Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 апреля 2014 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014, принятое по делу N А55-23624/2013 (судья Ануфриева А.Э.),
по иску Министерства строительства Самарской области, г. Самара, (ОГРН 1056315900134; ИНН 6315800869),
к обществу с ограниченной ответственностью "Новое время", г. Самара, (ОГРН 1116316000800; ИНН 6316161887),
о взыскании 36 633 634 руб. 11 коп.,
установил:
Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новое время" о взыскании 36 633 634 руб. 11 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.08.2013 в сумме 20 552 512 руб. 40 коп., пени за период с 11.04.2012 по 31.08.2013 в сумме 16 081 121 руб. 71 коп. по договору N 020783з от 14.04.2005.
От истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором он просит взыскать 32 227 155 руб. 54 коп., в том числе задолженность за период с 01.04.2012 по 31.08.2013 в сумме 16 317 846 руб. 42 коп., пени за период с 11.04.2012 по 31.08.2013 в сумме 15 909 30,6 руб. 12 коп.
Учитывая, что указанное уточнение по существу является уменьшением размера исковых требований, не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, принимается судом как соответствующее ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность до вынесения судебного акта завершающего рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить, или уменьшить размер исковых требований. Цена иска установлена в размере 32 227 155 руб. 54 коп.
От ответчика поступило ходатайство о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, в котором он также просит при определении размера задолженности применить Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014, по делу N А55-23624/2013 иск удовлетворен частично.
Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство строительства Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, на основании постановлений Главы города Самары от 12.07.2001 N 1033 и от 30.12.2004 N 4862 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "Стройград" (арендатор) заключен договор N 020783з от 14.04.2005 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего кадастровый номер 63:01:0507001:0001, расположенный по адресу: г. Самара Ленинский район в границах улиц Галактионовской, Чкалова, Самарской, Маяковского, площадью 26325.3 кв. м под проектирование и строительство первой очереди - трех жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией сроком с 22.03.2005 по 11.07.2011. Земельный участок передан по акту приема-передачи.
Разделом 4 и Приложением N 2 договора установлен расчет арендной платы и срок внесения - не позднее 10 числа текущего месяца. Арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые акты, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
Пунктом 7.2 договора стороны предусмотрена ответственность за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08.12.2005.
23.08.2010 между арендатором ООО "Стройград" и ООО "СтройГрад" заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от договор N 020783з от 14.04.2005 (перенайм), согласно которому ООО "Стройград" передает новому арендатору ООО "СтройГрад" право аренды земельного участка имеющего кадастровый номер 63:01:0507001:0001, расположенный по адресу: г. Самара Ленинский район в границах улиц Галактионовской, Чкалова, Самарской, Маяковского, площадью 26325.3 кв. м под проектирование и строительство первой очереди - трех жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией. Земельный участок передан по акте приема-передачи. Договор перенайма от 23.08.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.09.2010.
01.03.2011 между арендатором ООО "СтройГрад" и ООО "Новое Время" заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от договор N 020783з от 14.04.2005 (перенайм), согласно которому ООО "Стройград" передает новому арендатору ООО "СтройГрад" право аренды земельного участка имеющего кадастровый номер 63:01:0507001:0001, расположенный по адресу: г. Самара Ленинский район в границах улиц Галактионовской, Чкалова, Самарской, Маяковского, площадью 26325.3 кв. м под проектирование и строительство первой очереди - трех жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией. Земельный участок передан по акте приема-передачи. Договор перенайма от 01.03.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.04.2011.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Таким образом, права арендатора по договору N 020783з от 14.04.2005 перешли к ответчику.
Дополнительным соглашением N 1 от 24.05.2013 стороны согласовали новый расчет арендной платы, кроме того, изменили порядок внесения арендной платы - ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала, а также снизили размер неустойки до 0,05% с просроченной суммы за каждый лень просрочки. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 08.07.2013.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Как указывает истец, ответчик в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения и условий договора, не своевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с тем за ним образовалась задолженность в сумме 24 512 470 руб. 64 коп. за период с 01.04.2012 по 31.08.2013 в сумме 16 317 846 руб. 42 коп., кроме того за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени из расчета 0,3% за каждый день просрочки, а с 08.07.2013-0,05% всего в сумме 15 909 30,6 руб. 12 коп. за период с 11.04.2012 по 31.08.2013.
При исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для жилищного строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008. с учетом изменений, внесенных постановлением правительства Самарской области от 22.01.2013 N 8.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 65, 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
Поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2011 г. N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012 г.).
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Пунктом 7 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных упомянутым Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, установлено, что в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Из материалов дела следует, что земельный участок первоначально предоставлялся с предварительным согласованием места размещения объекта, что подтверждается постановлением Главы города Самары от 12.07.2001 N 1033, актом об отводе границ N 9392 от 11.09.2011, постановлением Главы города от 30.12.2004 N 4862.
При этом суд первой инстанции верно указал, что с учетом изложенного, и в связи с тем, что по истечении трех лет объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка исходя из удельной кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 5338.63 руб. и площади земельного участка 26325.3 кв. м, составляет 140 541 036 руб. 34 коп. Согласно кадастровой справки от 22.03.2013 кадастровая стоимость земельного участка на 06.03.2013 также составляет 140 541 036 руб. 34 коп.
Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 7 027 051 руб. 82 коп. (140 541 036,34 х 5% = 7 027 051,82), в месяц - 585 587 руб. 65 коп., а за период с 01.04.2012 по 31.08.2013-9 954 990 руб. 05 коп.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел правомерно к выводу о том, что размер арендной платы, определенный истцом на основании вышеуказанных нормативных актов Самарской области не отвечает экономической обоснованности и не соответствует основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По указанным основаниям не подлежит применению порядок расчета арендной платы, указанный в договоре.
Учитывая, что ответчиком арендная плата вносилась не в полном объеме, фактически за спорный период внесено 4 234 662 руб. 98 коп., что истец подтверждает уточненным расчетом задолженности, сумма задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.08.2013 составляет 5 720 327 руб. 07 коп. (9 954 990,05-4 234 662,98= 5 720 327,07), и в этой части подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Суд первой инстанции также в силу статьи 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно снизил размер неустойки, поскольку заявленная к взысканию неустойка рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента, (многократно превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации), и явно не соответствует последствиям нарушения обязательства для Министерства строительства Самарской области в части не исполнения ответчиком условий договора N 020783з от 14.04.2005.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014, по делу N А55-23624/2013, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014, по делу N А55-23624/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.05.2014 ПО ДЕЛУ N А55-23624/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 мая 2014 г. по делу N А55-23624/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 апреля 2014 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014, принятое по делу N А55-23624/2013 (судья Ануфриева А.Э.),
по иску Министерства строительства Самарской области, г. Самара, (ОГРН 1056315900134; ИНН 6315800869),
к обществу с ограниченной ответственностью "Новое время", г. Самара, (ОГРН 1116316000800; ИНН 6316161887),
о взыскании 36 633 634 руб. 11 коп.,
установил:
Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новое время" о взыскании 36 633 634 руб. 11 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.08.2013 в сумме 20 552 512 руб. 40 коп., пени за период с 11.04.2012 по 31.08.2013 в сумме 16 081 121 руб. 71 коп. по договору N 020783з от 14.04.2005.
От истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором он просит взыскать 32 227 155 руб. 54 коп., в том числе задолженность за период с 01.04.2012 по 31.08.2013 в сумме 16 317 846 руб. 42 коп., пени за период с 11.04.2012 по 31.08.2013 в сумме 15 909 30,6 руб. 12 коп.
Учитывая, что указанное уточнение по существу является уменьшением размера исковых требований, не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, принимается судом как соответствующее ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность до вынесения судебного акта завершающего рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить, или уменьшить размер исковых требований. Цена иска установлена в размере 32 227 155 руб. 54 коп.
От ответчика поступило ходатайство о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, в котором он также просит при определении размера задолженности применить Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014, по делу N А55-23624/2013 иск удовлетворен частично.
Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство строительства Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, на основании постановлений Главы города Самары от 12.07.2001 N 1033 и от 30.12.2004 N 4862 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "Стройград" (арендатор) заключен договор N 020783з от 14.04.2005 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего кадастровый номер 63:01:0507001:0001, расположенный по адресу: г. Самара Ленинский район в границах улиц Галактионовской, Чкалова, Самарской, Маяковского, площадью 26325.3 кв. м под проектирование и строительство первой очереди - трех жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией сроком с 22.03.2005 по 11.07.2011. Земельный участок передан по акту приема-передачи.
Разделом 4 и Приложением N 2 договора установлен расчет арендной платы и срок внесения - не позднее 10 числа текущего месяца. Арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые акты, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
Пунктом 7.2 договора стороны предусмотрена ответственность за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08.12.2005.
23.08.2010 между арендатором ООО "Стройград" и ООО "СтройГрад" заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от договор N 020783з от 14.04.2005 (перенайм), согласно которому ООО "Стройград" передает новому арендатору ООО "СтройГрад" право аренды земельного участка имеющего кадастровый номер 63:01:0507001:0001, расположенный по адресу: г. Самара Ленинский район в границах улиц Галактионовской, Чкалова, Самарской, Маяковского, площадью 26325.3 кв. м под проектирование и строительство первой очереди - трех жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией. Земельный участок передан по акте приема-передачи. Договор перенайма от 23.08.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.09.2010.
01.03.2011 между арендатором ООО "СтройГрад" и ООО "Новое Время" заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от договор N 020783з от 14.04.2005 (перенайм), согласно которому ООО "Стройград" передает новому арендатору ООО "СтройГрад" право аренды земельного участка имеющего кадастровый номер 63:01:0507001:0001, расположенный по адресу: г. Самара Ленинский район в границах улиц Галактионовской, Чкалова, Самарской, Маяковского, площадью 26325.3 кв. м под проектирование и строительство первой очереди - трех жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией. Земельный участок передан по акте приема-передачи. Договор перенайма от 01.03.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.04.2011.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Таким образом, права арендатора по договору N 020783з от 14.04.2005 перешли к ответчику.
Дополнительным соглашением N 1 от 24.05.2013 стороны согласовали новый расчет арендной платы, кроме того, изменили порядок внесения арендной платы - ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала, а также снизили размер неустойки до 0,05% с просроченной суммы за каждый лень просрочки. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 08.07.2013.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Как указывает истец, ответчик в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения и условий договора, не своевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с тем за ним образовалась задолженность в сумме 24 512 470 руб. 64 коп. за период с 01.04.2012 по 31.08.2013 в сумме 16 317 846 руб. 42 коп., кроме того за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени из расчета 0,3% за каждый день просрочки, а с 08.07.2013-0,05% всего в сумме 15 909 30,6 руб. 12 коп. за период с 11.04.2012 по 31.08.2013.
При исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для жилищного строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008. с учетом изменений, внесенных постановлением правительства Самарской области от 22.01.2013 N 8.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 65, 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
Поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2011 г. N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012 г.).
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Пунктом 7 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных упомянутым Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, установлено, что в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Из материалов дела следует, что земельный участок первоначально предоставлялся с предварительным согласованием места размещения объекта, что подтверждается постановлением Главы города Самары от 12.07.2001 N 1033, актом об отводе границ N 9392 от 11.09.2011, постановлением Главы города от 30.12.2004 N 4862.
При этом суд первой инстанции верно указал, что с учетом изложенного, и в связи с тем, что по истечении трех лет объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка исходя из удельной кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 5338.63 руб. и площади земельного участка 26325.3 кв. м, составляет 140 541 036 руб. 34 коп. Согласно кадастровой справки от 22.03.2013 кадастровая стоимость земельного участка на 06.03.2013 также составляет 140 541 036 руб. 34 коп.
Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 7 027 051 руб. 82 коп. (140 541 036,34 х 5% = 7 027 051,82), в месяц - 585 587 руб. 65 коп., а за период с 01.04.2012 по 31.08.2013-9 954 990 руб. 05 коп.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел правомерно к выводу о том, что размер арендной платы, определенный истцом на основании вышеуказанных нормативных актов Самарской области не отвечает экономической обоснованности и не соответствует основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По указанным основаниям не подлежит применению порядок расчета арендной платы, указанный в договоре.
Учитывая, что ответчиком арендная плата вносилась не в полном объеме, фактически за спорный период внесено 4 234 662 руб. 98 коп., что истец подтверждает уточненным расчетом задолженности, сумма задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.08.2013 составляет 5 720 327 руб. 07 коп. (9 954 990,05-4 234 662,98= 5 720 327,07), и в этой части подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Суд первой инстанции также в силу статьи 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно снизил размер неустойки, поскольку заявленная к взысканию неустойка рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента, (многократно превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации), и явно не соответствует последствиям нарушения обязательства для Министерства строительства Самарской области в части не исполнения ответчиком условий договора N 020783з от 14.04.2005.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014, по делу N А55-23624/2013, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014, по делу N А55-23624/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)