Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Татариновой И.А., Смирнова А.Ю.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛО И К" (далее - общество "Дело и К", ответчик) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу N А76-2152/2014 Арбитражного суда Челябинской области
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Дело и К" - Леднева Л.Н. (доверенность от 01.02.2013).
Администрация города Магнитогорска (далее также - администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Дело и К" о взыскании 305 537 руб. 59 коп. долга по договору от 05.05.2008 N 4835 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:24 за период с 01.04.2012 по 31.07.2012.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.04.2014 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 решение суда отменено. С общества "Дело и К" в пользу администрации взыскано 197 398 руб. 85 коп. долга по договору аренды. В удовлетворении требований в остальной части иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 постановление апелляционного суда отменено, дела направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 (судьи Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда от 02.04.2014 отменено. С общества "Дело и К" в пользу администрации взыскано 197 398 руб. 85 коп. долга по договору аренды. В удовлетворении требований в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе общество "Дело и К" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что судом не применены п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 424, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не учтена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении Президиума от 25.06.2013 N 1756/13.
В отзыве на кассационную жалобу администрации просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.01.2006 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (предыдущий номер 74:33:0124001:4), категория земель - земли населенных пунктов. Первоначально утвержденный органом местного самоуправления вид разрешенного использования земельного участка "для строительства складского комплекса", впоследствии, после введения в эксплуатацию объектов капитального строительства был установлен следующий вид разрешенного использования: "нежилое здание - склад N 1, нежилое здание - склад N 2". Местоположение участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, в Ленинском районе (кадастровая выписка от 23.06.2012, т. 1, л. д. 29 - 34).
На основании постановления главы города от 31.01.2008 N 592-П между администрацией (арендодатель) и обществом "Дело и К" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.05.2008 N 4835, в соответствии с п. 1.1, 2.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0124001:24 общей площадью 15 878,83 кв. м, на срок до 31.01.2010, для строительства складского комплекса.
Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок без претензий к арендодателю, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 8.1 договора).
В п. 3.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы за землю определяется в приложении к данному договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно п. 3.2 договора в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в п. 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на поименованный в тексте договора расчетный счет (п. 3.3 договора).
В силу п. 6.1 договора все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами дополнительными соглашениями (кроме условий по п. 3.2).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 08.02.2010 стороны продлили срок действия договора до 31.01.2013 (т. 1, л. д. 23, 24). Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП.
Постановлением Администрации от 21.06.2010 N 6343-П "О продлении срока действия разрешения на строительство от 19.12.2009 N РС-0283-2009" продлен срок действия разрешения на строительство от 19.12.2009 N РС-0283-2009 II очереди складского комплекса до 31.01.2013 (т. 1, л. д. 119).
12.02.2010 года в ЕГРП на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2010 N 5 внесены регистрационные записи о праве собственности общества "Дело и К" на 2 вновь возведенных нежилых здания (склад N 1, общей площадью 1250,7 кв. м, литера А; склад N 2 общей площадью 1246,3 кв. м, литера Б), расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, д. 1, корпус N 1, строения N 2 и 1, соответственно (т. 1, л. д. 40, 41, 53, 54).
В 2012 году ответчик ежемесячно вносил арендную плату в изначально согласованном сторонами размере (3222 руб. 29 коп.). В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены платежные поручения от 16.01.2012 N 41, от 15.02.2012 N 196, от 16.03.2012 N 353, от 16.04.2012 N 532, от 15.05.2012 N 689, от 15.06.2012 N 839, от 16.07.2012 N 970, от 15.08.2012 N 1106, от 30.10.2012 N 1431 (т. 1, л. д. 92 - 100).
Муниципальным инспектором по использованию и охране земель Администрации составлен акт от 08.02.2012 N 36 обследования переданного обществу "Дело и К" земельного участка площадью 15 878,83 кв. м, из которого следует, что на арендуемом земельном участке размещены функционирующие склады площадью 1250,7 кв. м, 1246,3 кв. м, а также функционирующий АБК складского комплекса с гаражами. На остальной части земельного участка ведется строительство склада.
Администрацией вынесено постановление от 12.04.2012 N 5104-П об утверждении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012 N 74-00187 (т. 1, л. д. 42). Данным правовым актом по заявлению и в интересах общества "Дело и К" утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания "АБК складского комплекса с гаражами для постоянного хранения грузовых автомобилей, II очередь", расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский р-н, ул. Вокзальная.
Представителю общества "Дело и К" вручен новый расчет размера арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.07.2012. Расчет произведен арендодателем по формуле: "Апл = S * Кад. ст. * Сап / 100 x К1 x К2 x К3", где "Апл" - арендная плата (за один год), "S" - площадь арендуемого земельного участка, "Кад. ст." - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора. Истцом применены при расчете следующие показатели и значения: площадь участка - 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость участка - 811,72 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2010 по 31.12.2011, 1096,4 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2012 по 31.07.2012; ставка арендной платы - 0,3% в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, 2% в период с 01.02.2010 по 31.07.2012; коэффициент "К1" - "1" в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, "2,6" в период с 01.02.2010 по 30.06.2012, "2,73" в период с 01.07.2012 по 31.07.2012; коэффициент "К2" - "1"; коэффициент "К3" - "1".
Судебными актами по делу А76-9854/2012 установлено и ответчиком не оспаривается, что новый расчет арендной платы получен обществом "Дело и К" еще ранее - 04.04.2012.
В соответствии с кадастровой выпиской от 23.06.2012 N 7400/101/12-169471 о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0124001:24 разрешенное использование земельного участка - нежилое здание - склад N 1, нежилое здание - склад N 2. Кадастровая стоимость земельного участка - 17 409 549 руб. 21 коп.
Дополнительным соглашением от 20.07.2012 стороны расторгли договор аренды N 4835.
На основании договора купли-продажи от 20.07.2012 N 5799 в ЕГРП 18.09.2012 внесена регистрационная запись о праве собственности общества "Дело и К" на земельный участок общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (т. 1, л. д. 51, 52, 106).
23.11.2012 постановлением Администрации N 15018-П "Об утверждении разрешения на строительство от 20.11.2012 N РС74-0381" утверждено разрешение на строительство складского комплекса, III очереди, склад N 1 с видом разрешенного использования под нежилое здание - склад N 1, нежилое здание - склад N 2. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, в Ленинском районе, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 23.06.2012 N 7400/101/12-169471.
В октябре 2013 года администрация направила в адрес общества "Дело и К" письменную претензию от 17.10.2013 N ОДП54/6127, в которой потребовала погашения задолженности по договору аренды N 4835 в сумме 305 537 руб. 59 коп. в течение 10 дней.
Ответчик требование истца не выполнил, денежные средства не перечислил.
Администрация, полагая, что на стороне общества "Дело и К" имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды земельного участка, обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании долга по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 в сумме 305 537 руб. 59 коп.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из несоблюдения истцом предусмотренного п. 3.2 договора порядка изменения размера арендной платы, невозможности распространения одностороннего изменения условий договора на предшествующий получению уведомления период, а также отсутствия оснований, предусмотренных п. 3.2 договора для изменения его в указанном порядке, в том числе доказательств изменения целевого использования земельного участка в соответствии с п. 6.2 договора, и наличия доказательств осуществления ответчиком строительства капитального объекта в границах арендуемого земельного участка в настоящее время. Также суд первой инстанции учел факт уплаты обществом "Дело и К" в период рассмотрения спора арендной платы за период с 23.06.2012 по 31.07.2012 в сумме 95 249 руб. 58 коп.
При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя требования в части исходил из следующего.
Судом установлено, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 05.05.2008 N 4835.
Факт заключенности и действительности указанного договора сторонами не оспаривается.
Из материалов дела следует, что спор связан с применением показателей Сап - ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах) и К1 - коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, в спорный период.
Администрацией представлен подробный расчет размера исковых требований за период с 01.04.2012 по 31.07.2012, произведенный истцом на основании положений Закона Челябинской области N 257-ЗО, решений Магнитогорского городского Собрания депутатов N 109 и 108.
Администрацией применены следующие показатели: общая площадь объекта аренды: 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость: 17 409 549 руб. 21 коп. (значение кадастровой стоимости утверждено постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П); ставка арендной платы ("Сап"): 2% (установлена для земель, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - подп. "а" п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО); коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора ("К1"): с 01.04.2012 по 30.06.2012 - "2,6" (установлен для вида деятельности "оптовая торговля" решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109), с 01.07.2012 по 31.07.2012 - "2,73" (установлен для вида деятельности "оптовая торговля" решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 N 108); значения коэффициентов "К2" и "К3" неизменны на протяжении всего периода (с 01.04.2012 по 31.07.2012), составляют "1".
В обоснование требований истец указывал на то, что при уплате ответчиком арендной платы за заявленный период не были учтены изменения (увеличение) значений кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента "К1", что повлекло уплату арендной платы в размере меньшем, чем определено истцом.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 названного Кодекса).
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 19 указанного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Исследовав и оценив вышеназванный подробный расчет задолженности, суд апелляционной инстанции признал, что администрацией правильно применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 109, 26.06.2012 N 108.
Из условий спорного договора следует, что стороны добровольно согласовали условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок ее определения, либо вида деятельности арендатора (п. 3.2 договора).
Приняв во внимание, что в границах арендуемого земельного участка расположено 3 введенных в эксплуатацию в соответствии с требованиями градостроительного законодательства Российской Федерации объекта капитального строительства (2 склада с января 2010 года и "АБК складского комплекса с гаражами" с апреля 2012 года), суд апелляционной обоснованно счел данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации достаточным правовым основанием для применения при расчете размера арендной платы за спорный период измененных (увеличенных) показателей ставки арендной платы "Сап" и коэффициента "К1". С окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованную договором аренды цель предоставления земельного участка в аренду (для строительства); в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения), при этом Законом Челябинской области N 257-ЗО и решениями Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109, от 26.06.2012 N 108 в пределах установленной федеральным законодательством компетенции утверждены повышенные ставки и коэффициенты для расчета размера платы за землю, используемую арендатором после окончания строительства объекта недвижимости, поскольку с введением здания в гражданский оборот изменяются объемы расходов застройщика-арендатора на возведение объекта и доходов от его эксплуатации (первый снижается до нуля, второй - растет в зависимости от эффективности деятельности собственника-застройщика).
Как верно отмечено апелляционным судом, освобождение арендатора от обязанности вносить плату за аренду земельного участка по установленным нормативными правовыми актами ставкам в условиях фактического изменения вида использования земли, находящейся в публичной собственности, нарушает установленный публичный правопорядок, поскольку ставит одного из арендаторов государственных (муниципальных) земель в неравное с иными субъектами правовое и материальное положение.
Доказательств, свидетельствующих о наличии объективных, не зависящих от арендатора препятствий для осуществления обществом "Дело и К" на земельном участке в спорный период хозяйственной деятельности по эксплуатации возведенных нежилых зданий по их функциональному назначению, в материалы дела ответчиком не представлены.
Отклоняя довод ответчика о неправомерном применении измененных показателей Сап и К1, поскольку обществом "Дело и К" в спорный период продолжалось строительство на земельном участке, суд апелляционной инстанции указал, что II очередь строительства завершена, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012. Разрешение на осуществление III очереди строительства получено ответчиком лишь 23.11.2012, то есть уже после приобретения земельного участка в собственность.
Кроме того, разрешенное использование земельного участка изменено с указанием цели использования, связанной с размещением нежилых зданий - складов N 1 и 2 (кадастровая выписка от 23.06.2012 N 7400/101/12-169471).
Поскольку земельный участок приобретен обществом "Дело и К" в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости, учитывая положения п. 6 ст. 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что измененные показатели Сап и К1 могут быть применены ко всей площади земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции осуществив расчет, исходя из фактического изменения вида использования земельного участка для целей расчета размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 применил ставку "Сап" в значении 2%, коэффициент "К1" в значении "2,6" в срок до 01.07.2012 и в значении "2,73" за июль 2012 года, обоснованно отменил решение суда первой инстанции и взыскал с общества "Дело и К" задолженность по договору аренды земельного участка в сумме 197 398 руб. 85 коп. (с учетом частичного погашения в сумме 108 138 руб. 74 коп.).
Доводы кассационной жалобы о не применении судом п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 424, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом изложенного в мотивировочной части судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу N А76-2152/2014 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛО И К" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 17.03.2015 N Ф09-6032/14 ПО ДЕЛУ N А76-2152/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2015 г. N Ф09-6032/14
Дело N А76-2152/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Татариновой И.А., Смирнова А.Ю.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛО И К" (далее - общество "Дело и К", ответчик) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу N А76-2152/2014 Арбитражного суда Челябинской области
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Дело и К" - Леднева Л.Н. (доверенность от 01.02.2013).
Администрация города Магнитогорска (далее также - администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Дело и К" о взыскании 305 537 руб. 59 коп. долга по договору от 05.05.2008 N 4835 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:24 за период с 01.04.2012 по 31.07.2012.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.04.2014 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 решение суда отменено. С общества "Дело и К" в пользу администрации взыскано 197 398 руб. 85 коп. долга по договору аренды. В удовлетворении требований в остальной части иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 постановление апелляционного суда отменено, дела направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 (судьи Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда от 02.04.2014 отменено. С общества "Дело и К" в пользу администрации взыскано 197 398 руб. 85 коп. долга по договору аренды. В удовлетворении требований в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе общество "Дело и К" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что судом не применены п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 424, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не учтена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении Президиума от 25.06.2013 N 1756/13.
В отзыве на кассационную жалобу администрации просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.01.2006 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (предыдущий номер 74:33:0124001:4), категория земель - земли населенных пунктов. Первоначально утвержденный органом местного самоуправления вид разрешенного использования земельного участка "для строительства складского комплекса", впоследствии, после введения в эксплуатацию объектов капитального строительства был установлен следующий вид разрешенного использования: "нежилое здание - склад N 1, нежилое здание - склад N 2". Местоположение участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, в Ленинском районе (кадастровая выписка от 23.06.2012, т. 1, л. д. 29 - 34).
На основании постановления главы города от 31.01.2008 N 592-П между администрацией (арендодатель) и обществом "Дело и К" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.05.2008 N 4835, в соответствии с п. 1.1, 2.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0124001:24 общей площадью 15 878,83 кв. м, на срок до 31.01.2010, для строительства складского комплекса.
Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок без претензий к арендодателю, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 8.1 договора).
В п. 3.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы за землю определяется в приложении к данному договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно п. 3.2 договора в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в п. 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на поименованный в тексте договора расчетный счет (п. 3.3 договора).
В силу п. 6.1 договора все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами дополнительными соглашениями (кроме условий по п. 3.2).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 08.02.2010 стороны продлили срок действия договора до 31.01.2013 (т. 1, л. д. 23, 24). Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП.
Постановлением Администрации от 21.06.2010 N 6343-П "О продлении срока действия разрешения на строительство от 19.12.2009 N РС-0283-2009" продлен срок действия разрешения на строительство от 19.12.2009 N РС-0283-2009 II очереди складского комплекса до 31.01.2013 (т. 1, л. д. 119).
12.02.2010 года в ЕГРП на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2010 N 5 внесены регистрационные записи о праве собственности общества "Дело и К" на 2 вновь возведенных нежилых здания (склад N 1, общей площадью 1250,7 кв. м, литера А; склад N 2 общей площадью 1246,3 кв. м, литера Б), расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, д. 1, корпус N 1, строения N 2 и 1, соответственно (т. 1, л. д. 40, 41, 53, 54).
В 2012 году ответчик ежемесячно вносил арендную плату в изначально согласованном сторонами размере (3222 руб. 29 коп.). В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены платежные поручения от 16.01.2012 N 41, от 15.02.2012 N 196, от 16.03.2012 N 353, от 16.04.2012 N 532, от 15.05.2012 N 689, от 15.06.2012 N 839, от 16.07.2012 N 970, от 15.08.2012 N 1106, от 30.10.2012 N 1431 (т. 1, л. д. 92 - 100).
Муниципальным инспектором по использованию и охране земель Администрации составлен акт от 08.02.2012 N 36 обследования переданного обществу "Дело и К" земельного участка площадью 15 878,83 кв. м, из которого следует, что на арендуемом земельном участке размещены функционирующие склады площадью 1250,7 кв. м, 1246,3 кв. м, а также функционирующий АБК складского комплекса с гаражами. На остальной части земельного участка ведется строительство склада.
Администрацией вынесено постановление от 12.04.2012 N 5104-П об утверждении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012 N 74-00187 (т. 1, л. д. 42). Данным правовым актом по заявлению и в интересах общества "Дело и К" утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания "АБК складского комплекса с гаражами для постоянного хранения грузовых автомобилей, II очередь", расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский р-н, ул. Вокзальная.
Представителю общества "Дело и К" вручен новый расчет размера арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.07.2012. Расчет произведен арендодателем по формуле: "Апл = S * Кад. ст. * Сап / 100 x К1 x К2 x К3", где "Апл" - арендная плата (за один год), "S" - площадь арендуемого земельного участка, "Кад. ст." - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора. Истцом применены при расчете следующие показатели и значения: площадь участка - 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость участка - 811,72 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2010 по 31.12.2011, 1096,4 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2012 по 31.07.2012; ставка арендной платы - 0,3% в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, 2% в период с 01.02.2010 по 31.07.2012; коэффициент "К1" - "1" в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, "2,6" в период с 01.02.2010 по 30.06.2012, "2,73" в период с 01.07.2012 по 31.07.2012; коэффициент "К2" - "1"; коэффициент "К3" - "1".
Судебными актами по делу А76-9854/2012 установлено и ответчиком не оспаривается, что новый расчет арендной платы получен обществом "Дело и К" еще ранее - 04.04.2012.
В соответствии с кадастровой выпиской от 23.06.2012 N 7400/101/12-169471 о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0124001:24 разрешенное использование земельного участка - нежилое здание - склад N 1, нежилое здание - склад N 2. Кадастровая стоимость земельного участка - 17 409 549 руб. 21 коп.
Дополнительным соглашением от 20.07.2012 стороны расторгли договор аренды N 4835.
На основании договора купли-продажи от 20.07.2012 N 5799 в ЕГРП 18.09.2012 внесена регистрационная запись о праве собственности общества "Дело и К" на земельный участок общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (т. 1, л. д. 51, 52, 106).
23.11.2012 постановлением Администрации N 15018-П "Об утверждении разрешения на строительство от 20.11.2012 N РС74-0381" утверждено разрешение на строительство складского комплекса, III очереди, склад N 1 с видом разрешенного использования под нежилое здание - склад N 1, нежилое здание - склад N 2. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, в Ленинском районе, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 23.06.2012 N 7400/101/12-169471.
В октябре 2013 года администрация направила в адрес общества "Дело и К" письменную претензию от 17.10.2013 N ОДП54/6127, в которой потребовала погашения задолженности по договору аренды N 4835 в сумме 305 537 руб. 59 коп. в течение 10 дней.
Ответчик требование истца не выполнил, денежные средства не перечислил.
Администрация, полагая, что на стороне общества "Дело и К" имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды земельного участка, обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании долга по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 в сумме 305 537 руб. 59 коп.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из несоблюдения истцом предусмотренного п. 3.2 договора порядка изменения размера арендной платы, невозможности распространения одностороннего изменения условий договора на предшествующий получению уведомления период, а также отсутствия оснований, предусмотренных п. 3.2 договора для изменения его в указанном порядке, в том числе доказательств изменения целевого использования земельного участка в соответствии с п. 6.2 договора, и наличия доказательств осуществления ответчиком строительства капитального объекта в границах арендуемого земельного участка в настоящее время. Также суд первой инстанции учел факт уплаты обществом "Дело и К" в период рассмотрения спора арендной платы за период с 23.06.2012 по 31.07.2012 в сумме 95 249 руб. 58 коп.
При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя требования в части исходил из следующего.
Судом установлено, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 05.05.2008 N 4835.
Факт заключенности и действительности указанного договора сторонами не оспаривается.
Из материалов дела следует, что спор связан с применением показателей Сап - ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах) и К1 - коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, в спорный период.
Администрацией представлен подробный расчет размера исковых требований за период с 01.04.2012 по 31.07.2012, произведенный истцом на основании положений Закона Челябинской области N 257-ЗО, решений Магнитогорского городского Собрания депутатов N 109 и 108.
Администрацией применены следующие показатели: общая площадь объекта аренды: 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость: 17 409 549 руб. 21 коп. (значение кадастровой стоимости утверждено постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П); ставка арендной платы ("Сап"): 2% (установлена для земель, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - подп. "а" п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО); коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора ("К1"): с 01.04.2012 по 30.06.2012 - "2,6" (установлен для вида деятельности "оптовая торговля" решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109), с 01.07.2012 по 31.07.2012 - "2,73" (установлен для вида деятельности "оптовая торговля" решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 N 108); значения коэффициентов "К2" и "К3" неизменны на протяжении всего периода (с 01.04.2012 по 31.07.2012), составляют "1".
В обоснование требований истец указывал на то, что при уплате ответчиком арендной платы за заявленный период не были учтены изменения (увеличение) значений кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента "К1", что повлекло уплату арендной платы в размере меньшем, чем определено истцом.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 названного Кодекса).
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 19 указанного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Исследовав и оценив вышеназванный подробный расчет задолженности, суд апелляционной инстанции признал, что администрацией правильно применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 109, 26.06.2012 N 108.
Из условий спорного договора следует, что стороны добровольно согласовали условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок ее определения, либо вида деятельности арендатора (п. 3.2 договора).
Приняв во внимание, что в границах арендуемого земельного участка расположено 3 введенных в эксплуатацию в соответствии с требованиями градостроительного законодательства Российской Федерации объекта капитального строительства (2 склада с января 2010 года и "АБК складского комплекса с гаражами" с апреля 2012 года), суд апелляционной обоснованно счел данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации достаточным правовым основанием для применения при расчете размера арендной платы за спорный период измененных (увеличенных) показателей ставки арендной платы "Сап" и коэффициента "К1". С окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованную договором аренды цель предоставления земельного участка в аренду (для строительства); в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения), при этом Законом Челябинской области N 257-ЗО и решениями Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109, от 26.06.2012 N 108 в пределах установленной федеральным законодательством компетенции утверждены повышенные ставки и коэффициенты для расчета размера платы за землю, используемую арендатором после окончания строительства объекта недвижимости, поскольку с введением здания в гражданский оборот изменяются объемы расходов застройщика-арендатора на возведение объекта и доходов от его эксплуатации (первый снижается до нуля, второй - растет в зависимости от эффективности деятельности собственника-застройщика).
Как верно отмечено апелляционным судом, освобождение арендатора от обязанности вносить плату за аренду земельного участка по установленным нормативными правовыми актами ставкам в условиях фактического изменения вида использования земли, находящейся в публичной собственности, нарушает установленный публичный правопорядок, поскольку ставит одного из арендаторов государственных (муниципальных) земель в неравное с иными субъектами правовое и материальное положение.
Доказательств, свидетельствующих о наличии объективных, не зависящих от арендатора препятствий для осуществления обществом "Дело и К" на земельном участке в спорный период хозяйственной деятельности по эксплуатации возведенных нежилых зданий по их функциональному назначению, в материалы дела ответчиком не представлены.
Отклоняя довод ответчика о неправомерном применении измененных показателей Сап и К1, поскольку обществом "Дело и К" в спорный период продолжалось строительство на земельном участке, суд апелляционной инстанции указал, что II очередь строительства завершена, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012. Разрешение на осуществление III очереди строительства получено ответчиком лишь 23.11.2012, то есть уже после приобретения земельного участка в собственность.
Кроме того, разрешенное использование земельного участка изменено с указанием цели использования, связанной с размещением нежилых зданий - складов N 1 и 2 (кадастровая выписка от 23.06.2012 N 7400/101/12-169471).
Поскольку земельный участок приобретен обществом "Дело и К" в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости, учитывая положения п. 6 ст. 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что измененные показатели Сап и К1 могут быть применены ко всей площади земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции осуществив расчет, исходя из фактического изменения вида использования земельного участка для целей расчета размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 применил ставку "Сап" в значении 2%, коэффициент "К1" в значении "2,6" в срок до 01.07.2012 и в значении "2,73" за июль 2012 года, обоснованно отменил решение суда первой инстанции и взыскал с общества "Дело и К" задолженность по договору аренды земельного участка в сумме 197 398 руб. 85 коп. (с учетом частичного погашения в сумме 108 138 руб. 74 коп.).
Доводы кассационной жалобы о не применении судом п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 424, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом изложенного в мотивировочной части судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу N А76-2152/2014 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛО И К" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)