Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко
Судей: Е.О. Никитина, М.М. Саранцевой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Лазурит": Кедя Е.А., представитель по доверенности от 02.12.2013 N 2013/0210
от Администрации города Хабаровска: Яблонская Л.А., представитель по доверенности от 05.11.2013 N 1.1.27-178
от открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска: Васина Н.А., представитель по доверенности от 19.12.2013 N 5149/02-02
от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: представитель не явился
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Хабаровска
на решение от 27.01.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014
по делу N А73-12630/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Д.В. Леонов, в апелляционном суде - судьи: Е.А. Швец, Е.И. Сапрыкина, Е.Г. Харьковская По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лазурит"
к Администрации города Хабаровска
о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 24.09.2013, и о предоставлении земельного участка в собственность
третьи лица: открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска; Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска
общество с ограниченной ответственностью "Лазурит" (ОГРН 1122721001798, ИНН 2723147697; 680006, г. Хабаровск, ул. Световая, 19а, оф. 10; далее - общество, ООО "Лазурит") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700305978, ИНН 2702015107; 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - Администрация, административный орган) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:030121:101 в собственность обществу, выраженного в письме от 24.09.2013, и обязании представить указанный земельный участок в собственность обществу бесплатно в целях строительства.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий г. Хабаровска" (далее - ОАО "ЦИТ") и Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее - ДМС г. Хабаровска, департамент).
Решением суда от 27.01.2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014, требования общества удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на незаконность состоявшихся по делу решения суда и постановления апелляционной инстанции, просит их отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ООО "Лазурит" отказать. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя жалобы, земельный участок, испрашиваемый обществом, является спорным, поскольку затрагивает интересы ОАО "ЦИТ", как собственника здания, расположенного на смежном земельном участке по адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, 84. Кроме того, земельный участок, предоставляемый ООО "Лазурит", так граничит с данным зданием, что не позволяет сформировать земельный участок под ним с минимальной площадью 400 кв. м. Оспаривает исключительное право ООО "Лазурит" на получение земельного участка для строительства в границах застроенной территории. Обращает внимание на невозможность реализации прав ОАО "ЦИТ" в случае удовлетворения требования общества об обязании предоставить земельный участок в собственность в тех границах, сведения о которых содержатся в ГКН.
ОАО "ЦИТ" в отзыве на кассационную жалобу согласилось с доводами, изложенными в жалобе Администрации.
ООО "Лазурит в отзыве, а его представитель в заседании кассационного суда, выразили несогласие с доводами жалобы, просили оставить принятые по делу судебные акты без изменения, как вынесенные обоснованно и на законных основаниях.
В судебном заседании кассационной инстанции представители Администрации и ОАО "ЦИТ" поддержали доводы, содержащиеся в жалобе и отзыве на нее, настаивали на отмене решения суда от 27.01.2014, постановления апелляционного суда от 15.04.2014.
ДМС г. Хабаровска, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил. Отзыв на жалобу, а также ходатайство о рассмотрении жалобы в свое отсутствие не представил.
В силу части 3 статьи 284 АПК РФ неявка лица, участвующего в деле, при надлежащем его извещении не препятствует рассмотрению дела в настоящем судебном заседании без участия указанного лица.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из доводов жалобы, отзывов на нее, пояснений лиц, участвовавших в заседании суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не имеется.
Как следует из материалов дела, 05.08.2013 общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:23:030121:101, находящегося в границах застроенной территории и принадлежащего на праве собственности Городскому округу "Город Хабаровск".
Письмом от 27.08.2013 Департамент архитектуры, строительства и землепользования сообщил обществу о подготовке по его заявлению проекта постановления о представлении земельного участка в собственность, который передан для согласования со структурными подразделениями административного органа.
Впоследствии письмом от 24.09.2013 N 01-45/13176 Администрация в лице Департамента архитектуры, строительства и землепользования сообщила ООО "Лазурит" информацию о том, что земельный участок является спорным, поскольку затрагивает интересы иных правообладателей объекта недвижимости, расположенного на смежном земельном участке по ул. Тургенева, 84 г. Хабаровска, а также о том, что вопрос о предоставлении земельного участка будет разрешен после окончательного судебного решения.
Полагая названное письмо отказом в предоставлении земельного участка, ООО "Лазурит" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражные суды, удовлетворяя заявленные обществом требования, руководствуясь частями 7, 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, статьей 29, пунктом 2.1 статьи 30, пунктами 1, 2.1, 3 статьи 33, пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, пришли к выводу о незаконности оспариваемого решения об отказе в предоставлении ООО "Лазурит" земельного участка с кадастровым номером 27:23:030121:101, и обоснованно обязали административный орган бесплатно предоставить испрашиваемый участок в собственность обществу в целях строительства. При этом, рассматривая спор, арбитражные суды приняли во внимание судебные акты по делу N А73-7044/2012 Арбитражного суда Хабаровского края с участием этих же лиц.
Арбитражный суд кассационной инстанции, поддерживая выводы судов первой и апелляционной инстанции, исходит из следующего.
В силу части 7 статьи 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 ГрК РФ.
Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством (часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).
Согласно пункту 2.1 статьи 30 ЗК РФ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.
Следовательно, земельный участок, предназначенный для строительства в границах территорий, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.
Из материалов дела видно и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А73-7044/2012 Арбитражного суда Хабаровского края, что 19.02.2007 мэром города Хабаровска принято постановление N 214 "О развитии застроенных территорий" в соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ.
В соответствии с положениями данного постановления утвержден Перечень застроенных территорий г. Хабаровска в границах элемента планировочной структуры или их частей, подлежащих развитию, согласно приложению, определены границы и местоположение элемента планировочной структуры, подлежащей развитию - ул. Тургенева - Амурский бульвар - ул. Комсомольская. На указанной территории располагаются два дома ветхого жилищного фонда: ул. Комсомольская, 89, 95, три дома не соответствующих градостроительному регламенту: ул. Комсомольская, 91, 93, ул. Тургенева, 84.
20.04.2007 проведен аукцион на право заключить договор о развитии территории, по результатам которого с обществом с ограниченной ответственностью "Грант" (далее - ООО "Грант") заключен договор о развитии территории от 21.05.2007 N 3, содержащий условия, регулирующие деятельность сторон по развитию застроенной территории в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей, обозначенной на схеме границ элемента планировочной структуры, расположенного в границах ул. Тургенева - Амурского бульвара - ул. Комсомольской в Центральном районе г. Хабаровска, площадью 20 674,78 кв. и в части элемента планировочной структуры площадью 17 227,79 кв. м.
Раздел 2 договора о развитии застроенной территории предусматривает обязательства администрации города, в том числе обязанность предоставить победителю аукциона земельный участок (участки) в границах застроенной территории бесплатно без проведения аукциона в собственность или аренду для осуществления строительства (пункт 2.2.3 договора).
Во исполнение обязательств по договору о развитии застроенной территории ООО "Грант" в 2008 году выполнило проектирование планировки и межевания застроенной территории. Проект и документация по планировке утверждены постановлением мэра г. Хабаровска от 25.08.2008 N 2579. В рамках исполнения договора 21.05.2007 N 3 КГУП "Хабаровскгражданпроект" поручена разработка проекта строительства "Группы жилых домов со встроенными административными помещениями и подземными автостоянками в границах улиц Тургенева - Амурский бульвар - Комсомольская в Центральном районе г. Хабаровска".
Дополнительными соглашениями от 06.11.2008 N 3, от 13.07.2009 N 5 сроки исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.4, 2.1.6 договора от 21.05.2007 N 3, изменены на 6 лет 4 месяца, а впоследствии на 8 лет 4 месяца.
В связи с реорганизацией ООО "Грант" в форме выделения из него ООО "Лазурит", на основании передаточного акта и разделительного баланса от 17.02.2012, в договор от 21.05.2007 N 3 дополнительным соглашением от 24.04.2012 N 7 внесены изменения, согласно которым права и обязанности по договору о развитии застроенной территории от единственного участника - ООО "Грант" переданы правопреемнику ООО "Лазурит".
По условиям договора ООО "Лазурит" приняло на себя обязательства по перечислению за право заключить договор о развитии застроенной территории денежных средств в сумме 10 000 000 руб.; подготовке проекта планировки застроенной территории; расселению жильцов дома ветхого жилищного фонда; уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанные аварийными и подлежащими сносу; осуществлению строительства и реконструкции объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, и строительства на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом (пункты 2.1.3 - 2.1.6 договора).
Вместе с тем обстоятельства дела свидетельствуют о том, что в границах застроенной территории (ул. Тургенева - Амурский бульвар - ул. Комсомольская в Центральном районе г. Хабаровска) в отношении которой заключен договор от 21.05.2007 N 3 о развитии застроенной территории, расположен земельный участок с кадастровым номером 27:23:030121:101 общей площадью 3 621 кв. м, находящийся примерно в 20 м по направлению на юг от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Тургенева, 88.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.09.2013 N ВАС-9632/13 по делу N А73-7044/2012 Арбитражного суда Хабаровского края признаны правильными выводы арбитражных судов о том, что единственным лицом, которому может быть предоставлен земельный участок в границах застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее развитии, может быть только лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, и только по заявлению этого лица могут быть установлены границы конкретного земельного участка и осуществлен его кадастровый учет.
Арбитражными судами установлено, что данный земельный участок сформирован Администрацией и поставлен на кадастровый учет в 2010 году, а, следовательно, является самостоятельным объектом гражданских прав.
Из справки о ходе выполнения обязательств договора N 3 от 21.05.2007 о развитии застроенной территории, выданной Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации, обязательства по договору со стороны ООО "Лазурит" выполнены, в том числе и в части перечисления 10 млн. руб. на расчетный счет Администрации за право заключения договора о развитии застроенной территории.
В этой связи, обоснованными признаются выводы арбитражных судов относительно того, что при получении соответствующего заявления Общества о предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в границах застроенной территории, Администрация обязана предоставить Обществу земельный участок с кадастровым номером 27:23:030121:101 в собственность.
Между тем на смежном земельном участке расположен объект недвижимости - нежилое здание общей площадью 97, 2 кв. м, принадлежащее на праве собственности ОАО "ЦИТ".
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Собственник здания, строения, сооружения имеет право на приватизацию земельного участка, который занят этим объектом и необходим для его использования.
Судами учтено, что в рамках дела N А73-7044/2012 Арбитражного суда Хабаровского края установлено, что земельный участок площадью 3 818 кв. м сформирован при отсутствии каких-либо документальных обоснований и расчетов, подтверждающих обоснованность его образования именно в таких границах и в таком размере в целях использования - под здание, общей площадью 97, 2 кв. м, состоящее из 4 кабинетов, 3 кладовых, бойлерной и коридора. Поэтому судами сделан вывод об отсутствии правовых оснований для вывода о наличии у ОАО "ЦИТ" права на приобретение земельного участка в собственность в заявленном размере.
Арбитражные суды при рассмотрении настоящего дела, приняли во внимание Замечания к проекту постановления Администрации "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Лазурит" земельного участка, являющегося собственностью городского округа "Город Хабаровск" для строительства в границах застроенной территории в Центральном районе" от 16.09.2013 N 9386/13-05, подготовленного департаментом. Согласно Замечаниям, указанное здание расположено в зоне Ц-1ОИ и в соответствии с Правилами землепользования и застройки в г. Хабаровске, минимальный размер земельного участка под этим зданием должен составлять 400 кв. м.
Арбитражные суды дали правовую оценку договору аренды земельного участка от 11.07.2008 N 437, заключенному между ДМС г. Хабаровска и ОАО "ЦИТ", согласно которому последнему был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, 84 площадью 207,12 кв. м для использование под нежилое здание. Данный договор расторгнут в соответствии с соглашением от 09.11.2010.
Кроме того, судами установлено, что в нарушение статьи 29, пункта 7 статьи 36 ЗК РФ земельный участок, необходимый для использования под зданием по ул. Тургенева, 84 г. Хабаровска, не сформирован, его границы в установленном порядке не определены.
Из анализа норм действующего законодательства следует, что собственник здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право приобрести не любой земельный участок, а земельный участок, местоположение границ и площадь которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
При этом, площадь земельного участка определяется не только в соответствии с правилами землепользования и застройки, но и в соответствии с землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, либо в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции поддерживает выводы арбитражных судов о несостоятельности доводов том, что предоставление ООО "Лазурит" спорного земельного участка затрагивает интересы ОАО "ЦИТ", как собственника объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, 84, не позволит сформировать ОАО "ЦИТ" земельный участок необходимой минимальной площадью.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции признает правомерным вывод арбитражных судов о незаконности отказа Администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:030121:101 в собственность ООО "Лазурит".
Доводы Администрации, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводов арбитражных судов и направлены на переоценку фактических обстоятельств спора, а также представленных в материалы дела доказательств, исследованных судами согласно требованиям, определенным статьями 65, 71 АПК РФ, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).
Учитывая, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании имеющихся в деле доказательств, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, которые являлись бы основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлены, жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.
В силу части 1 статьи 283 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции вправе по ходатайству лиц, участвующих в деле, приостановить исполнение судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, при условии, если заявитель обосновал невозможность или затруднительность поворота исполнения либо предоставил обеспечение, предусмотренное в части 2 настоящей статьи.
Согласно части 4 статьи 283 АПК РФ принятые определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.04.2014 меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов утрачивают силу с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 27.01.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014 по делу N А73-12630/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Приостановление исполнения решения от 27.01.2014 и постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014 по делу N А73-12630/2013 Арбитражного суда Хабаровского края, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.04.2014, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.А.ЛОГВИНЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИТИН
М.М.САРАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 14.07.2014 N Ф03-2019/2014 ПО ДЕЛУ N А73-12630/2013
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2014 г. N Ф03-2019/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко
Судей: Е.О. Никитина, М.М. Саранцевой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Лазурит": Кедя Е.А., представитель по доверенности от 02.12.2013 N 2013/0210
от Администрации города Хабаровска: Яблонская Л.А., представитель по доверенности от 05.11.2013 N 1.1.27-178
от открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска: Васина Н.А., представитель по доверенности от 19.12.2013 N 5149/02-02
от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: представитель не явился
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Хабаровска
на решение от 27.01.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014
по делу N А73-12630/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Д.В. Леонов, в апелляционном суде - судьи: Е.А. Швец, Е.И. Сапрыкина, Е.Г. Харьковская По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лазурит"
к Администрации города Хабаровска
о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 24.09.2013, и о предоставлении земельного участка в собственность
третьи лица: открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска; Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска
общество с ограниченной ответственностью "Лазурит" (ОГРН 1122721001798, ИНН 2723147697; 680006, г. Хабаровск, ул. Световая, 19а, оф. 10; далее - общество, ООО "Лазурит") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700305978, ИНН 2702015107; 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - Администрация, административный орган) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:030121:101 в собственность обществу, выраженного в письме от 24.09.2013, и обязании представить указанный земельный участок в собственность обществу бесплатно в целях строительства.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий г. Хабаровска" (далее - ОАО "ЦИТ") и Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее - ДМС г. Хабаровска, департамент).
Решением суда от 27.01.2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014, требования общества удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на незаконность состоявшихся по делу решения суда и постановления апелляционной инстанции, просит их отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ООО "Лазурит" отказать. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя жалобы, земельный участок, испрашиваемый обществом, является спорным, поскольку затрагивает интересы ОАО "ЦИТ", как собственника здания, расположенного на смежном земельном участке по адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, 84. Кроме того, земельный участок, предоставляемый ООО "Лазурит", так граничит с данным зданием, что не позволяет сформировать земельный участок под ним с минимальной площадью 400 кв. м. Оспаривает исключительное право ООО "Лазурит" на получение земельного участка для строительства в границах застроенной территории. Обращает внимание на невозможность реализации прав ОАО "ЦИТ" в случае удовлетворения требования общества об обязании предоставить земельный участок в собственность в тех границах, сведения о которых содержатся в ГКН.
ОАО "ЦИТ" в отзыве на кассационную жалобу согласилось с доводами, изложенными в жалобе Администрации.
ООО "Лазурит в отзыве, а его представитель в заседании кассационного суда, выразили несогласие с доводами жалобы, просили оставить принятые по делу судебные акты без изменения, как вынесенные обоснованно и на законных основаниях.
В судебном заседании кассационной инстанции представители Администрации и ОАО "ЦИТ" поддержали доводы, содержащиеся в жалобе и отзыве на нее, настаивали на отмене решения суда от 27.01.2014, постановления апелляционного суда от 15.04.2014.
ДМС г. Хабаровска, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил. Отзыв на жалобу, а также ходатайство о рассмотрении жалобы в свое отсутствие не представил.
В силу части 3 статьи 284 АПК РФ неявка лица, участвующего в деле, при надлежащем его извещении не препятствует рассмотрению дела в настоящем судебном заседании без участия указанного лица.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из доводов жалобы, отзывов на нее, пояснений лиц, участвовавших в заседании суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не имеется.
Как следует из материалов дела, 05.08.2013 общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:23:030121:101, находящегося в границах застроенной территории и принадлежащего на праве собственности Городскому округу "Город Хабаровск".
Письмом от 27.08.2013 Департамент архитектуры, строительства и землепользования сообщил обществу о подготовке по его заявлению проекта постановления о представлении земельного участка в собственность, который передан для согласования со структурными подразделениями административного органа.
Впоследствии письмом от 24.09.2013 N 01-45/13176 Администрация в лице Департамента архитектуры, строительства и землепользования сообщила ООО "Лазурит" информацию о том, что земельный участок является спорным, поскольку затрагивает интересы иных правообладателей объекта недвижимости, расположенного на смежном земельном участке по ул. Тургенева, 84 г. Хабаровска, а также о том, что вопрос о предоставлении земельного участка будет разрешен после окончательного судебного решения.
Полагая названное письмо отказом в предоставлении земельного участка, ООО "Лазурит" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражные суды, удовлетворяя заявленные обществом требования, руководствуясь частями 7, 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, статьей 29, пунктом 2.1 статьи 30, пунктами 1, 2.1, 3 статьи 33, пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, пришли к выводу о незаконности оспариваемого решения об отказе в предоставлении ООО "Лазурит" земельного участка с кадастровым номером 27:23:030121:101, и обоснованно обязали административный орган бесплатно предоставить испрашиваемый участок в собственность обществу в целях строительства. При этом, рассматривая спор, арбитражные суды приняли во внимание судебные акты по делу N А73-7044/2012 Арбитражного суда Хабаровского края с участием этих же лиц.
Арбитражный суд кассационной инстанции, поддерживая выводы судов первой и апелляционной инстанции, исходит из следующего.
В силу части 7 статьи 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 ГрК РФ.
Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством (часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).
Согласно пункту 2.1 статьи 30 ЗК РФ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.
Следовательно, земельный участок, предназначенный для строительства в границах территорий, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.
Из материалов дела видно и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А73-7044/2012 Арбитражного суда Хабаровского края, что 19.02.2007 мэром города Хабаровска принято постановление N 214 "О развитии застроенных территорий" в соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ.
В соответствии с положениями данного постановления утвержден Перечень застроенных территорий г. Хабаровска в границах элемента планировочной структуры или их частей, подлежащих развитию, согласно приложению, определены границы и местоположение элемента планировочной структуры, подлежащей развитию - ул. Тургенева - Амурский бульвар - ул. Комсомольская. На указанной территории располагаются два дома ветхого жилищного фонда: ул. Комсомольская, 89, 95, три дома не соответствующих градостроительному регламенту: ул. Комсомольская, 91, 93, ул. Тургенева, 84.
20.04.2007 проведен аукцион на право заключить договор о развитии территории, по результатам которого с обществом с ограниченной ответственностью "Грант" (далее - ООО "Грант") заключен договор о развитии территории от 21.05.2007 N 3, содержащий условия, регулирующие деятельность сторон по развитию застроенной территории в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей, обозначенной на схеме границ элемента планировочной структуры, расположенного в границах ул. Тургенева - Амурского бульвара - ул. Комсомольской в Центральном районе г. Хабаровска, площадью 20 674,78 кв. и в части элемента планировочной структуры площадью 17 227,79 кв. м.
Раздел 2 договора о развитии застроенной территории предусматривает обязательства администрации города, в том числе обязанность предоставить победителю аукциона земельный участок (участки) в границах застроенной территории бесплатно без проведения аукциона в собственность или аренду для осуществления строительства (пункт 2.2.3 договора).
Во исполнение обязательств по договору о развитии застроенной территории ООО "Грант" в 2008 году выполнило проектирование планировки и межевания застроенной территории. Проект и документация по планировке утверждены постановлением мэра г. Хабаровска от 25.08.2008 N 2579. В рамках исполнения договора 21.05.2007 N 3 КГУП "Хабаровскгражданпроект" поручена разработка проекта строительства "Группы жилых домов со встроенными административными помещениями и подземными автостоянками в границах улиц Тургенева - Амурский бульвар - Комсомольская в Центральном районе г. Хабаровска".
Дополнительными соглашениями от 06.11.2008 N 3, от 13.07.2009 N 5 сроки исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.4, 2.1.6 договора от 21.05.2007 N 3, изменены на 6 лет 4 месяца, а впоследствии на 8 лет 4 месяца.
В связи с реорганизацией ООО "Грант" в форме выделения из него ООО "Лазурит", на основании передаточного акта и разделительного баланса от 17.02.2012, в договор от 21.05.2007 N 3 дополнительным соглашением от 24.04.2012 N 7 внесены изменения, согласно которым права и обязанности по договору о развитии застроенной территории от единственного участника - ООО "Грант" переданы правопреемнику ООО "Лазурит".
По условиям договора ООО "Лазурит" приняло на себя обязательства по перечислению за право заключить договор о развитии застроенной территории денежных средств в сумме 10 000 000 руб.; подготовке проекта планировки застроенной территории; расселению жильцов дома ветхого жилищного фонда; уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанные аварийными и подлежащими сносу; осуществлению строительства и реконструкции объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, и строительства на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом (пункты 2.1.3 - 2.1.6 договора).
Вместе с тем обстоятельства дела свидетельствуют о том, что в границах застроенной территории (ул. Тургенева - Амурский бульвар - ул. Комсомольская в Центральном районе г. Хабаровска) в отношении которой заключен договор от 21.05.2007 N 3 о развитии застроенной территории, расположен земельный участок с кадастровым номером 27:23:030121:101 общей площадью 3 621 кв. м, находящийся примерно в 20 м по направлению на юг от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Тургенева, 88.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.09.2013 N ВАС-9632/13 по делу N А73-7044/2012 Арбитражного суда Хабаровского края признаны правильными выводы арбитражных судов о том, что единственным лицом, которому может быть предоставлен земельный участок в границах застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее развитии, может быть только лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, и только по заявлению этого лица могут быть установлены границы конкретного земельного участка и осуществлен его кадастровый учет.
Арбитражными судами установлено, что данный земельный участок сформирован Администрацией и поставлен на кадастровый учет в 2010 году, а, следовательно, является самостоятельным объектом гражданских прав.
Из справки о ходе выполнения обязательств договора N 3 от 21.05.2007 о развитии застроенной территории, выданной Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации, обязательства по договору со стороны ООО "Лазурит" выполнены, в том числе и в части перечисления 10 млн. руб. на расчетный счет Администрации за право заключения договора о развитии застроенной территории.
В этой связи, обоснованными признаются выводы арбитражных судов относительно того, что при получении соответствующего заявления Общества о предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в границах застроенной территории, Администрация обязана предоставить Обществу земельный участок с кадастровым номером 27:23:030121:101 в собственность.
Между тем на смежном земельном участке расположен объект недвижимости - нежилое здание общей площадью 97, 2 кв. м, принадлежащее на праве собственности ОАО "ЦИТ".
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Собственник здания, строения, сооружения имеет право на приватизацию земельного участка, который занят этим объектом и необходим для его использования.
Судами учтено, что в рамках дела N А73-7044/2012 Арбитражного суда Хабаровского края установлено, что земельный участок площадью 3 818 кв. м сформирован при отсутствии каких-либо документальных обоснований и расчетов, подтверждающих обоснованность его образования именно в таких границах и в таком размере в целях использования - под здание, общей площадью 97, 2 кв. м, состоящее из 4 кабинетов, 3 кладовых, бойлерной и коридора. Поэтому судами сделан вывод об отсутствии правовых оснований для вывода о наличии у ОАО "ЦИТ" права на приобретение земельного участка в собственность в заявленном размере.
Арбитражные суды при рассмотрении настоящего дела, приняли во внимание Замечания к проекту постановления Администрации "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Лазурит" земельного участка, являющегося собственностью городского округа "Город Хабаровск" для строительства в границах застроенной территории в Центральном районе" от 16.09.2013 N 9386/13-05, подготовленного департаментом. Согласно Замечаниям, указанное здание расположено в зоне Ц-1ОИ и в соответствии с Правилами землепользования и застройки в г. Хабаровске, минимальный размер земельного участка под этим зданием должен составлять 400 кв. м.
Арбитражные суды дали правовую оценку договору аренды земельного участка от 11.07.2008 N 437, заключенному между ДМС г. Хабаровска и ОАО "ЦИТ", согласно которому последнему был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, 84 площадью 207,12 кв. м для использование под нежилое здание. Данный договор расторгнут в соответствии с соглашением от 09.11.2010.
Кроме того, судами установлено, что в нарушение статьи 29, пункта 7 статьи 36 ЗК РФ земельный участок, необходимый для использования под зданием по ул. Тургенева, 84 г. Хабаровска, не сформирован, его границы в установленном порядке не определены.
Из анализа норм действующего законодательства следует, что собственник здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право приобрести не любой земельный участок, а земельный участок, местоположение границ и площадь которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
При этом, площадь земельного участка определяется не только в соответствии с правилами землепользования и застройки, но и в соответствии с землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, либо в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции поддерживает выводы арбитражных судов о несостоятельности доводов том, что предоставление ООО "Лазурит" спорного земельного участка затрагивает интересы ОАО "ЦИТ", как собственника объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, 84, не позволит сформировать ОАО "ЦИТ" земельный участок необходимой минимальной площадью.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции признает правомерным вывод арбитражных судов о незаконности отказа Администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:030121:101 в собственность ООО "Лазурит".
Доводы Администрации, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводов арбитражных судов и направлены на переоценку фактических обстоятельств спора, а также представленных в материалы дела доказательств, исследованных судами согласно требованиям, определенным статьями 65, 71 АПК РФ, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).
Учитывая, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании имеющихся в деле доказательств, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, которые являлись бы основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлены, жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.
В силу части 1 статьи 283 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции вправе по ходатайству лиц, участвующих в деле, приостановить исполнение судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, при условии, если заявитель обосновал невозможность или затруднительность поворота исполнения либо предоставил обеспечение, предусмотренное в части 2 настоящей статьи.
Согласно части 4 статьи 283 АПК РФ принятые определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.04.2014 меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов утрачивают силу с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 27.01.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014 по делу N А73-12630/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Приостановление исполнения решения от 27.01.2014 и постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014 по делу N А73-12630/2013 Арбитражного суда Хабаровского края, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.04.2014, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.А.ЛОГВИНЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИТИН
М.М.САРАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)