНА
А.В.КАРАВАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)