Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Немчиновой М.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от Администрации Талдомского муниципального района - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "Медтехсервис "Эскулап" - Клетова Ю.В., представитель по доверенности от 01.07.2015,
от Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
от Правительства Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Медтехсервис "Эскулап" на решение Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 по делу N А41-16807/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по заявлению Администрации Талдомского муниципального района к ООО "Медтехсервис "Эскулап", третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков N 261 от 02.06.2010 и N 244 от 23.05.2009 и о расторжении договоров,
установил:
администрация Талдомского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медтехсервис "Эскулап" (далее - общество, ответчик) о взыскании 2 572 180 рублей задолженности по арендной плате по договорам от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261, 482 393 рублей 34 копеек пени за просрочку платежей по договорам аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261, расторжении договоров аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Московской области от 23.03.2015 по делу N А41-16807/15 к участию деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 по делу N А41-16807/15 с ответчика в пользу истца взыскано 3 033 211 рублей 66 копеек, расторгнуты договоры аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261; в удовлетворении оставшейся части требований отказано (л.д. 133-135).
Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в части удовлетворения требования о взыскания неустойки по договору от 25.05.2009 N 244, снизить размер пени с учетом положений статьи 333 ГК РФ, а также расторжения договора от 25.05.2009 N 244.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.
Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела 25.05.2009 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 244, согласно которому последнему передано во временное владение и пользование земельный участок. находящийся в государственной собственности площадью 10062 кв. м с кадастровым номером 50:01:0050207:49 в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся неотъемлемой частью, местоположение: Московская область, Талдомский район, п. Запрудня, ул. Первомайская, категория земель - земли населенных пунктов для использования в целях под зданием: общественный центр (л.д. 6-13).
В пункте 2.1 данного договора стороны согласовали срок аренды 10 лет с 25.05.2009 по 24.05.2019.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок на 2009 год определен в приложении N 2 (расчет арендной платы), которое является неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.
Арендная плата вносится ежеквартально безналичным расчетом по реквизитам до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2, 3.3 договора).
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним. перевода земельных участков из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельных участков в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории или вида разрешенного использования участка.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании участка не по назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем шесть месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Также 02.06.2010 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 261, согласно которому последнему передано во временное владение и пользование земельный участок. находящийся в государственной собственности площадью 5267 кв. м с кадастровым номером 50:01:0050207:52 в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся неотъемлемой частью, местоположение: Московская область, Талдомский район, п. Запрудня, ул. Первомайская, категория земель - земли населенных пунктов для использования в целях под зданием: гостиница для иностранных специалистов (л.д. 14-18).
В пункте 2.1 данного договора стороны согласовали срок аренды 5 лет с 02.06.2010 по 01.06.2015.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок на 2010 год определен в приложении N 2 (расчет арендной платы), которое является неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.
Арендная плата вносится ежеквартально безналичным расчетом по реквизитам до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2, 3.3 договора).
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним. перевода земельных участков из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельных участков в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории или вида разрешенного использования участка.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании участка не по назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем шесть месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Претензиями от 11.07.2014 N 2326, N 2331 администрация уведомила общество о наличии задолженности по арендной плате по договорам аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261, предложила ее погасить (л.д. 24, 26).
Претензиями от 02.02.2015 N 319, N 318 администрация повторно уведомила общество о наличии задолженности по арендной плате за период с 2010 по 2014 год и принятом решении о досрочном расторжении договоров аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261 (л.д. 37-38, 39-40).
Задолженность по внесению арендной платы, явилась основанием для начисления пеней и обращения администрацией в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности по праву и размеру.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
Поскольку арендованные обществом земельные участки находились в государственной собственности, не требовалось заключения дополнительных соглашений относительно ставок оплаты арендной платы за земельный участок.
В материалы дела истец представил уведомления, содержащие отметку о вручении ответчику, об изменении размеров арендной платы (л.д. 122-126).
При обращении с заявленными требованиями в суд первой инстанции администрация указала на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендных платежей с 2011 по 2014 год по договорам аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261.
В отзыве ответчик заявил о пропуске администрацией срока исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности за 2011 год (л.д. 103).
Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
По правилам статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из материалов дела следует, что исковое заявление в части взыскания задолженности за 2011 год подано в суд с нарушением срока исковой давности.
Установив, что истец обратился в суд с иском 17.03.2015, приняв во внимание заявленный период, отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о приостановлении, перерыве течения срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истцом пропущен срок, установленный статьей 196 ГК РФ, по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за 2011 год.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал администрации в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате по договорам за 2011 год.
Представленный истцом в материалы дела расчет задолженности по арендной плате за период с 2012 по 2014 год по договору аренды от 23.05.2009 N 244 в сумме 223 616 рублей 67 копеек, по договору аренды от 02.06.2010 N 261 в сумме 1 243 602 рубля 77 копеек проверен судом апелляционной инстанции и признан верным (л.д. 128-129).
Поскольку доказательств, подтверждающих погашение задолженности ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено, вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований в данной части, обоснован.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6 статьи 15 Закона МО N 23/96-ОЗ установлено, что договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В пунктах 5.2 договора стороны согласовали за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Из представленного в материалы дела расчет следует, что истцом при расчете применена неустойка в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным по договору от 23.05.2009 N 244 в размере 223 616 рублей 67 копеек, по договору от 02.06.2010 N 261 в размере 258 776 рублей 66 копеек.
Поскольку судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендных платежей в установленный в договорах срок обществом не исполнено, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании договорной неустойки является законным.
Довод заявителя апелляционной жалобы на необходимость снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ отклоняется судебной коллегией.
Согласно статье 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 81) указано, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое, согласно закону или соглашению сторон, влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и тому подобное).
Критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.
При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Постановления N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
В данном случае обязанность общества уплатить неустойку, ее размер определены договорами аренды. При заключении договоров стороны предусмотрели ответственность за нарушение договорных обязательств и определили размер неустойки, который арендатором при подписании договора был принят.
Договоры подписаны сторонами, претензий относительно их условий, в том числе о размере пеней (неустойки), со стороны ответчика не предъявлялось.
Факт неоднократного нарушения обществом сроков внесения арендных платежей подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Исходя из обстоятельств настоящего дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для уменьшения предъявленной ко взысканию неустойки, так как отсутствует ее несоразмерность последствиям нарушения обязательств.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно не применил положения статьи 333 ГК РФ и не уменьшил размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца.
Кроме этого, следует отметить, что вопреки положениям статьи 65 АПК РФ доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено.
Проанализировав в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, проверив расчет пеней, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования в части взыскания пеней являются обоснованными.
Также администрацией заявлено требование о расторжении договоров аренды.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Отсутствие доказательств оплаты ответчиком арендных платежей за период с 2011 по 2014 г.г., является нарушением условий договоров аренды о сроке внесения платежей, предусмотренных договором.
Таким образом, судом первой инстанции установлено и ответчиком не оспаривается, что обязанность по внесению арендной платы ответчиком не исполнялась неоднократно (более двух раз).
Пункт 3 статьи 619 ГК РФ определяет, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пункт 2 статьи 452 ГК РФ определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договоров аренды, истцом в материалы дела представлено уведомления об оплате образовавшейся задолженности по договорам аренды и расторжении договоров аренды, а также доказательства направления указанных писем ответчику (л.д. 24, 26, 37-41).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о соблюдении истцом претензионного порядка расторжения договоров, в связи с чем, требование о расторжении договоров аренды удовлетворено судом.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 25.05.2009 N 244, несостоятельна.
Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
В пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 содержатся следующие разъяснения. Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Поэтому, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Обстоятельства нарушения обществом договорных обязательств и их систематический характер (длительное невнесение арендных платежей, в том числе и в период разрешения спора) документально подтверждены и ответчиком не оспариваются. Обоснованно признав допущенное обществом нарушение условий договоров существенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договоров аренды земельного участка.
Не может быть принят довод жалобы о нарушении судом, удовлетворившими требование администрации о расторжении договора аренды от 25.05.2009 N 244, принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
То обстоятельство, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу на праве собственности, не является основанием для отказа в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды. Указанный вывод согласуется также с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, а, по сути, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Иных, влекущих отмену или изменение обжалуемого судебного акта, доводов апелляционная жалоба заявителя не содержит.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.
Нарушений, либо неправильного применения судом первой инстанции норм процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.
Основания для изменения или отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 27 мая 2015 года по делу N А41-16807/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
М.А.НЕМЧИНОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2015 N 10АП-7594/2015 ПО ДЕЛУ N А41-16807/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2015 г. по делу N А41-16807/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Немчиновой М.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от Администрации Талдомского муниципального района - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "Медтехсервис "Эскулап" - Клетова Ю.В., представитель по доверенности от 01.07.2015,
от Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
от Правительства Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Медтехсервис "Эскулап" на решение Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 по делу N А41-16807/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по заявлению Администрации Талдомского муниципального района к ООО "Медтехсервис "Эскулап", третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков N 261 от 02.06.2010 и N 244 от 23.05.2009 и о расторжении договоров,
установил:
администрация Талдомского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медтехсервис "Эскулап" (далее - общество, ответчик) о взыскании 2 572 180 рублей задолженности по арендной плате по договорам от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261, 482 393 рублей 34 копеек пени за просрочку платежей по договорам аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261, расторжении договоров аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Московской области от 23.03.2015 по делу N А41-16807/15 к участию деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 по делу N А41-16807/15 с ответчика в пользу истца взыскано 3 033 211 рублей 66 копеек, расторгнуты договоры аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261; в удовлетворении оставшейся части требований отказано (л.д. 133-135).
Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в части удовлетворения требования о взыскания неустойки по договору от 25.05.2009 N 244, снизить размер пени с учетом положений статьи 333 ГК РФ, а также расторжения договора от 25.05.2009 N 244.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.
Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела 25.05.2009 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 244, согласно которому последнему передано во временное владение и пользование земельный участок. находящийся в государственной собственности площадью 10062 кв. м с кадастровым номером 50:01:0050207:49 в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся неотъемлемой частью, местоположение: Московская область, Талдомский район, п. Запрудня, ул. Первомайская, категория земель - земли населенных пунктов для использования в целях под зданием: общественный центр (л.д. 6-13).
В пункте 2.1 данного договора стороны согласовали срок аренды 10 лет с 25.05.2009 по 24.05.2019.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок на 2009 год определен в приложении N 2 (расчет арендной платы), которое является неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.
Арендная плата вносится ежеквартально безналичным расчетом по реквизитам до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2, 3.3 договора).
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним. перевода земельных участков из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельных участков в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории или вида разрешенного использования участка.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании участка не по назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем шесть месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Также 02.06.2010 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 261, согласно которому последнему передано во временное владение и пользование земельный участок. находящийся в государственной собственности площадью 5267 кв. м с кадастровым номером 50:01:0050207:52 в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся неотъемлемой частью, местоположение: Московская область, Талдомский район, п. Запрудня, ул. Первомайская, категория земель - земли населенных пунктов для использования в целях под зданием: гостиница для иностранных специалистов (л.д. 14-18).
В пункте 2.1 данного договора стороны согласовали срок аренды 5 лет с 02.06.2010 по 01.06.2015.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок на 2010 год определен в приложении N 2 (расчет арендной платы), которое является неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.
Арендная плата вносится ежеквартально безналичным расчетом по реквизитам до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2, 3.3 договора).
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним. перевода земельных участков из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельных участков в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории или вида разрешенного использования участка.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании участка не по назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем шесть месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Претензиями от 11.07.2014 N 2326, N 2331 администрация уведомила общество о наличии задолженности по арендной плате по договорам аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261, предложила ее погасить (л.д. 24, 26).
Претензиями от 02.02.2015 N 319, N 318 администрация повторно уведомила общество о наличии задолженности по арендной плате за период с 2010 по 2014 год и принятом решении о досрочном расторжении договоров аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261 (л.д. 37-38, 39-40).
Задолженность по внесению арендной платы, явилась основанием для начисления пеней и обращения администрацией в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности по праву и размеру.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
Поскольку арендованные обществом земельные участки находились в государственной собственности, не требовалось заключения дополнительных соглашений относительно ставок оплаты арендной платы за земельный участок.
В материалы дела истец представил уведомления, содержащие отметку о вручении ответчику, об изменении размеров арендной платы (л.д. 122-126).
При обращении с заявленными требованиями в суд первой инстанции администрация указала на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендных платежей с 2011 по 2014 год по договорам аренды от 23.05.2009 N 244, от 02.06.2010 N 261.
В отзыве ответчик заявил о пропуске администрацией срока исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности за 2011 год (л.д. 103).
Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
По правилам статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из материалов дела следует, что исковое заявление в части взыскания задолженности за 2011 год подано в суд с нарушением срока исковой давности.
Установив, что истец обратился в суд с иском 17.03.2015, приняв во внимание заявленный период, отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о приостановлении, перерыве течения срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истцом пропущен срок, установленный статьей 196 ГК РФ, по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за 2011 год.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал администрации в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате по договорам за 2011 год.
Представленный истцом в материалы дела расчет задолженности по арендной плате за период с 2012 по 2014 год по договору аренды от 23.05.2009 N 244 в сумме 223 616 рублей 67 копеек, по договору аренды от 02.06.2010 N 261 в сумме 1 243 602 рубля 77 копеек проверен судом апелляционной инстанции и признан верным (л.д. 128-129).
Поскольку доказательств, подтверждающих погашение задолженности ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено, вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований в данной части, обоснован.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6 статьи 15 Закона МО N 23/96-ОЗ установлено, что договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В пунктах 5.2 договора стороны согласовали за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Из представленного в материалы дела расчет следует, что истцом при расчете применена неустойка в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным по договору от 23.05.2009 N 244 в размере 223 616 рублей 67 копеек, по договору от 02.06.2010 N 261 в размере 258 776 рублей 66 копеек.
Поскольку судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендных платежей в установленный в договорах срок обществом не исполнено, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании договорной неустойки является законным.
Довод заявителя апелляционной жалобы на необходимость снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ отклоняется судебной коллегией.
Согласно статье 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 81) указано, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое, согласно закону или соглашению сторон, влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и тому подобное).
Критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.
При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Постановления N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
В данном случае обязанность общества уплатить неустойку, ее размер определены договорами аренды. При заключении договоров стороны предусмотрели ответственность за нарушение договорных обязательств и определили размер неустойки, который арендатором при подписании договора был принят.
Договоры подписаны сторонами, претензий относительно их условий, в том числе о размере пеней (неустойки), со стороны ответчика не предъявлялось.
Факт неоднократного нарушения обществом сроков внесения арендных платежей подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Исходя из обстоятельств настоящего дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для уменьшения предъявленной ко взысканию неустойки, так как отсутствует ее несоразмерность последствиям нарушения обязательств.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно не применил положения статьи 333 ГК РФ и не уменьшил размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца.
Кроме этого, следует отметить, что вопреки положениям статьи 65 АПК РФ доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено.
Проанализировав в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, проверив расчет пеней, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования в части взыскания пеней являются обоснованными.
Также администрацией заявлено требование о расторжении договоров аренды.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Отсутствие доказательств оплаты ответчиком арендных платежей за период с 2011 по 2014 г.г., является нарушением условий договоров аренды о сроке внесения платежей, предусмотренных договором.
Таким образом, судом первой инстанции установлено и ответчиком не оспаривается, что обязанность по внесению арендной платы ответчиком не исполнялась неоднократно (более двух раз).
Пункт 3 статьи 619 ГК РФ определяет, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пункт 2 статьи 452 ГК РФ определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договоров аренды, истцом в материалы дела представлено уведомления об оплате образовавшейся задолженности по договорам аренды и расторжении договоров аренды, а также доказательства направления указанных писем ответчику (л.д. 24, 26, 37-41).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о соблюдении истцом претензионного порядка расторжения договоров, в связи с чем, требование о расторжении договоров аренды удовлетворено судом.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 25.05.2009 N 244, несостоятельна.
Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
В пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 содержатся следующие разъяснения. Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Поэтому, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Обстоятельства нарушения обществом договорных обязательств и их систематический характер (длительное невнесение арендных платежей, в том числе и в период разрешения спора) документально подтверждены и ответчиком не оспариваются. Обоснованно признав допущенное обществом нарушение условий договоров существенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договоров аренды земельного участка.
Не может быть принят довод жалобы о нарушении судом, удовлетворившими требование администрации о расторжении договора аренды от 25.05.2009 N 244, принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
То обстоятельство, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу на праве собственности, не является основанием для отказа в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды. Указанный вывод согласуется также с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, а, по сути, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Иных, влекущих отмену или изменение обжалуемого судебного акта, доводов апелляционная жалоба заявителя не содержит.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.
Нарушений, либо неправильного применения судом первой инстанции норм процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.
Основания для изменения или отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 27 мая 2015 года по делу N А41-16807/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
М.А.НЕМЧИНОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)