Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Муниципалитет указал на наличие у предпринимателя непогашенной задолженности по оплате аренды, кроме того, предприниматель уклонился от расторжения договора по соглашению сторон.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Шуйской С.И.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Зональненского сельского поселения на постановление от 10.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Афанасьева Е.В., Стасюк Т.Е., Ярцев Д.Г.) по делу N А67-5812/2014 по иску администрации Зональненского сельского поселения (634507, Томская область, Томский район, поселок Зональная станция, улица Совхозная, 10, ИНН 7014044339, ОГРН 1057001463122) к индивидуальному предпринимателю Ромашову Виктору Григорьевичу (ИНН 701704488385, ОГРН 305701729900029) о взыскании 97 934,14 руб. и расторжении договора аренды земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: администрация Томского района.
Суд
установил:
администрация Зональненского сельского поселения (далее - администрация) обратилась с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Ромашову Виктору Григорьевичу (далее - предприниматель Ромашов В.Г.) о взыскании 76 714 руб. задолженности и 15 533,13 руб. неустойки по договору аренды земельного участка от 16.02.2011, неустойки по договору аренды земельного участка от 25.01.2013, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 25.01.2013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Томского района.
Решением от 12.03.2015 Арбитражного суда Томской области иск удовлетворен в части основной задолженности в размере 76 714 руб., неустойки в размере 21 220,14 руб. В остальной части иска отказано.
Постановлением от 10.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено в части удовлетворения иска, принят в данной части новый судебный акт. Принят отказ администрации от иска в части требований о взыскании неустойки, в этой части производство по делу прекращено. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление в части отказа в удовлетворении иска о взыскании денежных средств по договору аренды от 16.02.2011, оставить в силе решение суда в указанной части. Ссылается на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального, норм процессуального права.
Заявитель жалобы выразил несогласие с выводом суда апелляционной инстанции о том, что ответчик не мог использовать земельный участок для строительства, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства невозможности использования данного участка. Полагает, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о передаваемом земельной участке не является основанием для освобождения арендатора от обязательств по оплате за фактическое использование земельного участка, не может приводить к нарушению принципа платности землепользования.
Одновременно обращает внимание на то, что неиспользование земельного участка не освобождает арендатора от обязанности по оплате арендной платы.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в соответствующей части, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 16.02.2011 администрация (арендодатель) передала Ромашову В.Г. (арендатору) в аренду земельный участок из земель населенного пункта, расположенный по адресу: Томская область, Томский район, поселок Зональная Станция, ул. Гаражная, 7/1А, для строительства и эксплуатации нежилых сооружений, общей площадью 1 125 кв. м, по передаточному акту от 16.02.2011 N 1, на срок с 16.02.2011 по 16.01.2016.
Согласно пунктов 3.1 - 3.3 договора от 16.02.2011, приложения N 1 к настоящему договору и соглашения по фактическим обстоятельствам, касающимся толкования пункта 3.3 договора, стороны согласовали ставку арендной платы за использование земельных участков, ее размер, срок внесения арендной платы, расчет неустойки.
На момент подписания договора аренды от 16.02.2011 земельный участок на кадастровый учет поставлен не был, у администрации не имелось полномочий на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена. В связи с этим договор аренды от 16.02.2011 не зарегистрирован.
Право собственности администрации на земельный участок зарегистрировано 24.10.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70АВ 335563.
Впоследствии 25.01.2013 администрация (арендодатель) и Ромашов В.Г. (арендатор) в отношении спорного земельного участка заключили новый договор аренды земельного участка от 25.01.2013 сроком действия с 25.01.2013 по 25.01.2018. Договор аренды от 25.01.2013 зарегистрирован в установленном порядке, о чем 29.04.2013 внесена регистрационная запись N 70-70-01/021/2013-475.
Считая, что у ответчика за период с 16.02.2011 по 24.01.2013 по договору от 16.02.2011 имеется непогашенная задолженность по оплате аренды, уклонился от расторжения договора от 25.01.2013 по соглашению сторон, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по договору аренды от 16.02.2011, исходил из того, что ответчик принял спорный земельный участок без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в связи с чем ответчик обязан был вносить арендную плату и не вправе ссылаться на отсутствие у истца прав на переданное в аренду имущество.
При этом посчитал, что независимо от отсутствия государственной регистрации договора аренды от 16.02.2011 и позднего кадастрового учета земельного участка у сторон не имелось разногласий относительно его предмета.
Наряду с этим суд первой инстанции признал договор аренды от 16.02.2011 недействительным ввиду того, что он заключен в нарушение статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" без проведения конкурса.
Отменяя указанное решение в части задолженности по указанному договору и отказывая в удовлетворении соответствующих требований, апелляционная инстанция, руководствуясь статьями 309, 310, 328, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статьями 11.1, 11.2, 11.3, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", исходила из того, что земельный участок площадью 1 115 кв. м был предоставлен администрацией ответчику с целым рядом весьма существенных нарушений, а именно: участок не сформирован в установленном порядке и не прошел кадастровый учет; предоставлен лицом, не имевшим права им распоряжаться и с нарушением установленной процедуры.
Было установлено, что на дату подписания договора аренды от 16.02.2011 администрация не вправе была распоряжаться земельным участком, поскольку такими полномочиями в тот период обладала администрация Томского района. Земельный участок был предоставлен сельскому поселению администрацией района на праве постоянного бессрочного пользования (которое в силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации исключало возможность распоряжения участком) только в августе 2012 года, а право собственности сельского поселения на земельный участок оформлено в октябре 2012 года.
Апелляционный суд также пришел к выводу о том, что поскольку обязанность по предоставлению ответчику земельного участка истцом не исполнена, у предпринимателя Ромашова В.Г. отсутствовала обязанность (с 16.02.2011 по 25.01.2013) уплачивать арендную плату до предоставления ему земельного участка для строительства в установленном порядке.
Кассационная инстанция не согласна с частью выводов апелляционной инстанции, поскольку они противоречат факту передачи земельного участка предпринимателю и законодательному принципу платности землепользования (статья 65 ЗК РФ).
Вместе с тем они не привели к принятию ошибочного решения, так как было правильно установлено и не оспаривается истцом, что у последнего не было прав собственника и арендодателя земельного участка в определенный период времени, а соразмерная плата не может вытекать из единственного, ничтожного и неисполнявшегося договора от 16.02.2011, на чем настаивает кассатор и что противоречило бы положениям пункта 2 статьи 1105 ГК РФ.
В сложившейся ситуации в связи с недействительностью сделки, на которую обоснованно указали судебные инстанции, конкретная задолженность, при наличии соответствующих доказательств размера платы (возможной цены аренды), могла быть квалифицирована как сумма неосновательного обогащения.
Однако надлежащим истцом в этом случае администрация за период до октября 2012 года быть не может, третье лицо каких-либо самостоятельных требований относительно предмета спора не заявило.
Кроме того, каких-либо надлежащих документальных данных о цене землепользования по части периода (после октября 2012 года) не приведено. Иного из материалов дела не следует.
Таким образом, несмотря на ошибочность ряда выводов, решение апелляционного суда в части отказа во взыскании задолженности не может влечь каких-либо нарушений прав истца, в том числе по мотиву неприменения положений пунктов 12, 14, 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В данном случае администрация имеет возможность реализовать свое право на защиту путем предъявления соответствующего иска с указанием надлежащего периода, расчета и доказательств, основанных на сложившихся в этот период стоимостных характеристиках платы за землю в конкретной местности по аналогичным участкам.
С учетом изложенного жалобу надлежит оставить без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 10.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-5812/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 29.09.2015 N Ф04-22990/2015 ПО ДЕЛУ N А67-5812/2014
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Муниципалитет указал на наличие у предпринимателя непогашенной задолженности по оплате аренды, кроме того, предприниматель уклонился от расторжения договора по соглашению сторон.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2015 г. по делу N А67-5812/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Шуйской С.И.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Зональненского сельского поселения на постановление от 10.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Афанасьева Е.В., Стасюк Т.Е., Ярцев Д.Г.) по делу N А67-5812/2014 по иску администрации Зональненского сельского поселения (634507, Томская область, Томский район, поселок Зональная станция, улица Совхозная, 10, ИНН 7014044339, ОГРН 1057001463122) к индивидуальному предпринимателю Ромашову Виктору Григорьевичу (ИНН 701704488385, ОГРН 305701729900029) о взыскании 97 934,14 руб. и расторжении договора аренды земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: администрация Томского района.
Суд
установил:
администрация Зональненского сельского поселения (далее - администрация) обратилась с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Ромашову Виктору Григорьевичу (далее - предприниматель Ромашов В.Г.) о взыскании 76 714 руб. задолженности и 15 533,13 руб. неустойки по договору аренды земельного участка от 16.02.2011, неустойки по договору аренды земельного участка от 25.01.2013, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 25.01.2013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Томского района.
Решением от 12.03.2015 Арбитражного суда Томской области иск удовлетворен в части основной задолженности в размере 76 714 руб., неустойки в размере 21 220,14 руб. В остальной части иска отказано.
Постановлением от 10.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено в части удовлетворения иска, принят в данной части новый судебный акт. Принят отказ администрации от иска в части требований о взыскании неустойки, в этой части производство по делу прекращено. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление в части отказа в удовлетворении иска о взыскании денежных средств по договору аренды от 16.02.2011, оставить в силе решение суда в указанной части. Ссылается на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального, норм процессуального права.
Заявитель жалобы выразил несогласие с выводом суда апелляционной инстанции о том, что ответчик не мог использовать земельный участок для строительства, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства невозможности использования данного участка. Полагает, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о передаваемом земельной участке не является основанием для освобождения арендатора от обязательств по оплате за фактическое использование земельного участка, не может приводить к нарушению принципа платности землепользования.
Одновременно обращает внимание на то, что неиспользование земельного участка не освобождает арендатора от обязанности по оплате арендной платы.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в соответствующей части, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 16.02.2011 администрация (арендодатель) передала Ромашову В.Г. (арендатору) в аренду земельный участок из земель населенного пункта, расположенный по адресу: Томская область, Томский район, поселок Зональная Станция, ул. Гаражная, 7/1А, для строительства и эксплуатации нежилых сооружений, общей площадью 1 125 кв. м, по передаточному акту от 16.02.2011 N 1, на срок с 16.02.2011 по 16.01.2016.
Согласно пунктов 3.1 - 3.3 договора от 16.02.2011, приложения N 1 к настоящему договору и соглашения по фактическим обстоятельствам, касающимся толкования пункта 3.3 договора, стороны согласовали ставку арендной платы за использование земельных участков, ее размер, срок внесения арендной платы, расчет неустойки.
На момент подписания договора аренды от 16.02.2011 земельный участок на кадастровый учет поставлен не был, у администрации не имелось полномочий на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена. В связи с этим договор аренды от 16.02.2011 не зарегистрирован.
Право собственности администрации на земельный участок зарегистрировано 24.10.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70АВ 335563.
Впоследствии 25.01.2013 администрация (арендодатель) и Ромашов В.Г. (арендатор) в отношении спорного земельного участка заключили новый договор аренды земельного участка от 25.01.2013 сроком действия с 25.01.2013 по 25.01.2018. Договор аренды от 25.01.2013 зарегистрирован в установленном порядке, о чем 29.04.2013 внесена регистрационная запись N 70-70-01/021/2013-475.
Считая, что у ответчика за период с 16.02.2011 по 24.01.2013 по договору от 16.02.2011 имеется непогашенная задолженность по оплате аренды, уклонился от расторжения договора от 25.01.2013 по соглашению сторон, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по договору аренды от 16.02.2011, исходил из того, что ответчик принял спорный земельный участок без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в связи с чем ответчик обязан был вносить арендную плату и не вправе ссылаться на отсутствие у истца прав на переданное в аренду имущество.
При этом посчитал, что независимо от отсутствия государственной регистрации договора аренды от 16.02.2011 и позднего кадастрового учета земельного участка у сторон не имелось разногласий относительно его предмета.
Наряду с этим суд первой инстанции признал договор аренды от 16.02.2011 недействительным ввиду того, что он заключен в нарушение статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" без проведения конкурса.
Отменяя указанное решение в части задолженности по указанному договору и отказывая в удовлетворении соответствующих требований, апелляционная инстанция, руководствуясь статьями 309, 310, 328, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статьями 11.1, 11.2, 11.3, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", исходила из того, что земельный участок площадью 1 115 кв. м был предоставлен администрацией ответчику с целым рядом весьма существенных нарушений, а именно: участок не сформирован в установленном порядке и не прошел кадастровый учет; предоставлен лицом, не имевшим права им распоряжаться и с нарушением установленной процедуры.
Было установлено, что на дату подписания договора аренды от 16.02.2011 администрация не вправе была распоряжаться земельным участком, поскольку такими полномочиями в тот период обладала администрация Томского района. Земельный участок был предоставлен сельскому поселению администрацией района на праве постоянного бессрочного пользования (которое в силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации исключало возможность распоряжения участком) только в августе 2012 года, а право собственности сельского поселения на земельный участок оформлено в октябре 2012 года.
Апелляционный суд также пришел к выводу о том, что поскольку обязанность по предоставлению ответчику земельного участка истцом не исполнена, у предпринимателя Ромашова В.Г. отсутствовала обязанность (с 16.02.2011 по 25.01.2013) уплачивать арендную плату до предоставления ему земельного участка для строительства в установленном порядке.
Кассационная инстанция не согласна с частью выводов апелляционной инстанции, поскольку они противоречат факту передачи земельного участка предпринимателю и законодательному принципу платности землепользования (статья 65 ЗК РФ).
Вместе с тем они не привели к принятию ошибочного решения, так как было правильно установлено и не оспаривается истцом, что у последнего не было прав собственника и арендодателя земельного участка в определенный период времени, а соразмерная плата не может вытекать из единственного, ничтожного и неисполнявшегося договора от 16.02.2011, на чем настаивает кассатор и что противоречило бы положениям пункта 2 статьи 1105 ГК РФ.
В сложившейся ситуации в связи с недействительностью сделки, на которую обоснованно указали судебные инстанции, конкретная задолженность, при наличии соответствующих доказательств размера платы (возможной цены аренды), могла быть квалифицирована как сумма неосновательного обогащения.
Однако надлежащим истцом в этом случае администрация за период до октября 2012 года быть не может, третье лицо каких-либо самостоятельных требований относительно предмета спора не заявило.
Кроме того, каких-либо надлежащих документальных данных о цене землепользования по части периода (после октября 2012 года) не приведено. Иного из материалов дела не следует.
Таким образом, несмотря на ошибочность ряда выводов, решение апелляционного суда в части отказа во взыскании задолженности не может влечь каких-либо нарушений прав истца, в том числе по мотиву неприменения положений пунктов 12, 14, 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В данном случае администрация имеет возможность реализовать свое право на защиту путем предъявления соответствующего иска с указанием надлежащего периода, расчета и доказательств, основанных на сложившихся в этот период стоимостных характеристиках платы за землю в конкретной местности по аналогичным участкам.
С учетом изложенного жалобу надлежит оставить без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 10.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-5812/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)