Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,
судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,
в отсутствие сторон - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 (судья Рысаева С.Г.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2014 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи: Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-20712/2013
по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134) к обществу с ограниченной ответственностью "Луч", г. Самара (ОГРН 1036300785070) о взыскании 7 188 570 руб. 73 коп. основного долга, 2 319 124 руб. 54 коп. пени,
установил:
Министерство строительства Самарской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Луч" (далее - ответчик) о взыскании 9 437 695 руб. 27 коп., из которых 7 188 570 руб. 73 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 19.01.2007 N 58 за период с 01.01.2012 по 31.07.2013, 2 319 124 руб. 54 коп. пени за период с 01.01.2012 по 31.07.2013.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 2 437 123 руб. 95 коп., из которых 2 176 370 руб. 45 коп. основного долга, 260 753 руб. 35 коп. пени, 35 185 руб. 61 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2014 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, иск удовлетворить в полном объеме.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании 29.05.2014 был объявлен перерыв до 11 час. 10 мин. 02.06.2014 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы города Самары от 26.01.2004 N 16, распоряжения министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 19.01.2007 N 19-р между истцом (арендодатель) и Государственным учреждением "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Саратовской и Самарской областям" (арендатор) заключен договор аренды от 19.01.2007 N 58, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Балаковская/ул. Восьмая Толевая, кадастровый номер 63:01:0919002:0020, относящийся к землям населенных пунктов, представленный для строительства жилых домов.
Пунктами 3.1, 3.2 договора стороны согласовали, что его условия применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 19.01.2007, срок действия истекает 19.01.2010.
Согласно пункту 3.3 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Договор в установленном законом порядке зарегистрирован, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
27.10.2010 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 2, по условиям которого изменен расчет арендной платы, продлен срок действия договора до 20.01.2013, снижен размер неустойки до 0,1%, а также отменен претензионный порядок урегулирования споров. Данное соглашение зарегистрировано 13.12.2010.
28.09.2012 между Государственным учреждением "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Саратовской и Самарской областям" и ответчиком был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого к ответчику перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 19.01.2007 N 58.
Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.12.2012.
По мнению истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы за использование земельного участка, в результате чего у него образовалась задолженность. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 4.4 договора от 19.01.2007 N 58 арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до 10-го числа текущего месяца за право пользования земельным участком.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
В силу пунктов 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
На основании части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса). Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации N 582, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и***
При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившим в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты. Установление после введения в действие названного постановления или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу.
Спорный земельный участок предоставлен в аренду в 2007 году из неразграниченных публичных земель в городе Самаре для целей строительства жилой застройки по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, то есть без проведения торгов. Соответственно к правоотношениям, связанным с формированием арендной платы, подлежащей уплате по договору, были применены положения постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г", "д" пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к названному Кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции установил, что земельный участок предоставлялся ответчику распоряжением Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 19.01.207 N 19-р, постановлением главы города Самары от 26.01.2004 N 16 для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
До настоящего времени объект в эксплуатацию не введен.
В соответствии с договором земельного участка от 19.01.07 N 58, договором передачи прав и обязанностей по договору аренды от 28.09.12 ответчик принимает на себя обязательства по погашению арендной платы и пени в случае начисленной задолженности становится обязанной стороной по договору аренды земельного участка от 19.01.07 N 58 по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода - с 01.01.2012 по 31.07.2013, размер арендной платы не может быть менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка, исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 по кадастровому кварталу 63:01:0919002:0020 по виду разрешенного использования - под строительство жилой застройки равного 5131 руб. 08 коп., площади земельного участка равной 9753,2 кв. м, составляет 50 044 449 руб. 45 коп.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка, исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 9 по кадастровому кварталу 63:01:0919002:0020 по виду разрешенного использования - под строительство жилой застройки равного 7215 руб. 41 коп., площади земельного участка равной 9753,2 кв. м составляет 70 373 336 руб. 81 коп.
Исходя из удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв. м земельных участков соответствующих кадастровых кварталов по виду разрешенного использования для размещения домов многоэтажной жилой застройки, установленного постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473, и площади участка, арендная плата, исчисленная в размере 5% кадастровой стоимости земельного участка, в год составляет 2 502 222 руб. 47 коп., в месяц - 208 518 руб. 53 коп.
Исходя из удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв. м земельных участков соответствующих кадастровых кварталов по виду разрешенного использования для размещения домов многоэтажной жилой застройки, установленного постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 9, и площади участка, арендная плата, исчисленная в размере 5% кадастровой стоимости земельного участка, в год составляет 3 518 666 руб. 84 коп., в месяц - 293 222 руб. 23 коп.
Учитывая, что договор уступки права требования был зарегистрирован 10.12.2012, суд взыскал арендную плату за период с 10.12.2012 по 31.07.2013 в размере 2 176 370 руб. 45 коп.
Пункт 7.3 договора предусматривает, что за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Согласно расчетам истца сумма пени составила 2 319 124 руб. 54 коп. за период с 11.01.2012 по 31.07.2013.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Ходатайство о снижении размера неустойки в суде первой инстанции ответчик не заявил.
Суд признал неустойку в размере 260 753 руб. 35 коп. обоснованной, исходя из периода просрочки с 10.12.2012 по 31.07.2013 и суммы арендной платы равной 208 518 руб. 53 коп. в месяц за декабрь 2012 года, январь 2013 года, арендной платы равной 293 222 руб. 23 коп. в месяц с февраля 2013 года по июль 2013 года.
Удовлетворяя иск в части взыскания долга и неустойки с даты регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции не принял во внимание следующие обстоятельства.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд не дал правовую оценку указанным обстоятельствам.
В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает принятые судебные акты в части отказа в удовлетворении иска о взыскании суммы долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 09.12.2012 и неустойки за период с 11.01.2012 по 09.12.2012, подлежащими отмене в связи с неисследованием судами всех обстоятельств дела, дело в указанной части подлежащим передаче на новое рассмотрение.
В остальной части обжалуемые судебные акты суд кассационной инстанции считает законными и обоснованными.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2014 по делу N А55-20712/2013 в части отказа в удовлетворении иска о взыскании суммы долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 09.12.2012 и неустойки за период с 11.01.2012 по 09.12.2012, отменить.
Дело N А55-20712/2013 в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
В остальной части обжалуемые судебные акты по настоящему делу оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
Судьи
И.Р.НАГИМУЛЛИН
Р.А.НАФИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 02.06.2014 ПО ДЕЛУ N А55-20712/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2014 г. по делу N А55-20712/2013
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,
судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,
в отсутствие сторон - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 (судья Рысаева С.Г.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2014 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи: Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-20712/2013
по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134) к обществу с ограниченной ответственностью "Луч", г. Самара (ОГРН 1036300785070) о взыскании 7 188 570 руб. 73 коп. основного долга, 2 319 124 руб. 54 коп. пени,
установил:
Министерство строительства Самарской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Луч" (далее - ответчик) о взыскании 9 437 695 руб. 27 коп., из которых 7 188 570 руб. 73 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 19.01.2007 N 58 за период с 01.01.2012 по 31.07.2013, 2 319 124 руб. 54 коп. пени за период с 01.01.2012 по 31.07.2013.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 2 437 123 руб. 95 коп., из которых 2 176 370 руб. 45 коп. основного долга, 260 753 руб. 35 коп. пени, 35 185 руб. 61 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2014 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, иск удовлетворить в полном объеме.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании 29.05.2014 был объявлен перерыв до 11 час. 10 мин. 02.06.2014 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы города Самары от 26.01.2004 N 16, распоряжения министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 19.01.2007 N 19-р между истцом (арендодатель) и Государственным учреждением "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Саратовской и Самарской областям" (арендатор) заключен договор аренды от 19.01.2007 N 58, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Балаковская/ул. Восьмая Толевая, кадастровый номер 63:01:0919002:0020, относящийся к землям населенных пунктов, представленный для строительства жилых домов.
Пунктами 3.1, 3.2 договора стороны согласовали, что его условия применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 19.01.2007, срок действия истекает 19.01.2010.
Согласно пункту 3.3 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Договор в установленном законом порядке зарегистрирован, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
27.10.2010 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 2, по условиям которого изменен расчет арендной платы, продлен срок действия договора до 20.01.2013, снижен размер неустойки до 0,1%, а также отменен претензионный порядок урегулирования споров. Данное соглашение зарегистрировано 13.12.2010.
28.09.2012 между Государственным учреждением "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Саратовской и Самарской областям" и ответчиком был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого к ответчику перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 19.01.2007 N 58.
Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.12.2012.
По мнению истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы за использование земельного участка, в результате чего у него образовалась задолженность. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 4.4 договора от 19.01.2007 N 58 арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до 10-го числа текущего месяца за право пользования земельным участком.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
В силу пунктов 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
На основании части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса). Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации N 582, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и***
При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившим в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты. Установление после введения в действие названного постановления или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу.
Спорный земельный участок предоставлен в аренду в 2007 году из неразграниченных публичных земель в городе Самаре для целей строительства жилой застройки по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, то есть без проведения торгов. Соответственно к правоотношениям, связанным с формированием арендной платы, подлежащей уплате по договору, были применены положения постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г", "д" пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к названному Кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции установил, что земельный участок предоставлялся ответчику распоряжением Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 19.01.207 N 19-р, постановлением главы города Самары от 26.01.2004 N 16 для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
До настоящего времени объект в эксплуатацию не введен.
В соответствии с договором земельного участка от 19.01.07 N 58, договором передачи прав и обязанностей по договору аренды от 28.09.12 ответчик принимает на себя обязательства по погашению арендной платы и пени в случае начисленной задолженности становится обязанной стороной по договору аренды земельного участка от 19.01.07 N 58 по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода - с 01.01.2012 по 31.07.2013, размер арендной платы не может быть менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка, исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 по кадастровому кварталу 63:01:0919002:0020 по виду разрешенного использования - под строительство жилой застройки равного 5131 руб. 08 коп., площади земельного участка равной 9753,2 кв. м, составляет 50 044 449 руб. 45 коп.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка, исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 9 по кадастровому кварталу 63:01:0919002:0020 по виду разрешенного использования - под строительство жилой застройки равного 7215 руб. 41 коп., площади земельного участка равной 9753,2 кв. м составляет 70 373 336 руб. 81 коп.
Исходя из удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв. м земельных участков соответствующих кадастровых кварталов по виду разрешенного использования для размещения домов многоэтажной жилой застройки, установленного постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473, и площади участка, арендная плата, исчисленная в размере 5% кадастровой стоимости земельного участка, в год составляет 2 502 222 руб. 47 коп., в месяц - 208 518 руб. 53 коп.
Исходя из удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв. м земельных участков соответствующих кадастровых кварталов по виду разрешенного использования для размещения домов многоэтажной жилой застройки, установленного постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 9, и площади участка, арендная плата, исчисленная в размере 5% кадастровой стоимости земельного участка, в год составляет 3 518 666 руб. 84 коп., в месяц - 293 222 руб. 23 коп.
Учитывая, что договор уступки права требования был зарегистрирован 10.12.2012, суд взыскал арендную плату за период с 10.12.2012 по 31.07.2013 в размере 2 176 370 руб. 45 коп.
Пункт 7.3 договора предусматривает, что за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Согласно расчетам истца сумма пени составила 2 319 124 руб. 54 коп. за период с 11.01.2012 по 31.07.2013.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Ходатайство о снижении размера неустойки в суде первой инстанции ответчик не заявил.
Суд признал неустойку в размере 260 753 руб. 35 коп. обоснованной, исходя из периода просрочки с 10.12.2012 по 31.07.2013 и суммы арендной платы равной 208 518 руб. 53 коп. в месяц за декабрь 2012 года, январь 2013 года, арендной платы равной 293 222 руб. 23 коп. в месяц с февраля 2013 года по июль 2013 года.
Удовлетворяя иск в части взыскания долга и неустойки с даты регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции не принял во внимание следующие обстоятельства.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд не дал правовую оценку указанным обстоятельствам.
В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает принятые судебные акты в части отказа в удовлетворении иска о взыскании суммы долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 09.12.2012 и неустойки за период с 11.01.2012 по 09.12.2012, подлежащими отмене в связи с неисследованием судами всех обстоятельств дела, дело в указанной части подлежащим передаче на новое рассмотрение.
В остальной части обжалуемые судебные акты суд кассационной инстанции считает законными и обоснованными.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2014 по делу N А55-20712/2013 в части отказа в удовлетворении иска о взыскании суммы долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 09.12.2012 и неустойки за период с 11.01.2012 по 09.12.2012, отменить.
Дело N А55-20712/2013 в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
В остальной части обжалуемые судебные акты по настоящему делу оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
Судьи
И.Р.НАГИМУЛЛИН
Р.А.НАФИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)