Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Давыденко Василия Степановича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.03.2015 по делу N А82-15717/2014, принятое судом в составе судьи Марусина В.А.,
по иску Администрации Брейтовского муниципального района
к индивидуальному предпринимателю Давыденко Василию Степановичу
(ИНН: 760702374251, ОГРНИП: 311760417400090),
о взыскании 173600,74 руб.,
установил:
Администрация Брейтовского муниципального района (далее - Истец, Администрация) обратилась с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Давыденко Василию Степановичу (далее - Ответчик, Предприниматель, ИП Давыденко В.С.) о взыскании 173 600,74 руб. задолженности за период с 01.01.2013 по 28.01.2015 и 88 963,89 руб. пени за период с 10.03.2013 по 28.01.2015.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.03.2015 иск удовлетворен.
ИП Давыденко В.С. с принятым решением суда не согласился и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей позиции по жалобе Ответчик обращает внимание апелляционного суда на следующие обстоятельства:
1) по условиям договора аренды Предприниматель являлся пользователем земельного участка площадью 2410 кв. м по адресу: Ярославская обл., Брейтовский р-н, с. Брейтово, ул. Транспортная, д. 11 до 18.01.2012.
При этом при заключении данного договора Предпринимателю в аренду была ошибочно передана вся площадь земельного участка, хотя фактически на данном земельном участке, на арендуемой им площади земельного участка расположены здания литер A, Al, А2, A3 - склада, гаража, мастерской и котельной общей площадью 799,3 кв. м, собственником 4/8 долей которых являются Шестихинское АТП и Тюрина С.А., которые с момента заключения договора аренды земельного участка N 54 от 01.06.2011 не платили арендные платежи за фактическое землепользование.
2) Судом первой инстанции при определении размера пени за просрочку платежа, не было учтено, в том числе, что в судебном заседании Истец указал размер арендуемой Ответчиком площади земельного участка 13 414,81 кв. м, поэтому в период с 01.06.2011 по 01.01.2013 Предприниматель излишне уплатил арендную плату за 10 685,19 кв. м, которая должна быть зачтена в счет последующих арендных платежей за период после 01.01.2013 в сумме 42 748,60 руб.
3) После раздела земельного участка с кадастровым номером 76:03:010101:22 и передаче части участка (6 000 кв. м) Архипову С.А. Администрацией было согласовано разделение земельного участка с кадастровым номером 76:03:010101:22 на три участка; впоследствии Истцом было произведено межевание названного участка и сформированы три отдельных земельных участка с кадастровыми номерами 76:03:010101:575, 76:03:010101:576, 76:03:010101:577, что подтверждается кадастровой выпиской от 19.03.2015. В связи с этим, участком площадью 6 000 кв. м Предприниматель не пользовался с августа 2012, а обязанность по его передаче Архипову С.А. и заключению с ним договора аренды на данный земельный участок возлагалась на Истца.
4) Решением Брейтовского районного суда Ярославской области от 11.11.2014 установлено, что ранее принадлежавшие Ответчику нежилые помещения, расположенные на данном земельном участке, были переданы им в собственность Архипову С.А. на основании договоров купли-продажи от 16.01.2012 и от 18.01.2012, за которым суд признал право собственности на ранее принадлежавшие Предпринимателю 4/8 доли в зданиях литер A, Al, А2, A3 - склада, гаража, мастерской и котельной общей площадью 799,3 кв. м. Решение Брейтовского суда вступило в законную силу 15.12.2014.
Кроме того, на земельном участке имеется вышка мобильной связи, к которой осуществляется проход и проезд по ранее арендуемому Ответчиком земельному участку, однако указанная площадь не была исключена при расчете задолженности по арендной плате.
5) По условиям договора аренды N 54 от 01.06.2011 он подлежал государственной регистрации, чего сделано не было, поэтому заключенный в 2011 между Ответчиком и Администрацией договор аренды земельного участка является недействительным, поскольку он не соответствует закону и не был зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Соответственно, расчет пени по ставкам и в размере, предусмотренном в договоре аренды N 54 от 01.06.2011, является ошибочным. Расчет следовало производить по нормам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6) В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Ответчик заявлял о необходимости снижения размера пеней в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако суд первой инстанции, несмотря на представление документов в отношении имущественного положения Ответчика, а также наличие переплаты по арендным платежам за период с 01.06.2011 по 01.01.2013, размер пеней не снизил.
Таким образом, ИП Давыденко В.С. считает, что решение от 24.03.2015 подлежит отмене, поскольку при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Истец представил отзыв на жалобу, в котором против доводов Предпринимателя возражает, просит решение суда оставить без изменения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ИП Давыденко В.С. ходатайствует о рассмотрении жалобы в свое отсутствие.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 24.03.2015 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в связи с наличием у ИП Давыденко В.С. задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды N 54 от 01.06.2011 Администрация обратилась с иском в суд.
Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 131, 223, 309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, требования Администрации признал обоснованными.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзыва на жалобу, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.06.2011 между Истцом (арендодателем) и Ответчиком (арендатором) заключен договор N 54 аренды земельного участка, по которому арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 76:03:010101:22, площадью 24 102 кв. м, имеющий местоположение "примыкает к границе по направлению на юго-запад от ориентира с. Брейтово в Брейтовском районе Ярославской области", из земель промышленности и иного специального назначения, для размещения производственной базы.
Договор заключен на срок с 01.06.2011 по 31.05.2012 (пункт 2.2).
Поскольку доказательств расторжения договора после истечения срока его действия стороны в материалы дела не представили, следовательно, после 31.05.2012 в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды возобновился на неопределенный срок.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время материалами дела подтверждается, что в спорный период ИП Давыденко В.С. являлся не единственным собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Согласно выписке из ЕГРП от 13.10.2014 Давыденко В.С. принадлежала доля в праве 4/8 на объект "Склад, гараж, мастерская, котельная".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.
Таким образом, поскольку ИП Давыденко В.С. являлся не единственным арендатором земельного участка с кадастровым номером 76:03:010101:22, следовательно, плата за использование земельного участка должна распределяться между всеми сособственниками объектов недвижимости, находящихся на земельном участке
Исковые требования рассчитаны Администрацией в соответствии с изложенной выше позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. При этом, как правильно указал суд первой инстанции, Истец правомерно не учитывал факт раздела земельного участка с кадастровым номером 76:03:010101:22 в июле 2012.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, раздел земельного участка не прекращает действие договора аренды такого земельного участка.
Документов, подтверждающих расторжение договора аренды в отношении какой-либо части земельного участка либо передачу прав арендатора в отношении образованных земельных участков Архипову С.А., в материалы дела не представлено. В распоряжении Администрации от 31.07.2012 N 203 на передачу прав арендатора Архипову С.А. также не указано.
Довод Предпринимателя о передаче нежилых помещений, расположенных на земельном участке, в собственность Архипову С.А., в обоснование которого Ответчик ссылается на решение Брейтовского районного суда от 11.11.2014, апелляционный суд отклоняет в силу следующего.
Названным судебным актом установлено, что в 2012 Давыденко В.С. и Архипов С.А. заключили договор купли-продажи объектов недвижимости, однако часть документов была утрачена в результате пожара, в связи с чем государственную регистрацию осуществить не представляется возможным.
Согласно статье 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).
Право собственности Архипова С.А. на объекты недвижимости, ранее принадлежавшие Давыденко В.С., зарегистрировано 29.01.2015, поэтому с учетом положений названного выше пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, Архипов С.А. может считаться стороной по договору аренды от 01.06.2011 N 54 только с 29.01.2015.
Отклоняет апелляционный суд также довод Ответчика об имеющейся у него переплате по договору аренды за 2012, поскольку доказательств в подтверждение данного факта Предпринимателем в материалы дела не представлено.
Довод Ответчика о том, что из-за несоответствия договора аренды N 54 требованиям о государственной регистрации, ставки, предусмотренные в нем для расчета пеней, не должны были применяться, а пени исчислить следовало в порядке статьи 395 ГК РФ, апелляционный суд признает несостоятельным, поскольку отсутствие факта государственной регистрации договора аренды не означает, что такой договор следует признать незаключенным.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции, несмотря на представление документов в отношении имущественного положения Ответчика, а также наличие переплаты по арендным платежам за период с 01.06.2011 по 01.01.2013, не снизил в порядке статьи 333 ГК РФ размер пеней, отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
Статьей 329 ГК РФ определено, что одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 14.07.1997 N 17 основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим о несоразмерности неустойки.
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Как разъяснено в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
В данном случае Предприниматель надлежащих доказательств, подтверждающих наличие оснований для снижения размера неустойки, в материалы дела не представил.
Так, в жалобе указано, что в обоснование необходимости снижения размера неустойки он представлял в суд первой инстанции распечатку с сайта УФССП по Ярославской области.
В материалах дела имеется распечатка с сайта УФССП по Ярославской области в отношении Давыденко В.С. (л.д. 170-172), однако данная распечатка не может быть признана доказательством, позволяющим оценить реальное финансовое положение Предпринимателя, которое действительно свидетельствовало бы о необходимости снизить размер заявленной к взысканию неустойки.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.03.2015 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ИП Давыденко В.С. по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.03.2015 по делу N А82-15717/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Давыденко Василия Степановича (ИНН: 760702374251, ОГРНИП: 311760417400090) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2015 N 02АП-4021/2015 ПО ДЕЛУ N А82-15717/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2015 г. по делу N А82-15717/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Давыденко Василия Степановича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.03.2015 по делу N А82-15717/2014, принятое судом в составе судьи Марусина В.А.,
по иску Администрации Брейтовского муниципального района
к индивидуальному предпринимателю Давыденко Василию Степановичу
(ИНН: 760702374251, ОГРНИП: 311760417400090),
о взыскании 173600,74 руб.,
установил:
Администрация Брейтовского муниципального района (далее - Истец, Администрация) обратилась с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Давыденко Василию Степановичу (далее - Ответчик, Предприниматель, ИП Давыденко В.С.) о взыскании 173 600,74 руб. задолженности за период с 01.01.2013 по 28.01.2015 и 88 963,89 руб. пени за период с 10.03.2013 по 28.01.2015.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.03.2015 иск удовлетворен.
ИП Давыденко В.С. с принятым решением суда не согласился и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей позиции по жалобе Ответчик обращает внимание апелляционного суда на следующие обстоятельства:
1) по условиям договора аренды Предприниматель являлся пользователем земельного участка площадью 2410 кв. м по адресу: Ярославская обл., Брейтовский р-н, с. Брейтово, ул. Транспортная, д. 11 до 18.01.2012.
При этом при заключении данного договора Предпринимателю в аренду была ошибочно передана вся площадь земельного участка, хотя фактически на данном земельном участке, на арендуемой им площади земельного участка расположены здания литер A, Al, А2, A3 - склада, гаража, мастерской и котельной общей площадью 799,3 кв. м, собственником 4/8 долей которых являются Шестихинское АТП и Тюрина С.А., которые с момента заключения договора аренды земельного участка N 54 от 01.06.2011 не платили арендные платежи за фактическое землепользование.
2) Судом первой инстанции при определении размера пени за просрочку платежа, не было учтено, в том числе, что в судебном заседании Истец указал размер арендуемой Ответчиком площади земельного участка 13 414,81 кв. м, поэтому в период с 01.06.2011 по 01.01.2013 Предприниматель излишне уплатил арендную плату за 10 685,19 кв. м, которая должна быть зачтена в счет последующих арендных платежей за период после 01.01.2013 в сумме 42 748,60 руб.
3) После раздела земельного участка с кадастровым номером 76:03:010101:22 и передаче части участка (6 000 кв. м) Архипову С.А. Администрацией было согласовано разделение земельного участка с кадастровым номером 76:03:010101:22 на три участка; впоследствии Истцом было произведено межевание названного участка и сформированы три отдельных земельных участка с кадастровыми номерами 76:03:010101:575, 76:03:010101:576, 76:03:010101:577, что подтверждается кадастровой выпиской от 19.03.2015. В связи с этим, участком площадью 6 000 кв. м Предприниматель не пользовался с августа 2012, а обязанность по его передаче Архипову С.А. и заключению с ним договора аренды на данный земельный участок возлагалась на Истца.
4) Решением Брейтовского районного суда Ярославской области от 11.11.2014 установлено, что ранее принадлежавшие Ответчику нежилые помещения, расположенные на данном земельном участке, были переданы им в собственность Архипову С.А. на основании договоров купли-продажи от 16.01.2012 и от 18.01.2012, за которым суд признал право собственности на ранее принадлежавшие Предпринимателю 4/8 доли в зданиях литер A, Al, А2, A3 - склада, гаража, мастерской и котельной общей площадью 799,3 кв. м. Решение Брейтовского суда вступило в законную силу 15.12.2014.
Кроме того, на земельном участке имеется вышка мобильной связи, к которой осуществляется проход и проезд по ранее арендуемому Ответчиком земельному участку, однако указанная площадь не была исключена при расчете задолженности по арендной плате.
5) По условиям договора аренды N 54 от 01.06.2011 он подлежал государственной регистрации, чего сделано не было, поэтому заключенный в 2011 между Ответчиком и Администрацией договор аренды земельного участка является недействительным, поскольку он не соответствует закону и не был зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Соответственно, расчет пени по ставкам и в размере, предусмотренном в договоре аренды N 54 от 01.06.2011, является ошибочным. Расчет следовало производить по нормам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6) В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Ответчик заявлял о необходимости снижения размера пеней в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако суд первой инстанции, несмотря на представление документов в отношении имущественного положения Ответчика, а также наличие переплаты по арендным платежам за период с 01.06.2011 по 01.01.2013, размер пеней не снизил.
Таким образом, ИП Давыденко В.С. считает, что решение от 24.03.2015 подлежит отмене, поскольку при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Истец представил отзыв на жалобу, в котором против доводов Предпринимателя возражает, просит решение суда оставить без изменения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ИП Давыденко В.С. ходатайствует о рассмотрении жалобы в свое отсутствие.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 24.03.2015 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в связи с наличием у ИП Давыденко В.С. задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды N 54 от 01.06.2011 Администрация обратилась с иском в суд.
Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 131, 223, 309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, требования Администрации признал обоснованными.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзыва на жалобу, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.06.2011 между Истцом (арендодателем) и Ответчиком (арендатором) заключен договор N 54 аренды земельного участка, по которому арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 76:03:010101:22, площадью 24 102 кв. м, имеющий местоположение "примыкает к границе по направлению на юго-запад от ориентира с. Брейтово в Брейтовском районе Ярославской области", из земель промышленности и иного специального назначения, для размещения производственной базы.
Договор заключен на срок с 01.06.2011 по 31.05.2012 (пункт 2.2).
Поскольку доказательств расторжения договора после истечения срока его действия стороны в материалы дела не представили, следовательно, после 31.05.2012 в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды возобновился на неопределенный срок.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время материалами дела подтверждается, что в спорный период ИП Давыденко В.С. являлся не единственным собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Согласно выписке из ЕГРП от 13.10.2014 Давыденко В.С. принадлежала доля в праве 4/8 на объект "Склад, гараж, мастерская, котельная".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.
Таким образом, поскольку ИП Давыденко В.С. являлся не единственным арендатором земельного участка с кадастровым номером 76:03:010101:22, следовательно, плата за использование земельного участка должна распределяться между всеми сособственниками объектов недвижимости, находящихся на земельном участке
Исковые требования рассчитаны Администрацией в соответствии с изложенной выше позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. При этом, как правильно указал суд первой инстанции, Истец правомерно не учитывал факт раздела земельного участка с кадастровым номером 76:03:010101:22 в июле 2012.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, раздел земельного участка не прекращает действие договора аренды такого земельного участка.
Документов, подтверждающих расторжение договора аренды в отношении какой-либо части земельного участка либо передачу прав арендатора в отношении образованных земельных участков Архипову С.А., в материалы дела не представлено. В распоряжении Администрации от 31.07.2012 N 203 на передачу прав арендатора Архипову С.А. также не указано.
Довод Предпринимателя о передаче нежилых помещений, расположенных на земельном участке, в собственность Архипову С.А., в обоснование которого Ответчик ссылается на решение Брейтовского районного суда от 11.11.2014, апелляционный суд отклоняет в силу следующего.
Названным судебным актом установлено, что в 2012 Давыденко В.С. и Архипов С.А. заключили договор купли-продажи объектов недвижимости, однако часть документов была утрачена в результате пожара, в связи с чем государственную регистрацию осуществить не представляется возможным.
Согласно статье 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).
Право собственности Архипова С.А. на объекты недвижимости, ранее принадлежавшие Давыденко В.С., зарегистрировано 29.01.2015, поэтому с учетом положений названного выше пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, Архипов С.А. может считаться стороной по договору аренды от 01.06.2011 N 54 только с 29.01.2015.
Отклоняет апелляционный суд также довод Ответчика об имеющейся у него переплате по договору аренды за 2012, поскольку доказательств в подтверждение данного факта Предпринимателем в материалы дела не представлено.
Довод Ответчика о том, что из-за несоответствия договора аренды N 54 требованиям о государственной регистрации, ставки, предусмотренные в нем для расчета пеней, не должны были применяться, а пени исчислить следовало в порядке статьи 395 ГК РФ, апелляционный суд признает несостоятельным, поскольку отсутствие факта государственной регистрации договора аренды не означает, что такой договор следует признать незаключенным.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции, несмотря на представление документов в отношении имущественного положения Ответчика, а также наличие переплаты по арендным платежам за период с 01.06.2011 по 01.01.2013, не снизил в порядке статьи 333 ГК РФ размер пеней, отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
Статьей 329 ГК РФ определено, что одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 14.07.1997 N 17 основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим о несоразмерности неустойки.
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Как разъяснено в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
В данном случае Предприниматель надлежащих доказательств, подтверждающих наличие оснований для снижения размера неустойки, в материалы дела не представил.
Так, в жалобе указано, что в обоснование необходимости снижения размера неустойки он представлял в суд первой инстанции распечатку с сайта УФССП по Ярославской области.
В материалах дела имеется распечатка с сайта УФССП по Ярославской области в отношении Давыденко В.С. (л.д. 170-172), однако данная распечатка не может быть признана доказательством, позволяющим оценить реальное финансовое положение Предпринимателя, которое действительно свидетельствовало бы о необходимости снизить размер заявленной к взысканию неустойки.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.03.2015 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ИП Давыденко В.С. по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.03.2015 по делу N А82-15717/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Давыденко Василия Степановича (ИНН: 760702374251, ОГРНИП: 311760417400090) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)