Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2009 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Ермолаевой Л.П. и Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудиной Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст", общества с ограниченной ответственностью "КВК" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.11.2008 по делу N А47-4148/2008 (судья Рафикова И.Х.), при участии: от закрытого акционерного общества "ЛикосСтрой" - Исбасарова А.Ж. (доверенность N 3 от 15.01.2009), Марусич Е.А. (доверенность N 4 от 15.01.2009); от Администрации города Оренбурга - Назаренковой Г.М. (доверенность N 5 от 11.01.2009), от общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст" - Дудник В.Н. (доверенность б/н от 05.06.2006),
установил:
Закрытое акционерное общество "ЛикосСтрой" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Администрации г. Оренбурга и обществу с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст" о признании права собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом - литер А1 с подвалом, состоящий из блок -секции N 5 шестиэтажной, блок - секции N 7 четырехэтажной, блок - секции N 8 четырехэтажной, общий процент готовности по ОНС - 39%, расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская/ул.Самолетная/ул.Ялтинская/ул.Сызранская.
Решением суда Оренбургской области от 05.11.2008 исковые требования удовлетворены. Суд постановил признать за закрытым акционерным обществом "ЛикосСтрой" (далее - ЗАО "ЛикосСтрой") г. Оренбург право собственности на объект недвижимости: - незавершенный строительством объект - жилой дом - литер А1 с подвалом, состоящий из блок-секции N 5 шестиэтажной, блок-секции N 7 четырехэтажной, блок-секции N 8 четырехэтажной, общий процент готовности по ОНС - 39%, расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская/ул. Самолетная/ул.Ялтинская/ул.Сызранская.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, с апелляционной жалобой обратились общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст" (далее - ООО "Строительная фирма "Стройтраст") и общество с ограниченной ответственностью "КВК" (далее - ООО "КВК"), в которых просят отменить решение суда первой инстанции.
ООО "Строительная фирма "Стройтраст" в обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что имеется вступившее в законную силу решение суда о признании недействительным Соглашения о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от 18.11.2005, заключенного между ООО "Строительная фирма "Стройтраст" и ЗАО "ЛикосСтрой" в части передачи прав и обязанностей застройщика жилого дома первой очереди, находящегося по адресу г. Оренбург, ул. Карагандинская/Самолетная. Данным решением установлено, что завершить строительство жилого дома и выполнить условия инвестиционных договоров с гражданами обязано ООО "Строительная фирма "Стройтраст", в связи с чем несостоятелен вывод суда первой инстанции о том, что ЗАО "Ликосстрой" создало новую вещь для себя с соблюдением закона.
ООО "Строительная фирма "Стройтраст" считает, что суд признал за истцом право собственности на вещь, которая еще не создана.
Податель апелляционной жалобы ссылается также на то, что решением суда нарушаются права ответчика и граждан инвесторов.
Оснований для признания права собственности за истцом не имеется, в связи с тем, что у ЗАО "Ликосстрой" отсутствует право на земельный участок.
Кроме того, решение суда первой инстанции повлияло на права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле - ООО "КВК".
ООО "Строительная фирма "Стройтраст" считает договор аренды земельного участка недействительным в связи с отсутствием регистрации его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
ООО "КВК" в апелляционной жалобе ссылается на то, что суд первой инстанции принял решение о правах лица, не привлеченного к участию в деле.
ООО "КВК" неоднократно обращалось в суд с ходатайствами о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, но судом ходатайства не были удовлетворены.
От администрации г. Оренбурга поступил отзыв на апелляционные жалобы. Администрация считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. В отзыве указано, что на земельном участке выстроены два самостоятельных блока - блок литер А и блок литер А1. На квартиры в одном из блоков в литере А в судебном порядке признано право собственности граждан. ЗАО "ЛикосСтрой" возвел незавершенный строительством объект на заемные средства, без привлечения средств граждан. ООО "КВК" в ходе судебного разбирательства заявлялись ходатайства о привлечении его к участию в процессе в качестве третьего лица, однако они были отклонены судом в связи с тем, что ООО "КВК" не были представлены доказательства, каким образом повлияет принятый акт на его права и обязанности. Доводы ООО "Строительная фирма "Стройтраст" о ничтожности дополнительного соглашения от 23.07.2006 к договору аренды земельного участка не соответствуют обстоятельствам дела. Довод ООО "Строительная фирма "Стройтраст" о недействительности договора аренды земельного участка в связи с отсутствием регистрации его в ЕГРП не обоснован и не соответствует действующему законодательству.
ЗАО "ЛикосСтрой" также представило возражения на апелляционную жалобу. Считает решение суда законным и обоснованным. Довод подателя апелляционной жалобы о том, что решением суда нарушаются права ответчика и граждан-инвесторов, является необоснованным.
Довод ООО "Строительная фирма "Стройтраст" о том, что суд признал за истцом право собственности на вещь, которая еще не создана, не основан на нормах материального права.
Суд при разрешении спора обоснованно отказал ООО "КВК" в привлечении его к участию в деле, т.к. оно не представило доказательств нарушения его прав принятым судебным актом.
Признание судом за истцом права собственности на этот объект не нарушает прав граждан-инвесторов, закрепивших за собой право собственности на квартиры в судебном порядке, а также прав ООО "Строительной фирмы "Стройтраст".
В судебное заседание представители Комитета по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования "город Оренбург" и ООО "КВК" не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
От ООО "КВК" 19.01.2009 поступил письменный отказ от апелляционной жалобы с просьбой прекратить производство по апелляционной жалобе в связи с урегулированием спорных вопросов между сторонами.
В судебном заседании представители ООО "Строительная фирма "Стройтраст" и администрации г. Оренбурга поддержали доводы, соответственно, апелляционной жалобы и отзыва на нее.
Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании распоряжения Главы города Оренбурга от 03.07.2002 N 2549-р ООО "Строительная фирма "Стройтраст" на условиях договора аренды до 01.11.2002 был предоставлен земельный участок площадью 7 765 кв. м по ул. Карагандинской/Самолетной, под строительство дома.
19.11.2002 между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга и ООО "Строительная фирма "Стройтраст" был заключен договор аренды земельного участка N 780-2549 юр/2. В соответствии с данным договором арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер: 56:44:04 06 007:0002, площадью 7 765 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская/Самолетная. Распоряжением Главы города Оренбурга от 5 мая 2004 года N 2067-р договор аренды от 19.11.2002 N 780-2549 юр/2 продлен до 01.04.2005.23 января 2007 г. дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 продлен срок действия договора аренды до 30.11.2007 на основании заключения Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Оренбурга от 11.12.2006.
20.09.2007 дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002, продлен срок действия договора аренды до 30.07.2009.
18.11.2005 между ООО "Строительная фирма "Стройтраст" и ЗАО "ЛикосСтрой" заключено Соглашение о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика. Пунктом 3.1.1 Соглашения ООО "Строительная фирма "Стройтраст" отказалось от прав пользования земельным участком, предназначенным для строительства многоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу г. Оренбург, ул. Карагандинская/Самолетная, площадью 7 765 кв. м, с кадастровым номером 56:44:04 06 007:0002, на условиях аренды, на основании распоряжения Главы города Оренбурга N 2067-р от 05.05.2004 "О разрешении ООО "Строительная фирма "Стройтраст" строительства жилого дома по ул. Карагандинская/Самолетная, договора аренды земельного участка N 780-25491 ф/2 от 19 ноября 2002 года, а также предоставило объект незавершенный строительством для завершения его строительства ЗАО "ЛикосСтрой".
14.04.2006 распоряжением главы города Оренбурга N 1905-р на основании Соглашения о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от 18.11.2005 в распоряжение Главы города Оренбурга от 03.07.2002 N 2549-р, от 05.05.2004 N 2067-р внесено изменение в части наименования заказчика-застройщика на ЗАО "ЛикосСтрой". В соответствии с дополнительным соглашением от 23.07.2006 к договору аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 арендатором выступает ЗАО "ЛикосСтрой".
25.10.2007 Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования "город Оренбург" ЗАО "ЛикосСтрой" выдано разрешение на строительство N RU 56301000-25707Ж объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, квартал застройки по улицам Карагандинская/Самолетная.
На основании разрешения на строительство ЗАО "ЛикосСтрой" возвело объект незавершенного строительства литер А1.
Как было установлено судом, строительство жилого дома велось истцом на основании проекта застройки квартала по ул. Карагандинской, Самолетной, Ялтинской и Сызранской, согласованного с ОАО ПИ "Оренбурггражданпроект", за счет собственных и привлеченных средств.http://sad:8080/20a?doc&nd=806787790&nh=0&ssect=1
Согласно технического описания, от 15.03.2008, объект незавершенного строительства представляет из себя жилой дом литер А1 с подвалом, состоящий из блок -секции N 5 шестиэтажной, блок-секции N 7 четырехэтажной, блок -секции N 8 четырехэтажной.
В 2003-2005 годах по договорам инвестирования строительства жилья к участию в строительстве привлечены граждане (на квартиры в подъездах N 1-3).
ООО "Строительная фирма "Стройтраст" возвело незавершенный строительством объект литер А из трех подъездов.
Таким образом, на земельном участке выстроены два самостоятельных объекта: блок литер А (три подъезда N N 1-3) и блок литер А1 (три подъезда N N 4-6).
По иску граждан-инвесторов Центральный районный суд г. Оренбурга своим решением от 23.04.2008 признал недействительным Соглашение о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от 18.11.2005, заключенного между ООО "Строительная фирма "Стройтраст" и ЗАО "ЛикосСтрой" в части передачи прав и обязанностей застройщика жилого дома 1 очереди (незавершенного строительством 6-подъездного многоэтажного, этажностью -один подъезд 9-этажный, пять подъездов II этажные, ориентировочной площадью 14 486 кв. м, расположенном адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская/Самолетная).
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда определением от 18 июня 2008 г. решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 23.04.2008 оставила без изменения.
Согласно справке ГУП "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" от 21.08.2008 на квартиры в литере А решениями Центрального районного суда г. Оренбурга признано право собственности граждан (л.д. 90 Т.1).
Согласно ст. ст. 3, 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, а договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и статьи 25 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Как было установлено судом первой инстанции, ЗАО "ЛикосСтрой" возвел незавершенный строительством объект литер А1 на заемные средства, без привлечения средств граждан, своими силами и не является предметом договора подряда, следовательно, является объектом недвижимого имущества.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что решение суда первой инстанции повлияло на права и обязанности лица, необоснованно не привлеченного к участию в деле: ООО "КВК", подлежит отклонению. В ходе судебного разбирательства ООО "КВК" заявлялись ходатайства о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. Данные ходатайства не были удовлетворены судом, поскольку ООО "КВК" не были представлены доказательства, каким образом повлияет принятый судебный акт на их права и обязанности, а также доказательства по исполнению обязательств по договорам от 20.02.2006 и от 23.09.2008. Судом сделан правильный вывод об отсутствии оснований для привлечения ООО "КВК" к участию в деле. Соглашение о совместной реализации инвестиционного проекта по завершению строительства жилого дома от 23.09.2008 является ничтожным, поскольку заключено в отношении прав и обязанностей ЗАО "ЛикосСтрой" на литер А1, который не является стороной данного Соглашения.
Более того, поскольку ООО "КВК" отказалось от апелляционной жалобы, можно сделать вывод о том, что интересы ООО "КВК" оспариваемым судебным актом затронуты не были.
Доводы ООО "Строительная фирма "Стройтраст" о ничтожности дополнительного соглашения от 23.07.2006 к договору аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 в части замены арендатора, в связи с несоблюдением п. 1 ст. 450 ГК РФ не соответствуют обстоятельствам дела. По смыслу п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, выраженном в той же форме, что и договор. Договор аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 с ООО "Строительная фирма "Стройтраст" заключен в письменной форме, а в п. 3.1.1 Соглашения о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от 18.11.2005 выражено письменное согласие ООО "Строительная фирма "Стройтраст" на замену арендатора в договоре N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 на ЗАО "ЛикосСтрой". Таким образом, судом правильно сделан вывод о законности договора аренды земельного участка, т.к. изменения в договор внесены по соглашению сторон, оформленном в письменном виде и подписанным сторонами.
Довод подателя апелляционной жалобы о недействительности договора аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 в связи с отсутствием регистрации его в ЕГРП не обоснован и не соответствует действующему законодательству. Договор аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 был заключен на срок менее одного года, следовательно, не подлежал государственной регистрации. Дополнительными соглашениями к основному договору срок аренды на земельный участок продлевался на срок менее 1 года. Данные соглашения также не подлежали регистрации. В силу п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) договор аренды недвижимого имущества, в т.ч. земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 при продлении договора аренды объекта недвижимости на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, т.е., по окончании первоначального срока аренды, установленного договором, между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям прекратившегося договора.
Довод ООО "Строительная фирма "Стройтраст" о нарушении его имущественных прав в связи с признанием права истца на спорный объект без учета его права на площадь 1100 кв. м (пункт 5.2.1 Соглашения от 18.11.2005) не подтверждается материалами дела, т.к. данный пункт касается прав и обязанностей сторон по передаче прав заказчика-застройщика первой очереди спорного объекта, которые признаны недействительными решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 23.04.2008, вступившего в законную силу 18.06.2008. Следовательно, предполагаемого права ООО "Строительная фирма "Стройтраст" на долю в виде квартир площадью 1100 кв. м не существует.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства ООО "Строительная фирма "Стройтраст" не заявляло притязаний на квартиры в литере А 1 и не представляло доказательств обоснованности требований на спорный объект. Центральным районным судом г. Оренбурга (117 решений, Т.2) за гражданами признано право собственности на отдельные квартиры в незавершенном строительством жилом доме по ул. Карагандинская/Самолетная (литер А), т.к. строение законно возведено на участке, предоставленном в соответствии с нормами действующего законодательства.
Заявитель жалобы полагает, что суд признал за истцом право собственности не на самостоятельный объект строительства, а на часть жилого дома, на вещь, которая еще не создана. Данный довод является ошибочным. ГУП Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости", аккредитованный осуществлять технический учет и инвентаризацию объектов капитального строительства, по результатам инвентаризации установил, что литеры А и А 1 являются самостоятельными объектами учета, пристроены друг к другу, что подтвердил Техническим описанием от 15.03.2008 и справкой формы N 1 от 20.03.2008 (л.д. 45 Т.1). После завершения строительства на основании данных технического учета два дома (литер А и литер А 1) будут внесены в ЕГРП как самостоятельные объекты права.
19.01.2009 от ООО "КВК" поступило письменное заявление об отказе от апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 265 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.
Отказ ООО "КВК" от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права других лиц, а потому принимается арбитражным судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.
Выводы суда первой инстанции основаны на законе и соответствуют материалам дела, решение судом принято в соответствии с нормами материального права, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Государственная пошлина, уплаченная ООО "КВК" по платежному поручению N 487 от 09.12.2008 подлежит возврату заявителю в связи с отказом от апелляционной жалобы на основании ст. 333.40 Налогового кодекса РФ.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
Принять отказ от апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "КВК" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05 ноября 2008 г. по делу N А47-4148/2008. Производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "КВК" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05 ноября 2008 г. по делу N А47-4148/2008 - прекратить.
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05 ноября 2008 г. по делу N А47-4148/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Строительная фирма "Стройтраст" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "КВК" из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению N 487 от 09 декабря 2008 г.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
В.В.БАКАНОВ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.01.2009 N 18АП-8967/2008 18АП-9004/2008 ПО ДЕЛУ N А47-4148/2008
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2009 г. N 18АП-8967/2008, 18АП-9004/2008
Дело N А47-4148/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2009 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Ермолаевой Л.П. и Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудиной Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст", общества с ограниченной ответственностью "КВК" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.11.2008 по делу N А47-4148/2008 (судья Рафикова И.Х.), при участии: от закрытого акционерного общества "ЛикосСтрой" - Исбасарова А.Ж. (доверенность N 3 от 15.01.2009), Марусич Е.А. (доверенность N 4 от 15.01.2009); от Администрации города Оренбурга - Назаренковой Г.М. (доверенность N 5 от 11.01.2009), от общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст" - Дудник В.Н. (доверенность б/н от 05.06.2006),
установил:
Закрытое акционерное общество "ЛикосСтрой" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Администрации г. Оренбурга и обществу с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст" о признании права собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом - литер А1 с подвалом, состоящий из блок -секции N 5 шестиэтажной, блок - секции N 7 четырехэтажной, блок - секции N 8 четырехэтажной, общий процент готовности по ОНС - 39%, расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская/ул.Самолетная/ул.Ялтинская/ул.Сызранская.
Решением суда Оренбургской области от 05.11.2008 исковые требования удовлетворены. Суд постановил признать за закрытым акционерным обществом "ЛикосСтрой" (далее - ЗАО "ЛикосСтрой") г. Оренбург право собственности на объект недвижимости: - незавершенный строительством объект - жилой дом - литер А1 с подвалом, состоящий из блок-секции N 5 шестиэтажной, блок-секции N 7 четырехэтажной, блок-секции N 8 четырехэтажной, общий процент готовности по ОНС - 39%, расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская/ул. Самолетная/ул.Ялтинская/ул.Сызранская.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, с апелляционной жалобой обратились общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст" (далее - ООО "Строительная фирма "Стройтраст") и общество с ограниченной ответственностью "КВК" (далее - ООО "КВК"), в которых просят отменить решение суда первой инстанции.
ООО "Строительная фирма "Стройтраст" в обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что имеется вступившее в законную силу решение суда о признании недействительным Соглашения о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от 18.11.2005, заключенного между ООО "Строительная фирма "Стройтраст" и ЗАО "ЛикосСтрой" в части передачи прав и обязанностей застройщика жилого дома первой очереди, находящегося по адресу г. Оренбург, ул. Карагандинская/Самолетная. Данным решением установлено, что завершить строительство жилого дома и выполнить условия инвестиционных договоров с гражданами обязано ООО "Строительная фирма "Стройтраст", в связи с чем несостоятелен вывод суда первой инстанции о том, что ЗАО "Ликосстрой" создало новую вещь для себя с соблюдением закона.
ООО "Строительная фирма "Стройтраст" считает, что суд признал за истцом право собственности на вещь, которая еще не создана.
Податель апелляционной жалобы ссылается также на то, что решением суда нарушаются права ответчика и граждан инвесторов.
Оснований для признания права собственности за истцом не имеется, в связи с тем, что у ЗАО "Ликосстрой" отсутствует право на земельный участок.
Кроме того, решение суда первой инстанции повлияло на права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле - ООО "КВК".
ООО "Строительная фирма "Стройтраст" считает договор аренды земельного участка недействительным в связи с отсутствием регистрации его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
ООО "КВК" в апелляционной жалобе ссылается на то, что суд первой инстанции принял решение о правах лица, не привлеченного к участию в деле.
ООО "КВК" неоднократно обращалось в суд с ходатайствами о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, но судом ходатайства не были удовлетворены.
От администрации г. Оренбурга поступил отзыв на апелляционные жалобы. Администрация считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. В отзыве указано, что на земельном участке выстроены два самостоятельных блока - блок литер А и блок литер А1. На квартиры в одном из блоков в литере А в судебном порядке признано право собственности граждан. ЗАО "ЛикосСтрой" возвел незавершенный строительством объект на заемные средства, без привлечения средств граждан. ООО "КВК" в ходе судебного разбирательства заявлялись ходатайства о привлечении его к участию в процессе в качестве третьего лица, однако они были отклонены судом в связи с тем, что ООО "КВК" не были представлены доказательства, каким образом повлияет принятый акт на его права и обязанности. Доводы ООО "Строительная фирма "Стройтраст" о ничтожности дополнительного соглашения от 23.07.2006 к договору аренды земельного участка не соответствуют обстоятельствам дела. Довод ООО "Строительная фирма "Стройтраст" о недействительности договора аренды земельного участка в связи с отсутствием регистрации его в ЕГРП не обоснован и не соответствует действующему законодательству.
ЗАО "ЛикосСтрой" также представило возражения на апелляционную жалобу. Считает решение суда законным и обоснованным. Довод подателя апелляционной жалобы о том, что решением суда нарушаются права ответчика и граждан-инвесторов, является необоснованным.
Довод ООО "Строительная фирма "Стройтраст" о том, что суд признал за истцом право собственности на вещь, которая еще не создана, не основан на нормах материального права.
Суд при разрешении спора обоснованно отказал ООО "КВК" в привлечении его к участию в деле, т.к. оно не представило доказательств нарушения его прав принятым судебным актом.
Признание судом за истцом права собственности на этот объект не нарушает прав граждан-инвесторов, закрепивших за собой право собственности на квартиры в судебном порядке, а также прав ООО "Строительной фирмы "Стройтраст".
В судебное заседание представители Комитета по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования "город Оренбург" и ООО "КВК" не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
От ООО "КВК" 19.01.2009 поступил письменный отказ от апелляционной жалобы с просьбой прекратить производство по апелляционной жалобе в связи с урегулированием спорных вопросов между сторонами.
В судебном заседании представители ООО "Строительная фирма "Стройтраст" и администрации г. Оренбурга поддержали доводы, соответственно, апелляционной жалобы и отзыва на нее.
Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании распоряжения Главы города Оренбурга от 03.07.2002 N 2549-р ООО "Строительная фирма "Стройтраст" на условиях договора аренды до 01.11.2002 был предоставлен земельный участок площадью 7 765 кв. м по ул. Карагандинской/Самолетной, под строительство дома.
19.11.2002 между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга и ООО "Строительная фирма "Стройтраст" был заключен договор аренды земельного участка N 780-2549 юр/2. В соответствии с данным договором арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер: 56:44:04 06 007:0002, площадью 7 765 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская/Самолетная. Распоряжением Главы города Оренбурга от 5 мая 2004 года N 2067-р договор аренды от 19.11.2002 N 780-2549 юр/2 продлен до 01.04.2005.23 января 2007 г. дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 продлен срок действия договора аренды до 30.11.2007 на основании заключения Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Оренбурга от 11.12.2006.
20.09.2007 дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002, продлен срок действия договора аренды до 30.07.2009.
18.11.2005 между ООО "Строительная фирма "Стройтраст" и ЗАО "ЛикосСтрой" заключено Соглашение о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика. Пунктом 3.1.1 Соглашения ООО "Строительная фирма "Стройтраст" отказалось от прав пользования земельным участком, предназначенным для строительства многоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу г. Оренбург, ул. Карагандинская/Самолетная, площадью 7 765 кв. м, с кадастровым номером 56:44:04 06 007:0002, на условиях аренды, на основании распоряжения Главы города Оренбурга N 2067-р от 05.05.2004 "О разрешении ООО "Строительная фирма "Стройтраст" строительства жилого дома по ул. Карагандинская/Самолетная, договора аренды земельного участка N 780-25491 ф/2 от 19 ноября 2002 года, а также предоставило объект незавершенный строительством для завершения его строительства ЗАО "ЛикосСтрой".
14.04.2006 распоряжением главы города Оренбурга N 1905-р на основании Соглашения о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от 18.11.2005 в распоряжение Главы города Оренбурга от 03.07.2002 N 2549-р, от 05.05.2004 N 2067-р внесено изменение в части наименования заказчика-застройщика на ЗАО "ЛикосСтрой". В соответствии с дополнительным соглашением от 23.07.2006 к договору аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 арендатором выступает ЗАО "ЛикосСтрой".
25.10.2007 Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования "город Оренбург" ЗАО "ЛикосСтрой" выдано разрешение на строительство N RU 56301000-25707Ж объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, квартал застройки по улицам Карагандинская/Самолетная.
На основании разрешения на строительство ЗАО "ЛикосСтрой" возвело объект незавершенного строительства литер А1.
Как было установлено судом, строительство жилого дома велось истцом на основании проекта застройки квартала по ул. Карагандинской, Самолетной, Ялтинской и Сызранской, согласованного с ОАО ПИ "Оренбурггражданпроект", за счет собственных и привлеченных средств.http://sad:8080/20a?doc&nd=806787790&nh=0&ssect=1
Согласно технического описания, от 15.03.2008, объект незавершенного строительства представляет из себя жилой дом литер А1 с подвалом, состоящий из блок -секции N 5 шестиэтажной, блок-секции N 7 четырехэтажной, блок -секции N 8 четырехэтажной.
В 2003-2005 годах по договорам инвестирования строительства жилья к участию в строительстве привлечены граждане (на квартиры в подъездах N 1-3).
ООО "Строительная фирма "Стройтраст" возвело незавершенный строительством объект литер А из трех подъездов.
Таким образом, на земельном участке выстроены два самостоятельных объекта: блок литер А (три подъезда N N 1-3) и блок литер А1 (три подъезда N N 4-6).
По иску граждан-инвесторов Центральный районный суд г. Оренбурга своим решением от 23.04.2008 признал недействительным Соглашение о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от 18.11.2005, заключенного между ООО "Строительная фирма "Стройтраст" и ЗАО "ЛикосСтрой" в части передачи прав и обязанностей застройщика жилого дома 1 очереди (незавершенного строительством 6-подъездного многоэтажного, этажностью -один подъезд 9-этажный, пять подъездов II этажные, ориентировочной площадью 14 486 кв. м, расположенном адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская/Самолетная).
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда определением от 18 июня 2008 г. решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 23.04.2008 оставила без изменения.
Согласно справке ГУП "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" от 21.08.2008 на квартиры в литере А решениями Центрального районного суда г. Оренбурга признано право собственности граждан (л.д. 90 Т.1).
Согласно ст. ст. 3, 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, а договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и статьи 25 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Как было установлено судом первой инстанции, ЗАО "ЛикосСтрой" возвел незавершенный строительством объект литер А1 на заемные средства, без привлечения средств граждан, своими силами и не является предметом договора подряда, следовательно, является объектом недвижимого имущества.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что решение суда первой инстанции повлияло на права и обязанности лица, необоснованно не привлеченного к участию в деле: ООО "КВК", подлежит отклонению. В ходе судебного разбирательства ООО "КВК" заявлялись ходатайства о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. Данные ходатайства не были удовлетворены судом, поскольку ООО "КВК" не были представлены доказательства, каким образом повлияет принятый судебный акт на их права и обязанности, а также доказательства по исполнению обязательств по договорам от 20.02.2006 и от 23.09.2008. Судом сделан правильный вывод об отсутствии оснований для привлечения ООО "КВК" к участию в деле. Соглашение о совместной реализации инвестиционного проекта по завершению строительства жилого дома от 23.09.2008 является ничтожным, поскольку заключено в отношении прав и обязанностей ЗАО "ЛикосСтрой" на литер А1, который не является стороной данного Соглашения.
Более того, поскольку ООО "КВК" отказалось от апелляционной жалобы, можно сделать вывод о том, что интересы ООО "КВК" оспариваемым судебным актом затронуты не были.
Доводы ООО "Строительная фирма "Стройтраст" о ничтожности дополнительного соглашения от 23.07.2006 к договору аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 в части замены арендатора, в связи с несоблюдением п. 1 ст. 450 ГК РФ не соответствуют обстоятельствам дела. По смыслу п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, выраженном в той же форме, что и договор. Договор аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 с ООО "Строительная фирма "Стройтраст" заключен в письменной форме, а в п. 3.1.1 Соглашения о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от 18.11.2005 выражено письменное согласие ООО "Строительная фирма "Стройтраст" на замену арендатора в договоре N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 на ЗАО "ЛикосСтрой". Таким образом, судом правильно сделан вывод о законности договора аренды земельного участка, т.к. изменения в договор внесены по соглашению сторон, оформленном в письменном виде и подписанным сторонами.
Довод подателя апелляционной жалобы о недействительности договора аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 в связи с отсутствием регистрации его в ЕГРП не обоснован и не соответствует действующему законодательству. Договор аренды земельного участка N 780-2549 юр/2 от 19.11.2002 был заключен на срок менее одного года, следовательно, не подлежал государственной регистрации. Дополнительными соглашениями к основному договору срок аренды на земельный участок продлевался на срок менее 1 года. Данные соглашения также не подлежали регистрации. В силу п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) договор аренды недвижимого имущества, в т.ч. земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 при продлении договора аренды объекта недвижимости на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, т.е., по окончании первоначального срока аренды, установленного договором, между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям прекратившегося договора.
Довод ООО "Строительная фирма "Стройтраст" о нарушении его имущественных прав в связи с признанием права истца на спорный объект без учета его права на площадь 1100 кв. м (пункт 5.2.1 Соглашения от 18.11.2005) не подтверждается материалами дела, т.к. данный пункт касается прав и обязанностей сторон по передаче прав заказчика-застройщика первой очереди спорного объекта, которые признаны недействительными решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 23.04.2008, вступившего в законную силу 18.06.2008. Следовательно, предполагаемого права ООО "Строительная фирма "Стройтраст" на долю в виде квартир площадью 1100 кв. м не существует.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства ООО "Строительная фирма "Стройтраст" не заявляло притязаний на квартиры в литере А 1 и не представляло доказательств обоснованности требований на спорный объект. Центральным районным судом г. Оренбурга (117 решений, Т.2) за гражданами признано право собственности на отдельные квартиры в незавершенном строительством жилом доме по ул. Карагандинская/Самолетная (литер А), т.к. строение законно возведено на участке, предоставленном в соответствии с нормами действующего законодательства.
Заявитель жалобы полагает, что суд признал за истцом право собственности не на самостоятельный объект строительства, а на часть жилого дома, на вещь, которая еще не создана. Данный довод является ошибочным. ГУП Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости", аккредитованный осуществлять технический учет и инвентаризацию объектов капитального строительства, по результатам инвентаризации установил, что литеры А и А 1 являются самостоятельными объектами учета, пристроены друг к другу, что подтвердил Техническим описанием от 15.03.2008 и справкой формы N 1 от 20.03.2008 (л.д. 45 Т.1). После завершения строительства на основании данных технического учета два дома (литер А и литер А 1) будут внесены в ЕГРП как самостоятельные объекты права.
19.01.2009 от ООО "КВК" поступило письменное заявление об отказе от апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 265 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.
Отказ ООО "КВК" от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права других лиц, а потому принимается арбитражным судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.
Выводы суда первой инстанции основаны на законе и соответствуют материалам дела, решение судом принято в соответствии с нормами материального права, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Государственная пошлина, уплаченная ООО "КВК" по платежному поручению N 487 от 09.12.2008 подлежит возврату заявителю в связи с отказом от апелляционной жалобы на основании ст. 333.40 Налогового кодекса РФ.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
Принять отказ от апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "КВК" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05 ноября 2008 г. по делу N А47-4148/2008. Производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "КВК" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05 ноября 2008 г. по делу N А47-4148/2008 - прекратить.
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05 ноября 2008 г. по делу N А47-4148/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Строительная фирма "Стройтраст" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "КВК" из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению N 487 от 09 декабря 2008 г.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
В.В.БАКАНОВ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)