Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2014 года
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,
судей: М.Ю. Кайгородовой, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.О. Смолиным,
при участии в судебном заседании:
от истца - не явился (извещен),
от ответчиков - не явились (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Чойский район" (рег. N 07АП-6773/14)
на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 29 мая 2014 года по делу N А02-646/2014 (судья Е.М. Гуткович)
по иску Заместителя прокурора Республики Алтай (адрес: 649000, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пер. Центральный, 3)
к Администрации муниципального образования "Чойский район" (ИНН 0409381852, ОГРН 1030400607962, место нахождения: 649180, Чойский район, с. Чоя, улица Ленина, 27) и Обществу с ограниченной ответственностью "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство" (ОГРН 1120407000130, ИНН 0407001978, адрес: 649180, с. Чоя, ул. Красноармейская, 16)
о признании договора купли-продажи машинно-тракторной мастерской от 21.05.2013 и дополнительного соглашения к нему от 30.12.2013 недействительными сделками и применении последствий недействительности ничтожных сделок,
установил:
Заместитель прокурора Республики Алтай (далее - прокурор) обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования "Чойский район" (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство" (далее - ООО "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство") о признании договора купли-продажи административного здания от 21.05.2013 и дополнительного соглашения к нему от 30.12.2013 недействительными сделками и применении последствий недействительности ничтожных сделок.
Исковые требования основаны на статьях 12, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что по итогам проведенного 29.04.2013 аукциона ответчики 21 мая 2013 года заключили договор купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: с. Чоя, ул. Красноармейская, 16. В ходе проверки законности аукциона были установлены нарушения, влекущие в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность договора.
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 29.05.2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, Администрация муниципального образования "Чойский район" обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права.
В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, что пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 01.11.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества" не определен способ отчуждения земельного участка. Приватизация земельных участков собственниками строений осуществляется в порядке и на условиях, установленных земельным кодексом, а также федеральными законами. Заявитель ссылается на пункт 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому установленная Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Истец и ответчик - ООО "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство" отзывы на апелляционную жалобу, в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представили.
Несмотря на надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, стороны не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что право муниципальной собственности Муниципального образования "Чойский район" на нежилое административное здание, площадью 116,7 кв. м, имеющее кадастровый номер: 04:02:010111:89, расположенное по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, Красноармейская, д. 16 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.07.2012, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.02.2014 (т. 1 л.д. 20).
Решением Совета депутатов Муниципального образования "Чойский район" N 31-3 от 25.01.2013 утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2013 год (согласно приложения). Нежилое административное здание, площадью 116,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, Красноармейская, д. 16 включено в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации в 2013 году 4 квартал (т. 1 л.д. 24 - 25).
11.03.2013 вынесено распоряжение Главы Муниципального образования "Чойский район" N 26 Об условиях приватизации муниципального имущества. Согласно указанному распоряжению принято решение продать указанный выше объект недвижимости на открытом аукционе, установив начальную цену равную рыночной стоимости имущества - 876 000 руб. (т. 1 л.д. 26).
Извещение о проведении аукциона опубликовано в газете "Чойские вести" от 14.03.2013, а также 13.03.2013 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов.
По результатам проведенного 29.04.2013 аукциона, 21 мая 2013 года между Администрацией Муниципального образования "Чойский район" (продавцом) и победителем аукциона - ООО "Чуйское Жилищно-коммунальное хозяйство" (покупателем) заключен договор купли продажи объекта недвижимости по цене равной его рыночной стоимости 876 000 рублей.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы прокурора относительно незаконного проведения торгов до установленного прогнозным планом приватизации срока, а также о нарушение при проведении торгов и заключении договора положений статьи 15 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), статьи 9 Федерального закона от 26.07.2006 "О защите конкуренции".
В отношении перечисленных доводов суд первой инстанции пришел к выводам, что в силу пункта 1 статьи 10 и пункта 4 статьи 14 Закона о приватизации органы местного самоуправления имели право самостоятельно планировать порядок приватизации муниципального имущества. Проведение приватизации спорного объекта в течение прогнозного периода нельзя признать нарушением закона. В отношении информационного сообщения о торгах суд первой инстанции правомерно руководствовался статьей 15 Закона о приватизации и признал размещенное информационное сообщение о тогах соответствующим закону, отметив, что данным сообщением определен порядок ознакомления с конкурсной документацией, в том числе с проектом договора, указаны реквизиты для оплаты задатка. Также суд обоснованно указал на отсутствие оснований для отказа претенденту в принятии заявки на участие в аукционе по признаку аффилированности, и истребования при приеме заявок дополнительных доказательств, не указанных в законе. При отсутствии нарушений порядка проведения торгов нет оснований считать, что участие в торгах аффилированных лиц повлекло нарушение Федерального закона от 26.07.2006 "О защите конкуренции". Статьями 17 и 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 "О защите конкуренции" данное обстоятельство не названо в качестве основания недействительности торгов и нарушения порядка проведения торгов в отношении муниципального имущества. Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что право на обращение с иском в связи с нарушением законодательства о защите конкуренции, по основаниям, указанным в статьях 17 и 17.1 отнесено к компетенции антимонопольных органов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Недействительность договора, заключенного по результатам аукциона, может быть связана не только с нарушением правил его проведения, но и с иными нарушениями требований закона.
Договор купли-продажи здания, заключенный по результатам торгов, правомерно признан судом первой инстанции недействительным с применением последствий его недействительности.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса.
Пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Так как иное федеральным законом не предусмотрено, доказательств наличия оснований, указанных в пункте 1 статьи 28 Закона о приватизации материалы дела не содержат, спорный объект недвижимости и земельный участок под ним, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе.
Довод администрации о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования здания по назначению, не соответствуют приведенным законодательным нормам и является необоснованным, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 г. N 14831/09).
Ссылка в апелляционной жалобе на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", является несостоятельной, так как данное разъяснение касается порядка приобретения прав на земельный участок в случае, когда сам объект недвижимости был приобретен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. К спорным отношениям приватизации данное разъяснение неприменимо.
Между тем, установив в решении, что сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору от 30.12.2013, суд не разрешил вопрос о недействительности данного дополнительного соглашения.
Дополнительное соглашение N 1 от 30.12.2013 к договору купли-продажи является сделкой в силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как определяет права и обязанности сторон в рамках договора, заключенного по итогам торгов, дополняет права и обязанности сторон по сделке приватизации.
Дополнительное соглашение N 1 от 30.12.2013 предусматривало рассрочку оплаты приобретенного на торгах муниципального имущества. Статья 35 Закона о приватизации не запрещает продажу имущества в рассрочку, однако, вопрос о предоставлении рассрочки должен был решаться в порядке статьи 24 Закона о приватизации, указанное условие должно было быть включено в условия проведения торгов. Соответственно, подписание дополнительного соглашения, изменившего порядок оплаты, заключено в нарушение требований о порядке организации и проведения торгов.
При таких обстоятельствах договор купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, ул. Красноармейская, 16 от 21 мая 2013 года, и дополнительное соглашение N 1 от 30 декабря 2013 года к договору купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, ул. Красноармейская, 16 от 21 мая 2013, заключенные между Администрацией муниципального образования "Чойский район" и Обществом с ограниченной ответственностью "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство", подлежали признанию недействительными как противоречащие закону на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным, решение Арбитражного суда Республики Алтай от 29 мая 2014 года по делу N А02-646/2014 подлежит изменению в части признания недействительным дополнительного соглашения в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Выводы суда относительно применения последствий недействительности ничтожных сделок соответствуют установленным по делу обстоятельствам и сделаны в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оснований для иных выводов по определению последствий недействительности ничтожных сделок суд апелляционной инстанции не усматривает.
В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец как орган местного самоуправления, обращающийся в суд в защиту публичных интересов, освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 271, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 29 мая 2014 года по делу N А02-646/2014 изменить в части удовлетворения требования о признании договоров недействительными, изложив в следующей редакции:
Признать договор купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, ул. Красноармейская, 16 от 21 мая 2013 года, и дополнительное соглашение N 1 от 30 декабря 2013 года к договору купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, ул. Красноармейская, 16 от 21 мая 2013, заключенные между Администрацией муниципального образования "Чойский район" и Обществом с ограниченной ответственностью "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство", недействительными.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Алтай от 29 мая 2014 года по делу N А02-646/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2014 N 07АП-6773/14 ПО ДЕЛУ N А02-646/2014
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2014 г. по делу N А02-646/2014
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2014 года
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,
судей: М.Ю. Кайгородовой, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.О. Смолиным,
при участии в судебном заседании:
от истца - не явился (извещен),
от ответчиков - не явились (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Чойский район" (рег. N 07АП-6773/14)
на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 29 мая 2014 года по делу N А02-646/2014 (судья Е.М. Гуткович)
по иску Заместителя прокурора Республики Алтай (адрес: 649000, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пер. Центральный, 3)
к Администрации муниципального образования "Чойский район" (ИНН 0409381852, ОГРН 1030400607962, место нахождения: 649180, Чойский район, с. Чоя, улица Ленина, 27) и Обществу с ограниченной ответственностью "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство" (ОГРН 1120407000130, ИНН 0407001978, адрес: 649180, с. Чоя, ул. Красноармейская, 16)
о признании договора купли-продажи машинно-тракторной мастерской от 21.05.2013 и дополнительного соглашения к нему от 30.12.2013 недействительными сделками и применении последствий недействительности ничтожных сделок,
установил:
Заместитель прокурора Республики Алтай (далее - прокурор) обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования "Чойский район" (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство" (далее - ООО "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство") о признании договора купли-продажи административного здания от 21.05.2013 и дополнительного соглашения к нему от 30.12.2013 недействительными сделками и применении последствий недействительности ничтожных сделок.
Исковые требования основаны на статьях 12, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что по итогам проведенного 29.04.2013 аукциона ответчики 21 мая 2013 года заключили договор купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: с. Чоя, ул. Красноармейская, 16. В ходе проверки законности аукциона были установлены нарушения, влекущие в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность договора.
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 29.05.2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, Администрация муниципального образования "Чойский район" обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права.
В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, что пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 01.11.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества" не определен способ отчуждения земельного участка. Приватизация земельных участков собственниками строений осуществляется в порядке и на условиях, установленных земельным кодексом, а также федеральными законами. Заявитель ссылается на пункт 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому установленная Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Истец и ответчик - ООО "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство" отзывы на апелляционную жалобу, в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представили.
Несмотря на надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, стороны не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что право муниципальной собственности Муниципального образования "Чойский район" на нежилое административное здание, площадью 116,7 кв. м, имеющее кадастровый номер: 04:02:010111:89, расположенное по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, Красноармейская, д. 16 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.07.2012, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.02.2014 (т. 1 л.д. 20).
Решением Совета депутатов Муниципального образования "Чойский район" N 31-3 от 25.01.2013 утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2013 год (согласно приложения). Нежилое административное здание, площадью 116,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, Красноармейская, д. 16 включено в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации в 2013 году 4 квартал (т. 1 л.д. 24 - 25).
11.03.2013 вынесено распоряжение Главы Муниципального образования "Чойский район" N 26 Об условиях приватизации муниципального имущества. Согласно указанному распоряжению принято решение продать указанный выше объект недвижимости на открытом аукционе, установив начальную цену равную рыночной стоимости имущества - 876 000 руб. (т. 1 л.д. 26).
Извещение о проведении аукциона опубликовано в газете "Чойские вести" от 14.03.2013, а также 13.03.2013 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов.
По результатам проведенного 29.04.2013 аукциона, 21 мая 2013 года между Администрацией Муниципального образования "Чойский район" (продавцом) и победителем аукциона - ООО "Чуйское Жилищно-коммунальное хозяйство" (покупателем) заключен договор купли продажи объекта недвижимости по цене равной его рыночной стоимости 876 000 рублей.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы прокурора относительно незаконного проведения торгов до установленного прогнозным планом приватизации срока, а также о нарушение при проведении торгов и заключении договора положений статьи 15 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), статьи 9 Федерального закона от 26.07.2006 "О защите конкуренции".
В отношении перечисленных доводов суд первой инстанции пришел к выводам, что в силу пункта 1 статьи 10 и пункта 4 статьи 14 Закона о приватизации органы местного самоуправления имели право самостоятельно планировать порядок приватизации муниципального имущества. Проведение приватизации спорного объекта в течение прогнозного периода нельзя признать нарушением закона. В отношении информационного сообщения о торгах суд первой инстанции правомерно руководствовался статьей 15 Закона о приватизации и признал размещенное информационное сообщение о тогах соответствующим закону, отметив, что данным сообщением определен порядок ознакомления с конкурсной документацией, в том числе с проектом договора, указаны реквизиты для оплаты задатка. Также суд обоснованно указал на отсутствие оснований для отказа претенденту в принятии заявки на участие в аукционе по признаку аффилированности, и истребования при приеме заявок дополнительных доказательств, не указанных в законе. При отсутствии нарушений порядка проведения торгов нет оснований считать, что участие в торгах аффилированных лиц повлекло нарушение Федерального закона от 26.07.2006 "О защите конкуренции". Статьями 17 и 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 "О защите конкуренции" данное обстоятельство не названо в качестве основания недействительности торгов и нарушения порядка проведения торгов в отношении муниципального имущества. Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что право на обращение с иском в связи с нарушением законодательства о защите конкуренции, по основаниям, указанным в статьях 17 и 17.1 отнесено к компетенции антимонопольных органов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Недействительность договора, заключенного по результатам аукциона, может быть связана не только с нарушением правил его проведения, но и с иными нарушениями требований закона.
Договор купли-продажи здания, заключенный по результатам торгов, правомерно признан судом первой инстанции недействительным с применением последствий его недействительности.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса.
Пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Так как иное федеральным законом не предусмотрено, доказательств наличия оснований, указанных в пункте 1 статьи 28 Закона о приватизации материалы дела не содержат, спорный объект недвижимости и земельный участок под ним, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе.
Довод администрации о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования здания по назначению, не соответствуют приведенным законодательным нормам и является необоснованным, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 г. N 14831/09).
Ссылка в апелляционной жалобе на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", является несостоятельной, так как данное разъяснение касается порядка приобретения прав на земельный участок в случае, когда сам объект недвижимости был приобретен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. К спорным отношениям приватизации данное разъяснение неприменимо.
Между тем, установив в решении, что сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору от 30.12.2013, суд не разрешил вопрос о недействительности данного дополнительного соглашения.
Дополнительное соглашение N 1 от 30.12.2013 к договору купли-продажи является сделкой в силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как определяет права и обязанности сторон в рамках договора, заключенного по итогам торгов, дополняет права и обязанности сторон по сделке приватизации.
Дополнительное соглашение N 1 от 30.12.2013 предусматривало рассрочку оплаты приобретенного на торгах муниципального имущества. Статья 35 Закона о приватизации не запрещает продажу имущества в рассрочку, однако, вопрос о предоставлении рассрочки должен был решаться в порядке статьи 24 Закона о приватизации, указанное условие должно было быть включено в условия проведения торгов. Соответственно, подписание дополнительного соглашения, изменившего порядок оплаты, заключено в нарушение требований о порядке организации и проведения торгов.
При таких обстоятельствах договор купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, ул. Красноармейская, 16 от 21 мая 2013 года, и дополнительное соглашение N 1 от 30 декабря 2013 года к договору купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, ул. Красноармейская, 16 от 21 мая 2013, заключенные между Администрацией муниципального образования "Чойский район" и Обществом с ограниченной ответственностью "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство", подлежали признанию недействительными как противоречащие закону на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным, решение Арбитражного суда Республики Алтай от 29 мая 2014 года по делу N А02-646/2014 подлежит изменению в части признания недействительным дополнительного соглашения в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Выводы суда относительно применения последствий недействительности ничтожных сделок соответствуют установленным по делу обстоятельствам и сделаны в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оснований для иных выводов по определению последствий недействительности ничтожных сделок суд апелляционной инстанции не усматривает.
В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец как орган местного самоуправления, обращающийся в суд в защиту публичных интересов, освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 271, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 29 мая 2014 года по делу N А02-646/2014 изменить в части удовлетворения требования о признании договоров недействительными, изложив в следующей редакции:
Признать договор купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, ул. Красноармейская, 16 от 21 мая 2013 года, и дополнительное соглашение N 1 от 30 декабря 2013 года к договору купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: Республика Алтай, Чойский район, с. Чоя, ул. Красноармейская, 16 от 21 мая 2013, заключенные между Администрацией муниципального образования "Чойский район" и Обществом с ограниченной ответственностью "Чойское жилищно-коммунальное хозяйство", недействительными.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Алтай от 29 мая 2014 года по делу N А02-646/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)