Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шахбанов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего: Гарновой Л.П.,
судей: Савоскиной И.И., Титовой О.Г.,
при секретаре: Л.,
рассмотрев 02 апреля 2014 года в открытом судебном заседании апелляционную жалобу "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на решение Чеховского городского суда Московской области от 06 декабря 2013 года по делу по иску "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к К. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога; по иску Н. к К., "Русско-Германскому Торговому Банку" (ЗАО) о признании частично недействительным договора залога, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,
заслушав доклад судьи Гарновой Л.П., объяснения явившихся лиц,
ЗАО "Русско-Германский Торговый Банк" (далее - РГТ-Банк) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратился в суд с уточненным иском к К. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога, указав, что между РГТ-Банком и К. были заключены кредитный договор от 28.09.2007 г. N НК-2607, договор залога от 28.09.2007 г. N <данные изъяты>.
Между "РГТ-Банк" и ОАО "Чеховский завод Гидросталь" заключен договор поручительства от 03.10.2007 г. <данные изъяты>.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.03.2011 г. в отношении ЗАО "РГТ-Банк" введена процедура конкурсного производства. Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".
По условиям кредитного договора от 28.09.2007 г. К. был предоставлен кредит в размере 700000 долларов США на срок до 23.10.2012 г. включительно с выплатой процентов за пользование кредитом из расчета 16% годовых.
03.10.2007 г. денежные средства в размере 700000 долларов США были перечислены ответчику, что отражено на его ссудном счете N <данные изъяты>.
За время пользования кредитом К. производил погашение процентов и основного долга, а также пени за несвоевременный возврат основного долга и процентов, однако, начиная с октября 2008 г., прекратил исполнять обязательства по уплате основного долга и осуществлял частичное погашение по процентам. С августа 2009 г. по день подачи иска он полностью прекратил погашение кредита.
На требование банка об уплате кредитной задолженности К. не ответил, задолженность не погасил.
В обеспечение кредитного договора между РГТ-Банк и К. был заключен договор залога от 28.09.2007 г.
Согласно п. 1.1 договора залога ответчик передал истцу в залог следующее имущество: объект недвижимости - нежилое здание: санаторий-профилакторий, общая площадь 5563,10 кв. м, лит. Б, П-П1 стоимостью 20000000 руб.; право аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: указав, что 01.03.2005 г. между ним и ООО "ЛЕКО" был заключен договор аренды здания с правом выкупа. В соответствии с договором ООО "ЛЕКО", являвшееся на тот момент собственником всего здания профилактория, передало ему в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 2969,1 кв. м, лит. П, П1, расположенное по адресу: <...>, а также права на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его пользования. Срок договора установлен на 11 месяцев с момента передачи здания с последующей пролонгацией, в связи с чем договор действует по настоящее время. <данные изъяты> срок аренды - 49 лет, с 01.10.2005 г. до 01.10.2054 г.
Просил суд взыскать с К. задолженность по кредитному договору в сумме 1201689,59 долларов США, из которых: основной долг - 228925,78 долларов США; просроченный основной долг - 375761,27 долларов США; пени за просрочку возврата основного долга - 211746,35 долларов США; просроченные проценты, начисленные на основной долг - 166691,70 долларов США; просроченные проценты - 94478,79 долларов США; пени за просрочку оплаты процентов, начисленных на основной долг - 99675,60 долларов США; пени за просрочку процентов, начисленных на просроченный основной долг - 24410,08 долларов США.
Обратить взыскание на объекты недвижимости, указанные в договоре залога, передать банку право аренды на земельный участок, определить начальную продажную цену переданного в залог имущества в сумме 20000000 руб. и начальную продажную цену переданного в залог права аренды в сумме 1112000,00 руб.
Ответчик К. в письменном отзыве иск не признал, ссылаясь на то, что постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда истцу отказано в удовлетворении требований о включении в реестр кредиторов ОАО "Чеховский завод Гидросталь" задолженности в сумме 1201689,59 долларов США, т.к. не представлены подлинники кредитного договора, договора залога и договора поручительства.
Просрочка платежей произошла не по его вине, он до 24.07.2009 г. исполнял обязанности по погашению кредитной задолженности, просил снизил размер неустойки.
Третье лицо - представитель Администрации Чеховского муниципального района не согласился с иском в части обращения взыскания и продажи на торгах права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, принадлежащего К. на основании договора аренды земельного участка N 1346 от 13.10.2005 г.
Третье лицо - Н. иск не признал, обратился в суд со встречным иском, указав, что 01.03.2005 г. между ним и ООО "ЛЕКО" был заключен договор аренды здания с правом выкупа. В соответствии с договором ООО "ЛЕКО", являвшееся на тот момент собственником всего здания профилактория, передало ему в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 2969,1 кв. м, лит. П-П1, расположенное по адресу: <...>, а также права на земельный участок, занятый зданием и необходимый дл его пользования. Срок договора установлен на 11 месяцев с момента передачи здания с последующей пролонгацией, в связи с чем договор действует по настоящее время.
Договором предусмотрена выкупная цена арендованного здания, порядок ее выплаты, ответственность сторон в случае отказа или уклонения от исполнения условий договора.
01.09.2013 г. между ним и К. составлен акт об уплате выкупной цены за здание, в соответствии с которым у К. возникла обязанность передать арендуемое здание профилактория в собственность Н. в течение 30 дней с момента подписания акта.
После предложения о регистрации перехода права собственности на выкупленное здание профилактория он узнал от К. о рассмотрении данного гражданского дела, а также о заключенном между К. и ЗАО "РГТ-Банк" договора залога от 28.09.2007 г., по которому здание санаторий-профилакторий, лит. Б, П-П1 и право аренды земельного участка, передано в залог банку.
С 2005 года он (Н.) уплачивает арендные платежи, содержит здание в надлежащем состоянии.
На момент заключения договора залога от 28.09.2007 г. с банком заключенный с ним договор отчуждения имущества начал исполняться, так как часть выкупного платежа была передана арендодателю, в связи с чем К. не мог обеспечить свои обязательства переданным ему (Н.) в аренду с правом выкупа имуществом.
Оспариваемый им договор залога нарушает его права на получение в собственность выкупленного нежилого здания и на использование земельного участка, занятого зданием.
Решением суда исковые требования банка удовлетворены частично.
С К. в пользу "РГТ-Банк" взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 34204431,66 руб., в том числе: 19 947355,94 руб. - основной долг; 13957075,72 руб. - проценты за пользование кредитом; 300000 руб. - пени за нарушение срока возврата основного долга и уплаты процентов, расходы по уплате госпошлины в размере 64000 руб.
Обращено взыскание на имущество по договору залога от 28.09.2007 г.: нежилое здание: санаторий-профилакторий, общая площадь 2594,0 кв. м, лит. Б, расположенное по адресу: <...>.
Определен способ реализации заложенного имущества путем продажи на публичных торгах.
Определена начальная продажная цена санатория-профилактория в сумме 30214 4000 руб., в остальной части иска отказано.
Исковые требования Н. удовлетворены.
Признан недействительным договор залога, заключенный между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. П, П1, расположенный по адресу: <данные изъяты>; признан недействительным договор залога, заключенный между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> принадлежащее К. на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 13.10.2005 г.; применены последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим обременения в виде залога в отношении: нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое зданий санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> признано за Н. право собственности на нежилое здание, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий "РГТ-Банк" (ЗАО) просит решение суда отменить, исковые требования банка удовлетворить, ссылаясь на необоснованность выводов суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда в части отказа в удовлетворении иска "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" об обращении взыскания на заложенное имущество - объект недвижимости санаторий-профилакторий общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, лит. П-П1, а также в части удовлетворения исковых требований Н. о признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> принадлежащее К. на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 13.10.2005 г.; применения последствий недействительности сделки путем признания отсутствующим обременения в виде залога в отношении: нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое зданий санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> признания за Н. права собственности на нежилое здание, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. П, П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>, подлежащим отмене, а в части взыскания с К. процентов за пользование кредитом и пени, обращения взыскания на заложенное имущество изменению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Согласно статье 404 Гражданского кодекса Российской Федерации если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Пунктом 1.4 кредитного договора от 28.09.2007 г. предусмотрено, что за пользование денежными средствами по договору в период с даты предоставления денежных средств и по 23.09.2012 г. включительно заемщик ежемесячно в соответствии с договором выплачивает кредитору проценты, начисляемые на непогашенный остаток задолженности по договору, по ставке 16% годовых.
С 24.09.2012 г. заемщик ежемесячно в соответствии с договором выплачивает кредитору проценты, начисляемые на непогашенный остаток задолженности по договору, по ставке 36% годовых.
Взыскивая проценты за все время пользования кредитом в размере 16% годовых, в сумме 13957075,72 руб., суд исходил из того, что начиная с 2009 года К. прекратил погашение кредита, выплату процентов и пени, однако в суд банк обратился только в 2012 году, чем увеличил сумму задолженности и размер взыскиваемых процентов, поэтому оснований для применения ставки в 36% с 24.09.2012 г. не имеется.
Между тем доказательств, подтверждающих, что банк умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, в материалах дела не представлено, п. 1.4 кредитного договора ответчиком не оспаривался.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда в части взыскания процентов по договору изменить, взыскать с К. в пользу банка 18317877,72 руб.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям исполнения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Снижая размер неустойки до 300000 руб., суд исходил из того, что подлежащая взысканию с ответчика неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства.
В соответствии с п. 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, применение судом статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика, с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.
При оценке степени соразмерности неустойки последствиям нарушения кредитного обязательства суды исходят из того, что ставка рефинансирования, являясь единой учетной ставкой Центрального банка Российской Федерации, по существу, представляет собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. В связи с этим уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования по общему правилу не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.
Размер пени при расчете по ставке рефинансирования составляет 4674191,88 руб.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает решение суда в части взыскания неустойки в сумме 300000 руб. изменить, взыскать с К. в пользу банка неустойку за неисполнение денежного обязательства в сумме 5000000 руб.
Решение суда в части отказа в удовлетворении иска "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" об обращении взыскания на заложенное имущество - объект недвижимости санаторий-профилакторий общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, лит. П-П1, а также в части удовлетворения исковых требований Н. о признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N 314:092-2202, лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> принадлежащее К. на основании договора аренды земельного участка N 1346 от 13.10.2005 г.; применения последствий недействительности сделки путем признания отсутствующим обременения в виде залога в отношении: нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое зданий санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> признания за Н. права собственности на нежилое здание, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>, подлежит отмене по следующим основаниям.
В обоснование своих требований Н. ссылался на то, что 01.03.2005 г. между ним и ООО "ЛЕКО" был заключен договор аренды здания с правом выкупа. В соответствии с договором ООО "ЛЕКО", являвшееся на тот момент собственником всего здания профилактория, передало ему в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 2969,1 кв. м, лит. П, П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>, а также права на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его пользования. Срок договора установлен на 11 месяцев с момента передачи здания с последующей пролонгацией, в связи с чем договор действует по настоящее время.
Удовлетворяя требования Н., суд исходил из того, что договор аренды действует до настоящего времени, т.к. никто из сторон не отказывался от его заключения, договор аренды исполнен.
С выводами суда судебная коллегия согласиться не может.
На основании статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела усматривается, что 01.03.2005 г. между ООО "ЛЕКО" и Н. заключен договор аренды здания с правом выкупа на срок 11 месяцев.
Акта приема-передачи здания в материалах дела не имеется.
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из толкования данной правовой нормы, если стороны в последующем пришли к соглашению о пролонгации первоначального договора, заключенного на 11 месяцев, на срок свыше года, то он должен был быть зарегистрирован в установленном законом порядке в регистрирующем органе.
По утверждению Н., договор действует между сторонами более восьми лет, однако доказательств, подтверждающих его регистрацию, суду не представлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный договор аренды не порождает никаких юридических последствий, в связи с чем в удовлетворении иска Н. следует отказать в полном объеме.
Согласно части 3 статьи 140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию.
Поскольку в пользу банка подлежит взысканию 43265233,66 руб., из которых: 19947355,94 руб. - основной долг; проценты за пользование кредитом - 18317877,72 руб.; пени - 5000000 руб., то судебная коллегия полагает возможным обратить взыскание на заложенное имущество в сумме, не превышающей взысканную сумму долга, т.е. на санаторий-профилакторий лит. П-П1.
Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость данного здания составляет 59823000 руб. (том 1, л.д. 257).
Начальная продажная цена будет составлять 80% от этой суммы, т.е. 47858400 руб.
Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Чеховского городского суда Московской области от 06 декабря 2013 года в части отказа в удовлетворении иска "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" об обращении взыскания на заложенное имущество - объект недвижимости санаторий-профилакторий общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, лит. П-П1, а также в части удовлетворения исковых требований Н. о признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> принадлежащее К. на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 13.10.2005 г.; применения последствий недействительности сделки путем признания отсутствующим обременения в виде залога в отношении: нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое зданий санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> признания за Н. права собственности на нежилое здание, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>, отменить.
Принять в отмененной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Н. отказать.
Решение Чеховского городского суда Московской области от 06 декабря 2013 года в части взыскания процентов за пользование кредитом и пени, обращения взыскания на заложенное имущество изменить.
Взыскать с К. в пользу "Русско-Германского Торгового банка" (ЗАО) проценты за пользование кредитом в сумме 18317877,72 руб., пени за нарушение срока возврата кредита в сумме 5000000 руб.
Обратить взыскание на имущество, заложенное по договору залога от 28.09.2007 г. N ДЗ-2607, заключенному между КБ "Русско-Германский Торговый Банк А.О." (ЗАО) и К., а именно: нежилое здание - санаторий-профилакторий, назначение: нежилое, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. П-П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>.
Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи на публичных торгах.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества - нежилого здания - санаторий-профилакторий, назначение: нежилое, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П-П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в сумме 47858400 (сорок семь миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста) рублей.
В остальной части решение Чеховского городского суда Московской области от 06 декабря 2013 года оставить без изменения.
Апелляционную жалобу "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3275
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. по делу N 33-3275
Судья Шахбанов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего: Гарновой Л.П.,
судей: Савоскиной И.И., Титовой О.Г.,
при секретаре: Л.,
рассмотрев 02 апреля 2014 года в открытом судебном заседании апелляционную жалобу "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на решение Чеховского городского суда Московской области от 06 декабря 2013 года по делу по иску "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к К. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога; по иску Н. к К., "Русско-Германскому Торговому Банку" (ЗАО) о признании частично недействительным договора залога, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,
заслушав доклад судьи Гарновой Л.П., объяснения явившихся лиц,
установила:
ЗАО "Русско-Германский Торговый Банк" (далее - РГТ-Банк) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратился в суд с уточненным иском к К. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога, указав, что между РГТ-Банком и К. были заключены кредитный договор от 28.09.2007 г. N НК-2607, договор залога от 28.09.2007 г. N <данные изъяты>.
Между "РГТ-Банк" и ОАО "Чеховский завод Гидросталь" заключен договор поручительства от 03.10.2007 г. <данные изъяты>.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.03.2011 г. в отношении ЗАО "РГТ-Банк" введена процедура конкурсного производства. Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".
По условиям кредитного договора от 28.09.2007 г. К. был предоставлен кредит в размере 700000 долларов США на срок до 23.10.2012 г. включительно с выплатой процентов за пользование кредитом из расчета 16% годовых.
03.10.2007 г. денежные средства в размере 700000 долларов США были перечислены ответчику, что отражено на его ссудном счете N <данные изъяты>.
За время пользования кредитом К. производил погашение процентов и основного долга, а также пени за несвоевременный возврат основного долга и процентов, однако, начиная с октября 2008 г., прекратил исполнять обязательства по уплате основного долга и осуществлял частичное погашение по процентам. С августа 2009 г. по день подачи иска он полностью прекратил погашение кредита.
На требование банка об уплате кредитной задолженности К. не ответил, задолженность не погасил.
В обеспечение кредитного договора между РГТ-Банк и К. был заключен договор залога от 28.09.2007 г.
Согласно п. 1.1 договора залога ответчик передал истцу в залог следующее имущество: объект недвижимости - нежилое здание: санаторий-профилакторий, общая площадь 5563,10 кв. м, лит. Б, П-П1 стоимостью 20000000 руб.; право аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: указав, что 01.03.2005 г. между ним и ООО "ЛЕКО" был заключен договор аренды здания с правом выкупа. В соответствии с договором ООО "ЛЕКО", являвшееся на тот момент собственником всего здания профилактория, передало ему в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 2969,1 кв. м, лит. П, П1, расположенное по адресу: <...>, а также права на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его пользования. Срок договора установлен на 11 месяцев с момента передачи здания с последующей пролонгацией, в связи с чем договор действует по настоящее время. <данные изъяты> срок аренды - 49 лет, с 01.10.2005 г. до 01.10.2054 г.
Просил суд взыскать с К. задолженность по кредитному договору в сумме 1201689,59 долларов США, из которых: основной долг - 228925,78 долларов США; просроченный основной долг - 375761,27 долларов США; пени за просрочку возврата основного долга - 211746,35 долларов США; просроченные проценты, начисленные на основной долг - 166691,70 долларов США; просроченные проценты - 94478,79 долларов США; пени за просрочку оплаты процентов, начисленных на основной долг - 99675,60 долларов США; пени за просрочку процентов, начисленных на просроченный основной долг - 24410,08 долларов США.
Обратить взыскание на объекты недвижимости, указанные в договоре залога, передать банку право аренды на земельный участок, определить начальную продажную цену переданного в залог имущества в сумме 20000000 руб. и начальную продажную цену переданного в залог права аренды в сумме 1112000,00 руб.
Ответчик К. в письменном отзыве иск не признал, ссылаясь на то, что постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда истцу отказано в удовлетворении требований о включении в реестр кредиторов ОАО "Чеховский завод Гидросталь" задолженности в сумме 1201689,59 долларов США, т.к. не представлены подлинники кредитного договора, договора залога и договора поручительства.
Просрочка платежей произошла не по его вине, он до 24.07.2009 г. исполнял обязанности по погашению кредитной задолженности, просил снизил размер неустойки.
Третье лицо - представитель Администрации Чеховского муниципального района не согласился с иском в части обращения взыскания и продажи на торгах права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, принадлежащего К. на основании договора аренды земельного участка N 1346 от 13.10.2005 г.
Третье лицо - Н. иск не признал, обратился в суд со встречным иском, указав, что 01.03.2005 г. между ним и ООО "ЛЕКО" был заключен договор аренды здания с правом выкупа. В соответствии с договором ООО "ЛЕКО", являвшееся на тот момент собственником всего здания профилактория, передало ему в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 2969,1 кв. м, лит. П-П1, расположенное по адресу: <...>, а также права на земельный участок, занятый зданием и необходимый дл его пользования. Срок договора установлен на 11 месяцев с момента передачи здания с последующей пролонгацией, в связи с чем договор действует по настоящее время.
Договором предусмотрена выкупная цена арендованного здания, порядок ее выплаты, ответственность сторон в случае отказа или уклонения от исполнения условий договора.
01.09.2013 г. между ним и К. составлен акт об уплате выкупной цены за здание, в соответствии с которым у К. возникла обязанность передать арендуемое здание профилактория в собственность Н. в течение 30 дней с момента подписания акта.
После предложения о регистрации перехода права собственности на выкупленное здание профилактория он узнал от К. о рассмотрении данного гражданского дела, а также о заключенном между К. и ЗАО "РГТ-Банк" договора залога от 28.09.2007 г., по которому здание санаторий-профилакторий, лит. Б, П-П1 и право аренды земельного участка, передано в залог банку.
С 2005 года он (Н.) уплачивает арендные платежи, содержит здание в надлежащем состоянии.
На момент заключения договора залога от 28.09.2007 г. с банком заключенный с ним договор отчуждения имущества начал исполняться, так как часть выкупного платежа была передана арендодателю, в связи с чем К. не мог обеспечить свои обязательства переданным ему (Н.) в аренду с правом выкупа имуществом.
Оспариваемый им договор залога нарушает его права на получение в собственность выкупленного нежилого здания и на использование земельного участка, занятого зданием.
Решением суда исковые требования банка удовлетворены частично.
С К. в пользу "РГТ-Банк" взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 34204431,66 руб., в том числе: 19 947355,94 руб. - основной долг; 13957075,72 руб. - проценты за пользование кредитом; 300000 руб. - пени за нарушение срока возврата основного долга и уплаты процентов, расходы по уплате госпошлины в размере 64000 руб.
Обращено взыскание на имущество по договору залога от 28.09.2007 г.: нежилое здание: санаторий-профилакторий, общая площадь 2594,0 кв. м, лит. Б, расположенное по адресу: <...>.
Определен способ реализации заложенного имущества путем продажи на публичных торгах.
Определена начальная продажная цена санатория-профилактория в сумме 30214 4000 руб., в остальной части иска отказано.
Исковые требования Н. удовлетворены.
Признан недействительным договор залога, заключенный между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. П, П1, расположенный по адресу: <данные изъяты>; признан недействительным договор залога, заключенный между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> принадлежащее К. на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 13.10.2005 г.; применены последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим обременения в виде залога в отношении: нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое зданий санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> признано за Н. право собственности на нежилое здание, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий "РГТ-Банк" (ЗАО) просит решение суда отменить, исковые требования банка удовлетворить, ссылаясь на необоснованность выводов суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда в части отказа в удовлетворении иска "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" об обращении взыскания на заложенное имущество - объект недвижимости санаторий-профилакторий общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, лит. П-П1, а также в части удовлетворения исковых требований Н. о признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> принадлежащее К. на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 13.10.2005 г.; применения последствий недействительности сделки путем признания отсутствующим обременения в виде залога в отношении: нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое зданий санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> признания за Н. права собственности на нежилое здание, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. П, П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>, подлежащим отмене, а в части взыскания с К. процентов за пользование кредитом и пени, обращения взыскания на заложенное имущество изменению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Согласно статье 404 Гражданского кодекса Российской Федерации если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Пунктом 1.4 кредитного договора от 28.09.2007 г. предусмотрено, что за пользование денежными средствами по договору в период с даты предоставления денежных средств и по 23.09.2012 г. включительно заемщик ежемесячно в соответствии с договором выплачивает кредитору проценты, начисляемые на непогашенный остаток задолженности по договору, по ставке 16% годовых.
С 24.09.2012 г. заемщик ежемесячно в соответствии с договором выплачивает кредитору проценты, начисляемые на непогашенный остаток задолженности по договору, по ставке 36% годовых.
Взыскивая проценты за все время пользования кредитом в размере 16% годовых, в сумме 13957075,72 руб., суд исходил из того, что начиная с 2009 года К. прекратил погашение кредита, выплату процентов и пени, однако в суд банк обратился только в 2012 году, чем увеличил сумму задолженности и размер взыскиваемых процентов, поэтому оснований для применения ставки в 36% с 24.09.2012 г. не имеется.
Между тем доказательств, подтверждающих, что банк умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, в материалах дела не представлено, п. 1.4 кредитного договора ответчиком не оспаривался.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда в части взыскания процентов по договору изменить, взыскать с К. в пользу банка 18317877,72 руб.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям исполнения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Снижая размер неустойки до 300000 руб., суд исходил из того, что подлежащая взысканию с ответчика неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства.
В соответствии с п. 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, применение судом статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика, с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.
При оценке степени соразмерности неустойки последствиям нарушения кредитного обязательства суды исходят из того, что ставка рефинансирования, являясь единой учетной ставкой Центрального банка Российской Федерации, по существу, представляет собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. В связи с этим уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования по общему правилу не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.
Размер пени при расчете по ставке рефинансирования составляет 4674191,88 руб.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает решение суда в части взыскания неустойки в сумме 300000 руб. изменить, взыскать с К. в пользу банка неустойку за неисполнение денежного обязательства в сумме 5000000 руб.
Решение суда в части отказа в удовлетворении иска "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" об обращении взыскания на заложенное имущество - объект недвижимости санаторий-профилакторий общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, лит. П-П1, а также в части удовлетворения исковых требований Н. о признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N 314:092-2202, лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> принадлежащее К. на основании договора аренды земельного участка N 1346 от 13.10.2005 г.; применения последствий недействительности сделки путем признания отсутствующим обременения в виде залога в отношении: нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое зданий санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> признания за Н. права собственности на нежилое здание, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>, подлежит отмене по следующим основаниям.
В обоснование своих требований Н. ссылался на то, что 01.03.2005 г. между ним и ООО "ЛЕКО" был заключен договор аренды здания с правом выкупа. В соответствии с договором ООО "ЛЕКО", являвшееся на тот момент собственником всего здания профилактория, передало ему в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 2969,1 кв. м, лит. П, П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>, а также права на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его пользования. Срок договора установлен на 11 месяцев с момента передачи здания с последующей пролонгацией, в связи с чем договор действует по настоящее время.
Удовлетворяя требования Н., суд исходил из того, что договор аренды действует до настоящего времени, т.к. никто из сторон не отказывался от его заключения, договор аренды исполнен.
С выводами суда судебная коллегия согласиться не может.
На основании статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела усматривается, что 01.03.2005 г. между ООО "ЛЕКО" и Н. заключен договор аренды здания с правом выкупа на срок 11 месяцев.
Акта приема-передачи здания в материалах дела не имеется.
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из толкования данной правовой нормы, если стороны в последующем пришли к соглашению о пролонгации первоначального договора, заключенного на 11 месяцев, на срок свыше года, то он должен был быть зарегистрирован в установленном законом порядке в регистрирующем органе.
По утверждению Н., договор действует между сторонами более восьми лет, однако доказательств, подтверждающих его регистрацию, суду не представлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный договор аренды не порождает никаких юридических последствий, в связи с чем в удовлетворении иска Н. следует отказать в полном объеме.
Согласно части 3 статьи 140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию.
Поскольку в пользу банка подлежит взысканию 43265233,66 руб., из которых: 19947355,94 руб. - основной долг; проценты за пользование кредитом - 18317877,72 руб.; пени - 5000000 руб., то судебная коллегия полагает возможным обратить взыскание на заложенное имущество в сумме, не превышающей взысканную сумму долга, т.е. на санаторий-профилакторий лит. П-П1.
Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость данного здания составляет 59823000 руб. (том 1, л.д. 257).
Начальная продажная цена будет составлять 80% от этой суммы, т.е. 47858400 руб.
Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Чеховского городского суда Московской области от 06 декабря 2013 года в части отказа в удовлетворении иска "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" об обращении взыскания на заложенное имущество - объект недвижимости санаторий-профилакторий общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, лит. П-П1, а также в части удовлетворения исковых требований Н. о признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; признании недействительным договора залога, заключенного между К. и ЗАО "РГТ-Банк" 28.09.2007 года N ДЗ-2607 в части передачи в залог права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> принадлежащее К. на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 13.10.2005 г.; применения последствий недействительности сделки путем признания отсутствующим обременения в виде залога в отношении: нежилого здания, назначение по БТИ - нежилое зданий санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>; права аренды земельного участка общей площадью 15753,0 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> признания за Н. права собственности на нежилое здание, назначение по БТИ - нежилое здание санаторий-профилакторий, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П, П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>, отменить.
Принять в отмененной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Н. отказать.
Решение Чеховского городского суда Московской области от 06 декабря 2013 года в части взыскания процентов за пользование кредитом и пени, обращения взыскания на заложенное имущество изменить.
Взыскать с К. в пользу "Русско-Германского Торгового банка" (ЗАО) проценты за пользование кредитом в сумме 18317877,72 руб., пени за нарушение срока возврата кредита в сумме 5000000 руб.
Обратить взыскание на имущество, заложенное по договору залога от 28.09.2007 г. N ДЗ-2607, заключенному между КБ "Русско-Германский Торговый Банк А.О." (ЗАО) и К., а именно: нежилое здание - санаторий-профилакторий, назначение: нежилое, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты>, лит. П-П1, расположенное по адресу: <данные изъяты>.
Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи на публичных торгах.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества - нежилого здания - санаторий-профилакторий, назначение: нежилое, общая площадь 2969,1 кв. м, инв. N <данные изъяты> лит. П-П1, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в сумме 47858400 (сорок семь миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста) рублей.
В остальной части решение Чеховского городского суда Московской области от 06 декабря 2013 года оставить без изменения.
Апелляционную жалобу "Русско-Германского Торгового Банка" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)