Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Плотникова Д.И. (доверенность от 26.12.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Юбилейный" (ИНН 2320030505, ОГРН 1022302946071) - Антонюк Г.Н. (доверенность от 12.05.2014), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2014 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014 (судьи Мисник Н.Н., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-22967/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация города) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Юбилейный" (далее - общество) о расторжении договора от 29.11.2011 N 4900007174 аренды земельного участка площадью 2100 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202018:16, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Донская, в районе остановки автобуса "Юбилейный" (далее - договор аренды, земельный участок), об освобождении земельного участка путем демонтажа и вывоза расположенного на нем некапитального сооружения из металлоконструкций с размерами 22,1 х 7,1 м (далее - спорное сооружение) и о приведении земельного участка в первоначальное состояние.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014, в удовлетворении иска отказано ввиду несущественности допущенных арендатором нарушений, недоказанности возведения спорного сооружения в противоречие виду разрешенного использования земельного участка и условиям договора аренды.
Администрация города обжаловала судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), настаивая на том, что фактическое использование обществом земельного участка не соответствует его разрешенному использованию и противоречит как градостроительному законодательству, так и условиям договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением администрации Центрального района города Сочи (далее - администрация внутригородского района) от 04.05.1994 N 283 за правопредшественником общества закреплена ответственность за благоустройство и санитарное состояние торговых мест на площади "Юбилейная". Постановлением администрации внутригородского района от 12.05.1994 N 303 в дополнение к постановлению от 04.05.1994 N 283 правопредшественнику общества предоставлена в пользование территория, из которой в последующем образован земельный участок, для организации торгового центра, платных автостоянок и благоустройства прилегающей к рынку "Юбилейный" территории.
На основании согласованного главным управлением архитектуры и градостроительства администрации города эскизного проекта от 02.10.1996 N 147-96 и постановления администрации внутригородского района от 12.05.1994 N 303 постановлением администрации от 13.11.1996 N 807/6 правопредшественнику общества отведен в постоянное пользование земельный участок, частично занятый автобусной остановкой, и разрешено производство работ по устройству торговой ярмарки с автостоянкой. Во исполнение постановления администрации города от 28.11.1996 N 862 в связи с завершением работ по отводу земельных участков и уточнением их площадей на основании результатов инструментальной съемки правопредшественнику общества выдан государственный акт серии КК-2 N 426001672, подтверждающий право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. В качестве цели использования земельного участка указано обустройства торговой ярмарки с автостоянкой. В приложении к постановлению от 28.11.1996 N 862 указано постановление администрации города от 13.11.1996 N 807/6 как первичный правоустанавливающий документ правопредшественника общества на земельный участок.
Разрешенным использованием земельного участка, кадастровый учет которого осуществлен 28.11.1996 под кадастровым номером 23:49:0202018:16, является устройство торговой ярмарки с автостоянкой. Земельный участок обременен режимом второй зоны округа санитарной охраны курорта. Соответствующие сведения содержатся в кадастровом паспорте земельного участка от 27.07.2010 N 49/10-03-12258.
Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора администрации правопредшественнику общества выдано разрешение от 30.05.1998 N 23 на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции торговой ярмарки в районе остановки "Юбилейная". По акту от 27.08.1998, утвержденному постановлением администрации города от 14.09.1990 N 822/1, принят в эксплуатацию двухэтажный торговый центр (литера А) площадью 1619 кв. м, с инвентарным номером 8782 (далее - торговый центр). Государственная регистрация права собственности общества на торговый центр осуществлена 15.12.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершена запись регистрации N 23-01.50-34.2002-70 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2011 серии 23-АИ N 638148).
На заявление общества о выдаче разрешения на модернизацию торговой остановки с торговыми павильонами "Юбилейная" администрация внутригородского района письмом от 06.07.2010 N 01/4-06-20.1697 предписала заявителю выполнить модернизацию без получения соответствующего разрешения по ранее согласованному проекту.
На основании постановления администрации от 28.11.1996 N 862 администрация города и общество заключили договор аренды земельного участка в целях устройства торговой ярмарки с автостоянкой. Условиями договора арендатору запрещены возведение новых строений, а также реконструкция и изменения функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации, а арендодателю предоставлено право на прекращение в одностороннем порядке права пользования земельным участком и досрочное расторжение договора аренды при использовании объекта аренды в целях, не предусмотренных условиями аренды. На арендатора возложены обязанности по соблюдению при эксплуатации земельного участка требований законодательства, использованию земельного участка строго в соответствии с его целевым назначением, устранению за свой счет изменений, произведенных на земельном участке без согласия арендодателя, возведению жилых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя, при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 13.12.2011 (запись регистрации N 23-23-50/212/2011-159).
В акте обследования от 05.05.2014, составленном управлением муниципального земельного контроля администрации города, зафиксировано, что на земельном участке у подземного пешеходного перехода без согласования с органами местного самоуправления возведено сооружение. В представленном обществом экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "Эксперт ЮФО" от 12.05.2014 N 09-30 содержится вывод об отсутствии у спорного сооружения признаков объекта недвижимости (отсутствуют прочная связь с землей (фундамент) и стационарные коммуникации, возможно перемещение без несоразмерного ущерба).
Администрацией города в адрес общества направлена претензия от 07.05.2014 с предложением об освобождении в течение пятнадцати дней земельного участка от незаконно возведенного спорного сооружения. Поскольку в указанный в претензии от 07.05.2014 срок требования не были исполнены, в адрес общества администрацией города направлено письмо от 22.05.2014 N 10081/02-05-16 с предложением о расторжении договора аренды. Предложение администрации города о расторжении договора аренды оставлено обществом без должного реагирования.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации города в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Вместе с тем, недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.
Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты). Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса также определено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Красные линии, в силу статьи 42 Градостроительного кодекса, отображаются на чертежах планировки территории, включаемом в основную часть проекта планировки территории, подлежащую утверждению.
Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды не учли факт формирования земельного участка за счет площади "Юбилейная", не установили площадь и конфигурацию части земельного участка, находящуюся за пределами красных линий (на территории общего пользования), не оценили договор аренды на предмет его соответствия вышеназванным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции с учетом сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 правового подхода о возможности признания недействительными сделок в части и порядка определения индивидуализирующих параметров соответствующей части. Кроме того, судами не установлено соответствие возведенного на земельном участке спорного сооружения параметрам и назначению объекта, реконструкция которого согласована администрациями города и внутригородского района, не сопоставлены сведения о спорном сооружении, содержащиеся в фотоматериалах и экспертном заключении, с параметрами модернизированной крытой автобусной остановки с торговыми павильонами, указанными в согласованном эскизном проекте. Установление соответствия (отсутствия такового) функционального назначения и эксплуатационных параметров фактически возведенного на земельном участке спорного сооружения характеристикам запроектированной модернизированной крытой автобусной остановки с торговыми павильонами и возможности обеспечения в процессе эксплуатации такого сооружения режима территории общего пользования имеет значение для вывода о несущественности (существенности) допущенного обществом нарушения условий аренды земельного участка.
Без оценки договора аренды, установления вышеназванных обстоятельств выводы судов первой и апелляционной инстанций о несущественности допущенных арендатором нарушений, недоказанности возведения спорного сооружения в противоречие виду разрешенного использования земельного участка и условиями договора аренды не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014 по делу N А32-22967/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 19.03.2015 ПО ДЕЛУ N А32-22967/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2015 г. по делу N А32-22967/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Плотникова Д.И. (доверенность от 26.12.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Юбилейный" (ИНН 2320030505, ОГРН 1022302946071) - Антонюк Г.Н. (доверенность от 12.05.2014), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2014 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014 (судьи Мисник Н.Н., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-22967/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация города) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Юбилейный" (далее - общество) о расторжении договора от 29.11.2011 N 4900007174 аренды земельного участка площадью 2100 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202018:16, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Донская, в районе остановки автобуса "Юбилейный" (далее - договор аренды, земельный участок), об освобождении земельного участка путем демонтажа и вывоза расположенного на нем некапитального сооружения из металлоконструкций с размерами 22,1 х 7,1 м (далее - спорное сооружение) и о приведении земельного участка в первоначальное состояние.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014, в удовлетворении иска отказано ввиду несущественности допущенных арендатором нарушений, недоказанности возведения спорного сооружения в противоречие виду разрешенного использования земельного участка и условиям договора аренды.
Администрация города обжаловала судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), настаивая на том, что фактическое использование обществом земельного участка не соответствует его разрешенному использованию и противоречит как градостроительному законодательству, так и условиям договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением администрации Центрального района города Сочи (далее - администрация внутригородского района) от 04.05.1994 N 283 за правопредшественником общества закреплена ответственность за благоустройство и санитарное состояние торговых мест на площади "Юбилейная". Постановлением администрации внутригородского района от 12.05.1994 N 303 в дополнение к постановлению от 04.05.1994 N 283 правопредшественнику общества предоставлена в пользование территория, из которой в последующем образован земельный участок, для организации торгового центра, платных автостоянок и благоустройства прилегающей к рынку "Юбилейный" территории.
На основании согласованного главным управлением архитектуры и градостроительства администрации города эскизного проекта от 02.10.1996 N 147-96 и постановления администрации внутригородского района от 12.05.1994 N 303 постановлением администрации от 13.11.1996 N 807/6 правопредшественнику общества отведен в постоянное пользование земельный участок, частично занятый автобусной остановкой, и разрешено производство работ по устройству торговой ярмарки с автостоянкой. Во исполнение постановления администрации города от 28.11.1996 N 862 в связи с завершением работ по отводу земельных участков и уточнением их площадей на основании результатов инструментальной съемки правопредшественнику общества выдан государственный акт серии КК-2 N 426001672, подтверждающий право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. В качестве цели использования земельного участка указано обустройства торговой ярмарки с автостоянкой. В приложении к постановлению от 28.11.1996 N 862 указано постановление администрации города от 13.11.1996 N 807/6 как первичный правоустанавливающий документ правопредшественника общества на земельный участок.
Разрешенным использованием земельного участка, кадастровый учет которого осуществлен 28.11.1996 под кадастровым номером 23:49:0202018:16, является устройство торговой ярмарки с автостоянкой. Земельный участок обременен режимом второй зоны округа санитарной охраны курорта. Соответствующие сведения содержатся в кадастровом паспорте земельного участка от 27.07.2010 N 49/10-03-12258.
Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора администрации правопредшественнику общества выдано разрешение от 30.05.1998 N 23 на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции торговой ярмарки в районе остановки "Юбилейная". По акту от 27.08.1998, утвержденному постановлением администрации города от 14.09.1990 N 822/1, принят в эксплуатацию двухэтажный торговый центр (литера А) площадью 1619 кв. м, с инвентарным номером 8782 (далее - торговый центр). Государственная регистрация права собственности общества на торговый центр осуществлена 15.12.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершена запись регистрации N 23-01.50-34.2002-70 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2011 серии 23-АИ N 638148).
На заявление общества о выдаче разрешения на модернизацию торговой остановки с торговыми павильонами "Юбилейная" администрация внутригородского района письмом от 06.07.2010 N 01/4-06-20.1697 предписала заявителю выполнить модернизацию без получения соответствующего разрешения по ранее согласованному проекту.
На основании постановления администрации от 28.11.1996 N 862 администрация города и общество заключили договор аренды земельного участка в целях устройства торговой ярмарки с автостоянкой. Условиями договора арендатору запрещены возведение новых строений, а также реконструкция и изменения функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации, а арендодателю предоставлено право на прекращение в одностороннем порядке права пользования земельным участком и досрочное расторжение договора аренды при использовании объекта аренды в целях, не предусмотренных условиями аренды. На арендатора возложены обязанности по соблюдению при эксплуатации земельного участка требований законодательства, использованию земельного участка строго в соответствии с его целевым назначением, устранению за свой счет изменений, произведенных на земельном участке без согласия арендодателя, возведению жилых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя, при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 13.12.2011 (запись регистрации N 23-23-50/212/2011-159).
В акте обследования от 05.05.2014, составленном управлением муниципального земельного контроля администрации города, зафиксировано, что на земельном участке у подземного пешеходного перехода без согласования с органами местного самоуправления возведено сооружение. В представленном обществом экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "Эксперт ЮФО" от 12.05.2014 N 09-30 содержится вывод об отсутствии у спорного сооружения признаков объекта недвижимости (отсутствуют прочная связь с землей (фундамент) и стационарные коммуникации, возможно перемещение без несоразмерного ущерба).
Администрацией города в адрес общества направлена претензия от 07.05.2014 с предложением об освобождении в течение пятнадцати дней земельного участка от незаконно возведенного спорного сооружения. Поскольку в указанный в претензии от 07.05.2014 срок требования не были исполнены, в адрес общества администрацией города направлено письмо от 22.05.2014 N 10081/02-05-16 с предложением о расторжении договора аренды. Предложение администрации города о расторжении договора аренды оставлено обществом без должного реагирования.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации города в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Вместе с тем, недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.
Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты). Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса также определено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Красные линии, в силу статьи 42 Градостроительного кодекса, отображаются на чертежах планировки территории, включаемом в основную часть проекта планировки территории, подлежащую утверждению.
Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды не учли факт формирования земельного участка за счет площади "Юбилейная", не установили площадь и конфигурацию части земельного участка, находящуюся за пределами красных линий (на территории общего пользования), не оценили договор аренды на предмет его соответствия вышеназванным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции с учетом сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 правового подхода о возможности признания недействительными сделок в части и порядка определения индивидуализирующих параметров соответствующей части. Кроме того, судами не установлено соответствие возведенного на земельном участке спорного сооружения параметрам и назначению объекта, реконструкция которого согласована администрациями города и внутригородского района, не сопоставлены сведения о спорном сооружении, содержащиеся в фотоматериалах и экспертном заключении, с параметрами модернизированной крытой автобусной остановки с торговыми павильонами, указанными в согласованном эскизном проекте. Установление соответствия (отсутствия такового) функционального назначения и эксплуатационных параметров фактически возведенного на земельном участке спорного сооружения характеристикам запроектированной модернизированной крытой автобусной остановки с торговыми павильонами и возможности обеспечения в процессе эксплуатации такого сооружения режима территории общего пользования имеет значение для вывода о несущественности (существенности) допущенного обществом нарушения условий аренды земельного участка.
Без оценки договора аренды, установления вышеназванных обстоятельств выводы судов первой и апелляционной инстанций о несущественности допущенных арендатором нарушений, недоказанности возведения спорного сооружения в противоречие виду разрешенного использования земельного участка и условиями договора аренды не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014 по делу N А32-22967/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)