Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Ковалев В.В. по доверенности от 03.02.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2014 по делу N А32-14585/2014
по иску ООО "Луч и К"
к ответчику - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю
при участии третьего лица - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
об установлении кадастровой стоимости земельного участка
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Луч и К" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2487 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407069:26, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Череватенко, 8 равной его рыночной стоимости в размере 18919000 рублей и об обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 18919000 рублей.
Определением от 05.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Геленджик.
Решением от 28.08.2014 иск удовлетворен. Суд определил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 площадью 2487 кв. м в размере его рыночной стоимости 18919000 рублей, установленной по состоянию на 01.01.2011 и обязал ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости новую кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 площадью 2487 кв. м в размере его рыночной стоимости 18919000 рублей с момента вступления в законную силу настоящего решения суда.
Решение мотивировано тем, что в действующем законодательстве отсутствует запрет определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по результатам отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в отчете N 03/14 от 24.02.2014 расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 произведен с использованием сравнительного подхода. Оценщиком не применены корректировки по элементам сравнения, имеющим отличные характеристики у объекта оценки и объектов-аналогов. Оценщиком использованы цены предложений, а не цены состоявшихся сделок. По мнению заявителя, отчет неправомерно принят судом - отчет датирован 24.02.2014, цена по отчету является рекомендуемой в течение шести месяцев. Положительное заключение саморегулируемой организации на отчет отсутствует. Для рассмотрения спора необходимо проведение судебной экспертизы.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик не явился. Администрацией заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.
Представитель истца в заседании доводы жалобы не признал, представил сведения об экспертном учреждении, экспертах. Пояснил, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком и третьими лицами ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось, отчет о рыночной стоимости земельного участка не оспаривался.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю в заседание не явился. Учреждение о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.
В связи с отпуском судьи Величко М.Г. судья Величко М.Г. на основании определения от 17.12.2014 заменен на судью Чотчаева Б.Т.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 20.07.2009 между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) и ООО "Луч и К" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4000001743 (л.д. 45-51), согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0407069:26 площадью 2487 кв. м, расположенный по ул. Череватенко, 8 в г. Геленджике Краснодарского края.
В соответствии с пунктом 1.3 договора, указанный в пункте 1.1 договора участок фактически передан арендатору с 13.07.2009 без каких-либо иных документов по его передаче.
Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 49 лет.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 05.09.2009.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 22.05.2014 N 2343/12/14-434107 (л.д. 92-94), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 составляет 79036561 руб. 56 коп.
Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка завышена, ООО "Луч и К" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной. Следовательно, законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000 следует, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.5, 2.2.6 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России N 39 от 15.02.2007, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10, 1.2.17 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об утверждении стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.
В соответствии с пунктами 1, 10, 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (в настоящее время ФГБУ "ФКП Росреестра").
Как указал Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, требование об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
В материалы дела истцом представлен отчет ООО "АВЕРС" об оценке N 03/14 от 24.02.2014 (л.д. 10-60), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 по состоянию на 01.01.2011 составляет 18919000 рублей.
Кроме того, в материалы дела представлено экспертное заключение НПСО "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" N 23/300514-01 от 30.05.2014 на отчет N 03/14 от 24.02.2014 (л.д. 61-80).
В соответствии с выводами эксперта, отчет об оценке N 03/14 от 24.02.2014 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Ссылки заявителя жалобы на то, что расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 произведен с использованием сравнительного подхода; оценщиком не применены корректировки по элементам сравнения, имеющим отличные характеристики у объекта оценки и объектов-аналогов; оценщиком использованы цены предложений, а не цены состоявшихся сделок, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае рыночная стоимость земельного участка определена судом первой инстанции по результатам оценки, порядок проведения которой регламентирован Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как отмечено выше, экспертом НПСО "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" в экспертном заключении N 23/300514-01 от 30.05.2014 на отчет N 03/14 от 24.02.2014 сделан вывод о том, что названный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем довод заявителя о том, что положительное заключение саморегулируемой организации на отчет отсутствует, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.
В законодательстве не предусмотрен обязательный перечень корректировок, которые необходимо применять к объектам-аналогам.
Ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка администрацией в суде первой инстанции заявлено не было, доказательств наличия пороков в выводах оценщика не представлено.
Таким образом, требование ООО "Луч и К" правомерно удовлетворено судом первой инстанции с учетом рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной по результатам оценки.
Довод заявителя о том, что отчет об оценке неправомерно принят судом, поскольку отчет датирован 24.02.2014, цена по отчету является рекомендуемой в течение шести месяцев, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Представленный в материалы дела отчет об оценке N 03/14 от 24.02.2014 соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на момент обращения в суд с иском указанный шестимесячный срок не был пропущен.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что заявитель жалобы в суде первой инстанции достоверность отчета о рыночной стоимости не оспаривал, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлял. Кроме того, судом апелляционной инстанции заявителю жалобы была предоставлена возможность заявления указанного ходатайства, однако, администрация уклонилась от подачи соответствующего ходатайства.
Истец надлежащим образом легитимирован для заявленного иска, поскольку ООО "Луч и К" является арендатором вышеназванного земельного участка. Договор аренды заключен сторонами в 2009 году, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, статья 65 которого устанавливает регулируемую арендную плату за пользование земельными участками публичной собственности.
Согласно толкованию, данному в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Кроме того, истец является собственником объектов недвижимости, которые расположены на земельном участке, право собственности ООО "Луч и К" зарегистрировано в установленном порядке, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 109-110).
Положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в целях реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости устанавливают исключительное право собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельным участком.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Согласно пункту 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Таким образом, истец как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 и собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011).
Таким образом, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
В судебном заседании апелляционной инстанции истцом представлены сведения об экспертном учреждении, эксперте, сроке и стоимости экспертного исследования.
В связи с отсутствием ходатайства администрации о назначении судебной экспертизы, а также с учетом наличия в материалах настоящего дела документов, в частности отчета ООО "АВЕРС" об оценке N 03/14 от 24.02.2014 и экспертного заключения НПСО "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" N 23/300514-01 от 30.05.2014 на отчет N 03/14 от 24.02.2014 в проведении экспертизы отказано.
При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2014 по делу N А32-14585/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.12.2014 N 15АП-18913/2014 ПО ДЕЛУ N А32-14585/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2014 г. N 15АП-18913/2014
Дело N А32-14585/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Ковалев В.В. по доверенности от 03.02.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2014 по делу N А32-14585/2014
по иску ООО "Луч и К"
к ответчику - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю
при участии третьего лица - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
об установлении кадастровой стоимости земельного участка
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Луч и К" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2487 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407069:26, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Череватенко, 8 равной его рыночной стоимости в размере 18919000 рублей и об обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 18919000 рублей.
Определением от 05.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Геленджик.
Решением от 28.08.2014 иск удовлетворен. Суд определил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 площадью 2487 кв. м в размере его рыночной стоимости 18919000 рублей, установленной по состоянию на 01.01.2011 и обязал ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости новую кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 площадью 2487 кв. м в размере его рыночной стоимости 18919000 рублей с момента вступления в законную силу настоящего решения суда.
Решение мотивировано тем, что в действующем законодательстве отсутствует запрет определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по результатам отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в отчете N 03/14 от 24.02.2014 расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 произведен с использованием сравнительного подхода. Оценщиком не применены корректировки по элементам сравнения, имеющим отличные характеристики у объекта оценки и объектов-аналогов. Оценщиком использованы цены предложений, а не цены состоявшихся сделок. По мнению заявителя, отчет неправомерно принят судом - отчет датирован 24.02.2014, цена по отчету является рекомендуемой в течение шести месяцев. Положительное заключение саморегулируемой организации на отчет отсутствует. Для рассмотрения спора необходимо проведение судебной экспертизы.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик не явился. Администрацией заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.
Представитель истца в заседании доводы жалобы не признал, представил сведения об экспертном учреждении, экспертах. Пояснил, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком и третьими лицами ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось, отчет о рыночной стоимости земельного участка не оспаривался.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю в заседание не явился. Учреждение о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.
В связи с отпуском судьи Величко М.Г. судья Величко М.Г. на основании определения от 17.12.2014 заменен на судью Чотчаева Б.Т.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 20.07.2009 между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) и ООО "Луч и К" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4000001743 (л.д. 45-51), согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0407069:26 площадью 2487 кв. м, расположенный по ул. Череватенко, 8 в г. Геленджике Краснодарского края.
В соответствии с пунктом 1.3 договора, указанный в пункте 1.1 договора участок фактически передан арендатору с 13.07.2009 без каких-либо иных документов по его передаче.
Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 49 лет.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 05.09.2009.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 22.05.2014 N 2343/12/14-434107 (л.д. 92-94), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 составляет 79036561 руб. 56 коп.
Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка завышена, ООО "Луч и К" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной. Следовательно, законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000 следует, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.5, 2.2.6 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России N 39 от 15.02.2007, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10, 1.2.17 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об утверждении стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.
В соответствии с пунктами 1, 10, 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (в настоящее время ФГБУ "ФКП Росреестра").
Как указал Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, требование об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
В материалы дела истцом представлен отчет ООО "АВЕРС" об оценке N 03/14 от 24.02.2014 (л.д. 10-60), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 по состоянию на 01.01.2011 составляет 18919000 рублей.
Кроме того, в материалы дела представлено экспертное заключение НПСО "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" N 23/300514-01 от 30.05.2014 на отчет N 03/14 от 24.02.2014 (л.д. 61-80).
В соответствии с выводами эксперта, отчет об оценке N 03/14 от 24.02.2014 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Ссылки заявителя жалобы на то, что расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 произведен с использованием сравнительного подхода; оценщиком не применены корректировки по элементам сравнения, имеющим отличные характеристики у объекта оценки и объектов-аналогов; оценщиком использованы цены предложений, а не цены состоявшихся сделок, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае рыночная стоимость земельного участка определена судом первой инстанции по результатам оценки, порядок проведения которой регламентирован Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как отмечено выше, экспертом НПСО "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" в экспертном заключении N 23/300514-01 от 30.05.2014 на отчет N 03/14 от 24.02.2014 сделан вывод о том, что названный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем довод заявителя о том, что положительное заключение саморегулируемой организации на отчет отсутствует, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.
В законодательстве не предусмотрен обязательный перечень корректировок, которые необходимо применять к объектам-аналогам.
Ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка администрацией в суде первой инстанции заявлено не было, доказательств наличия пороков в выводах оценщика не представлено.
Таким образом, требование ООО "Луч и К" правомерно удовлетворено судом первой инстанции с учетом рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной по результатам оценки.
Довод заявителя о том, что отчет об оценке неправомерно принят судом, поскольку отчет датирован 24.02.2014, цена по отчету является рекомендуемой в течение шести месяцев, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Представленный в материалы дела отчет об оценке N 03/14 от 24.02.2014 соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на момент обращения в суд с иском указанный шестимесячный срок не был пропущен.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что заявитель жалобы в суде первой инстанции достоверность отчета о рыночной стоимости не оспаривал, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлял. Кроме того, судом апелляционной инстанции заявителю жалобы была предоставлена возможность заявления указанного ходатайства, однако, администрация уклонилась от подачи соответствующего ходатайства.
Истец надлежащим образом легитимирован для заявленного иска, поскольку ООО "Луч и К" является арендатором вышеназванного земельного участка. Договор аренды заключен сторонами в 2009 году, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, статья 65 которого устанавливает регулируемую арендную плату за пользование земельными участками публичной собственности.
Согласно толкованию, данному в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Кроме того, истец является собственником объектов недвижимости, которые расположены на земельном участке, право собственности ООО "Луч и К" зарегистрировано в установленном порядке, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 109-110).
Положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в целях реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости устанавливают исключительное право собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельным участком.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Согласно пункту 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Таким образом, истец как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407069:26 и собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011).
Таким образом, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
В судебном заседании апелляционной инстанции истцом представлены сведения об экспертном учреждении, эксперте, сроке и стоимости экспертного исследования.
В связи с отсутствием ходатайства администрации о назначении судебной экспертизы, а также с учетом наличия в материалах настоящего дела документов, в частности отчета ООО "АВЕРС" об оценке N 03/14 от 24.02.2014 и экспертного заключения НПСО "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" N 23/300514-01 от 30.05.2014 на отчет N 03/14 от 24.02.2014 в проведении экспертизы отказано.
При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2014 по делу N А32-14585/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)