Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Гетмановой Т.С., Головниной Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.
при участии в заседании:
- Индивидуальный предприниматель Баберцян Виталий Георгиевич;
- от Индивидуального предпринимателя Баберцян В.Г.: Пушкарева М.А., представитель, доверенность от 06.06.2013 N 28АА0422789;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Баберцян Виталия Георгиевича
на решение от 26.08.2013
по делу N А04-4824/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Китаевым В.В.
по иску индивидуального предпринимателя Баберцян Виталия Георгиевича
к муниципальному учреждению Отделу по управлению муниципальным имуществом Архаринского района, обществу с ограниченной ответственностью "Архаринский ХПП"
о признании недействительным договора аренды земельного участка
третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области
установил:
Индивидуальный предприниматель Баберцян Виталий Георгиевич (ОГРНИП 304281327900063 ИНН 281000053917, далее - предприниматель Баберцян В.Г.) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к муниципальному учреждению Отделу по управлению муниципальным имуществом Архаринского района (ОГРН 1022800875382 ИНН 2810000669), обществу с ограниченной ответственностью "Архаринский ХПП" (ОГРН 1132801000408 ИНН 2801181296, далее - ООО "Архаринский ХПП") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16.04.2013 N 3/044-2635, заключенного между ответчиками.
Определением суда от 06.08.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.
Решением суда от 26.08.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе предприниматель Баберцян В.Г. просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
В доводах жалобы заявитель ссылается на заключенный между ним и муниципальным учреждением Отделом по управлению муниципальным имуществом Архаринского района договор аренды земельного участка, который в настоящее время не расторгнут, не оспорен и не признан незаключенным. Полагает, что договор аренды с ООО "Архаринский ХПП" в отношении того же земельного участка нарушает права и законные интересы истца. Указывает, что документы поданы истцом на регистрацию в Управление Росреестра до заключения договора между ответчиками.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Архаринский ХПП" отклонило доводы жалобы как несостоятельные, просило решение суда оставить без изменения, жалобу без - удовлетворения. Ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.
В судебном заседании предприниматель Баберцян В.Г. и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, дав по ним пояснения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили.
В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 18.12.2013 до 11 часов 10 минут.
Изучив материалы дела, с учетом доводов жалобы, поступивших на нее возражений, заслушав в судебном заседании представителя истца, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, между муниципальным учреждением Отдел по управлению муниципальным имуществом Архаринского района (арендодатель) и предпринимателем Баберцян В.Г. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.09.2012 N 3/044-2635 с кадастровым номером 28:08:011145:1, расположенного в п.Архара Амурской области, площадью 8 823 кв. м под размещение производственной базы.
Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды земельного участка установлен с 01.01.2012 по 31.12.2017.
По акту приема-передачи от 07.09.2012 земельный участок передан предпринимателю.
Земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду на основании Постановления Администрации Архаринского района Амурской области от 07.09.2012 N 756.
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, предпринимателем вносилась арендная плата за пользование земельным участком.
Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию 25.04.2013, что следует из выписки из ЕГРП.
Из этой же выписки следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:08:011145:1 также зарегистрировано право аренды за ООО "Архаринский ХПП".
Основанием для регистрации указанного права послужил заключенный между муниципальным учреждением Отделом по управлению муниципальным имуществом Архаринского района (арендодатель) и ООО "Архаринский ХПП" (арендатор) договор аренды земельного участка от 16.04.2013 N Д/044-133.
Договор аренды заключен с ООО "Архаринский ХПП" на основании постановления Администрации Архаринского района Амурской области от 16.04.2013 N 210.
Срок аренды земельного участка согласно пункту 1.1 договора - с 01.04.2013 по 31.12.2018.
Предприниматель Баберцян В.Г., ссылаясь, что до настоящего времени заключенный между ним и муниципальным учреждением Отделом по управлению муниципальным имуществом Архаринского района договор аренды земельного участка не расторгнут, а заключенный между ответчиками договор является ничтожной сделкой, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73).
Как следует из материалов дела, договоры аренды от 07.09.2012 N 3/044-2635 и от 16.04.2013 N Д/044-133 заключены в отношении одного и того же земельного участка с кадастровым номером 28:08:011145:1.
Договор аренды заключенный с Баберцян В.Г., зарегистрирован Управлением Росреестра только 25.04.2013.
Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В данном случае, на спорном земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Архаринский ХПП" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 01.03.2013.
Таким образом, оснований для отказа в заключении договора аренды между ответчиками не имелось.
Вместе с тем, согласно пункту 13 Постановления Пленума N 73, при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. А именно, арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Таким образом, факт заключения договоров аренды по поводу одного и того же имущества не влечет недействительность оспариваемого истцом договора.
В апелляционной жалобе, заявитель указал, что документы поданы истцом на регистрацию в Управление Росреестра до заключения договора между ответчиками.
Вместе с тем, гражданское законодательство заключение договора связывает с датой его государственной регистрации и внесением соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не с датой подачи документов на регистрацию.
При этом, как верно указал суд первой инстанции, со ссылкой на пункт 14 Постановления Пленума N 73, поскольку регистрация договора ООО "Архаринским ХПП" произведена ранее регистрации договора истца, в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам, в данном случае ООО "Архаринский ХПП". В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
При этом, довод жалобы, что заключенный договор аренды земельного участка от 07.09.2012 N 3/044-2635 в настоящее время не расторгнут, не оспорен и не признан незаключенным, апелляционной инстанцией во внимание не принимается, поскольку нарушенное право истца может быть защищено в спорной ситуации иным способом, направленным на восстановление его субъективного права, согласно вышеизложенным разъяснениям Пленума.
С учетом изложенного основания для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 26 августа 2013 года по делу N А04-4824/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.Д.КОЗЛОВА
Судьи
Т.С.ГЕТМАНОВА
Е.Н.ГОЛОВНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.12.2013 N 06АП-5658/2013 ПО ДЕЛУ N А04-4824/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2013 г. N 06АП-5658/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Гетмановой Т.С., Головниной Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.
при участии в заседании:
- Индивидуальный предприниматель Баберцян Виталий Георгиевич;
- от Индивидуального предпринимателя Баберцян В.Г.: Пушкарева М.А., представитель, доверенность от 06.06.2013 N 28АА0422789;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Баберцян Виталия Георгиевича
на решение от 26.08.2013
по делу N А04-4824/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Китаевым В.В.
по иску индивидуального предпринимателя Баберцян Виталия Георгиевича
к муниципальному учреждению Отделу по управлению муниципальным имуществом Архаринского района, обществу с ограниченной ответственностью "Архаринский ХПП"
о признании недействительным договора аренды земельного участка
третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области
установил:
Индивидуальный предприниматель Баберцян Виталий Георгиевич (ОГРНИП 304281327900063 ИНН 281000053917, далее - предприниматель Баберцян В.Г.) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к муниципальному учреждению Отделу по управлению муниципальным имуществом Архаринского района (ОГРН 1022800875382 ИНН 2810000669), обществу с ограниченной ответственностью "Архаринский ХПП" (ОГРН 1132801000408 ИНН 2801181296, далее - ООО "Архаринский ХПП") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16.04.2013 N 3/044-2635, заключенного между ответчиками.
Определением суда от 06.08.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.
Решением суда от 26.08.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе предприниматель Баберцян В.Г. просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
В доводах жалобы заявитель ссылается на заключенный между ним и муниципальным учреждением Отделом по управлению муниципальным имуществом Архаринского района договор аренды земельного участка, который в настоящее время не расторгнут, не оспорен и не признан незаключенным. Полагает, что договор аренды с ООО "Архаринский ХПП" в отношении того же земельного участка нарушает права и законные интересы истца. Указывает, что документы поданы истцом на регистрацию в Управление Росреестра до заключения договора между ответчиками.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Архаринский ХПП" отклонило доводы жалобы как несостоятельные, просило решение суда оставить без изменения, жалобу без - удовлетворения. Ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.
В судебном заседании предприниматель Баберцян В.Г. и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, дав по ним пояснения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили.
В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 18.12.2013 до 11 часов 10 минут.
Изучив материалы дела, с учетом доводов жалобы, поступивших на нее возражений, заслушав в судебном заседании представителя истца, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, между муниципальным учреждением Отдел по управлению муниципальным имуществом Архаринского района (арендодатель) и предпринимателем Баберцян В.Г. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.09.2012 N 3/044-2635 с кадастровым номером 28:08:011145:1, расположенного в п.Архара Амурской области, площадью 8 823 кв. м под размещение производственной базы.
Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды земельного участка установлен с 01.01.2012 по 31.12.2017.
По акту приема-передачи от 07.09.2012 земельный участок передан предпринимателю.
Земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду на основании Постановления Администрации Архаринского района Амурской области от 07.09.2012 N 756.
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, предпринимателем вносилась арендная плата за пользование земельным участком.
Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию 25.04.2013, что следует из выписки из ЕГРП.
Из этой же выписки следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:08:011145:1 также зарегистрировано право аренды за ООО "Архаринский ХПП".
Основанием для регистрации указанного права послужил заключенный между муниципальным учреждением Отделом по управлению муниципальным имуществом Архаринского района (арендодатель) и ООО "Архаринский ХПП" (арендатор) договор аренды земельного участка от 16.04.2013 N Д/044-133.
Договор аренды заключен с ООО "Архаринский ХПП" на основании постановления Администрации Архаринского района Амурской области от 16.04.2013 N 210.
Срок аренды земельного участка согласно пункту 1.1 договора - с 01.04.2013 по 31.12.2018.
Предприниматель Баберцян В.Г., ссылаясь, что до настоящего времени заключенный между ним и муниципальным учреждением Отделом по управлению муниципальным имуществом Архаринского района договор аренды земельного участка не расторгнут, а заключенный между ответчиками договор является ничтожной сделкой, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73).
Как следует из материалов дела, договоры аренды от 07.09.2012 N 3/044-2635 и от 16.04.2013 N Д/044-133 заключены в отношении одного и того же земельного участка с кадастровым номером 28:08:011145:1.
Договор аренды заключенный с Баберцян В.Г., зарегистрирован Управлением Росреестра только 25.04.2013.
Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В данном случае, на спорном земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Архаринский ХПП" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 01.03.2013.
Таким образом, оснований для отказа в заключении договора аренды между ответчиками не имелось.
Вместе с тем, согласно пункту 13 Постановления Пленума N 73, при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. А именно, арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Таким образом, факт заключения договоров аренды по поводу одного и того же имущества не влечет недействительность оспариваемого истцом договора.
В апелляционной жалобе, заявитель указал, что документы поданы истцом на регистрацию в Управление Росреестра до заключения договора между ответчиками.
Вместе с тем, гражданское законодательство заключение договора связывает с датой его государственной регистрации и внесением соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не с датой подачи документов на регистрацию.
При этом, как верно указал суд первой инстанции, со ссылкой на пункт 14 Постановления Пленума N 73, поскольку регистрация договора ООО "Архаринским ХПП" произведена ранее регистрации договора истца, в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам, в данном случае ООО "Архаринский ХПП". В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
При этом, довод жалобы, что заключенный договор аренды земельного участка от 07.09.2012 N 3/044-2635 в настоящее время не расторгнут, не оспорен и не признан незаключенным, апелляционной инстанцией во внимание не принимается, поскольку нарушенное право истца может быть защищено в спорной ситуации иным способом, направленным на восстановление его субъективного права, согласно вышеизложенным разъяснениям Пленума.
С учетом изложенного основания для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 26 августа 2013 года по делу N А04-4824/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.Д.КОЗЛОВА
Судьи
Т.С.ГЕТМАНОВА
Е.Н.ГОЛОВНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)