Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика - открытого акционерного общества "Ростовгорстрой" (ИНН 6165012908, ОГРН 1026103724339), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2014 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-21595/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Ростовгорстрой" (далее - общество) о расторжении договора от 20.03.2012 N 33817 аренды земельного участка площадью 1184 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020322:39, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря, а также о понуждении общества к возврату земельного участка департаменту по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом изменения предмета иска - л.д. 62).
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы.
Решением от 22.01.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.04.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано по мотиву несущественности допущенных обществом нарушений условий договора аренды и устранения их в разумный срок.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 22.01.2014 и постановление апелляционного суда от 27.04.2014, считая факт устранения обществом нарушений условий договора аренды в разумный срок неустановленным, а погашение задолженности по арендной плате по истечении почти трех месяцев с момента получения претензии - не свидетельствующим об устранении допущенных нарушений в разумный срок.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено согласно статье 156 Кодекса.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.03.2012 N 33817 аренды земельного участка площадью 1184 кв. м (кадастровый номер 61:44:0020322:39), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря, со сроком действия до 31.03.2016 для использования в целях строительства блокированного жилого дома. Размер арендной платы составил 155 тыс. рублей в год, подлежащих внесению ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала. Сторонами согласована возможность расторжения договора по требованию арендодателя (по решению суда), а также отказа арендодателя в одностороннем порядке от исполнения договора при невнесении арендатором арендной платы в полном объеме два и более раза подряд в установленный договором срок, использовании участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, неиспользовании (неосвоении) земельного участка в течение установленного срока (раздел 4 договора).
Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за I и II кварталы 2013 года послужило направлению департаментом в адрес общества претензии от 27.06.2013 N 59-30-21415/15 с предложением в срок до 17.07.2013 погасить образовавшийся долг (л. д. 21).
Поскольку предупреждение о погашении задолженности по арендной плате и пене арендатором в установленный срок не исполнено, департамент направил в адрес общества уведомление от 13.08.2013 N 59-30-26395/15 с предложением в срок до 22.08.2013 расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.03.2012 N 33817 (л. д. 16).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно пункту 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
При разрешении спора судебные инстанции руководствовались изложенными разъяснениями относительно применения норм гражданского законодательства, регулирующих расторжение договоров. Суды установили, что общество допускало просрочки в исполнении обязательств по внесению арендной платы в размере и сроки, согласованные в договоре от 20.03.2012 N 33817. До обращения в суд с заявленными требованиями департаментом соблюден досудебный порядок урегулирования спора (претензия от 27.06.2013 N 59-30-21415/15, письмо от 13.08.2013 N 59-30-26395/15).
В то же время общество еще до обращения департамента с иском платежными поручениями от 01.10.2013 погасило имеющуюся задолженность по арендной плате в размере 122 643 рублей 75 копеек (платежное поручение от 01.10.2013 N 909). Платежным поручением от 28.10.2013 N 24207 арендатор перечислил 3417 рублей 67 копеек неустойки за нарушение обязательства по своевременному внесению арендных платежей, обеспечив тем самым восстановление имущественных интересов арендодателя (л. д. 54, 55).
Изучив доводы сторон, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции, руководствуясь приведенными разъяснениями и рекомендациями, пришли к выводу о несоразмерности избранной истцом меры ответственности (расторжение договора) степени существенности допущенных обществом нарушений и балансу интересов обеих сторон. Обстоятельства, связанные с наличием оснований для расторжения договора аренды, оценивались судами первой и апелляционной инстанций, которые применительно к конкретным обстоятельствам дела посчитали возможным сохранить арендные правоотношения сторон.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы департамента о необоснованности выводов судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения его требований в части расторжения договора и возврата имущества (необходимости исследования обстоятельств разумности установленного арендодателем срока для исполнения арендатором обязательств, а также погашения арендатором задолженности (уплаты пени) в соответствующий срок) не принимаются. Обстоятельства, связанные с наличием оснований для расторжения договора аренды (правом департамента на обращение с иском и существенностью допущенных обществом нарушений) оценивались судами первой и апелляционной инстанций, которые применительно к конкретным обстоятельствам дела посчитали возможным сохранить арендные отношения сторон. Закрепленное в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) право арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора (даже после уплаты арендатором долга) само по себе не возлагает на арбитражный суд обязанность удовлетворить заявленное требование.
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 05.03.2013 N 13031/12, у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для переоценки доказательств, исследованных судами в пределах предоставленных им полномочий. Иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом положений части 2 статьи 287 Кодекса.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2014 по делу N А53-21595/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 19.08.2014 ПО ДЕЛУ N А53-21595/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2014 г. по делу N А53-21595/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика - открытого акционерного общества "Ростовгорстрой" (ИНН 6165012908, ОГРН 1026103724339), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2014 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-21595/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Ростовгорстрой" (далее - общество) о расторжении договора от 20.03.2012 N 33817 аренды земельного участка площадью 1184 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020322:39, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря, а также о понуждении общества к возврату земельного участка департаменту по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом изменения предмета иска - л.д. 62).
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы.
Решением от 22.01.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.04.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано по мотиву несущественности допущенных обществом нарушений условий договора аренды и устранения их в разумный срок.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 22.01.2014 и постановление апелляционного суда от 27.04.2014, считая факт устранения обществом нарушений условий договора аренды в разумный срок неустановленным, а погашение задолженности по арендной плате по истечении почти трех месяцев с момента получения претензии - не свидетельствующим об устранении допущенных нарушений в разумный срок.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено согласно статье 156 Кодекса.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.03.2012 N 33817 аренды земельного участка площадью 1184 кв. м (кадастровый номер 61:44:0020322:39), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря, со сроком действия до 31.03.2016 для использования в целях строительства блокированного жилого дома. Размер арендной платы составил 155 тыс. рублей в год, подлежащих внесению ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала. Сторонами согласована возможность расторжения договора по требованию арендодателя (по решению суда), а также отказа арендодателя в одностороннем порядке от исполнения договора при невнесении арендатором арендной платы в полном объеме два и более раза подряд в установленный договором срок, использовании участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, неиспользовании (неосвоении) земельного участка в течение установленного срока (раздел 4 договора).
Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за I и II кварталы 2013 года послужило направлению департаментом в адрес общества претензии от 27.06.2013 N 59-30-21415/15 с предложением в срок до 17.07.2013 погасить образовавшийся долг (л. д. 21).
Поскольку предупреждение о погашении задолженности по арендной плате и пене арендатором в установленный срок не исполнено, департамент направил в адрес общества уведомление от 13.08.2013 N 59-30-26395/15 с предложением в срок до 22.08.2013 расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.03.2012 N 33817 (л. д. 16).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно пункту 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
При разрешении спора судебные инстанции руководствовались изложенными разъяснениями относительно применения норм гражданского законодательства, регулирующих расторжение договоров. Суды установили, что общество допускало просрочки в исполнении обязательств по внесению арендной платы в размере и сроки, согласованные в договоре от 20.03.2012 N 33817. До обращения в суд с заявленными требованиями департаментом соблюден досудебный порядок урегулирования спора (претензия от 27.06.2013 N 59-30-21415/15, письмо от 13.08.2013 N 59-30-26395/15).
В то же время общество еще до обращения департамента с иском платежными поручениями от 01.10.2013 погасило имеющуюся задолженность по арендной плате в размере 122 643 рублей 75 копеек (платежное поручение от 01.10.2013 N 909). Платежным поручением от 28.10.2013 N 24207 арендатор перечислил 3417 рублей 67 копеек неустойки за нарушение обязательства по своевременному внесению арендных платежей, обеспечив тем самым восстановление имущественных интересов арендодателя (л. д. 54, 55).
Изучив доводы сторон, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции, руководствуясь приведенными разъяснениями и рекомендациями, пришли к выводу о несоразмерности избранной истцом меры ответственности (расторжение договора) степени существенности допущенных обществом нарушений и балансу интересов обеих сторон. Обстоятельства, связанные с наличием оснований для расторжения договора аренды, оценивались судами первой и апелляционной инстанций, которые применительно к конкретным обстоятельствам дела посчитали возможным сохранить арендные правоотношения сторон.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы департамента о необоснованности выводов судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения его требований в части расторжения договора и возврата имущества (необходимости исследования обстоятельств разумности установленного арендодателем срока для исполнения арендатором обязательств, а также погашения арендатором задолженности (уплаты пени) в соответствующий срок) не принимаются. Обстоятельства, связанные с наличием оснований для расторжения договора аренды (правом департамента на обращение с иском и существенностью допущенных обществом нарушений) оценивались судами первой и апелляционной инстанций, которые применительно к конкретным обстоятельствам дела посчитали возможным сохранить арендные отношения сторон. Закрепленное в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) право арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора (даже после уплаты арендатором долга) само по себе не возлагает на арбитражный суд обязанность удовлетворить заявленное требование.
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 05.03.2013 N 13031/12, у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для переоценки доказательств, исследованных судами в пределах предоставленных им полномочий. Иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом положений части 2 статьи 287 Кодекса.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2014 по делу N А53-21595/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)