Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Кливера Е.П., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткачевой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14172/2014) Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 07.11.2014 по делу N А46-12025/2014 (судья Пермяков В.В), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Континент-2007" (ИНН 5501200560, ОГРН 1075543001005) к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании незаконными действий Департамента, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143, об обязании продлить договор аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143 на срок 3 года,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области,
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Семенова Е.Г. по доверенности N Исх-ДИО/ 671 от 22.01.2015 сроком действия один год, личность установлена на основании служебного удостоверения:
- от общества с ограниченной ответственностью "Континент-2007" - Мельников М.Т. по доверенности N б/н от 20.08.2014 сроком действия один год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области - не явился, извещено;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Континент-2007" (далее - заявитель, ООО "Континент-2007", Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконными действий Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143, предоставленного ООО "Континент-2007" под строительство многоэтажного гаража с овощехранилищем, изложенном в уведомлении от 10.10.2013 N исх-ДИО/20051, а также обязании Департамента имущественных отношений Администрации города Омска продлить договор аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143, на срок 3 года.
Определением от 14.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).
Решением Арбитражного суда Омской области от 07.11.2014 по делу N А46-12025/2014 заявленные Обществом требования удовлетворены, признаны незаконными действия Департамента, выразившиеся в одностороннем отказе от договора аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143, предоставленного ООО "Континент-2007" под строительство многоэтажного гаража с овощехранилищем, изложенном в уведомлении от 10.10.2013 N исх- ДИО/20051, и на Департамент возложена обязанность продлить договор аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143 на срок 3 года. Этим же решением с Департамента в пользу ООО "Континент-2007" взыскано 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамента обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что после истечения срока действия договора аренды 02.02.2013 договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, информация о продлении спорного договора на определенный срок в департаменте отсутствовала. По мнению подателя жалобы, решение Департамента об отказе от договора, возобновленного на неопределенный срок, соответствует положениям статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендатор был уведомлен о расторжении договора письмом от 10.10.2013 N ДИО/20051.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы.
Представитель ООО "Континент-2007" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Росреестра Омской области, надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своего представителя в судебное заседание не направило, ходатайства об его отложении не заявило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание представителей Департамента и ООО "Континент-2007", установил следующие обстоятельства.
02.03.2010 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Арендодатель) и ООО "Коитинеит-2007" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДГУ-С-35-1829, согласно условиям которого Арендодатель представляет Арендатору в аренду сроком на 3 года, находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов, земельный участок площадью 2265 кв. м, с кадастровым номером 55:36:050208:3143, местоположение участка: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Мира, целевое назначение аренды: для строительства многоэтажного гаража с овощехранилищем.
В соответствии с Соглашением от 08.02.2013, зарегистрированным в Управлении Росреестра Омской области 18.03.2013, срок действия указанного договора продлен до 20.05.2014.
В связи с вступлением в силу Закона Омской области от 06.12.2012 N 1496-ОЗ "О внесении изменений в Закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области", в соответствии с которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, а также утратой Главным управлением по земельным ресурсам Омской области данных полномочий и возложением названных полномочий на Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, права и обязанности арендодателя по договору N ДГУ-С-35-1829 перешли к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска.
10.10.2013 департаментом имущественных отношений Администрации города Омска в адрес ООО "Континент-2007" направлено извещение N ДИО/20051 об отказе от договора N ДГУ-С-35-1829.
Распоряжением Департамента от 28.01.2014 N 357-р с 11.01.2014 начисления по договору были прекращены.
В апреле 2014 года ООО "Континент-2007" обратилось в департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
30.04.2014 в выдаче разрешения Обществу было отказано на основании того, что сведения о земельном участке в Едином государственном реестре отсутствуют.
Полагая, что действия Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, выразившиеся в отказе от договора аренды земельного участка, являются незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя, ООО "Континент-2007" обратилось в арбитражный суд с указанным выше заявлением.
07.11.2014 Арбитражный суд Омской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Как было указано выше, Обществом оспариваются действия Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, выразившиеся в одностороннем отказе от договора аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143.
В соответствии с пунктом 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания правомерности оспариваемых действий возложена на Департамент.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В силу положений части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
При этом абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как усматривается из извещения Департамента от 10.10.2013 N ДИО/20051 об отказе от договора аренды земельного участка от 02.03.2010 N ДГУ-С-35-1829, направленного в адрес ООО "Континент-2007", односторонний отказ заинтересованного лица от исполнения условий указанного договора основан на положениях статьей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ и мотивирован тем, что такой договор считается заключенным на неопределенный срок, поэтому будет прекращен по истечении трехмесячного срока с даты направления указанного извещения Обществу (т. 1 л.д. 116).
Таким образом, основанием для расторжения договора аренды явилась норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и факт принятия Департаментом решения о расторжении договора аренды.
Вместе с тем, согласно части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство состоит из данного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
При этом нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы, регулирующие соответствующие правоотношения.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
При этом статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Системное толкование указанных норм позволяет сделать вывод о том, что при условии соблюдения требований Земельного кодекса Российской Федерации, лицо, в отношении которого принято решение о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, при условии принятия действий по реализации проекта строительства имеет право рассчитывать на использование на праве аренды такого земельного участка для строительства в течение всего срока строительства объекта.
При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, обоснованность отказа в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, учитывая нормы действующего законодательства и вышеизложенную правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел в выводу о том, что в рассматриваемом случае односторонний отказ Департамента от договора аренды земельного участка от 02.03.2010 N ДГУ-С-35-1829 не основан на фактических обстоятельствах, характеризующих поведение Общества с точки зрения добросовестности, направленности и достаточности его действий по целевому использованию спорного участка в качестве арендатора.
Из представленных Обществом в материалы дела доказательств усматривается, что Обществом с мая 2010 года выполнялось проектное освоение земельного участка, в частности ООО "Континент-2007" был получен градостроительный план земельного участка, выданный Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска; заключен договор на инженерно-геодезические изыскания земельного участка с МП г. Омска "Омскархитектура"; заключен договор с ООО "АС-Проект", а впоследствии с ООО "ПБ "РИЦ" на подготовку проектной документации; проектная документация ООО ПБ "РИЦ" была выполнена; проводились необходимые согласования проекта, осуществлялся сбор технических условий на инженерные сети, проект организации строительства и т.п.; была осуществлена регистрация проектной документации; осуществлялись действия, направленные на получение разрешения на строительство.
Указанные действия были совершены ООО "Континент-2007" до момента окончания договора аренды, в связи с его продлением до 20.05.2014.
Таким образом, Обществом в течение срока действия договора аренды договора аренды земельного участка от 02.03.2010 N ДГУ-С-35-1829 предпринимались необходимые меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143, предоставленного ему в аренду под строительство многоэтажного гаража с овощехранилищем, и выполнялись все зависящие и возможные меры по обеспечению целевого использования предоставленного участка.
При таких обстоятельствах, а также учитывая факт наличия проекта строительства, технических условий, осуществление заявителем фактических мероприятий по подготовке земельного участка для размещения на нем многоэтажного гаража с овощехранилищем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что незавершение Обществом строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка, исходя из изложенных выше обстоятельств и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, а также предпринятых ООО "Континент-2007" действий в течение срока действия договора, не является достаточным основанием для одностороннего отказа Департамента от исполнения договора аренды земельного участка от 02.03.2010 N ДГУ-С-35-1829.
Между тем, необоснованное расторжение указанного выше договора влечет нарушение прав и законных интересов Общества заинтересованного в строительстве вышеупомянутого объекта, поскольку за время действия спорного договора аренды Обществом были затрачены значительные материальные средства и организационные ресурсы для освоения арендуемого земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143с целью обеспечения возможности строительства на нем запланированного объекта, что подтверждается платежными поручениями в счет оплаты работ на участке, локальным сметным расчетом инженерно-геодезических изысканий для строительства, счетами - фактурами (т. 1 л.д. 84-87) В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Учитывая изложенное, оспариваемые действия Департамента имущественных отношений Омской области по отказу от продления договора аренды земельного участка от 02.03.2010 N ДГУ-С-35-1829 обоснованно признаны судом первой инстанции незаконными признанию незаконными.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заинтересованного лица удовлетворению не подлежит.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как при ее подаче Департамент не уплачивал государственную пошлину.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 07.11.2014 по делу N А46-12025/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Е.П.КЛИВЕР
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.02.2015 N 08АП-14172/2014 ПО ДЕЛУ N А46-12025/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2015 г. N 08АП-14172/2014
Дело N А46-12025/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Кливера Е.П., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткачевой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14172/2014) Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 07.11.2014 по делу N А46-12025/2014 (судья Пермяков В.В), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Континент-2007" (ИНН 5501200560, ОГРН 1075543001005) к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании незаконными действий Департамента, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143, об обязании продлить договор аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143 на срок 3 года,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области,
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Семенова Е.Г. по доверенности N Исх-ДИО/ 671 от 22.01.2015 сроком действия один год, личность установлена на основании служебного удостоверения:
- от общества с ограниченной ответственностью "Континент-2007" - Мельников М.Т. по доверенности N б/н от 20.08.2014 сроком действия один год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области - не явился, извещено;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Континент-2007" (далее - заявитель, ООО "Континент-2007", Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконными действий Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143, предоставленного ООО "Континент-2007" под строительство многоэтажного гаража с овощехранилищем, изложенном в уведомлении от 10.10.2013 N исх-ДИО/20051, а также обязании Департамента имущественных отношений Администрации города Омска продлить договор аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143, на срок 3 года.
Определением от 14.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).
Решением Арбитражного суда Омской области от 07.11.2014 по делу N А46-12025/2014 заявленные Обществом требования удовлетворены, признаны незаконными действия Департамента, выразившиеся в одностороннем отказе от договора аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143, предоставленного ООО "Континент-2007" под строительство многоэтажного гаража с овощехранилищем, изложенном в уведомлении от 10.10.2013 N исх- ДИО/20051, и на Департамент возложена обязанность продлить договор аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143 на срок 3 года. Этим же решением с Департамента в пользу ООО "Континент-2007" взыскано 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамента обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что после истечения срока действия договора аренды 02.02.2013 договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, информация о продлении спорного договора на определенный срок в департаменте отсутствовала. По мнению подателя жалобы, решение Департамента об отказе от договора, возобновленного на неопределенный срок, соответствует положениям статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендатор был уведомлен о расторжении договора письмом от 10.10.2013 N ДИО/20051.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы.
Представитель ООО "Континент-2007" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Росреестра Омской области, надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своего представителя в судебное заседание не направило, ходатайства об его отложении не заявило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание представителей Департамента и ООО "Континент-2007", установил следующие обстоятельства.
02.03.2010 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Арендодатель) и ООО "Коитинеит-2007" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДГУ-С-35-1829, согласно условиям которого Арендодатель представляет Арендатору в аренду сроком на 3 года, находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов, земельный участок площадью 2265 кв. м, с кадастровым номером 55:36:050208:3143, местоположение участка: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Мира, целевое назначение аренды: для строительства многоэтажного гаража с овощехранилищем.
В соответствии с Соглашением от 08.02.2013, зарегистрированным в Управлении Росреестра Омской области 18.03.2013, срок действия указанного договора продлен до 20.05.2014.
В связи с вступлением в силу Закона Омской области от 06.12.2012 N 1496-ОЗ "О внесении изменений в Закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области", в соответствии с которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, а также утратой Главным управлением по земельным ресурсам Омской области данных полномочий и возложением названных полномочий на Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, права и обязанности арендодателя по договору N ДГУ-С-35-1829 перешли к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска.
10.10.2013 департаментом имущественных отношений Администрации города Омска в адрес ООО "Континент-2007" направлено извещение N ДИО/20051 об отказе от договора N ДГУ-С-35-1829.
Распоряжением Департамента от 28.01.2014 N 357-р с 11.01.2014 начисления по договору были прекращены.
В апреле 2014 года ООО "Континент-2007" обратилось в департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
30.04.2014 в выдаче разрешения Обществу было отказано на основании того, что сведения о земельном участке в Едином государственном реестре отсутствуют.
Полагая, что действия Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, выразившиеся в отказе от договора аренды земельного участка, являются незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя, ООО "Континент-2007" обратилось в арбитражный суд с указанным выше заявлением.
07.11.2014 Арбитражный суд Омской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Как было указано выше, Обществом оспариваются действия Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, выразившиеся в одностороннем отказе от договора аренды N ДГУ-С-35-1829 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143.
В соответствии с пунктом 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания правомерности оспариваемых действий возложена на Департамент.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В силу положений части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
При этом абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как усматривается из извещения Департамента от 10.10.2013 N ДИО/20051 об отказе от договора аренды земельного участка от 02.03.2010 N ДГУ-С-35-1829, направленного в адрес ООО "Континент-2007", односторонний отказ заинтересованного лица от исполнения условий указанного договора основан на положениях статьей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ и мотивирован тем, что такой договор считается заключенным на неопределенный срок, поэтому будет прекращен по истечении трехмесячного срока с даты направления указанного извещения Обществу (т. 1 л.д. 116).
Таким образом, основанием для расторжения договора аренды явилась норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и факт принятия Департаментом решения о расторжении договора аренды.
Вместе с тем, согласно части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство состоит из данного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
При этом нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы, регулирующие соответствующие правоотношения.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
При этом статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Системное толкование указанных норм позволяет сделать вывод о том, что при условии соблюдения требований Земельного кодекса Российской Федерации, лицо, в отношении которого принято решение о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, при условии принятия действий по реализации проекта строительства имеет право рассчитывать на использование на праве аренды такого земельного участка для строительства в течение всего срока строительства объекта.
При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, обоснованность отказа в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, учитывая нормы действующего законодательства и вышеизложенную правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел в выводу о том, что в рассматриваемом случае односторонний отказ Департамента от договора аренды земельного участка от 02.03.2010 N ДГУ-С-35-1829 не основан на фактических обстоятельствах, характеризующих поведение Общества с точки зрения добросовестности, направленности и достаточности его действий по целевому использованию спорного участка в качестве арендатора.
Из представленных Обществом в материалы дела доказательств усматривается, что Обществом с мая 2010 года выполнялось проектное освоение земельного участка, в частности ООО "Континент-2007" был получен градостроительный план земельного участка, выданный Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска; заключен договор на инженерно-геодезические изыскания земельного участка с МП г. Омска "Омскархитектура"; заключен договор с ООО "АС-Проект", а впоследствии с ООО "ПБ "РИЦ" на подготовку проектной документации; проектная документация ООО ПБ "РИЦ" была выполнена; проводились необходимые согласования проекта, осуществлялся сбор технических условий на инженерные сети, проект организации строительства и т.п.; была осуществлена регистрация проектной документации; осуществлялись действия, направленные на получение разрешения на строительство.
Указанные действия были совершены ООО "Континент-2007" до момента окончания договора аренды, в связи с его продлением до 20.05.2014.
Таким образом, Обществом в течение срока действия договора аренды договора аренды земельного участка от 02.03.2010 N ДГУ-С-35-1829 предпринимались необходимые меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143, предоставленного ему в аренду под строительство многоэтажного гаража с овощехранилищем, и выполнялись все зависящие и возможные меры по обеспечению целевого использования предоставленного участка.
При таких обстоятельствах, а также учитывая факт наличия проекта строительства, технических условий, осуществление заявителем фактических мероприятий по подготовке земельного участка для размещения на нем многоэтажного гаража с овощехранилищем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что незавершение Обществом строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка, исходя из изложенных выше обстоятельств и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, а также предпринятых ООО "Континент-2007" действий в течение срока действия договора, не является достаточным основанием для одностороннего отказа Департамента от исполнения договора аренды земельного участка от 02.03.2010 N ДГУ-С-35-1829.
Между тем, необоснованное расторжение указанного выше договора влечет нарушение прав и законных интересов Общества заинтересованного в строительстве вышеупомянутого объекта, поскольку за время действия спорного договора аренды Обществом были затрачены значительные материальные средства и организационные ресурсы для освоения арендуемого земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3143с целью обеспечения возможности строительства на нем запланированного объекта, что подтверждается платежными поручениями в счет оплаты работ на участке, локальным сметным расчетом инженерно-геодезических изысканий для строительства, счетами - фактурами (т. 1 л.д. 84-87) В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Учитывая изложенное, оспариваемые действия Департамента имущественных отношений Омской области по отказу от продления договора аренды земельного участка от 02.03.2010 N ДГУ-С-35-1829 обоснованно признаны судом первой инстанции незаконными признанию незаконными.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заинтересованного лица удовлетворению не подлежит.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как при ее подаче Департамент не уплачивал государственную пошлину.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 07.11.2014 по делу N А46-12025/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Е.П.КЛИВЕР
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)