Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхун Е.Э.,
- при участии: от истца: Привалова Т.В. (доверенность от 18.03.2014);
- от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьих лиц: Чехова Ю.Э. по доверенности от 05.11.2013;
- эксперты: Баранова Г.Н., паспорт, Харченко А.Е., паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 16.06.2014 по делу N А53-5998/2014
по иску индивидуального предпринимателя Понамаренко Ирины Николаевны
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области
при участии третьих лиц: Правительства Ростовской области, Администрации города Шахты, Понамаренко Владислава Сергеевича, Понамаренко Софии Сергеевны
об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,
установил:
индивидуальный предприниматель Понамаренко Ирина Николаевна (далее - ИП Понамаренко И.Н.) обратилась в арбитражный суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"), просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:576, категория земель: земли населенных пунктов - под административным зданием склада лит. "Г, г1, г2" (земли под административно-управленческими и общественными объектами), площадью 793,7 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 в размере 1 514 380 рублей, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:207, категория земель: земли населенных пунктов - под нежилым помещением (мясной павильон) лит. А и зданием мясоконтрольной станции лит. В, площадью 2477,1 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 в размере 4 924 475 рублей, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:111, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения нежилого здания с навесом (молочный павильон) лит. Е, е, е1, площадью 3349,5 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 в размере 6 658 806 рублей, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:1643, категория земель: земли населенных пунктов - магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв. м, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами) площадью 1561 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 141 в размере 3 103 268 рублей (с учетом уточнений, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельных участков значительно завышена, что влечет нарушение прав предпринимателя как плательщика земельного налога.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, Администрация города Шахты, Понамаренко Владислав Сергеевич, Понамаренко София Сергеевна.
Решением суда от 16.06.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Решение мотивировано обоснованностью заявленных требований истца ввиду завышенной кадастровой стоимости земельных участков. Суд первой инстанции пришел к выводу о допустимости избранного способа защиты и о доказанности истцом рыночной стоимости земельных участков на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Правительство Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована несогласием с экспертным заключением N 66-2014 от 29.05.2014, в связи с чем указаны следующие возражения относительно экспертного заключения:
- - выявлены расхождения кадастровой оценки и рыночной стоимости более чем на 30%;
- - нарушены требования приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" и распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 N 368-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков";
- - из экспертного заключения не видно, к какому оцениваемому земельному участку подобраны объекты-аналоги;
- - безосновательно приняты допущения о предполагаемом виде разрешенного использования объектов-аналогов;
- - объекты-аналоги не соответствуют по площади оцениваемыми земельными участками;
- - некорректно допущение наличии коммуникации;
- - принята скидка на торг относительно всех объектов, составившая 2%, при этом практика показывает, что средний коэффициент должен составлять от 3-5%;
- - не доказана невозможность подобрать более сопоставимые объекты.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Определением от 28.08.2014 судом вызваны в судебное заседание эксперты общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор" Харченко А.Е. и Баранова Г.Н. для дачи пояснений и ответа на вопросы, указанные в апелляционной жалобе по экспертному заключению N 66?2014 от 29.05.2014.
Представитель Правительства поддержал доводы жалобы, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
В судебное заседание не явились представители ответчика и третьих лиц за исключением заявителя жалобы. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании допрошены вызванные эксперты - Баранова Г.Н., Харченко А.Е., предупрежденные об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных пояснений. Экспертами также представлены письменные ответы на поставленные вопросы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Понамаренко Ирина Николаевна является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:576, категория земель: земли населенных пунктов - под административным зданием склада лит. "Г, г1, г2" (земли под административно-управленческими и общественными объектами), площадью 793,7 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.06.2007 серия 61АГ N 259062, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:207, категория земель: земли населенных пунктов - под нежилым помещением (мясной павильон) лит. А и зданием мясоконтрольной станции лит. В, площадью 2477,1 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2013 серия 61АЗ N 613231, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:111, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения нежилого здания с навесом (молочный павильон) лит. Е, е, е1, площадью 3349,5 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.02.2013 серия 61АЗ N 612896, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:1643, категория земель: земли населенных пунктов - магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв. м, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами) площадью 1561 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 141, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.11.2012 серия 61АЗ N 327708. Долевые сособственники истца привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.
С 01.01.2009 в связи с вступлением в силу Постановления Администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области" размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:576 составляет 9299536,85 руб. (кадастровый паспорт земельного участка от 31.01.2014 N 61/001/14-74333), земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:207 составляет 15870482,45 руб. (кадастровый паспорт земельного участка от 06.02.2014 N 61/001/14-90721), земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:111 составляет 21 478 668,75 руб. (кадастровый паспорт земельного участка от 31.01.2014 N 61/001/14-74078), земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:1643 составляет 9 968 046,48 руб. (кадастровый паспорт земельного участка от 31.01.2014 N 61/001/14-74518).
Истец, полагая, что кадастровая стоимость земельных участков значительно завышена, что влечет нарушение его прав как плательщика земельного налога, обратился в суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду нижеследующего.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11 относительно рассмотрения спорных вопросов касающихся расхождений между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости назначения экспертизы по определению размера рыночной стоимости спорного земельного участка.
По ходатайству истца определением суда от 28.04.2014 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Харченко Александру Евгеньевичу и Барановой Галине Николаевне, являющиеся сотрудниками общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор".
На разрешение экспертов поставлен вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:576, категория земель: земли населенных пунктов - под административным зданием склада лит. "Г, г1, г2" (земли под административно-управленческими и общественными объектами), площадью 793,7 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:207, категория земель: земли населенных пунктов - под нежилым помещением (мясной павильон) лит. А и зданием мясоконтрольной станции лит. В, площадью 2477,1 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:111, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения нежилого здания с навесом (молочный павильон) лит. Е, е, е1, площадью 3349,5 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:1643, категория земель: земли населенных пунктов - магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв. м, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами) площадью 1561 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 141 по состоянию на 01.01.2007.
В соответствии с представленным заключением экспертов общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АргГор" от 29.05.2014 N 66?2014 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 793,7 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020605:576, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 по состоянию на 01.01.2007 составляет 1 514 380 рублей, земельного участка общей площадью 2477,10 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020605:207, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 по состоянию на 01.01.2007 составляет 4 924 475 рублей, земельного участка общей площадью 3349,5 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020605:111, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 по состоянию на 01.01.2007 составляет 6 658 806 рублей, земельного участка общей площадью 1561 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020330:1643, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 141 по состоянию на 01.01.2007 составляет 3 103 268 рублей.
Суд первой инстанции оценил доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ и принял экспертное заключение как надлежащее доказательство, отвечающее требованиям законодательства Российской Федерации.
Так, довод о том, что выявленная величина расхождения кадастровой и рыночной стоимости превышает 30%, сам по себе не является препятствием к удовлетворению иска. Указанная величина является обычной погрешностью метода массовой оценки, но поскольку судом в данной случае выявлена большая погрешность, препятствий с снижению кадастровой стоимости до размера рыночной не имеется.
Возражения заявителя жалобы о недостоверности экспертного заключения как не соответствующего стандартам в области оценки апелляционным судом отклоняются.
В судебном заседании экспертами Барановой Г.Н. и Харченко А.Е. даны пояснения относительно доводов апелляционной жалобы по экспертному заключению N 66-2014.
Эксперты, возражая относительно довода о том, что из экспертного заключения не видно к какому оцениваемому земельному участку подобраны объекты-аналоги, отметили, что из содержания экспертного заключения следует вывод о том, что оцениваемые участки являются аналогичными между собой, расположены в одном месте, являются смежными, ввиду чего приведенные объекты-аналоги на стр. 44 в таблице N 8 являются таковыми для всех участков, рыночная стоимость определена с учетом порядка расчета рыночной стоимости 1 кв. м площади, расчет которого представлен в таблице.
Эксперты возразили против довода о безосновательном принятии допущений о предполагаемом виде разрешенного использования объектов-аналогов, отметив, что исходили из допущения, что предполагаемое разрешенное использование объектов-аналогов - индивидуальное жилищное строительство, поскольку на дату оценки ни в одном объявлении не было указано, что участок предназначен только под размещение коммерческой недвижимости. При этом экспертами применена повышающая корректировка на вид разрешенного использования, которая составила +50%.
Эксперты отметили, что не отказывались от корректировки на величину общей площади. Описание данной корректировки указано на стр. 48-49 экспертного заключения в таблицах 10-12.
В отношении допущении о наличии коммуникаций эксперты пояснили, что на дату осмотра и по устной информации представителя истца, присутствовавшего при осмотре земельного участка, имелись все инженерные коммуникации. Кроме того, земельные участки расположены в центральной части города, в районе с хорошо развитой инфраструктурой и ближайшее окружение объектов исследования, представлено объектами торгового и офисного назначения. Поэтому эксперты исходили из допущения, что земельные участки на дату оценки были обеспечены инженерными коммуникациями. Если предположить, что спорные земельные участки имеют частичные инженерные коммуникации, то его стоимость с учетом корректировки на частичные коммуникации снизилась бы на 20-25%. Если предположить, что спорные земельные участки вообще не имеют инженерных коммуникаций, то их стоимость с учетом корректировки на отсутствие коммуникаций снизилась бы на 30-35%. То есть обратное допущение привело бы к тому, что рыночная стоимость участка была бы еще меньше установленной.
Аналогичным образом, эксперты указали, что применение большего процента при корректировке на торг привело бы к тому, что рыночная стоимость участка была бы еще меньше установленной.
Эксперты пояснили, что для определения возможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов-аналогов, они сочли целесообразным провести расчет коэффициента вариации. В рамках данного исследования коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов. Выборка считается однородной, если Var ? 30%. На стр. 51 заключения в таблице N 13 предоставлены расчеты коэффициента вариации, который составил 29%, то есть соответствует однородности выборки.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы отклоняются судом как несостоятельные, основанные на неверном толковании заключения экспертов.
Заслушав пояснения экспертов, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать заключение эксперта недостоверным доказательством по делу. Суд первой инстанции правомерно вынес решение по делу, основываясь на указанном заключении, и с учетом значительного превышения кадастровой стоимости участков над выявленной рыночной ценой установил кадастровую стоимость спорных участков в размере определенной экспертами рыночной стоимости.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.2014 по делу N А53?5998/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2014 N 15АП-13087/2014 ПО ДЕЛУ N А53-5998/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. N 15АП-13087/2014
Дело N А53-5998/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхун Е.Э.,
- при участии: от истца: Привалова Т.В. (доверенность от 18.03.2014);
- от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьих лиц: Чехова Ю.Э. по доверенности от 05.11.2013;
- эксперты: Баранова Г.Н., паспорт, Харченко А.Е., паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 16.06.2014 по делу N А53-5998/2014
по иску индивидуального предпринимателя Понамаренко Ирины Николаевны
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области
при участии третьих лиц: Правительства Ростовской области, Администрации города Шахты, Понамаренко Владислава Сергеевича, Понамаренко Софии Сергеевны
об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,
установил:
индивидуальный предприниматель Понамаренко Ирина Николаевна (далее - ИП Понамаренко И.Н.) обратилась в арбитражный суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"), просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:576, категория земель: земли населенных пунктов - под административным зданием склада лит. "Г, г1, г2" (земли под административно-управленческими и общественными объектами), площадью 793,7 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 в размере 1 514 380 рублей, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:207, категория земель: земли населенных пунктов - под нежилым помещением (мясной павильон) лит. А и зданием мясоконтрольной станции лит. В, площадью 2477,1 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 в размере 4 924 475 рублей, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:111, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения нежилого здания с навесом (молочный павильон) лит. Е, е, е1, площадью 3349,5 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 в размере 6 658 806 рублей, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:1643, категория земель: земли населенных пунктов - магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв. м, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами) площадью 1561 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 141 в размере 3 103 268 рублей (с учетом уточнений, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельных участков значительно завышена, что влечет нарушение прав предпринимателя как плательщика земельного налога.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, Администрация города Шахты, Понамаренко Владислав Сергеевич, Понамаренко София Сергеевна.
Решением суда от 16.06.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Решение мотивировано обоснованностью заявленных требований истца ввиду завышенной кадастровой стоимости земельных участков. Суд первой инстанции пришел к выводу о допустимости избранного способа защиты и о доказанности истцом рыночной стоимости земельных участков на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Правительство Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована несогласием с экспертным заключением N 66-2014 от 29.05.2014, в связи с чем указаны следующие возражения относительно экспертного заключения:
- - выявлены расхождения кадастровой оценки и рыночной стоимости более чем на 30%;
- - нарушены требования приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" и распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 N 368-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков";
- - из экспертного заключения не видно, к какому оцениваемому земельному участку подобраны объекты-аналоги;
- - безосновательно приняты допущения о предполагаемом виде разрешенного использования объектов-аналогов;
- - объекты-аналоги не соответствуют по площади оцениваемыми земельными участками;
- - некорректно допущение наличии коммуникации;
- - принята скидка на торг относительно всех объектов, составившая 2%, при этом практика показывает, что средний коэффициент должен составлять от 3-5%;
- - не доказана невозможность подобрать более сопоставимые объекты.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Определением от 28.08.2014 судом вызваны в судебное заседание эксперты общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор" Харченко А.Е. и Баранова Г.Н. для дачи пояснений и ответа на вопросы, указанные в апелляционной жалобе по экспертному заключению N 66?2014 от 29.05.2014.
Представитель Правительства поддержал доводы жалобы, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
В судебное заседание не явились представители ответчика и третьих лиц за исключением заявителя жалобы. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании допрошены вызванные эксперты - Баранова Г.Н., Харченко А.Е., предупрежденные об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных пояснений. Экспертами также представлены письменные ответы на поставленные вопросы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Понамаренко Ирина Николаевна является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:576, категория земель: земли населенных пунктов - под административным зданием склада лит. "Г, г1, г2" (земли под административно-управленческими и общественными объектами), площадью 793,7 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.06.2007 серия 61АГ N 259062, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:207, категория земель: земли населенных пунктов - под нежилым помещением (мясной павильон) лит. А и зданием мясоконтрольной станции лит. В, площадью 2477,1 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2013 серия 61АЗ N 613231, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:111, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения нежилого здания с навесом (молочный павильон) лит. Е, е, е1, площадью 3349,5 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.02.2013 серия 61АЗ N 612896, земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:1643, категория земель: земли населенных пунктов - магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв. м, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами) площадью 1561 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 141, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.11.2012 серия 61АЗ N 327708. Долевые сособственники истца привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.
С 01.01.2009 в связи с вступлением в силу Постановления Администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области" размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:576 составляет 9299536,85 руб. (кадастровый паспорт земельного участка от 31.01.2014 N 61/001/14-74333), земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:207 составляет 15870482,45 руб. (кадастровый паспорт земельного участка от 06.02.2014 N 61/001/14-90721), земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:111 составляет 21 478 668,75 руб. (кадастровый паспорт земельного участка от 31.01.2014 N 61/001/14-74078), земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:1643 составляет 9 968 046,48 руб. (кадастровый паспорт земельного участка от 31.01.2014 N 61/001/14-74518).
Истец, полагая, что кадастровая стоимость земельных участков значительно завышена, что влечет нарушение его прав как плательщика земельного налога, обратился в суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду нижеследующего.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11 относительно рассмотрения спорных вопросов касающихся расхождений между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости назначения экспертизы по определению размера рыночной стоимости спорного земельного участка.
По ходатайству истца определением суда от 28.04.2014 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Харченко Александру Евгеньевичу и Барановой Галине Николаевне, являющиеся сотрудниками общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор".
На разрешение экспертов поставлен вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:576, категория земель: земли населенных пунктов - под административным зданием склада лит. "Г, г1, г2" (земли под административно-управленческими и общественными объектами), площадью 793,7 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:207, категория земель: земли населенных пунктов - под нежилым помещением (мясной павильон) лит. А и зданием мясоконтрольной станции лит. В, площадью 2477,1 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:111, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения нежилого здания с навесом (молочный павильон) лит. Е, е, е1, площадью 3349,5 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:1643, категория земель: земли населенных пунктов - магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв. м, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами) площадью 1561 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 141 по состоянию на 01.01.2007.
В соответствии с представленным заключением экспертов общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АргГор" от 29.05.2014 N 66?2014 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 793,7 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020605:576, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 по состоянию на 01.01.2007 составляет 1 514 380 рублей, земельного участка общей площадью 2477,10 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020605:207, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 по состоянию на 01.01.2007 составляет 4 924 475 рублей, земельного участка общей площадью 3349,5 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020605:111, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 по состоянию на 01.01.2007 составляет 6 658 806 рублей, земельного участка общей площадью 1561 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020330:1643, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 141 по состоянию на 01.01.2007 составляет 3 103 268 рублей.
Суд первой инстанции оценил доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ и принял экспертное заключение как надлежащее доказательство, отвечающее требованиям законодательства Российской Федерации.
Так, довод о том, что выявленная величина расхождения кадастровой и рыночной стоимости превышает 30%, сам по себе не является препятствием к удовлетворению иска. Указанная величина является обычной погрешностью метода массовой оценки, но поскольку судом в данной случае выявлена большая погрешность, препятствий с снижению кадастровой стоимости до размера рыночной не имеется.
Возражения заявителя жалобы о недостоверности экспертного заключения как не соответствующего стандартам в области оценки апелляционным судом отклоняются.
В судебном заседании экспертами Барановой Г.Н. и Харченко А.Е. даны пояснения относительно доводов апелляционной жалобы по экспертному заключению N 66-2014.
Эксперты, возражая относительно довода о том, что из экспертного заключения не видно к какому оцениваемому земельному участку подобраны объекты-аналоги, отметили, что из содержания экспертного заключения следует вывод о том, что оцениваемые участки являются аналогичными между собой, расположены в одном месте, являются смежными, ввиду чего приведенные объекты-аналоги на стр. 44 в таблице N 8 являются таковыми для всех участков, рыночная стоимость определена с учетом порядка расчета рыночной стоимости 1 кв. м площади, расчет которого представлен в таблице.
Эксперты возразили против довода о безосновательном принятии допущений о предполагаемом виде разрешенного использования объектов-аналогов, отметив, что исходили из допущения, что предполагаемое разрешенное использование объектов-аналогов - индивидуальное жилищное строительство, поскольку на дату оценки ни в одном объявлении не было указано, что участок предназначен только под размещение коммерческой недвижимости. При этом экспертами применена повышающая корректировка на вид разрешенного использования, которая составила +50%.
Эксперты отметили, что не отказывались от корректировки на величину общей площади. Описание данной корректировки указано на стр. 48-49 экспертного заключения в таблицах 10-12.
В отношении допущении о наличии коммуникаций эксперты пояснили, что на дату осмотра и по устной информации представителя истца, присутствовавшего при осмотре земельного участка, имелись все инженерные коммуникации. Кроме того, земельные участки расположены в центральной части города, в районе с хорошо развитой инфраструктурой и ближайшее окружение объектов исследования, представлено объектами торгового и офисного назначения. Поэтому эксперты исходили из допущения, что земельные участки на дату оценки были обеспечены инженерными коммуникациями. Если предположить, что спорные земельные участки имеют частичные инженерные коммуникации, то его стоимость с учетом корректировки на частичные коммуникации снизилась бы на 20-25%. Если предположить, что спорные земельные участки вообще не имеют инженерных коммуникаций, то их стоимость с учетом корректировки на отсутствие коммуникаций снизилась бы на 30-35%. То есть обратное допущение привело бы к тому, что рыночная стоимость участка была бы еще меньше установленной.
Аналогичным образом, эксперты указали, что применение большего процента при корректировке на торг привело бы к тому, что рыночная стоимость участка была бы еще меньше установленной.
Эксперты пояснили, что для определения возможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов-аналогов, они сочли целесообразным провести расчет коэффициента вариации. В рамках данного исследования коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов. Выборка считается однородной, если Var ? 30%. На стр. 51 заключения в таблице N 13 предоставлены расчеты коэффициента вариации, который составил 29%, то есть соответствует однородности выборки.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы отклоняются судом как несостоятельные, основанные на неверном толковании заключения экспертов.
Заслушав пояснения экспертов, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать заключение эксперта недостоверным доказательством по делу. Суд первой инстанции правомерно вынес решение по делу, основываясь на указанном заключении, и с учетом значительного превышения кадастровой стоимости участков над выявленной рыночной ценой установил кадастровую стоимость спорных участков в размере определенной экспертами рыночной стоимости.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.2014 по делу N А53?5998/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)