Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор купли-продажи земельной доли.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Савватеева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.,
судей Деева А.В., Славской Л.А.,
при секретаре М.Ю.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СЗАО "Краснополянское" к М.О. о признании права собственности на земельную долю
по апелляционной жалобе СЗАО "Краснополянское"
на решение Назаровского городского суда Красноярского края от 18 декабря 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Сельскохозяйственного закрытого акционерного общества "Краснополянское" к М.О. об установлении местоположения земельной доли, переданной по договору купли-продажи N 148 от 27.11.1997 года в составе общей долевой собственности на земельный участок площадью 271770000 кв. м с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, акционерное общество "Краснополянское", категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, единое землепользование; о признании заключенным договора купли-продажи земельной доли N 148 от 27.11.1997 года; признании права собственности за СЗАО "Краснополянское" на земельную долю в размере 20,7 га, в том числе: пашни - 15,7 га, сенокосы - 1,7 га, пастбища - 3,3 га с оценкой 569 баллогектаров в составе общедолевой собственности на земельный участок площадью 271770000 кв. м с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, акционерное общество "Краснополянское", категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, единое землепользование - отказать".
Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия
установила:
СЗАО "Краснополянское" обратилось к ответчику с требованием о признании права собственности на земельную долю.
В обоснование указало, что СЗАО "Краснополянское", созданное в процессе приватизации в 1991 году, является правопреемником совхоза "Краснополянский". Постановлением администрации Назаровского района N 312 от 30.12.1992 года "О передаче земель акционерному обществу "Краснополянское" и постановлением N 58 от 15.03.1993 года "Об изменении п. 1 постановления администрации от 30.12.1992" акционерам АО "Краснополянское" была передана в коллективно-долевую собственность земля площадью 24608 га сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни площадью 18621 га, многолетние насаждения - 4 га, сенокос - 2062 га, пастбища - 3921 га.
27.11.1997 года между АО "Краснополянское" и М.О. был заключен договор купли-продажи земельной доли N 148, который был зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Назаровского района 25.12.1998 г. за N 323. Свидетельство о праве собственности на земельную долю, указанное в договоре купли-продажи, при ряде преобразований СЗАО "Краснополянское" было утеряно. В принятии документов для оформления права собственности Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю отказывает ввиду отсутствия в договоре указания на местоположение земельной доли. В настоящее время спорное имущество состоит на балансе СЗАО "Краснополянское", общество производит обязательные платежи в бюджет за пользование земельным участком.
Просили с учетом уточнений установить местоположение земельной доли, переданной по договору купли-продажи N 148 от 27.11.1997 года, в составе общей долевой собственности на земельный участок площадью 271770000 кв. м с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, акционерное общество "Краснополянское"; признать заключенным договор купли-продажи земельной доли N 148 от 27.11.1997 года; признать право собственности за СЗАО "Краснополянское" на земельную долю в размере 20,7 га, в том числе: пашни -15,7 га, сенокосы - 1,7 га, пастбища - 3,3 га с оценкой 569 баллогектаров в составе общедолевой собственности на земельный участок площадью 271770000 кв. м с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, общество "Краснополянское".
Определением суда в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Красноярскому краю в лице Назаровского отдела.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе СЗАО "Краснополянское" просит отменить решение суда как незаконное, ссылаясь на необоснованное применение судом Постановления Правительства РФ от 30.05.1993 года N 503, поскольку предметом продажи является не земельный участок, а земельная доля. Выводы суда о незаключенности договора купли-продажи основаны на неправильной оценке имеющихся в деле доказательств и неправильном применении норм материального права. Содержание договора с учетом свидетельства о праве собственности на земельную долю позволяет определенно установить земельный участок, доля в праве общей долевой собственности на который отчуждается.
В судебное заседание не явились надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела ответчик - М.О., администрация Назаровского района, которые об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили, в связи с чем судебная коллегия считает возможным на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Рассмотрев материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя истца - М.Ю.Н., поддержавшего доводы жалобы, представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю - К., давшую пояснения по существу спора, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, исходя из следующего.
Статьей 9 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 года предусматривалась возможность передачи земельных участков гражданам на праве коллективно - долевой собственности с определением конкретной земельной доли каждого гражданина в количественном выражении. В коллективно - долевую собственность граждан могли передаваться земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе государственных сельскохозяйственных предприятий.
В соответствии с Указом Президента от 27.12.1991 года N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 года N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" колхозы и совхозы обязаны были до 1 января 1993 года провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и перерегистрироваться в соответствующих органах.
Указом Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" устанавливалось, что приватизация земель и наделение граждан земельными участками, осуществляется в соответствии с действующим законодательством и настоящим Указом; на местные администрации возлагалась обязанность по выдаче гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.
Согласно п. п. 8, 9, 16 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 года N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" (утратил силу с 27.01.2003 г.) и разработанного на основании Указа Президента РФ от 27.12.1991 года N 323 (утратил силу с 25.02.2003 г.), в каждом реорганизуемом колхозе и совхозе определялись индивидуальные имущественные паи и земельные доли; владелец имущественного пая и земельной доли мог использовать их следующими способами: получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства; внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив; продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев).
В силу пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от 7.03.1996 года N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности в числе прочего, вправе был продать земельную долю. Указанные сделки с земельными долями осуществлялись в соответствии с законодательными и иными нормативно - правовыми актами Российской Федерации, а также положениями настоящего Указа с учетом ранее принятых обязательств собственниками земельных долей. Возмездное отчуждение земельных долей производится с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, по состоянию на 1.06.1994 года М.О. значилась в списке собственников земельных долей а.о. "Краснополянское" под номером N.
25.11.1997 года М.О. было выдано свидетельство на право собственности на землю серии N N, в соответствии с которым она приобрела право общей долевой собственности на землю по адресу: <адрес>, а.о. "Краснополянское", общей площадью 20,7 гектара; земельная доля с оценкой 569 баллогектаров, кадастровый номер А.О. "Краснополянское" - 07.
27.11.1997 года между М.О. и АО "Краснополянское" был заключен договор купли-продажи земельной доли N 148, который 25.12.1998 года был зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Назаровского района.
Как видно из представленных в дело копий вышеуказанного свидетельства и договора купли-продажи земельной доли, подлинники данных документов хранятся в Назаровском отделе Управления Росреестра по Красноярскому краю.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности истца в отношении спорной земельной доли, суд первой инстанции, исходя из того, что в представленном в дело договоре купли-продажи земельной доли, подлежащим до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нотариальному удостоверению и регистрации в районным комитете по земельным ресурсам и землеустройству, указанная регистрация отсутствует, а также принимая во внимание, что в договоре также отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, к нему не приложен план земельного участка или чертеж границ земельного участка, являющийся в соответствии с п. 5.3 Типового договора купли-продажи (купчей) земельного участка (утвержденного Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству N от 2.06.1993 года), неотъемлемой частью договора, что не позволяет идентифицировать предмет договора, пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт заключения 27.11.1997 года с ответчиком договора купли-продажи земельного участка, согласно которому к истцу перешла спорная земельная доля.
Судебная коллегия считает выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения указанных исковых требований правильными по следующим основаниям.
Приходя к выводу об отсутствии основания для признания за истцом права собственности на земельную долю, суд первой инстанции сослался на положения п. 7 Постановления Правительства РФ от 30.05.1993 года N 503 "Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков", устанавливающий, что право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.
Однако, Порядок, утвержденный указанным Постановлением, применялся при продаже гражданами РФ не земельных долей, а земельных участков или их частей для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам РФ, в связи с чем ссылка суда на указанный нормативный акт, Типовой договор купли-продажи земельного участка необоснованна.
Порядок совершения сделок купли-продажи земельных долей (паев) был определен Постановлением Правительства РФ от 1.02.1995 года N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" (утратил силу 27.01.2003 года), утвердившим в целях упорядочения выдачи документов, необходимых для удостоверения прав на земельные доли и оформления сделок с ними, Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями.
В соответствии с указанными Рекомендациями каждый собственник земельной доли мог продать ее в соответствии с законодательством Российской Федерации для целей производства сельскохозяйственной продукции; при этом преимущественное право покупки земельных долей имели остальные участники долевой собственности; при купле - продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производилось (п. 9); продавец и покупатель заключают договор купли-продажи земельной доли согласно Приложению N 2, который может быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством (п. 10); оплата за земельную долю может производиться в установленном порядке единовременно или в рассрочку. С момента регистрации договора купли-продажи, если иное не предусмотрено действующим законодательством или этим договором, земельная доля переходит в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) предусмотрена договором (п. 11).
Таким образом, законодательством, действовавшим на момент заключения договора купли-продажи земельной доли, не предусматривалось обязательное нотариальное удостоверение указанного договора купли-продажи, а также не требовалось выделение соответствующего участка в натуре, в связи с чем ссылка суда на отсутствие нотариального удостоверения и плана, чертежа границ земельного участка является необоснованной.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 года "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (утратил силу с 25.01.1999 г.) ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость было возложено на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.
Согласно отметке в договоре купли-продажи земельной доли от 27.11.1997 года он зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Назаровского района 25.12.1998 года, что соответствует ранее действовавшему законодательству.
Кроме того, приложением N 2 к вышеуказанным Рекомендациям было определено содержание договора купли-продажи земельной доли, в пункте 1 которого требовалось указать, что Покупатель "покупает земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серия _______ N ______, выданным "___" _____ 199 _ г. комитетом по земельным ресурсам и землеустройству ______________ района". Согласно п. 6 Примерного договора "К экземпляру Покупателя прилагается оригинал свидетельства на право собственности на земельную долю".
В соответствии с п. 1 договора купли-продажи земельной доли от 27.11.1997 года "По настоящему договору М.О., далее именуемый "Продавцом", продает, а АО "Краснополянское", в лице директора ФИО2, действующего на основании Устава, далее именуемое Покупателем, покупает земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю, серия N N, выданным 25 ноября 1997 года комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Назаровского района". В соответствии с п. 5 договора "К оригиналу Покупателя прилагается оригинал свидетельства на право собственности на земельную долю".
Анализ содержания договора купли-продажи земельной доли от 27.11.1997 года, заключенного между М.О. и АО "Краснополянское", позволяет сделать вывод о том, что он полностью соответствует содержанию предписанному законодательством, действовавшим в момент его заключения, в том числе, и в части определения предмета договора путем ссылки на свидетельство на право собственности на землю, удостоверяющее право продавца.
Согласно ст. 18 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как видно из кадастрового паспорта земельного участка от 13.10.2011 года N, земельный участок АО "Краснополянское" <адрес> площадью 271770000 кв. м с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, имеющий в настоящее время кадастровый номер N, ранее имел предыдущий номер ККР-27-00-07.
Таким образом, условия договора о том, что предметом купли-продажи является земельная доля, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю, серия N N, в совокупности с содержанием прилагаемого к договору указанного свидетельства, в котором определен размер земельной доли, адрес и кадастровый номер земельного участка, полностью обозначенный в серии свидетельства (ККР 27-00-07), а также данными кадастрового паспорта от 13.10.2011 года о равнозначности предыдущего кадастрового номера земельного участка ККР 27-00-07 кадастровому номеру земельного участка в настоящее время N, позволяют однозначно идентифицировать предмет договора купли-продажи земельной доли и земельный участок, в котором находится эта земельная доля, а именно: продана земельная доля с оценкой 569 баллогектаров, общей площадью 20,7 гектара, расположенная <адрес>, АО "Краснополянское", кадастровый номер АО "Краснополянское" - 07 (ККР 27-00-07).
При таких обстоятельствах вывод суда о не заключенности договора ввиду того, что в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, является необоснованным.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи земельной доли от 27.11.1997 года заключен и зарегистрирован в полном соответствии с действовавшим в момент его заключения нормативно-правовым регулированием, содержит данные, позволяющие определенно установить предмет сделки, в связи с чем с момента регистрации договора у истца возникло право собственности на приобретенную по договору земельную долю.
Указанное право истца в установленном законом судебном порядке ответчиком не оспорено, каких-либо доказательств, подтверждающих, что М.О. распорядилась земельной долей иным способом, предписанным вышеуказанными нормативными актами, в дело не представлено.
Поскольку в данном случае право собственности истца возникло в силу надлежащим образом заключенного договора купли-продажи, истцом доказательств нарушения его прав и законных интересов, как собственника, со стороны ответчика не представлено, оснований для судебной защиты путем признания договора купли-продажи земельной доли заключенным и признания права собственности на земельную долю не имеется, в связи с чем вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований является верным.
Ссылки в иске на наличие препятствий в регистрации права собственности на основании вышеуказанного договора, свидетельствуют об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, но не о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на земельную долю.
Согласно ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
При этом, в соответствии со ст. 17 этого же закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимости на момент совершения сделки.
При таких обстоятельствах, с учетом вышеуказанных выводов судебной коллегии препятствий, связанных с отсутствием в договоре местоположения земельной доли, для регистрации права собственности на земельную долю, приобретенную на основании договора купли-продажи от 27.11.1997 года, не имеется. Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель истца, с заявлением о регистрации права собственности в органы Росреестра СЗАО "Краснополянское" не обращалось. В случае отказа в регистрации истец не лишен права обжаловать действия регистрирующего органа в установленном порядке либо защитить права в ином порядке. Иных обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав истца, им не приводится.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 17.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2602/2013
Требование: О признании права собственности на земельную долю.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор купли-продажи земельной доли.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2013 г. по делу N 33-2602/2013
Судья Савватеева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.,
судей Деева А.В., Славской Л.А.,
при секретаре М.Ю.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СЗАО "Краснополянское" к М.О. о признании права собственности на земельную долю
по апелляционной жалобе СЗАО "Краснополянское"
на решение Назаровского городского суда Красноярского края от 18 декабря 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Сельскохозяйственного закрытого акционерного общества "Краснополянское" к М.О. об установлении местоположения земельной доли, переданной по договору купли-продажи N 148 от 27.11.1997 года в составе общей долевой собственности на земельный участок площадью 271770000 кв. м с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, акционерное общество "Краснополянское", категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, единое землепользование; о признании заключенным договора купли-продажи земельной доли N 148 от 27.11.1997 года; признании права собственности за СЗАО "Краснополянское" на земельную долю в размере 20,7 га, в том числе: пашни - 15,7 га, сенокосы - 1,7 га, пастбища - 3,3 га с оценкой 569 баллогектаров в составе общедолевой собственности на земельный участок площадью 271770000 кв. м с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, акционерное общество "Краснополянское", категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, единое землепользование - отказать".
Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия
установила:
СЗАО "Краснополянское" обратилось к ответчику с требованием о признании права собственности на земельную долю.
В обоснование указало, что СЗАО "Краснополянское", созданное в процессе приватизации в 1991 году, является правопреемником совхоза "Краснополянский". Постановлением администрации Назаровского района N 312 от 30.12.1992 года "О передаче земель акционерному обществу "Краснополянское" и постановлением N 58 от 15.03.1993 года "Об изменении п. 1 постановления администрации от 30.12.1992" акционерам АО "Краснополянское" была передана в коллективно-долевую собственность земля площадью 24608 га сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни площадью 18621 га, многолетние насаждения - 4 га, сенокос - 2062 га, пастбища - 3921 га.
27.11.1997 года между АО "Краснополянское" и М.О. был заключен договор купли-продажи земельной доли N 148, который был зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Назаровского района 25.12.1998 г. за N 323. Свидетельство о праве собственности на земельную долю, указанное в договоре купли-продажи, при ряде преобразований СЗАО "Краснополянское" было утеряно. В принятии документов для оформления права собственности Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю отказывает ввиду отсутствия в договоре указания на местоположение земельной доли. В настоящее время спорное имущество состоит на балансе СЗАО "Краснополянское", общество производит обязательные платежи в бюджет за пользование земельным участком.
Просили с учетом уточнений установить местоположение земельной доли, переданной по договору купли-продажи N 148 от 27.11.1997 года, в составе общей долевой собственности на земельный участок площадью 271770000 кв. м с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, акционерное общество "Краснополянское"; признать заключенным договор купли-продажи земельной доли N 148 от 27.11.1997 года; признать право собственности за СЗАО "Краснополянское" на земельную долю в размере 20,7 га, в том числе: пашни -15,7 га, сенокосы - 1,7 га, пастбища - 3,3 га с оценкой 569 баллогектаров в составе общедолевой собственности на земельный участок площадью 271770000 кв. м с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, общество "Краснополянское".
Определением суда в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Красноярскому краю в лице Назаровского отдела.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе СЗАО "Краснополянское" просит отменить решение суда как незаконное, ссылаясь на необоснованное применение судом Постановления Правительства РФ от 30.05.1993 года N 503, поскольку предметом продажи является не земельный участок, а земельная доля. Выводы суда о незаключенности договора купли-продажи основаны на неправильной оценке имеющихся в деле доказательств и неправильном применении норм материального права. Содержание договора с учетом свидетельства о праве собственности на земельную долю позволяет определенно установить земельный участок, доля в праве общей долевой собственности на который отчуждается.
В судебное заседание не явились надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела ответчик - М.О., администрация Назаровского района, которые об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили, в связи с чем судебная коллегия считает возможным на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Рассмотрев материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя истца - М.Ю.Н., поддержавшего доводы жалобы, представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю - К., давшую пояснения по существу спора, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, исходя из следующего.
Статьей 9 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 года предусматривалась возможность передачи земельных участков гражданам на праве коллективно - долевой собственности с определением конкретной земельной доли каждого гражданина в количественном выражении. В коллективно - долевую собственность граждан могли передаваться земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе государственных сельскохозяйственных предприятий.
В соответствии с Указом Президента от 27.12.1991 года N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 года N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" колхозы и совхозы обязаны были до 1 января 1993 года провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и перерегистрироваться в соответствующих органах.
Указом Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" устанавливалось, что приватизация земель и наделение граждан земельными участками, осуществляется в соответствии с действующим законодательством и настоящим Указом; на местные администрации возлагалась обязанность по выдаче гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.
Согласно п. п. 8, 9, 16 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 года N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" (утратил силу с 27.01.2003 г.) и разработанного на основании Указа Президента РФ от 27.12.1991 года N 323 (утратил силу с 25.02.2003 г.), в каждом реорганизуемом колхозе и совхозе определялись индивидуальные имущественные паи и земельные доли; владелец имущественного пая и земельной доли мог использовать их следующими способами: получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства; внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив; продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев).
В силу пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от 7.03.1996 года N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности в числе прочего, вправе был продать земельную долю. Указанные сделки с земельными долями осуществлялись в соответствии с законодательными и иными нормативно - правовыми актами Российской Федерации, а также положениями настоящего Указа с учетом ранее принятых обязательств собственниками земельных долей. Возмездное отчуждение земельных долей производится с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, по состоянию на 1.06.1994 года М.О. значилась в списке собственников земельных долей а.о. "Краснополянское" под номером N.
25.11.1997 года М.О. было выдано свидетельство на право собственности на землю серии N N, в соответствии с которым она приобрела право общей долевой собственности на землю по адресу: <адрес>, а.о. "Краснополянское", общей площадью 20,7 гектара; земельная доля с оценкой 569 баллогектаров, кадастровый номер А.О. "Краснополянское" - 07.
27.11.1997 года между М.О. и АО "Краснополянское" был заключен договор купли-продажи земельной доли N 148, который 25.12.1998 года был зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Назаровского района.
Как видно из представленных в дело копий вышеуказанного свидетельства и договора купли-продажи земельной доли, подлинники данных документов хранятся в Назаровском отделе Управления Росреестра по Красноярскому краю.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности истца в отношении спорной земельной доли, суд первой инстанции, исходя из того, что в представленном в дело договоре купли-продажи земельной доли, подлежащим до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нотариальному удостоверению и регистрации в районным комитете по земельным ресурсам и землеустройству, указанная регистрация отсутствует, а также принимая во внимание, что в договоре также отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, к нему не приложен план земельного участка или чертеж границ земельного участка, являющийся в соответствии с п. 5.3 Типового договора купли-продажи (купчей) земельного участка (утвержденного Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству N от 2.06.1993 года), неотъемлемой частью договора, что не позволяет идентифицировать предмет договора, пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт заключения 27.11.1997 года с ответчиком договора купли-продажи земельного участка, согласно которому к истцу перешла спорная земельная доля.
Судебная коллегия считает выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения указанных исковых требований правильными по следующим основаниям.
Приходя к выводу об отсутствии основания для признания за истцом права собственности на земельную долю, суд первой инстанции сослался на положения п. 7 Постановления Правительства РФ от 30.05.1993 года N 503 "Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков", устанавливающий, что право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.
Однако, Порядок, утвержденный указанным Постановлением, применялся при продаже гражданами РФ не земельных долей, а земельных участков или их частей для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам РФ, в связи с чем ссылка суда на указанный нормативный акт, Типовой договор купли-продажи земельного участка необоснованна.
Порядок совершения сделок купли-продажи земельных долей (паев) был определен Постановлением Правительства РФ от 1.02.1995 года N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" (утратил силу 27.01.2003 года), утвердившим в целях упорядочения выдачи документов, необходимых для удостоверения прав на земельные доли и оформления сделок с ними, Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями.
В соответствии с указанными Рекомендациями каждый собственник земельной доли мог продать ее в соответствии с законодательством Российской Федерации для целей производства сельскохозяйственной продукции; при этом преимущественное право покупки земельных долей имели остальные участники долевой собственности; при купле - продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производилось (п. 9); продавец и покупатель заключают договор купли-продажи земельной доли согласно Приложению N 2, который может быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством (п. 10); оплата за земельную долю может производиться в установленном порядке единовременно или в рассрочку. С момента регистрации договора купли-продажи, если иное не предусмотрено действующим законодательством или этим договором, земельная доля переходит в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) предусмотрена договором (п. 11).
Таким образом, законодательством, действовавшим на момент заключения договора купли-продажи земельной доли, не предусматривалось обязательное нотариальное удостоверение указанного договора купли-продажи, а также не требовалось выделение соответствующего участка в натуре, в связи с чем ссылка суда на отсутствие нотариального удостоверения и плана, чертежа границ земельного участка является необоснованной.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 года "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (утратил силу с 25.01.1999 г.) ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость было возложено на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.
Согласно отметке в договоре купли-продажи земельной доли от 27.11.1997 года он зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Назаровского района 25.12.1998 года, что соответствует ранее действовавшему законодательству.
Кроме того, приложением N 2 к вышеуказанным Рекомендациям было определено содержание договора купли-продажи земельной доли, в пункте 1 которого требовалось указать, что Покупатель "покупает земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серия _______ N ______, выданным "___" _____ 199 _ г. комитетом по земельным ресурсам и землеустройству ______________ района". Согласно п. 6 Примерного договора "К экземпляру Покупателя прилагается оригинал свидетельства на право собственности на земельную долю".
В соответствии с п. 1 договора купли-продажи земельной доли от 27.11.1997 года "По настоящему договору М.О., далее именуемый "Продавцом", продает, а АО "Краснополянское", в лице директора ФИО2, действующего на основании Устава, далее именуемое Покупателем, покупает земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю, серия N N, выданным 25 ноября 1997 года комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Назаровского района". В соответствии с п. 5 договора "К оригиналу Покупателя прилагается оригинал свидетельства на право собственности на земельную долю".
Анализ содержания договора купли-продажи земельной доли от 27.11.1997 года, заключенного между М.О. и АО "Краснополянское", позволяет сделать вывод о том, что он полностью соответствует содержанию предписанному законодательством, действовавшим в момент его заключения, в том числе, и в части определения предмета договора путем ссылки на свидетельство на право собственности на землю, удостоверяющее право продавца.
Согласно ст. 18 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как видно из кадастрового паспорта земельного участка от 13.10.2011 года N, земельный участок АО "Краснополянское" <адрес> площадью 271770000 кв. м с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, имеющий в настоящее время кадастровый номер N, ранее имел предыдущий номер ККР-27-00-07.
Таким образом, условия договора о том, что предметом купли-продажи является земельная доля, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю, серия N N, в совокупности с содержанием прилагаемого к договору указанного свидетельства, в котором определен размер земельной доли, адрес и кадастровый номер земельного участка, полностью обозначенный в серии свидетельства (ККР 27-00-07), а также данными кадастрового паспорта от 13.10.2011 года о равнозначности предыдущего кадастрового номера земельного участка ККР 27-00-07 кадастровому номеру земельного участка в настоящее время N, позволяют однозначно идентифицировать предмет договора купли-продажи земельной доли и земельный участок, в котором находится эта земельная доля, а именно: продана земельная доля с оценкой 569 баллогектаров, общей площадью 20,7 гектара, расположенная <адрес>, АО "Краснополянское", кадастровый номер АО "Краснополянское" - 07 (ККР 27-00-07).
При таких обстоятельствах вывод суда о не заключенности договора ввиду того, что в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, является необоснованным.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи земельной доли от 27.11.1997 года заключен и зарегистрирован в полном соответствии с действовавшим в момент его заключения нормативно-правовым регулированием, содержит данные, позволяющие определенно установить предмет сделки, в связи с чем с момента регистрации договора у истца возникло право собственности на приобретенную по договору земельную долю.
Указанное право истца в установленном законом судебном порядке ответчиком не оспорено, каких-либо доказательств, подтверждающих, что М.О. распорядилась земельной долей иным способом, предписанным вышеуказанными нормативными актами, в дело не представлено.
Поскольку в данном случае право собственности истца возникло в силу надлежащим образом заключенного договора купли-продажи, истцом доказательств нарушения его прав и законных интересов, как собственника, со стороны ответчика не представлено, оснований для судебной защиты путем признания договора купли-продажи земельной доли заключенным и признания права собственности на земельную долю не имеется, в связи с чем вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований является верным.
Ссылки в иске на наличие препятствий в регистрации права собственности на основании вышеуказанного договора, свидетельствуют об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, но не о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на земельную долю.
Согласно ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
При этом, в соответствии со ст. 17 этого же закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимости на момент совершения сделки.
При таких обстоятельствах, с учетом вышеуказанных выводов судебной коллегии препятствий, связанных с отсутствием в договоре местоположения земельной доли, для регистрации права собственности на земельную долю, приобретенную на основании договора купли-продажи от 27.11.1997 года, не имеется. Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель истца, с заявлением о регистрации права собственности в органы Росреестра СЗАО "Краснополянское" не обращалось. В случае отказа в регистрации истец не лишен права обжаловать действия регистрирующего органа в установленном порядке либо защитить права в ином порядке. Иных обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав истца, им не приводится.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)