Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Жаткиной С.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сулеймановой И.Э., рассмотрев апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 апреля 2014 года
по делу N А57-14754/2013 (судья Яценко Е.В.)
по исковому заявлению закрытого Общества с ограниченной ответственностью "Объединение Марс", г. Саратов,
к Закрытому акционерному обществу "Спецавтоцентр", г. Саратов,
Обществу с ограниченной ответственностью "Росток -999", г. Саратов,
Обществу с ограниченной ответственностью "Юрга - 92", г. Саратов,
Обществу с ограниченной ответственностью " Автопрофи", г. Саратов,
Закрытому акционерному обществу "Райффайзенбанк", г. Саратов,
Акционерному коммерческому банку "Газнефтьбанк" (ОАО), г. Саратов,
Михайлову Владимиру Алексеевичу, г. Саратов,
третьи лица: Администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
Комитет по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов,
Управление Росреестра по Саратовской области, г. Саратов,
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", г. Москва,
о разделе земельного участка с кадастровым номером 64:48:0402331, находящегося по адресу: г. Саратов, Московское шоссе, N 35/1А.,при участии в судебном заседании: от ООО "Объединение Марс" - представитель Гурылев Евгений Николаевич, по доверенности от 04.12.2012 года,
от ЗАО "Райффайзенбанк" - представитель Барышев Петр Александрович, по доверенности от 19.02.2014 года, иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, приложенные к материалам дела,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Объединение Марс", (далее - ООО "Объединение Марс") с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Спецавтоцентр" (далее - ЗАО "Спеццентр"), Обществу с ограниченной ответственностью "Росток -999" (далее - ООО "Росток-999"), Обществу с ограниченной ответственностью "Юрга - 92" (далее - ООО "Юрга-92"), Обществу с ограниченной ответственностью "Автопрофи", (далее - ООО "Автопрофи"), Закрытому акционерному обществу "Райффайзенбанк" (далее - ЗАО "Райффайзенбанк"), Акционерному коммерческому банку "Газнефтьбанк" (ОАО) (далее - АКБ "Газнефтьбанк"), Михайлову Владимиру Алексеевичу (далее - Михайлов В.А.), уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в котором просил разделить земельный участок с кадастровым номером 64:48:040233:1, находящийся по адресу: г. Саратов, Московское шоссе, N 35/1А, площадью 35 696 кв. м и образовать из него земельный участок с кадастровым номером 64:48:040233:20 площадью 30450 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 64:48:040233:19 площадью 5246 кв. м, имеющий следующие координаты характерных точек границы в местной системе координат:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 апреля 2014 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
ЗАО "Райффайзенбанк" с принятым решением суда не согласилось и обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие судебного акта действующему законодательству и на нарушение прав и законных интересов Банка, как залогодержателя. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что в результате вынесения арбитражным судом Саратовской области оспариваемого решения, заложенное имущество по договору об ипотеке от 22.12.2011 г. N SE0088/1Р1, заключенному между банком и ООО "Росток" утрачивается, что влечет за собой прекращение заложенного права и негативные последствия для Банка.
ООО "Объединение Марс", ООО "Юрга - 92", в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Представители ООО "Юрга - 92", АКБ "Газнефтьбанк" (ОАО), ЗАО "Спецавтоцентр", ООО "Росток -999", ООО "Автопрофи", ООО, Михайлов В.А., третьих лиц: Администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитета по управлению имуществом г. Саратова, Управления Росреестра по Саратовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовые уведомления. Лица, участвующие в деле имели реальную возможность обеспечить явку представителя в судебное заседание, либо ходатайствовать об отложении дела.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях статей 156, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.11 при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции находит ее не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра г. Саратова от 10.02.2000 N 60-143, между Администрацией г. Саратова (Арендодатель) и ООО "Объединение Марс" (арендатор) заключен договор аренды от 15.02.2000 N 412 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:1, расположенного по адресу: Саратов, Московское шоссе, N 35/1А, площадью 35696 кв. м в части земельного участка площадью 5246 кв. м, на котором расположено нежилое двухэтажное здание, площадью 540,2 кв. м литер Г, принадлежащее ООО "Объединение Марс" на праве собственности.
По условиям договора аренды указанный земельный участок принят Арендатором для использования под промышленную базу, сроком на 15 лет.
Кроме того, на земельный участок, с кадастровым номером 64:48:040233:1, расположенного по адресу: Саратов, Московское шоссе, N 35/1А, площадью 35696 кв. м зарегистрированы следующие обременения прав, а именно права аренды:
- Михайлова Владимира Алексеевича (дата регистрации права 27.03.2012 г. срок аренды с 27.03.2015 г. по 22.06.2015 г.),
- ЗАО "Спецавтоцентр" (часть земельного участка 28607 кв. м дата регистрации права 22.10.2002 г. срок аренды 15 лет),
- ООО "Росток-999" (часть земельного участка 28607 кв. м дата регистрации права 30.10.2002 г. срок аренды 15 лет),
- ООО "Юрга-92" (дата регистрации права 24.04.2008 г. срок аренды с 24.04.2008 по 22.06.2015 г.)
- ООО "Автопрофи" (дата регистрации права 06.05.2009 г. срок аренды с 06.05.2009 г. по 22.06.2015 г.), при этом права аренды земельного участка обременены ипотекой в пользу ЗАО "Райфазенбанк" сроком с 28.12.2011 г. по 20.12.2013 г. (кредитное соглашение N SE0088/1 SRT) с 28.12.2011 г. по 19.12.2014 г. (кредитное соглашение N SE0088/2 SRT), а также ипотекой в пользу АКБ "Газнефтьбанк" (с 01.11.2012 г. по 01.11.2022 г. по договору ипотеки от 26.10.2012 г. сроком с 01.11.2012 г. по 01.11.2022 г.,а также по договору последующей ипотеки от 28.03.2013 г. сроком с 08.04.2013 по 27.03.2023).
ООО "Объединение Марс" направило в адрес арендаторов земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:1, площадью 35 696 кв. м, расположенного по адресу: Московское шоссе 35/1 А, письма с просьбой принять решение о разделе указанного земельного участка (письмо от 08.02.2013 г., письмо от 05.03.2013 г.) для переоформления договора аренды 15.02.2000 N 412 путем определения границ арендуемого земельного участка площадью 5246 кв. м и последующего приобретения в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО "Объединение Марс".
С указанной целью, Обществом выполнены кадастровые работы по образованию двух земельных участков, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:1, площадью 35 696 кв. м, расположенного по адресу: Московское шоссе 35/1 А. На кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 5246 кв. м для непосредственной эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Объединение Марс" (кадастровый номер 64:48:040233:19) и земельный участок площадью 30450 кв. м (кадастровый номер 64:48:040233:20).
ООО "Объединение Марс" обратилось в Администрацию МО г. Саратов с заявлением о разделе земельного участка, однако постановлением 07.05.2013 года N 917. в разделе земельного участка Обществу было отказано, ввиду отсутствия согласия арендаторов на образование земельного участка (ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ)
Не согласившись с сообщением об отказе в государственной регистрации, Общество, обратилось в арбитражный суд с иском о разделе земельного участка.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования ООО "Объединение Марс" исходил из того, что поскольку спорный участок является делимым, то отказ Обществу в образовании спорных земельных участков нарушает его права на приобретение прав на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040233:19, на котором непосредственно находится принадлежащий ему объект недвижимости. Также суд указал на то, что при разделе земельного участка права залогодержателей не нарушаются.
Апелляционный суд считает выводы суда законными и обоснованными на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При разделе, объединении, перераспределении или выделе земельных участков целевым назначением и разрешенным использование образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются (п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исходя из п. 4, 5, 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что спорный земельный участок, является делимым, то есть он может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Поскольку ООО "Объединение Марс" имеет в собственности объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040233:19, то на основании его заявления соответствующим органом государственной власти может быть принято решение об образовании земельных участков (п. 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации)
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Однако, действующим законодательством право собственника на образование земельного участка не ставится в зависимость онт согласия собственников, землепользователей, арендаторов и залогодержателей, поскольку в силу п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке.
Материалами дела установлено, что в ООО "Объединение Марс" на праве собственности принадлежит нежилое двухэтажное здание общей площадью 540,2 кв. м литер Г, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040233:1, площадью 35 696 кв. м, расположенном по адресу: Московское шоссе 35/1 А.
Кадастровые паспорта рассматриваемого земельного участка, с кадастровым номером 64:48:040233:19, на котором расположен принадлежащий ООО "Объединение Марс" объект недвижимости, и земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:20, подтверждают формирование и постановку данных участков на кадастровый учет 26.07.2011 г. и в силу пункта 2 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 г N 221-ФЗ " О государственном кадастре недвижимости" свидетельствуют о соответствии указанной в них площадях участков требованиям пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
Для подтверждения существования объекта недвижимости, права на который непосредственно у конкретного лица возникают и могут быть зарегистрированы по основаниям и в порядке, установленным законом, а также прекращения существования объекта недвижимости ведется кадастровый учет
Согласно статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом о кадастре.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что учтенные в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г N 221- ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельные участки площадью 5246 кв. м и 30 450 кв. м являются объектами гражданского оборота и могут быть обременены в установленном порядке правами и обязанностями заинтересованных лиц.
Учитывая отсутствие доказательств нарушения правил определения границ указанных земельных участков, апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции требования ООО "Объединения Марс" удовлетворены правомерно.
Доводы апелляционной жалобы ЗАО "Райфайзенбанк" о том, что в результате образования новых земельных участков право залога прав аренды исходного земельного участка прекратиться, что приведет к нарушению прав залогодержателей, судом отклоняются по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что 22 декабря 2011 года между ЗАО "Райффайзенбанк" (далее - Банк) и ИП Ноздриным В.В. (далее -Заемщик) было заключено Кредитное соглашение N ЗЕ0088/13ПТ о предоставлении кредитных средств Заемщику на сумму 4 900 000 рублей сроком до 20 декабря 2013 года и Кредитное соглашение N ЗЕ0088/23РТ о предоставлении Кредитных средств на сумму 5 000 000 рублей до 19 декабря 2014 года.
В обеспечение исполнения обязательств Заемщика по Кредитным соглашениям, Банк (далее - Залогодержатель) и ООО "Росток - 999" (далее - Залогодатель) заключили 22 декабря 2011 года Договор об ипотеке N 5Е0088/1Р1, предметом которого являются нежилое здание и право аренды земельного участка площадью 1 843 кв. м из земельного участка общей площадью 35 696 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, Московское шоссе, д. N 35/1 А, кадастровый номер: 64:48:04 02 33:0001, предоставленного Залогодателю в аренду на основании договора аренды земельного участка от 05 июня 2000 года N 1813.
Согласно ч. 3 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
В соответствии с правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского Кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.
Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания земельного участка на котором расположен предмет ипотеки и регистрации этих изменений.
Следовательно, судом первой инстанции верно установлено, что в результате раздела земельного участка, ипотека права аренды сохранится в отношении того земельного участка, на котором непосредственно находится объект недвижимости, переданный в ипотеку.
Таким образом, нарушения прав залогодержателя в результате раздела земельного участка судом апелляционной инстанции не установлено.
Также суд первой инстанции правомерно сослался на положение п. 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), которым установлено, что в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Суд первой инстанции, принимая во внимание пункты 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пришел к правильному выводу об обоснованности требований о разделе земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:1, находящегося по адресу: г. Саратов, Московское шоссе, N 35/1А, площадью 35 696 кв. м и образовании из него земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:20 площадью 30450 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:19 площадью 5246 кв. м, имеющего следующие координаты характерных точек границы в местной системе координат:
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию Банка в суде первой инстанции, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом, в связи с чем не могут служить основанием к отмене принятого решения.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Судебная коллегия находит обжалуемый судебный акт соответствующим требованиям ст. ст. 169, 170 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, мотивированным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 268 - 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.04.2014 по делу N А57-14754/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2014 ПО ДЕЛУ N А57-14754/2013
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2014 г. по делу N А57-14754/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Жаткиной С.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сулеймановой И.Э., рассмотрев апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 апреля 2014 года
по делу N А57-14754/2013 (судья Яценко Е.В.)
по исковому заявлению закрытого Общества с ограниченной ответственностью "Объединение Марс", г. Саратов,
к Закрытому акционерному обществу "Спецавтоцентр", г. Саратов,
Обществу с ограниченной ответственностью "Росток -999", г. Саратов,
Обществу с ограниченной ответственностью "Юрга - 92", г. Саратов,
Обществу с ограниченной ответственностью " Автопрофи", г. Саратов,
Закрытому акционерному обществу "Райффайзенбанк", г. Саратов,
Акционерному коммерческому банку "Газнефтьбанк" (ОАО), г. Саратов,
Михайлову Владимиру Алексеевичу, г. Саратов,
третьи лица: Администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
Комитет по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов,
Управление Росреестра по Саратовской области, г. Саратов,
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", г. Москва,
о разделе земельного участка с кадастровым номером 64:48:0402331, находящегося по адресу: г. Саратов, Московское шоссе, N 35/1А.,при участии в судебном заседании: от ООО "Объединение Марс" - представитель Гурылев Евгений Николаевич, по доверенности от 04.12.2012 года,
от ЗАО "Райффайзенбанк" - представитель Барышев Петр Александрович, по доверенности от 19.02.2014 года, иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, приложенные к материалам дела,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Объединение Марс", (далее - ООО "Объединение Марс") с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Спецавтоцентр" (далее - ЗАО "Спеццентр"), Обществу с ограниченной ответственностью "Росток -999" (далее - ООО "Росток-999"), Обществу с ограниченной ответственностью "Юрга - 92" (далее - ООО "Юрга-92"), Обществу с ограниченной ответственностью "Автопрофи", (далее - ООО "Автопрофи"), Закрытому акционерному обществу "Райффайзенбанк" (далее - ЗАО "Райффайзенбанк"), Акционерному коммерческому банку "Газнефтьбанк" (ОАО) (далее - АКБ "Газнефтьбанк"), Михайлову Владимиру Алексеевичу (далее - Михайлов В.А.), уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в котором просил разделить земельный участок с кадастровым номером 64:48:040233:1, находящийся по адресу: г. Саратов, Московское шоссе, N 35/1А, площадью 35 696 кв. м и образовать из него земельный участок с кадастровым номером 64:48:040233:20 площадью 30450 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 64:48:040233:19 площадью 5246 кв. м, имеющий следующие координаты характерных точек границы в местной системе координат:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 апреля 2014 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
ЗАО "Райффайзенбанк" с принятым решением суда не согласилось и обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие судебного акта действующему законодательству и на нарушение прав и законных интересов Банка, как залогодержателя. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что в результате вынесения арбитражным судом Саратовской области оспариваемого решения, заложенное имущество по договору об ипотеке от 22.12.2011 г. N SE0088/1Р1, заключенному между банком и ООО "Росток" утрачивается, что влечет за собой прекращение заложенного права и негативные последствия для Банка.
ООО "Объединение Марс", ООО "Юрга - 92", в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Представители ООО "Юрга - 92", АКБ "Газнефтьбанк" (ОАО), ЗАО "Спецавтоцентр", ООО "Росток -999", ООО "Автопрофи", ООО, Михайлов В.А., третьих лиц: Администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитета по управлению имуществом г. Саратова, Управления Росреестра по Саратовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовые уведомления. Лица, участвующие в деле имели реальную возможность обеспечить явку представителя в судебное заседание, либо ходатайствовать об отложении дела.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях статей 156, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.11 при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции находит ее не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра г. Саратова от 10.02.2000 N 60-143, между Администрацией г. Саратова (Арендодатель) и ООО "Объединение Марс" (арендатор) заключен договор аренды от 15.02.2000 N 412 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:1, расположенного по адресу: Саратов, Московское шоссе, N 35/1А, площадью 35696 кв. м в части земельного участка площадью 5246 кв. м, на котором расположено нежилое двухэтажное здание, площадью 540,2 кв. м литер Г, принадлежащее ООО "Объединение Марс" на праве собственности.
По условиям договора аренды указанный земельный участок принят Арендатором для использования под промышленную базу, сроком на 15 лет.
Кроме того, на земельный участок, с кадастровым номером 64:48:040233:1, расположенного по адресу: Саратов, Московское шоссе, N 35/1А, площадью 35696 кв. м зарегистрированы следующие обременения прав, а именно права аренды:
- Михайлова Владимира Алексеевича (дата регистрации права 27.03.2012 г. срок аренды с 27.03.2015 г. по 22.06.2015 г.),
- ЗАО "Спецавтоцентр" (часть земельного участка 28607 кв. м дата регистрации права 22.10.2002 г. срок аренды 15 лет),
- ООО "Росток-999" (часть земельного участка 28607 кв. м дата регистрации права 30.10.2002 г. срок аренды 15 лет),
- ООО "Юрга-92" (дата регистрации права 24.04.2008 г. срок аренды с 24.04.2008 по 22.06.2015 г.)
- ООО "Автопрофи" (дата регистрации права 06.05.2009 г. срок аренды с 06.05.2009 г. по 22.06.2015 г.), при этом права аренды земельного участка обременены ипотекой в пользу ЗАО "Райфазенбанк" сроком с 28.12.2011 г. по 20.12.2013 г. (кредитное соглашение N SE0088/1 SRT) с 28.12.2011 г. по 19.12.2014 г. (кредитное соглашение N SE0088/2 SRT), а также ипотекой в пользу АКБ "Газнефтьбанк" (с 01.11.2012 г. по 01.11.2022 г. по договору ипотеки от 26.10.2012 г. сроком с 01.11.2012 г. по 01.11.2022 г.,а также по договору последующей ипотеки от 28.03.2013 г. сроком с 08.04.2013 по 27.03.2023).
ООО "Объединение Марс" направило в адрес арендаторов земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:1, площадью 35 696 кв. м, расположенного по адресу: Московское шоссе 35/1 А, письма с просьбой принять решение о разделе указанного земельного участка (письмо от 08.02.2013 г., письмо от 05.03.2013 г.) для переоформления договора аренды 15.02.2000 N 412 путем определения границ арендуемого земельного участка площадью 5246 кв. м и последующего приобретения в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО "Объединение Марс".
С указанной целью, Обществом выполнены кадастровые работы по образованию двух земельных участков, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:1, площадью 35 696 кв. м, расположенного по адресу: Московское шоссе 35/1 А. На кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 5246 кв. м для непосредственной эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Объединение Марс" (кадастровый номер 64:48:040233:19) и земельный участок площадью 30450 кв. м (кадастровый номер 64:48:040233:20).
ООО "Объединение Марс" обратилось в Администрацию МО г. Саратов с заявлением о разделе земельного участка, однако постановлением 07.05.2013 года N 917. в разделе земельного участка Обществу было отказано, ввиду отсутствия согласия арендаторов на образование земельного участка (ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ)
Не согласившись с сообщением об отказе в государственной регистрации, Общество, обратилось в арбитражный суд с иском о разделе земельного участка.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования ООО "Объединение Марс" исходил из того, что поскольку спорный участок является делимым, то отказ Обществу в образовании спорных земельных участков нарушает его права на приобретение прав на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040233:19, на котором непосредственно находится принадлежащий ему объект недвижимости. Также суд указал на то, что при разделе земельного участка права залогодержателей не нарушаются.
Апелляционный суд считает выводы суда законными и обоснованными на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При разделе, объединении, перераспределении или выделе земельных участков целевым назначением и разрешенным использование образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются (п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исходя из п. 4, 5, 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что спорный земельный участок, является делимым, то есть он может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Поскольку ООО "Объединение Марс" имеет в собственности объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040233:19, то на основании его заявления соответствующим органом государственной власти может быть принято решение об образовании земельных участков (п. 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации)
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Однако, действующим законодательством право собственника на образование земельного участка не ставится в зависимость онт согласия собственников, землепользователей, арендаторов и залогодержателей, поскольку в силу п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке.
Материалами дела установлено, что в ООО "Объединение Марс" на праве собственности принадлежит нежилое двухэтажное здание общей площадью 540,2 кв. м литер Г, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040233:1, площадью 35 696 кв. м, расположенном по адресу: Московское шоссе 35/1 А.
Кадастровые паспорта рассматриваемого земельного участка, с кадастровым номером 64:48:040233:19, на котором расположен принадлежащий ООО "Объединение Марс" объект недвижимости, и земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:20, подтверждают формирование и постановку данных участков на кадастровый учет 26.07.2011 г. и в силу пункта 2 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 г N 221-ФЗ " О государственном кадастре недвижимости" свидетельствуют о соответствии указанной в них площадях участков требованиям пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
Для подтверждения существования объекта недвижимости, права на который непосредственно у конкретного лица возникают и могут быть зарегистрированы по основаниям и в порядке, установленным законом, а также прекращения существования объекта недвижимости ведется кадастровый учет
Согласно статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом о кадастре.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что учтенные в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г N 221- ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельные участки площадью 5246 кв. м и 30 450 кв. м являются объектами гражданского оборота и могут быть обременены в установленном порядке правами и обязанностями заинтересованных лиц.
Учитывая отсутствие доказательств нарушения правил определения границ указанных земельных участков, апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции требования ООО "Объединения Марс" удовлетворены правомерно.
Доводы апелляционной жалобы ЗАО "Райфайзенбанк" о том, что в результате образования новых земельных участков право залога прав аренды исходного земельного участка прекратиться, что приведет к нарушению прав залогодержателей, судом отклоняются по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что 22 декабря 2011 года между ЗАО "Райффайзенбанк" (далее - Банк) и ИП Ноздриным В.В. (далее -Заемщик) было заключено Кредитное соглашение N ЗЕ0088/13ПТ о предоставлении кредитных средств Заемщику на сумму 4 900 000 рублей сроком до 20 декабря 2013 года и Кредитное соглашение N ЗЕ0088/23РТ о предоставлении Кредитных средств на сумму 5 000 000 рублей до 19 декабря 2014 года.
В обеспечение исполнения обязательств Заемщика по Кредитным соглашениям, Банк (далее - Залогодержатель) и ООО "Росток - 999" (далее - Залогодатель) заключили 22 декабря 2011 года Договор об ипотеке N 5Е0088/1Р1, предметом которого являются нежилое здание и право аренды земельного участка площадью 1 843 кв. м из земельного участка общей площадью 35 696 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, Московское шоссе, д. N 35/1 А, кадастровый номер: 64:48:04 02 33:0001, предоставленного Залогодателю в аренду на основании договора аренды земельного участка от 05 июня 2000 года N 1813.
Согласно ч. 3 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
В соответствии с правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского Кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.
Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания земельного участка на котором расположен предмет ипотеки и регистрации этих изменений.
Следовательно, судом первой инстанции верно установлено, что в результате раздела земельного участка, ипотека права аренды сохранится в отношении того земельного участка, на котором непосредственно находится объект недвижимости, переданный в ипотеку.
Таким образом, нарушения прав залогодержателя в результате раздела земельного участка судом апелляционной инстанции не установлено.
Также суд первой инстанции правомерно сослался на положение п. 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), которым установлено, что в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Суд первой инстанции, принимая во внимание пункты 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пришел к правильному выводу об обоснованности требований о разделе земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:1, находящегося по адресу: г. Саратов, Московское шоссе, N 35/1А, площадью 35 696 кв. м и образовании из него земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:20 площадью 30450 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:19 площадью 5246 кв. м, имеющего следующие координаты характерных точек границы в местной системе координат:
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию Банка в суде первой инстанции, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом, в связи с чем не могут служить основанием к отмене принятого решения.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Судебная коллегия находит обжалуемый судебный акт соответствующим требованиям ст. ст. 169, 170 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, мотивированным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 268 - 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.04.2014 по делу N А57-14754/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)