Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройРегионСервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2015 по делу N А07-26866/2014 (судья Кручинина Н.Е.).
В заседании приняли участие представители:
прокуратуры Республики Башкортостан - Москвитин Н.Н. (поручение от 30.06.2015, служебное удостоверение),
общества с ограниченной ответственностью "СтройРегионСервис" - Туктарова Ю.А. (доверенность), Халифаев О.Э. (директор).
Прокурор Республики Башкортостан (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройРегионСервис" (далее - общество "СтройРегионСервис", общество, первый ответчик), Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, второй ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 28.01.2014 N 21-14, заключенного между ответчиками, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества "СтройРегионСервис" передать Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан полученный по договору аренды земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1262 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2015 (резолютивная часть от 28.04.2015) исковые требования Прокуратуры удовлетворены.
С указанным решением не согласилось общество "СтройРегионСервис" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
Апеллянт полагает, что при квалификации заключенного между ответчиками договора суд необоснованно применил положения ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, здесь и далее - в ранее действовавшей редакции), регулирующей порядок предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта, так как предоставление обществу земельного участка производилось в порядке предварительного согласования места размещения объекта.
Апеллянт указывает, что не был надлежащим образом извещен о дате и времени судебного разбирательства, поскольку судебные извещения им получены не были, что лишило первого ответчика возможности участвовать в судебном процессе.
Податель жалобы считает вывод суда о нарушении порядка размещения публикации о предоставлении спорного земельного участка несоответствующим фактическим обстоятельствам дела, так как земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947, переданный по оспариваемому договора аренды, образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817, которые были предоставлены обществу в соответствии с нормами земельного законодательства, в том числе в части публикации извещения о таком предоставлении.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.06.2012, информационное сообщение, размещенное в газете "Вечерняя Уфа" N N 131 - 132 от 11.07.2012, отчет о результатах публикации информационного сообщения по обращению общества "СтройРегионСервис", акт выбора земельного участка для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, постановление Администрации от 14.11.2012 N 4782, постановление Администрации от 30.04.2013 N 2010, кадастровый паспорт земельного участка от 16.09.2013 N 02/13/1-734643, договор аренды земельного участка N 1282-13 от 18.09.2013 с приложениями, акт приема-передачи к договору аренды земельного участка N 1282-13 от 18.09.2013, договор аренды земельного участка N 1283-13 от 18.09.2013 с приложениями, акт приема-передачи к договору аренды земельного участка N 1283-13 от 18.09.2013, соглашения от 31.01.2014 о расторжении договоров аренды земельного участка N 1282-13 и N 1283-13 от 18.09.2013 (с учетом уточнения ходатайства в части документов, имеющихся в материалах дела).
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что первый ответчик не принимал участия при рассмотрении дела в суде первой инстанции, представленные дополнительные доказательства являются относимыми к существу спора и необходимы для установления всех фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции определил приобщить названные дополнительные доказательства к материалам дела.
К дате судебного заседания от Прокурора поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители второго ответчика и третьих лиц не явились.
С учетом мнения представителей истца и первого ответчика и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество "СтройРегионСервис" обращалось в Администрацию с заявлениями исх. N 57 от 06.09.2012, исх. N 71 от 14.11.2012, исх. N 11 от 19.02.2013 о выдаче постановления об утверждении акта выбора земельного участка для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, постановления о предоставлении земельного участка под строительство подземной автостоянки по ул. Крупской напротив жилого дома N 6, об оформлении договора аренды дополнительного земельного участка соответственно (л.д. 9-11).
Постановлением Администрации от 29.12.2012 N 6189 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:792, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 756 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства подземной автостоянки (л.д. 34-35).
Постановлением Администрации от 09.09.2013 N 4695 в постановление Администрации от 29.12.2012 N 6189 внесены изменения, согласно которым обществу "СтройРегионСервис" предоставлены два земельных участка с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 площадью 909 кв. м и 353 кв. м соответственно, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями (л.д. 36-37).
Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан от 23.07.2014 N 07588 (л.д. 17-18), кадастровому паспорту земельного участка от 21.01.2014 N 02/14/1-30135 (л.д. 26) земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 объединены в один земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947 площадью 1 262 кв. м.
На основании постановления Администрации от 26.12.2013 N 6645 (л.д. 38-39) 28.01.2014 между Управлением (арендодатель) и обществом "СтройРегионСервис" (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка N 21-14, по условия которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 26.12.2013 по 26.12.2016 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010120:947, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями общей площадью 1262 кв. м.
По акту приема-передачи от 28.01.2014 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947 передан первому ответчику.
Договор аренды земельного участка N 21-14 от 28.01.2014 зарегистрирован 13.03.2014, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 25).
Из дополнительно представленных подателем апелляционной жалобы документов также следует, что в газете "Вечерняя Уфа" N N 131 - 132 от 11.07.2012 было размещено информационное сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка с предварительным согласованием по ул. Крупской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан ориентировочной площадью 769,47 кв. м для строительства подземной стоянки.
Согласно отчету МУП "Центр недвижимости" городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 14.08.2012 N цн/4426 о результатах публикации информационного сообщения по обращению общества "СтройРегионСервис" заявления и предложения от лиц, являющихся пользователями и владельцами указанного земельного участка, чьи законные интересы могут быть затронуты в результате возможного изъятия при предоставлении данного участка, не поступали.
Обществу был выдан акт выбора земельного участка площадью 769,47 кв. м для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, который утвержден постановлением Администрации от 14.11.2012 N 4782.
Постановлением Администрации от 30.04.2013 N 2010 (до принятия постановления Администрации от 09.09.2013 N 4695) в постановление Администрации от 29.12.2012 N 6189 вносились изменения, согласно которым обществу "СтройРегионСервис" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:972 площадью 1262 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями (л.д. 36-37).
На основании постановления Администрации от 29.12.2012 N 6189, постановления Администрации от 09.09.2013 N 4695 между Управлением и обществом были оформлены договоры аренды земельного участка N 1282-13 и N 1283-13 от 18.09.2013 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 площадью 909 кв. м и 353 кв. м, которые соглашениями от 31.01.2014 расторгнуты.
Полагая, что договор аренды земельного участка N 21-14 от 28.01.2014, оформленный между ответчиками в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947, заключен в нарушение ст. ст. 30, 31 ЗК РФ и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является недействительным (ничтожным), Прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств соблюдения органом местного самоуправления установленной ЗК РФ процедуры предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Суд пришел к выводу о том, что Администрацией в нарушение пункта 3 статьи 31 ЗК РФ не было опубликовано информационное сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка, что противоречит требованиям ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и нарушает принципы публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы первого ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Частью 1 статьи 52 АПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными органами и юридическими лицами.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применяемой к сделкам, заключенным после 01.09.2013) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 28 ЗК РФ).
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 1 ст. 30 ЗК РФ).
В силу п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).
Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ).
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ).
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 ЗК РФ).
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31 ЗК РФ).
По смыслу приведенных выше норм процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства представляет собой сложный юридический состав, соблюдение условий которого необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления таких земельных участков. Несоблюдение хотя бы одного из элементов данного юридического состава влечет недействительность всей процедуры выбора земельного участка для строительства и, как следствие, недействительность (ничтожность) заключаемых на ее основе договоров по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
Из материалов дела усматривается, что в газете "Вечерняя Уфа" N N 131-132 от 11.07.2012 было размещено информационное сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка с предварительным согласованием по ул. Крупской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан ориентировочной площадью 769,47 кв. м для строительства подземной стоянки.
Общество "СтройРегионСервис" обратилось в Администрацию с заявлениями исх. N 57 от 06.09.2012, исх. N 71 от 14.11.2012, исх. N 11 от 19.02.2013 о выдаче постановления об утверждении акта выбора земельного участка для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, постановления о предоставлении земельного участка под строительство подземной автостоянки по ул. Крупской напротив жилого дома N 6, об оформлении договора аренды дополнительного земельного участка соответственно (л.д. 9-11).
Обществу выдан акт выбора земельного участка площадью 769,47 кв. м для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, который утвержден постановлением Администрации от 14.11.2012 N 4782.
Постановлением Администрации от 29.12.2012 N 6189 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:792, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 756 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства подземной автостоянки (л.д. 34-35).
Постановлением Администрации от 30.04.2013 N 2010 в постановление Администрации от 29.12.2012 N 6189 были внесены изменения, согласно которым обществу "СтройРегионСервис" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:972 площадью 1262 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями (л.д. 36-37).
Постановлением Администрации от 09.09.2013 N 4695 в постановление Администрации от 29.12.2012 N 6189 вновь внесены изменения, согласно которым обществу "СтройРегионСервис" предоставлены два земельных участка с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 площадью 909 кв. м и 353 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями (л.д. 36-37).
На основании постановления Администрации от 29.12.2012 N 6189, постановления Администрации от 09.09.2013 N 4695 между Управлением и обществом были оформлены договоры аренды земельного участка N 1282-13 и N 1283-13 от 18.09.2013 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 площадью 909 кв. м и 353 кв. м, которые соглашениями от 31.01.2014 расторгнуты.
На основании постановления Администрации от 26.12.2013 N 6645 (л.д. 38-39) 28.01.2014 между Управлением (арендодатель) и обществом "СтройРегионСервис" (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка N 21-14, по условия которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 26.12.2013 по 26.12.2016 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010120:947, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями общей площадью 1262 кв. м.
При этом из материалов дела не следует, что предоставление обществу земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947 осуществлено в соответствии с требованиями, установленными статьями 30 и 31 ЗК РФ.
В частности, ответчиками не предоставлены доказательства информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, а также оформления и утверждения в установленном порядке акта выбора земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947 или участков, из которых он образован (земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817).
Напротив, согласно письму Управления от 14.07.2014 N 16456 публикация информационного сообщения в СМИ по земельному участку с кадастровым номером 02:55:010120:947 не производилась (л.д. 13).
Из писем МУП "Редакция газеты Вечерняя Уфа" городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 06.08.2014 N 571 и от 18.11.2014 N 855 (л.д. 20, 21) следует, что в период с 01.11.2013 по 28.01.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947, в период с 01.08.2013 по 18.09.2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:817, в период с 30.04.2013 по 18.09.2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:812 публикаций о предоставлении данных земельных участков не было.
Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2005 N 2479/05, от 14.09.2010 N 4224/10, от 15.11.2011 N 7638/11).
Несоблюдение требований ст. 31 ЗК РФ в процессе предоставления спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947 или его составляющих (земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817) для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта свидетельствует о нарушении императивно установленной процедуры предоставления публичных земель, установленной требованиями федерального закона, а также о нарушении прав неопределенного круга лиц - возможных претендентов на земельный участок и жителей соответствующего муниципального образования, лишенных права заявить свои возражения относительно предоставления земельного участка.
Указанное с учетом статьи 168 ГК РФ является основанием для признания оспариваемого договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой.
Доводы подателя апелляционной жалобы о соблюдении процедуры предоставления земельного участка, являющегося предметом оспариваемого договора, норме ст. 31 ЗК РФ, являются необоснованными, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и вышеизложенным выводам апелляционного суда.
Из материалов дела судом не установлено, что оформление оспариваемого договора аренды, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947, явилось результатом последовательности предусмотренных ст. 31 ЗК РФ действий (подачи заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, оформления акта о выборе земельного участка для строительства и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора, принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка).
Не установлено таких обстоятельств и в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817, из которых образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947.
Представленные первым ответчиком в апелляционный суд дополнительные доказательства также не подтверждают соблюдения установленного порядка предоставления спорного земельного участка, поскольку из них следует факт выдачи обществу акта выбора земельного участка площадью 769,47 кв. м для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, который был утвержден постановлением Администрации от 14.11.2012 N 4782 и на основании которого постановлением Администрации от 29.12.2012 N 6189 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:792.
При этом, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.01.2014 N 02/14/1-30135 (л.д. 26), кадастровому паспорту земельного участка от 16.09.2013 N 02/13/1-734643, кадастровому паспорту земельного участка от 16.09.2013 N 02/13/1-734649 земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010120:947, 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 не были образованы из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:792, что также исключает вывод о соблюдении установленного порядка предоставления спорного земельного участка.
По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянта на публикацию о предоставлении земельного участка, размещенную в газете "Вечерняя Уфа" от 11.07.2012 N 31-32 (2029-2030), поскольку из ее содержания следует, что население было информировано о предоставлении земельного участка площадью 769,47 кв. м, который, как установлено судом ранее, был сформирован с присвоением кадастрового номера 02:55:010120:792 и предоставлен заявителю на основании постановления Администрации от 29.12.2012 N 6189, тогда как предметом оспариваемого договора является иной участок площадью 1265 кв. м.
Кроме того, в названной публикации назначение планируемого к строительству объекта (подземная автостоянка) не тождественно назначению объекта согласно оспариваемому договору аренды (подземная автостоянка с административными помещениями). Для таких же целей были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010120:947, 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817, что следует из вышеперечисленных кадастровых паспортов.
При этом из пояснений директора общества "СтройРегионСервис" апелляционным судом установлено, что административные здания согласно проекту строительства будут располагаться на наземной части земельного участка.
Между тем с учетом целей публичного информирования, направленных на защиту интересов населения и возможных претендентов на земельный участок, содержание размещенной органом местного самоуправления публикации не должно оставлять сомнений как у неопределенного круга лиц, так и потенциальных претендентов на земельный участок относительно характеристик такого участка и целей его предоставления.
В силу этого, учитывая предоставление заявителю по оспариваемому договору аренды земельного участка площадью, значительно превышающей размер земельного участка, в отношении которого размещено публичное информирование, а также с иным разрешенным использованием названная публикация не может подтверждать соблюдение требований ст. 31 ЗК РФ при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947.
Исходя из положений статьи 167 ГК РФ, реституция предполагает возврат сторонами всего полученного в натуре по недействительной сделке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2009 N 1054/09).
Применительно к договору аренды земельного участка от 28.01.2014 N 21-14 реституция заключается в возврате арендатором арендодателю земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947.
Судом первой инстанции дана правильная оценка фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, новых доводов, опровергающих выводы суда, апеллянтом в жалобе не приведено.
Довод апеллянта о ненадлежащем извещении первого ответчика о судебном разбирательстве по настоящему делу является необоснованным и опровергается материалами дела, согласно которым судебные извещения (л.д. 61, 77, 91, 92) направлялись обществу по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (л.д. 50, 75).
Конверты с определениями суда, возвратившиеся в суд первой инстанции с отметкой об истечении срока хранения, содержат отметки о вторичном извещении общества о поступившей почтовой корреспонденции, что соответствует требованиям Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", утвержденных приказом Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 05.12.2014 N 423-п.
Согласно пункту 3 статьи 54 ГК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Таким образом, необеспечение первым ответчиком возможности получения им юридически значимых сообщений, поступающих по его адресу, возлагает на него риск неблагоприятных последствий, вызванных неполучением таких сообщений.
На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу, что общество в порядке ст. 123 АПК РФ было надлежащим образом извещено о судебном разбирательстве по настоящему делу.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Поскольку определением апелляционного суда от 11.06.2015 обществу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, указанная государственная пошлина в сумме 3 000 рублей подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2015 по делу N А07-26866/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройРегионСервис" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройРегионСервис" в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.07.2015 N 18АП-7273/2015 ПО ДЕЛУ N А07-26866/2014
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2015 г. N 18АП-7273/2015
Дело N А07-26866/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройРегионСервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2015 по делу N А07-26866/2014 (судья Кручинина Н.Е.).
В заседании приняли участие представители:
прокуратуры Республики Башкортостан - Москвитин Н.Н. (поручение от 30.06.2015, служебное удостоверение),
общества с ограниченной ответственностью "СтройРегионСервис" - Туктарова Ю.А. (доверенность), Халифаев О.Э. (директор).
Прокурор Республики Башкортостан (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройРегионСервис" (далее - общество "СтройРегионСервис", общество, первый ответчик), Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, второй ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 28.01.2014 N 21-14, заключенного между ответчиками, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества "СтройРегионСервис" передать Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан полученный по договору аренды земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1262 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2015 (резолютивная часть от 28.04.2015) исковые требования Прокуратуры удовлетворены.
С указанным решением не согласилось общество "СтройРегионСервис" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
Апеллянт полагает, что при квалификации заключенного между ответчиками договора суд необоснованно применил положения ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, здесь и далее - в ранее действовавшей редакции), регулирующей порядок предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта, так как предоставление обществу земельного участка производилось в порядке предварительного согласования места размещения объекта.
Апеллянт указывает, что не был надлежащим образом извещен о дате и времени судебного разбирательства, поскольку судебные извещения им получены не были, что лишило первого ответчика возможности участвовать в судебном процессе.
Податель жалобы считает вывод суда о нарушении порядка размещения публикации о предоставлении спорного земельного участка несоответствующим фактическим обстоятельствам дела, так как земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947, переданный по оспариваемому договора аренды, образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817, которые были предоставлены обществу в соответствии с нормами земельного законодательства, в том числе в части публикации извещения о таком предоставлении.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.06.2012, информационное сообщение, размещенное в газете "Вечерняя Уфа" N N 131 - 132 от 11.07.2012, отчет о результатах публикации информационного сообщения по обращению общества "СтройРегионСервис", акт выбора земельного участка для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, постановление Администрации от 14.11.2012 N 4782, постановление Администрации от 30.04.2013 N 2010, кадастровый паспорт земельного участка от 16.09.2013 N 02/13/1-734643, договор аренды земельного участка N 1282-13 от 18.09.2013 с приложениями, акт приема-передачи к договору аренды земельного участка N 1282-13 от 18.09.2013, договор аренды земельного участка N 1283-13 от 18.09.2013 с приложениями, акт приема-передачи к договору аренды земельного участка N 1283-13 от 18.09.2013, соглашения от 31.01.2014 о расторжении договоров аренды земельного участка N 1282-13 и N 1283-13 от 18.09.2013 (с учетом уточнения ходатайства в части документов, имеющихся в материалах дела).
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что первый ответчик не принимал участия при рассмотрении дела в суде первой инстанции, представленные дополнительные доказательства являются относимыми к существу спора и необходимы для установления всех фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции определил приобщить названные дополнительные доказательства к материалам дела.
К дате судебного заседания от Прокурора поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители второго ответчика и третьих лиц не явились.
С учетом мнения представителей истца и первого ответчика и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество "СтройРегионСервис" обращалось в Администрацию с заявлениями исх. N 57 от 06.09.2012, исх. N 71 от 14.11.2012, исх. N 11 от 19.02.2013 о выдаче постановления об утверждении акта выбора земельного участка для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, постановления о предоставлении земельного участка под строительство подземной автостоянки по ул. Крупской напротив жилого дома N 6, об оформлении договора аренды дополнительного земельного участка соответственно (л.д. 9-11).
Постановлением Администрации от 29.12.2012 N 6189 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:792, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 756 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства подземной автостоянки (л.д. 34-35).
Постановлением Администрации от 09.09.2013 N 4695 в постановление Администрации от 29.12.2012 N 6189 внесены изменения, согласно которым обществу "СтройРегионСервис" предоставлены два земельных участка с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 площадью 909 кв. м и 353 кв. м соответственно, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями (л.д. 36-37).
Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан от 23.07.2014 N 07588 (л.д. 17-18), кадастровому паспорту земельного участка от 21.01.2014 N 02/14/1-30135 (л.д. 26) земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 объединены в один земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947 площадью 1 262 кв. м.
На основании постановления Администрации от 26.12.2013 N 6645 (л.д. 38-39) 28.01.2014 между Управлением (арендодатель) и обществом "СтройРегионСервис" (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка N 21-14, по условия которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 26.12.2013 по 26.12.2016 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010120:947, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями общей площадью 1262 кв. м.
По акту приема-передачи от 28.01.2014 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947 передан первому ответчику.
Договор аренды земельного участка N 21-14 от 28.01.2014 зарегистрирован 13.03.2014, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 25).
Из дополнительно представленных подателем апелляционной жалобы документов также следует, что в газете "Вечерняя Уфа" N N 131 - 132 от 11.07.2012 было размещено информационное сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка с предварительным согласованием по ул. Крупской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан ориентировочной площадью 769,47 кв. м для строительства подземной стоянки.
Согласно отчету МУП "Центр недвижимости" городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 14.08.2012 N цн/4426 о результатах публикации информационного сообщения по обращению общества "СтройРегионСервис" заявления и предложения от лиц, являющихся пользователями и владельцами указанного земельного участка, чьи законные интересы могут быть затронуты в результате возможного изъятия при предоставлении данного участка, не поступали.
Обществу был выдан акт выбора земельного участка площадью 769,47 кв. м для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, который утвержден постановлением Администрации от 14.11.2012 N 4782.
Постановлением Администрации от 30.04.2013 N 2010 (до принятия постановления Администрации от 09.09.2013 N 4695) в постановление Администрации от 29.12.2012 N 6189 вносились изменения, согласно которым обществу "СтройРегионСервис" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:972 площадью 1262 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями (л.д. 36-37).
На основании постановления Администрации от 29.12.2012 N 6189, постановления Администрации от 09.09.2013 N 4695 между Управлением и обществом были оформлены договоры аренды земельного участка N 1282-13 и N 1283-13 от 18.09.2013 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 площадью 909 кв. м и 353 кв. м, которые соглашениями от 31.01.2014 расторгнуты.
Полагая, что договор аренды земельного участка N 21-14 от 28.01.2014, оформленный между ответчиками в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947, заключен в нарушение ст. ст. 30, 31 ЗК РФ и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является недействительным (ничтожным), Прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств соблюдения органом местного самоуправления установленной ЗК РФ процедуры предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Суд пришел к выводу о том, что Администрацией в нарушение пункта 3 статьи 31 ЗК РФ не было опубликовано информационное сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка, что противоречит требованиям ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и нарушает принципы публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы первого ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Частью 1 статьи 52 АПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными органами и юридическими лицами.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применяемой к сделкам, заключенным после 01.09.2013) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 28 ЗК РФ).
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 1 ст. 30 ЗК РФ).
В силу п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).
Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ).
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ).
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 ЗК РФ).
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31 ЗК РФ).
По смыслу приведенных выше норм процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства представляет собой сложный юридический состав, соблюдение условий которого необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления таких земельных участков. Несоблюдение хотя бы одного из элементов данного юридического состава влечет недействительность всей процедуры выбора земельного участка для строительства и, как следствие, недействительность (ничтожность) заключаемых на ее основе договоров по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
Из материалов дела усматривается, что в газете "Вечерняя Уфа" N N 131-132 от 11.07.2012 было размещено информационное сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка с предварительным согласованием по ул. Крупской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан ориентировочной площадью 769,47 кв. м для строительства подземной стоянки.
Общество "СтройРегионСервис" обратилось в Администрацию с заявлениями исх. N 57 от 06.09.2012, исх. N 71 от 14.11.2012, исх. N 11 от 19.02.2013 о выдаче постановления об утверждении акта выбора земельного участка для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, постановления о предоставлении земельного участка под строительство подземной автостоянки по ул. Крупской напротив жилого дома N 6, об оформлении договора аренды дополнительного земельного участка соответственно (л.д. 9-11).
Обществу выдан акт выбора земельного участка площадью 769,47 кв. м для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, который утвержден постановлением Администрации от 14.11.2012 N 4782.
Постановлением Администрации от 29.12.2012 N 6189 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:792, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 756 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства подземной автостоянки (л.д. 34-35).
Постановлением Администрации от 30.04.2013 N 2010 в постановление Администрации от 29.12.2012 N 6189 были внесены изменения, согласно которым обществу "СтройРегионСервис" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:972 площадью 1262 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями (л.д. 36-37).
Постановлением Администрации от 09.09.2013 N 4695 в постановление Администрации от 29.12.2012 N 6189 вновь внесены изменения, согласно которым обществу "СтройРегионСервис" предоставлены два земельных участка с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 площадью 909 кв. м и 353 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями (л.д. 36-37).
На основании постановления Администрации от 29.12.2012 N 6189, постановления Администрации от 09.09.2013 N 4695 между Управлением и обществом были оформлены договоры аренды земельного участка N 1282-13 и N 1283-13 от 18.09.2013 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 площадью 909 кв. м и 353 кв. м, которые соглашениями от 31.01.2014 расторгнуты.
На основании постановления Администрации от 26.12.2013 N 6645 (л.д. 38-39) 28.01.2014 между Управлением (арендодатель) и обществом "СтройРегионСервис" (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка N 21-14, по условия которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 26.12.2013 по 26.12.2016 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010120:947, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Крупской, напротив жилого дома N 6, для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями общей площадью 1262 кв. м.
При этом из материалов дела не следует, что предоставление обществу земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947 осуществлено в соответствии с требованиями, установленными статьями 30 и 31 ЗК РФ.
В частности, ответчиками не предоставлены доказательства информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, а также оформления и утверждения в установленном порядке акта выбора земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947 или участков, из которых он образован (земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817).
Напротив, согласно письму Управления от 14.07.2014 N 16456 публикация информационного сообщения в СМИ по земельному участку с кадастровым номером 02:55:010120:947 не производилась (л.д. 13).
Из писем МУП "Редакция газеты Вечерняя Уфа" городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 06.08.2014 N 571 и от 18.11.2014 N 855 (л.д. 20, 21) следует, что в период с 01.11.2013 по 28.01.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947, в период с 01.08.2013 по 18.09.2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:817, в период с 30.04.2013 по 18.09.2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:812 публикаций о предоставлении данных земельных участков не было.
Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2005 N 2479/05, от 14.09.2010 N 4224/10, от 15.11.2011 N 7638/11).
Несоблюдение требований ст. 31 ЗК РФ в процессе предоставления спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947 или его составляющих (земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817) для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта свидетельствует о нарушении императивно установленной процедуры предоставления публичных земель, установленной требованиями федерального закона, а также о нарушении прав неопределенного круга лиц - возможных претендентов на земельный участок и жителей соответствующего муниципального образования, лишенных права заявить свои возражения относительно предоставления земельного участка.
Указанное с учетом статьи 168 ГК РФ является основанием для признания оспариваемого договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой.
Доводы подателя апелляционной жалобы о соблюдении процедуры предоставления земельного участка, являющегося предметом оспариваемого договора, норме ст. 31 ЗК РФ, являются необоснованными, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и вышеизложенным выводам апелляционного суда.
Из материалов дела судом не установлено, что оформление оспариваемого договора аренды, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947, явилось результатом последовательности предусмотренных ст. 31 ЗК РФ действий (подачи заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, оформления акта о выборе земельного участка для строительства и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора, принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка).
Не установлено таких обстоятельств и в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817, из которых образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947.
Представленные первым ответчиком в апелляционный суд дополнительные доказательства также не подтверждают соблюдения установленного порядка предоставления спорного земельного участка, поскольку из них следует факт выдачи обществу акта выбора земельного участка площадью 769,47 кв. м для строительства подземной автостоянки N А-69/ОПО от 20.04.2009, который был утвержден постановлением Администрации от 14.11.2012 N 4782 и на основании которого постановлением Администрации от 29.12.2012 N 6189 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:792.
При этом, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.01.2014 N 02/14/1-30135 (л.д. 26), кадастровому паспорту земельного участка от 16.09.2013 N 02/13/1-734643, кадастровому паспорту земельного участка от 16.09.2013 N 02/13/1-734649 земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010120:947, 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 не были образованы из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:792, что также исключает вывод о соблюдении установленного порядка предоставления спорного земельного участка.
По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянта на публикацию о предоставлении земельного участка, размещенную в газете "Вечерняя Уфа" от 11.07.2012 N 31-32 (2029-2030), поскольку из ее содержания следует, что население было информировано о предоставлении земельного участка площадью 769,47 кв. м, который, как установлено судом ранее, был сформирован с присвоением кадастрового номера 02:55:010120:792 и предоставлен заявителю на основании постановления Администрации от 29.12.2012 N 6189, тогда как предметом оспариваемого договора является иной участок площадью 1265 кв. м.
Кроме того, в названной публикации назначение планируемого к строительству объекта (подземная автостоянка) не тождественно назначению объекта согласно оспариваемому договору аренды (подземная автостоянка с административными помещениями). Для таких же целей были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010120:947, 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817, что следует из вышеперечисленных кадастровых паспортов.
При этом из пояснений директора общества "СтройРегионСервис" апелляционным судом установлено, что административные здания согласно проекту строительства будут располагаться на наземной части земельного участка.
Между тем с учетом целей публичного информирования, направленных на защиту интересов населения и возможных претендентов на земельный участок, содержание размещенной органом местного самоуправления публикации не должно оставлять сомнений как у неопределенного круга лиц, так и потенциальных претендентов на земельный участок относительно характеристик такого участка и целей его предоставления.
В силу этого, учитывая предоставление заявителю по оспариваемому договору аренды земельного участка площадью, значительно превышающей размер земельного участка, в отношении которого размещено публичное информирование, а также с иным разрешенным использованием названная публикация не может подтверждать соблюдение требований ст. 31 ЗК РФ при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947.
Исходя из положений статьи 167 ГК РФ, реституция предполагает возврат сторонами всего полученного в натуре по недействительной сделке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2009 N 1054/09).
Применительно к договору аренды земельного участка от 28.01.2014 N 21-14 реституция заключается в возврате арендатором арендодателю земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947.
Судом первой инстанции дана правильная оценка фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, новых доводов, опровергающих выводы суда, апеллянтом в жалобе не приведено.
Довод апеллянта о ненадлежащем извещении первого ответчика о судебном разбирательстве по настоящему делу является необоснованным и опровергается материалами дела, согласно которым судебные извещения (л.д. 61, 77, 91, 92) направлялись обществу по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (л.д. 50, 75).
Конверты с определениями суда, возвратившиеся в суд первой инстанции с отметкой об истечении срока хранения, содержат отметки о вторичном извещении общества о поступившей почтовой корреспонденции, что соответствует требованиям Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", утвержденных приказом Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 05.12.2014 N 423-п.
Согласно пункту 3 статьи 54 ГК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Таким образом, необеспечение первым ответчиком возможности получения им юридически значимых сообщений, поступающих по его адресу, возлагает на него риск неблагоприятных последствий, вызванных неполучением таких сообщений.
На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу, что общество в порядке ст. 123 АПК РФ было надлежащим образом извещено о судебном разбирательстве по настоящему делу.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Поскольку определением апелляционного суда от 11.06.2015 обществу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, указанная государственная пошлина в сумме 3 000 рублей подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2015 по делу N А07-26866/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройРегионСервис" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройРегионСервис" в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)