Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 августа 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 6 августа 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда (судья Ольшанская Н.А.), от истца - индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны (ИНН 366217910732, ОГРНИП 304366220400126) - Берга О.В. (доверенность от 07.08.2012), в отсутствие ответчиков: Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), открытого акционерного общества "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевический" (ИНН 2329007878, ОГРН 1022303582784), общества с ограниченной ответственностью "Стройпрофи" (ИНН 2320170781, ОГРН 1082366006238), администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2013 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А32-3363/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Комарова С.В. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) с требованиями о признании незаконным решения департамента от 16.12.2011 об отказе предпринимателю в допуске к участию в торгах по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402057:1033 и 23:49:0302006:21.
Требования мотивированы тем, что незаконный отказ департамента в допуске к участию в публичных процедурах повлек нарушение права заявителя на участие в открытых торгах по продаже права на заключение договоров аренды указанных земельных участков (пункт 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Установив, что по существу предприниматель оспаривает торги по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402057:1033 и 23:49:0302006:21, суд первой инстанции перешел к рассмотрению заявленных требований в порядке искового производства (определение от 15.12.2012).
Определениями от 15.12.2012 и от 27.05.2013 (т. 1, л.д. 63, 140) к участию в деле в качестве ответчиков привлечены департамент, ОАО "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевический" (далее - комбинат), ООО "Стройпрофи" (далее - общество) и администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация).
В связи с переходом к рассмотрению дела в порядке искового производства предприниматель уточнила заявленные требования, просила суд:
- - признать недействительными торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, проведенные 20.12.2011;
- - признать недействительным договор аренды от 23.12.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033;
- - применить последствия недействительности сделки;
- - признать незаконным отказ департамента в допуске к торгам на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21;
- - признать недействительными торги по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 и заключенный по результатам торгов договор аренды (т. 1, л.д. 98, 110).
Определением от 04.07.2013 (с учетом исправительного определения от 19.09.2013) производство по делу прекращено в части требований о признании недействительными торгов по продаже права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 и заключенный по результатам этих торгов договор аренды (т. 2, л.д. 88, 90).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2013 исковые требования удовлетворены частично. Признаны недействительными торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, а также заключенный администрацией и комбинатом договор аренды от 23.12.2011 указанного земельного участка. Суд обязал комбинат возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 и взыскал с комбината в доход федерального бюджета 4 тыс. рублей государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований, в том числе к департаменту, отказано.
Суд установил, что уведомлением департамента от 16.12.2011 предпринимателю отказано в допуске к торгам на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302006:21 (лот N 01-21-11к) и 23:49:0402057:1033 (лот N 01-10-11к), расположенных на территории г. Сочи. По результатам проведенных 20.12.2011 торгов администрацией с комбинатом заключен договор аренды от 23.12.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033. Считая свои права нарушенными, предприниматель оспорила в суде торги и заключенный ответчиками договор аренды. Суд исходил из наличия у предпринимателя заинтересованности в оспаривании торгов по правилам статьи 449 Гражданского кодекса. Исследовав представленные истцом для участия в торгах документы, суд установил их соответствие перечню, установленному в извещении о проведении торгов от 15.11.2012. Следовательно, установленных статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) оснований для отказа в допуске предпринимателя для участия в торгах у департамента не имелось. Оспариваемый отказ департамента нарушил права предпринимателя, лишив ее возможности принять участие в аукционе с целью заключения договора аренды. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о недействительности торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса). Поскольку доказательства невозможности возврата земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 комбинат не представил, в порядке реституции суд обязал указанного ответчика возвратить земельный участок администрации. В удовлетворении требования о признании незаконным отказа в допуске к участию в торгах на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 суд отказал с учетом обстоятельств, установленных при разрешении дела N А32-4948/2012. В апелляционном постановлении по названному делу указано, что действительная воля предпринимателя не была направлена на участие в конкурсе на приобретение прав аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21. Таким образом, отказ департамента (в указанной части требований) прав и законных интересов истца не нарушает. В удовлетворении требований к департаменту отказано, поскольку данное лицо стороной оспариваемого договора аренды от 23.12.2011 не является. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на комбинат (т. 2, л.д. 152).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 решение от 25.10.2013 отменено в удовлетворенной части требований. В удовлетворении иска предпринимателю отказано.
Апелляционный суд также исходил из того, что допуск претендентов к участию в конкурсе (аукционе) является одним из этапов проведения торгов. Нарушения, допущенные комиссией на этой стадии, влияют на действительность конкурса (аукциона) в целом. Отметка организатора торгов о принятии заявки предпринимателя, содержащей сведения о ее подаче действующим по доверенности представителем, свидетельствует о наличии у последнего соответствующих полномочий, а также о соответствии заявки истца (приложенных им документов) пункту 10 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила). Таким образом, решение департамента об отказе предпринимателю в допуске к участию в торгах не соответствует законодательству и нарушает ее права. Вместе с тем, апелляционный суд установил, что при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции договор от 23.12.2011 аренды земельного участка, предназначенного для целей жилищного строительства, сторонами исполнен в полном объеме. Комбинат утратил владение земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 вследствие перехода прав на возведенные на участке объекты (два девятиэтажных дома на 88 квартир каждый) к Российской Федерации (в части квартир, закрепленных на праве оперативного управления за ГУ МВД России) и муниципальным образованием г. Сочи. Данное обстоятельство подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.10.2012 N RU 23309-753, муниципальными контрактами от 14.11.2012 N 121719 и N 121723. Поскольку приведение сторон в первоначальное положение (восстановление прав истца) в такой ситуации невозможно, в признании торгов недействительными должно быть отказано (статьи 1, 12, 449 Гражданского кодекса). По изложенным мотивам (недостижение положительного правового эффекта в виде восстановления прав истца на участие в торгах) признан правомерным отказ в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в допуске истца к торгам по лоту N 01-21-11 к. Надлежащим способом защиты права в настоящем случае будет являться иск об оспаривании результатов торгов и заключенного по их итогам договора аренды. Однако соответствующие требования предпринимателя уже рассматриваются в рамках другого дела - N А32-4948/2012 (т. 3, л.д. 147).
Предприниматель обжаловала решение от 25.10.2013 и апелляционное постановление от 17.02.2014 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Изложенные в решении от 25.10.2013 выводы об отсутствии у предпринимателя воли на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 и о законности отказа в допуске к участию в торгах в связи с недоказанностью нарушении этим отказом прав истца незаконны. Правовые выводы, содержащиеся в постановлении апелляционного суда от 03.06.2013 по другому делу (N А32-4948/2012), на которое сослался суд первой инстанции, не имеют преюдициального значения для настоящего дела. Кроме того, эти выводы являются неверными (не учитывают процессуальную позицию истца и действительное содержание заявленных требований). Выводы апелляционного суда о реальном исполнении договора аренды от 23.12.2011 и невозможности восстановления прав истца избранным способом также ошибочны. При сравнении даты торгов (20.12.2011) с датой получения разрешения на ввод в эксплуатацию двух девятиэтажных многоквартирных домов (04.10.2012) с учетом времени, необходимого для получения градостроительного плана, разработки проектной документации, получения заключения экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, самого строительства, получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, очевидно, что при назначении торгов девятиэтажные дома уже находились на спорном участке. По существу это означает, что в порядке статьи 38.1 Земельного кодекса продано право аренды застроенного земельного участка. Поскольку обе стороны договора сознательно нарушили закон, договор аренды от 23.12.2011, а также сделки купли-продажи квартир в построенных на участке домах являются ничтожными в силу статей 168 и 169 Гражданского кодекса. Требование о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 заявлено, поэтому с учетом положений статьи 169 Гражданского кодекса (в применимой редакции) с муниципального образования в пользу комбината должно быть взыскано все полученное по спорному договору аренды земельного участка и по договорам о продаже квартир в двух многоквартирных домах. Решение об отказе в удовлетворении требований о признании недействительными торгов (при установлении незаконности отказа в допуске истца к торгам) лишает последнего конституционного права на судебную защиту. Взыскание убытков (в виде неполученных доходов от продажи квартир в построенном многоквартирном доме) с администрации невозможно в связи с отсутствием однозначной причинно-следственной связи между участием в торгах и победой в них. Других способов защиты права на участие в торгах (в конечном счете - на строительство многоквартирного дома и продажу квартир) закон не устанавливает. Следовательно, отказ в удовлетворении иска полностью лишает истца права на судебную защиту. В отношении отказа в части требования о признании незаконным отказа в допуске истца к торгам по лоту N 01-21-11к выводы апелляционного суда также ошибочны. Иск о признании недействительными указанных торгов и заключенного по их результатам договора аренды земельного участка не стал в данном случае способом защиты права истца (истец не смог подать кассационную жалобу в связи с пропуском процессуального срока вследствие невыполнения администрацией обязанности по возврату ошибочно направленной в ее адрес жалобы). Возмещение убытков в данном случае также невозможно.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступил.
6 августа 2014 года в окружной суд от предпринимателя поступило объяснение к кассационной жалобе с приложением судебной практики. Указанное объяснение направлено в адрес суда посредством факсимильной связи за 20 минут до рассмотрения кассационной жалобы (судебное заседание назначено на 14 часов 20 минут) и вручено председательствующему судье в 14 часов 15 минут. Объяснение содержит дополнительные обоснования правовой позиции истца по вопросу об удовлетворении (отказе в удовлетворении) требований по мотиву избрания им ненадлежащего способа защиты нарушенного права.
В силу пункта 3 статьи 277 Кодекса лицо, подающее кассационную жалобу, обязано направить другим лицам, участвующим в деле, копии кассационной жалобы и прилагаемых к ней документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручить их другим участвующим в деле лицам или их представителям лично под расписку.
Заявитель не представил доказательств направления (вручения) объяснения к кассационной жалобе иным участвующим в деле лицам (представители которых в судебное заседание кассационной инстанции не явились, что лишает суд возможности ознакомить их с содержанием объяснения). Принимая во внимание, что у участвующих в деле лиц (как и у суда) отсутствовала возможность заранее ознакомиться с данным объяснением, оно не принимается кассационной инстанцией.
В соответствии со статьей 153.1 Кодекса судебное заседание кассационной инстанции проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, требования удовлетворить.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании протокола заседания комиссии по торгам от 11.11.2011 N 21 департаментом размещены извещения о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на территории г. Сочи (т. 1, л.д. 5-11; т. 2, л.д. 24-26).
В соответствии с извещениями на торги (в форме конкурса) выставлено право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 площадью 13 009 кв. м по адресу: г. Сочи, Хостинский район, между "Сочи-Бриз отелем" и парком "Дендрарий" (лот N 01-21-11); право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 площадью 6963 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Веселое, между ул. Мира (за жилым фондом) и р. Псоу, участок N 8 выставлено на торги в форме открытого аукциона (лот N 01-10-11к).
По условиям торгов земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 предоставлялся для строительства гостиничного комплекса; земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 - для строительства двух многоквартирных (девятиэтажных) жилых домов.
В извещениях указаны время, место и порядок определения участников торгов (16 декабря 2011 года в 15 часов по адресу: г. Сочи, ул. Советская, 26, кабинет N 117), порядок проведения торгов, характеристики предмета торгов, а также существенные условия договоров аренды и перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах.
15 декабря 2011 года предпринимателем поданы заявки (с описью прилагаемых документов) на участие в торгах на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302006:21 и 23:49:0402057:1033 (т. 1, л.д. 12-15).
Уведомлением от 16.12.2011 N 02-05-16/17404-4 департамент отказал предпринимателю в допуске к торгам со ссылкой на подпункты "б" и "в" пункта 15 Правил (т. 1, л.д. 16).
В протоколе от 16.12.2011 указано, что основанием для отказа в допуске предпринимателя к участию в торгах послужило то обстоятельство, что заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий. Заявка по лоту N 01-21-11 подана на участие в торгах в форме открытого аукциона. В пакете документов по лоту N 01-10-11к отсутствует доверенность на представителя Берга О.В. (т. 2, л.д. 19-22).
Согласно протоколу о результатах торгов от 20.12.2011 аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 (лот N 01-10-11к) признан несостоявшимся в соответствии с подпунктом 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса. На основании пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса комиссией принято решение о заключении договора аренды с единственным участником открытого аукциона по лоту N 01-10-11к - комбинатом (т. 1, л.д. 75-77).
В соответствии с протоколом о результатах торгов от 20.12.2011 (т. 1, л.д. 78-80) победителем конкурса по лоту N 01-21-11 признано общество, с которым муниципальное образование (в лице департамента) заключило договор от 23.12.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 (т. 1, л.д. 85-89).
23 декабря 2011 года муниципальное образование (в лице департамента) и комбинат заключили (сроком на шесть месяцев) договор N 4900007226 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 для строительства многоквартирных и индивидуальных жилых домов (т. 1, л.д. 81-84).
Ссылаясь на незаконный отказ в допуске к участию в торгах по лотам N 01-21-11 и N 01-10-11к, предприниматель обратилась в арбитражный суд с требованиями о признании недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, заключенного по их результатам договора аренды от 23.12.2011, применении последствий недействительности данной сделки, а также о признании незаконным отказа в допуске к торгам на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 (с учетом уточнения истцом требований и прекращения судом первой инстанции производства по части требований).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 38 Земельного кодекса предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть право на заключение договора аренды сформированного земельного участка. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.
Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка, а также (для физических лиц) копии документов, удостоверяющих личность (пункт 12 статьи 38.1 Земельного кодекса в редакции Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ).
Заявитель не допускается к участию в аукционе в случае непредставления определенных пунктом 12 статьи 38.1 Земельного кодекса необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений; непоступления задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе; подачи заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки (пункт 17 статьи 38.1 Земельного кодекса). Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям, кроме указанных в пункте 17 настоящей статьи оснований, не допускается (пункт 18 статьи 38.1 Земельного кодекса). Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок (пункт 19 статьи 38.1 Земельного кодекса).
Согласно подпункту 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса аукцион признается не состоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников. В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (пункт 27 в первоначальной редакции).
В пункте 5 статьи 447 Гражданского кодекса также предусмотрено, что аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. По смыслу указанного положения объявление торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2436/11).
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункты 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса).
В силу статьи 4 Кодекса, статьей 166, 449 Гражданского кодекса право на обращение в суд с иском об оспаривании торгов и сделки, заключенной по их результатам, предоставлено заинтересованному лицу. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены в процессе организации и проведения торгов (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий").
Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора пришли к выводу о том, предпринимателю незаконно отказано в допуске к участию в торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033. Данный вывод судов участвующими в деле лицами не оспаривается. Следовательно, истец заинтересован в оспаривании торгов по лоту N 01-10-11к (заключенного по их результатам договора аренды земельного участка от 23.12.2011).
Установив существенный характер допущенных организатором торгов нарушений, суд первой инстанции признал недействительными торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 и договор аренды от 23.12.2011 в отношении указанного земельного участка.
В пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Суд первой инстанции в порядке применения последствий недействительности арендной сделки обязал комбинат возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402057:1033. При этом суд исходил из недоказанности ответчиком невозможности возврата земельного участка представителю собственника (муниципального образования).
Суд апелляционной инстанции, исследовав дополнительно представленные ответчиками доказательства по правилам статей 71 и 268 Кодекса, установил следующее. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, переданном в аренду для целей жилищного строительства, комбинатом возведены два девятиэтажных жилых дома на 88 квартир каждый (т. 3, л.д. 54, 55, 80, 81).
Из содержания муниципальных контрактов от 14.11.2012 N 121719 и N 121723 следует, что квартиры (в общем количестве - 88), расположенные в жилых домах, переданы в собственность муниципального образования для переселения граждан из ветхого (аварийного) жилищного фонда. В пунктах 1.2 контрактов перечислены номера и даты свидетельств о государственной регистрации права собственности муниципального образования на квартиры (т. 3, л.д. 56-79).
На основании государственных контрактов на приобретение квартир для государственных нужд за Российской Федерацией (с последующим закреплением на праве оперативного управления за ГУ МВД России) зарегистрировано право собственности на оставшиеся квартиры, расположенные в указанных жилых домах (т. 3, л.д. 84-124).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, на момент рассмотрения спора договор аренды земельного участка от 23.12.2011 сторонами исполнен, следовательно, арендные отношения прекращены (статья 413 Гражданского кодекса). Право собственности на квартиры в жилых домах, расположенных на участке с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в жилых многоквартирных домах.
При таких обстоятельствах применение реституции в виде возврата муниципальному образованию земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, на котором расположены многоквартирные жилые дома, невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 5944/12).
Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса. Вместе с тем, по смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса, части 1 статьи 4 Кодекса целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.
По смыслу статьи 449 Гражданского кодекса признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 739-О-О, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11, от 29.01.2013 N 11604/12).
Материалы дела свидетельствуют о том, что с рассматриваемыми требованиями истец обратился с целью восстановления нарушенного права на участие в аукционных торгах по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033. Однако повторное проведение открытых торгов в отношении указанного участка невозможно (в сложившейся ситуации реституция (в виде возврата) участка исключена). Сама по себе констатация недействительности состоявшихся торгов (заключенного ответчиками арендного договора) не защитит нарушенное право предпринимателя (не восстановит его законный интерес, состоящий в повторном проведении (с его участием) аукциона).
В связи с невозможностью применения судом реституции торги (заключенная по их результатам арендная сделка) не должны признаваться недействительными, поскольку удовлетворение таких требований не повлечет преследуемых предпринимателем правовых последствий и не приведет к реальному восстановлению прав истца.
Поскольку удовлетворение требований о признании недействительными торгов (заключенного по результатам публичных процедур договора аренды) не способно привести к реальному восстановлению прав и законных интересов истца, апелляционный суд правомерно отказал предпринимателю в удовлетворении иска.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе предприниматель ссылается на ошибочность выводов суда первой инстанции об отсутствии воли истца на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 и о недоказанности нарушении отказом в допуске к участию в торгах его прав. Заявитель полагает, что правовые выводы, содержащиеся в апелляционном постановлении от 03.06.2013 по делу N А32-4948/2012, не имеют преюдициального значения для настоящего дела и являются неверными (не учитывают процессуальную позицию истца и действительное содержание заявленных требований). Указанные доводы кассационной инстанцией не принимаются как не имеющие существенного значения для правильного разрешения спора (с учетом обстоятельств, установленных апелляционным судом при разрешении спора по данному делу, и сделанных им выводов).
По мнению заявителя жалобы, вывод суда апелляционной инстанции об исполнении договора аренды от 23.12.2011, ошибочен. Предприниматель полагает очевидным, что при назначении (проведении) торгов девятиэтажные дома уже находились на спорном участке. Следовательно, в порядке статьи 38.1 Земельного кодекса продано право аренды застроенного земельного участка, что влечет ничтожность договора аренды от 23.12.2011 и сделок купли-продажи квартир (статьи 168 и 169 Гражданского кодекса). Данные доводы подлежат отклонению кассационной инстанцией.
В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на статье 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В доказывании не нуждаются лишь те обстоятельства дела, которые признаны арбитражным судом общеизвестными (часть 1 статьи 69 Кодекса).
Утверждение заявителя жалобы о том, что при проведении торгов девятиэтажные жилые дома уже были возведены на спорном земельном участке, не является для суда очевидным и подлежит доказыванию истцом по общим правилам главы 7 Кодекса. Однако в нарушение принципа состязательности и положений о представлении доказательств (статьи 9 и 66 Кодекса) указанный довод документально не подтвержден.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11 и от 08.10.2013 N 12857/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.
С учетом содержания апелляционного постановления от 17.02.2014 не может быть принят и довод кассационной жалобы о том, что отказ в удовлетворении требований о признании недействительными торгов (при установленной незаконности отказа в допуске истца к торгам) лишает последнего конституционного права на судебную защиту.
Права и законные интересы истца не могут быть восстановлены путем применения последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Поэтому апелляционный суд пришел к выводу о том, что нарушения, допущенные при проведении торгов, не могут служить основанием для признания их (арендной сделки) недействительными.
Иные доводы жалобы предпринимателя отклоняются как основанные на неправильном применении материальных (статьи 1, 12, 167 Гражданского кодекса) и процессуальных (статья 4, пункт 3 части 4 статьи 201 Кодекса) норм.
Окружной суд не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Заявитель (инвалид второй группы) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден (подпункт 1 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 по делу N А32-3363/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.08.2014 ПО ДЕЛУ N А32-3363/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2014 г. по делу N А32-3363/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 6 августа 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 6 августа 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда (судья Ольшанская Н.А.), от истца - индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны (ИНН 366217910732, ОГРНИП 304366220400126) - Берга О.В. (доверенность от 07.08.2012), в отсутствие ответчиков: Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), открытого акционерного общества "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевический" (ИНН 2329007878, ОГРН 1022303582784), общества с ограниченной ответственностью "Стройпрофи" (ИНН 2320170781, ОГРН 1082366006238), администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2013 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А32-3363/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Комарова С.В. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) с требованиями о признании незаконным решения департамента от 16.12.2011 об отказе предпринимателю в допуске к участию в торгах по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402057:1033 и 23:49:0302006:21.
Требования мотивированы тем, что незаконный отказ департамента в допуске к участию в публичных процедурах повлек нарушение права заявителя на участие в открытых торгах по продаже права на заключение договоров аренды указанных земельных участков (пункт 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Установив, что по существу предприниматель оспаривает торги по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402057:1033 и 23:49:0302006:21, суд первой инстанции перешел к рассмотрению заявленных требований в порядке искового производства (определение от 15.12.2012).
Определениями от 15.12.2012 и от 27.05.2013 (т. 1, л.д. 63, 140) к участию в деле в качестве ответчиков привлечены департамент, ОАО "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевический" (далее - комбинат), ООО "Стройпрофи" (далее - общество) и администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация).
В связи с переходом к рассмотрению дела в порядке искового производства предприниматель уточнила заявленные требования, просила суд:
- - признать недействительными торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, проведенные 20.12.2011;
- - признать недействительным договор аренды от 23.12.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033;
- - применить последствия недействительности сделки;
- - признать незаконным отказ департамента в допуске к торгам на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21;
- - признать недействительными торги по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 и заключенный по результатам торгов договор аренды (т. 1, л.д. 98, 110).
Определением от 04.07.2013 (с учетом исправительного определения от 19.09.2013) производство по делу прекращено в части требований о признании недействительными торгов по продаже права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 и заключенный по результатам этих торгов договор аренды (т. 2, л.д. 88, 90).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2013 исковые требования удовлетворены частично. Признаны недействительными торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, а также заключенный администрацией и комбинатом договор аренды от 23.12.2011 указанного земельного участка. Суд обязал комбинат возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 и взыскал с комбината в доход федерального бюджета 4 тыс. рублей государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований, в том числе к департаменту, отказано.
Суд установил, что уведомлением департамента от 16.12.2011 предпринимателю отказано в допуске к торгам на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302006:21 (лот N 01-21-11к) и 23:49:0402057:1033 (лот N 01-10-11к), расположенных на территории г. Сочи. По результатам проведенных 20.12.2011 торгов администрацией с комбинатом заключен договор аренды от 23.12.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033. Считая свои права нарушенными, предприниматель оспорила в суде торги и заключенный ответчиками договор аренды. Суд исходил из наличия у предпринимателя заинтересованности в оспаривании торгов по правилам статьи 449 Гражданского кодекса. Исследовав представленные истцом для участия в торгах документы, суд установил их соответствие перечню, установленному в извещении о проведении торгов от 15.11.2012. Следовательно, установленных статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) оснований для отказа в допуске предпринимателя для участия в торгах у департамента не имелось. Оспариваемый отказ департамента нарушил права предпринимателя, лишив ее возможности принять участие в аукционе с целью заключения договора аренды. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о недействительности торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса). Поскольку доказательства невозможности возврата земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 комбинат не представил, в порядке реституции суд обязал указанного ответчика возвратить земельный участок администрации. В удовлетворении требования о признании незаконным отказа в допуске к участию в торгах на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 суд отказал с учетом обстоятельств, установленных при разрешении дела N А32-4948/2012. В апелляционном постановлении по названному делу указано, что действительная воля предпринимателя не была направлена на участие в конкурсе на приобретение прав аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21. Таким образом, отказ департамента (в указанной части требований) прав и законных интересов истца не нарушает. В удовлетворении требований к департаменту отказано, поскольку данное лицо стороной оспариваемого договора аренды от 23.12.2011 не является. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на комбинат (т. 2, л.д. 152).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 решение от 25.10.2013 отменено в удовлетворенной части требований. В удовлетворении иска предпринимателю отказано.
Апелляционный суд также исходил из того, что допуск претендентов к участию в конкурсе (аукционе) является одним из этапов проведения торгов. Нарушения, допущенные комиссией на этой стадии, влияют на действительность конкурса (аукциона) в целом. Отметка организатора торгов о принятии заявки предпринимателя, содержащей сведения о ее подаче действующим по доверенности представителем, свидетельствует о наличии у последнего соответствующих полномочий, а также о соответствии заявки истца (приложенных им документов) пункту 10 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила). Таким образом, решение департамента об отказе предпринимателю в допуске к участию в торгах не соответствует законодательству и нарушает ее права. Вместе с тем, апелляционный суд установил, что при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции договор от 23.12.2011 аренды земельного участка, предназначенного для целей жилищного строительства, сторонами исполнен в полном объеме. Комбинат утратил владение земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 вследствие перехода прав на возведенные на участке объекты (два девятиэтажных дома на 88 квартир каждый) к Российской Федерации (в части квартир, закрепленных на праве оперативного управления за ГУ МВД России) и муниципальным образованием г. Сочи. Данное обстоятельство подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.10.2012 N RU 23309-753, муниципальными контрактами от 14.11.2012 N 121719 и N 121723. Поскольку приведение сторон в первоначальное положение (восстановление прав истца) в такой ситуации невозможно, в признании торгов недействительными должно быть отказано (статьи 1, 12, 449 Гражданского кодекса). По изложенным мотивам (недостижение положительного правового эффекта в виде восстановления прав истца на участие в торгах) признан правомерным отказ в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в допуске истца к торгам по лоту N 01-21-11 к. Надлежащим способом защиты права в настоящем случае будет являться иск об оспаривании результатов торгов и заключенного по их итогам договора аренды. Однако соответствующие требования предпринимателя уже рассматриваются в рамках другого дела - N А32-4948/2012 (т. 3, л.д. 147).
Предприниматель обжаловала решение от 25.10.2013 и апелляционное постановление от 17.02.2014 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Изложенные в решении от 25.10.2013 выводы об отсутствии у предпринимателя воли на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 и о законности отказа в допуске к участию в торгах в связи с недоказанностью нарушении этим отказом прав истца незаконны. Правовые выводы, содержащиеся в постановлении апелляционного суда от 03.06.2013 по другому делу (N А32-4948/2012), на которое сослался суд первой инстанции, не имеют преюдициального значения для настоящего дела. Кроме того, эти выводы являются неверными (не учитывают процессуальную позицию истца и действительное содержание заявленных требований). Выводы апелляционного суда о реальном исполнении договора аренды от 23.12.2011 и невозможности восстановления прав истца избранным способом также ошибочны. При сравнении даты торгов (20.12.2011) с датой получения разрешения на ввод в эксплуатацию двух девятиэтажных многоквартирных домов (04.10.2012) с учетом времени, необходимого для получения градостроительного плана, разработки проектной документации, получения заключения экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, самого строительства, получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, очевидно, что при назначении торгов девятиэтажные дома уже находились на спорном участке. По существу это означает, что в порядке статьи 38.1 Земельного кодекса продано право аренды застроенного земельного участка. Поскольку обе стороны договора сознательно нарушили закон, договор аренды от 23.12.2011, а также сделки купли-продажи квартир в построенных на участке домах являются ничтожными в силу статей 168 и 169 Гражданского кодекса. Требование о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 заявлено, поэтому с учетом положений статьи 169 Гражданского кодекса (в применимой редакции) с муниципального образования в пользу комбината должно быть взыскано все полученное по спорному договору аренды земельного участка и по договорам о продаже квартир в двух многоквартирных домах. Решение об отказе в удовлетворении требований о признании недействительными торгов (при установлении незаконности отказа в допуске истца к торгам) лишает последнего конституционного права на судебную защиту. Взыскание убытков (в виде неполученных доходов от продажи квартир в построенном многоквартирном доме) с администрации невозможно в связи с отсутствием однозначной причинно-следственной связи между участием в торгах и победой в них. Других способов защиты права на участие в торгах (в конечном счете - на строительство многоквартирного дома и продажу квартир) закон не устанавливает. Следовательно, отказ в удовлетворении иска полностью лишает истца права на судебную защиту. В отношении отказа в части требования о признании незаконным отказа в допуске истца к торгам по лоту N 01-21-11к выводы апелляционного суда также ошибочны. Иск о признании недействительными указанных торгов и заключенного по их результатам договора аренды земельного участка не стал в данном случае способом защиты права истца (истец не смог подать кассационную жалобу в связи с пропуском процессуального срока вследствие невыполнения администрацией обязанности по возврату ошибочно направленной в ее адрес жалобы). Возмещение убытков в данном случае также невозможно.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступил.
6 августа 2014 года в окружной суд от предпринимателя поступило объяснение к кассационной жалобе с приложением судебной практики. Указанное объяснение направлено в адрес суда посредством факсимильной связи за 20 минут до рассмотрения кассационной жалобы (судебное заседание назначено на 14 часов 20 минут) и вручено председательствующему судье в 14 часов 15 минут. Объяснение содержит дополнительные обоснования правовой позиции истца по вопросу об удовлетворении (отказе в удовлетворении) требований по мотиву избрания им ненадлежащего способа защиты нарушенного права.
В силу пункта 3 статьи 277 Кодекса лицо, подающее кассационную жалобу, обязано направить другим лицам, участвующим в деле, копии кассационной жалобы и прилагаемых к ней документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручить их другим участвующим в деле лицам или их представителям лично под расписку.
Заявитель не представил доказательств направления (вручения) объяснения к кассационной жалобе иным участвующим в деле лицам (представители которых в судебное заседание кассационной инстанции не явились, что лишает суд возможности ознакомить их с содержанием объяснения). Принимая во внимание, что у участвующих в деле лиц (как и у суда) отсутствовала возможность заранее ознакомиться с данным объяснением, оно не принимается кассационной инстанцией.
В соответствии со статьей 153.1 Кодекса судебное заседание кассационной инстанции проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, требования удовлетворить.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании протокола заседания комиссии по торгам от 11.11.2011 N 21 департаментом размещены извещения о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на территории г. Сочи (т. 1, л.д. 5-11; т. 2, л.д. 24-26).
В соответствии с извещениями на торги (в форме конкурса) выставлено право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 площадью 13 009 кв. м по адресу: г. Сочи, Хостинский район, между "Сочи-Бриз отелем" и парком "Дендрарий" (лот N 01-21-11); право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 площадью 6963 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Веселое, между ул. Мира (за жилым фондом) и р. Псоу, участок N 8 выставлено на торги в форме открытого аукциона (лот N 01-10-11к).
По условиям торгов земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 предоставлялся для строительства гостиничного комплекса; земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 - для строительства двух многоквартирных (девятиэтажных) жилых домов.
В извещениях указаны время, место и порядок определения участников торгов (16 декабря 2011 года в 15 часов по адресу: г. Сочи, ул. Советская, 26, кабинет N 117), порядок проведения торгов, характеристики предмета торгов, а также существенные условия договоров аренды и перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах.
15 декабря 2011 года предпринимателем поданы заявки (с описью прилагаемых документов) на участие в торгах на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302006:21 и 23:49:0402057:1033 (т. 1, л.д. 12-15).
Уведомлением от 16.12.2011 N 02-05-16/17404-4 департамент отказал предпринимателю в допуске к торгам со ссылкой на подпункты "б" и "в" пункта 15 Правил (т. 1, л.д. 16).
В протоколе от 16.12.2011 указано, что основанием для отказа в допуске предпринимателя к участию в торгах послужило то обстоятельство, что заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий. Заявка по лоту N 01-21-11 подана на участие в торгах в форме открытого аукциона. В пакете документов по лоту N 01-10-11к отсутствует доверенность на представителя Берга О.В. (т. 2, л.д. 19-22).
Согласно протоколу о результатах торгов от 20.12.2011 аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 (лот N 01-10-11к) признан несостоявшимся в соответствии с подпунктом 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса. На основании пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса комиссией принято решение о заключении договора аренды с единственным участником открытого аукциона по лоту N 01-10-11к - комбинатом (т. 1, л.д. 75-77).
В соответствии с протоколом о результатах торгов от 20.12.2011 (т. 1, л.д. 78-80) победителем конкурса по лоту N 01-21-11 признано общество, с которым муниципальное образование (в лице департамента) заключило договор от 23.12.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 (т. 1, л.д. 85-89).
23 декабря 2011 года муниципальное образование (в лице департамента) и комбинат заключили (сроком на шесть месяцев) договор N 4900007226 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 для строительства многоквартирных и индивидуальных жилых домов (т. 1, л.д. 81-84).
Ссылаясь на незаконный отказ в допуске к участию в торгах по лотам N 01-21-11 и N 01-10-11к, предприниматель обратилась в арбитражный суд с требованиями о признании недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, заключенного по их результатам договора аренды от 23.12.2011, применении последствий недействительности данной сделки, а также о признании незаконным отказа в допуске к торгам на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 (с учетом уточнения истцом требований и прекращения судом первой инстанции производства по части требований).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 38 Земельного кодекса предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть право на заключение договора аренды сформированного земельного участка. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.
Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка, а также (для физических лиц) копии документов, удостоверяющих личность (пункт 12 статьи 38.1 Земельного кодекса в редакции Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ).
Заявитель не допускается к участию в аукционе в случае непредставления определенных пунктом 12 статьи 38.1 Земельного кодекса необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений; непоступления задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе; подачи заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки (пункт 17 статьи 38.1 Земельного кодекса). Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям, кроме указанных в пункте 17 настоящей статьи оснований, не допускается (пункт 18 статьи 38.1 Земельного кодекса). Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок (пункт 19 статьи 38.1 Земельного кодекса).
Согласно подпункту 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса аукцион признается не состоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников. В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (пункт 27 в первоначальной редакции).
В пункте 5 статьи 447 Гражданского кодекса также предусмотрено, что аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. По смыслу указанного положения объявление торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2436/11).
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункты 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса).
В силу статьи 4 Кодекса, статьей 166, 449 Гражданского кодекса право на обращение в суд с иском об оспаривании торгов и сделки, заключенной по их результатам, предоставлено заинтересованному лицу. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены в процессе организации и проведения торгов (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий").
Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора пришли к выводу о том, предпринимателю незаконно отказано в допуске к участию в торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033. Данный вывод судов участвующими в деле лицами не оспаривается. Следовательно, истец заинтересован в оспаривании торгов по лоту N 01-10-11к (заключенного по их результатам договора аренды земельного участка от 23.12.2011).
Установив существенный характер допущенных организатором торгов нарушений, суд первой инстанции признал недействительными торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 и договор аренды от 23.12.2011 в отношении указанного земельного участка.
В пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Суд первой инстанции в порядке применения последствий недействительности арендной сделки обязал комбинат возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402057:1033. При этом суд исходил из недоказанности ответчиком невозможности возврата земельного участка представителю собственника (муниципального образования).
Суд апелляционной инстанции, исследовав дополнительно представленные ответчиками доказательства по правилам статей 71 и 268 Кодекса, установил следующее. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, переданном в аренду для целей жилищного строительства, комбинатом возведены два девятиэтажных жилых дома на 88 квартир каждый (т. 3, л.д. 54, 55, 80, 81).
Из содержания муниципальных контрактов от 14.11.2012 N 121719 и N 121723 следует, что квартиры (в общем количестве - 88), расположенные в жилых домах, переданы в собственность муниципального образования для переселения граждан из ветхого (аварийного) жилищного фонда. В пунктах 1.2 контрактов перечислены номера и даты свидетельств о государственной регистрации права собственности муниципального образования на квартиры (т. 3, л.д. 56-79).
На основании государственных контрактов на приобретение квартир для государственных нужд за Российской Федерацией (с последующим закреплением на праве оперативного управления за ГУ МВД России) зарегистрировано право собственности на оставшиеся квартиры, расположенные в указанных жилых домах (т. 3, л.д. 84-124).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, на момент рассмотрения спора договор аренды земельного участка от 23.12.2011 сторонами исполнен, следовательно, арендные отношения прекращены (статья 413 Гражданского кодекса). Право собственности на квартиры в жилых домах, расположенных на участке с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в жилых многоквартирных домах.
При таких обстоятельствах применение реституции в виде возврата муниципальному образованию земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, на котором расположены многоквартирные жилые дома, невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 5944/12).
Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса. Вместе с тем, по смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса, части 1 статьи 4 Кодекса целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.
По смыслу статьи 449 Гражданского кодекса признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 739-О-О, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11, от 29.01.2013 N 11604/12).
Материалы дела свидетельствуют о том, что с рассматриваемыми требованиями истец обратился с целью восстановления нарушенного права на участие в аукционных торгах по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033. Однако повторное проведение открытых торгов в отношении указанного участка невозможно (в сложившейся ситуации реституция (в виде возврата) участка исключена). Сама по себе констатация недействительности состоявшихся торгов (заключенного ответчиками арендного договора) не защитит нарушенное право предпринимателя (не восстановит его законный интерес, состоящий в повторном проведении (с его участием) аукциона).
В связи с невозможностью применения судом реституции торги (заключенная по их результатам арендная сделка) не должны признаваться недействительными, поскольку удовлетворение таких требований не повлечет преследуемых предпринимателем правовых последствий и не приведет к реальному восстановлению прав истца.
Поскольку удовлетворение требований о признании недействительными торгов (заключенного по результатам публичных процедур договора аренды) не способно привести к реальному восстановлению прав и законных интересов истца, апелляционный суд правомерно отказал предпринимателю в удовлетворении иска.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе предприниматель ссылается на ошибочность выводов суда первой инстанции об отсутствии воли истца на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 и о недоказанности нарушении отказом в допуске к участию в торгах его прав. Заявитель полагает, что правовые выводы, содержащиеся в апелляционном постановлении от 03.06.2013 по делу N А32-4948/2012, не имеют преюдициального значения для настоящего дела и являются неверными (не учитывают процессуальную позицию истца и действительное содержание заявленных требований). Указанные доводы кассационной инстанцией не принимаются как не имеющие существенного значения для правильного разрешения спора (с учетом обстоятельств, установленных апелляционным судом при разрешении спора по данному делу, и сделанных им выводов).
По мнению заявителя жалобы, вывод суда апелляционной инстанции об исполнении договора аренды от 23.12.2011, ошибочен. Предприниматель полагает очевидным, что при назначении (проведении) торгов девятиэтажные дома уже находились на спорном участке. Следовательно, в порядке статьи 38.1 Земельного кодекса продано право аренды застроенного земельного участка, что влечет ничтожность договора аренды от 23.12.2011 и сделок купли-продажи квартир (статьи 168 и 169 Гражданского кодекса). Данные доводы подлежат отклонению кассационной инстанцией.
В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на статье 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В доказывании не нуждаются лишь те обстоятельства дела, которые признаны арбитражным судом общеизвестными (часть 1 статьи 69 Кодекса).
Утверждение заявителя жалобы о том, что при проведении торгов девятиэтажные жилые дома уже были возведены на спорном земельном участке, не является для суда очевидным и подлежит доказыванию истцом по общим правилам главы 7 Кодекса. Однако в нарушение принципа состязательности и положений о представлении доказательств (статьи 9 и 66 Кодекса) указанный довод документально не подтвержден.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11 и от 08.10.2013 N 12857/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.
С учетом содержания апелляционного постановления от 17.02.2014 не может быть принят и довод кассационной жалобы о том, что отказ в удовлетворении требований о признании недействительными торгов (при установленной незаконности отказа в допуске истца к торгам) лишает последнего конституционного права на судебную защиту.
Права и законные интересы истца не могут быть восстановлены путем применения последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Поэтому апелляционный суд пришел к выводу о том, что нарушения, допущенные при проведении торгов, не могут служить основанием для признания их (арендной сделки) недействительными.
Иные доводы жалобы предпринимателя отклоняются как основанные на неправильном применении материальных (статьи 1, 12, 167 Гражданского кодекса) и процессуальных (статья 4, пункт 3 части 4 статьи 201 Кодекса) норм.
Окружной суд не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Заявитель (инвалид второй группы) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден (подпункт 1 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 по делу N А32-3363/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)