Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малышкиной Е.Л,
судей Богуновой Е.А., Вечканова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никоновой А.В.,
при участии представителей сторон:
- от истца - Большаковой А.А. по доверенности от 07.10.2013 N 23 (сроком на 1 год);
- от ответчика - Шлыкова В.А. по доверенности от 21.03.2014 N 01-154/Д (сроком до 31.12.2014),
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.12.2013 по делу N А43-7820/2013, принятое судьей Кабакиной Е.Е. по иску общества с ограниченной ответственностью "Авикс", г. Нижний Новгород, к администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, о расторжении договоров.
Суд
что общество с ограниченной ответственностью "Авикс" обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Нижнего Новгорода о расторжении инвестиционного договора от 14.03.2007, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 15444/07 от 11.04.2007 на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
От ответчика поступило встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью "Авикс" о расторжении инвестиционного договора от 14.03.2007 на основании абзаца 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 20.12.2013 встречное исковое заявление возвращено заявителю.
Решением от 30.12.2013 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Авикс" в полном объеме, расторгнул инвестиционный договор от 14.03.2007 между администрацией города Нижнего Новгорода и обществом с ограниченной ответственностью "Авикс", а также расторг договор аренды земельного участка N 15444/07 от 11.04.2007 между администрацией города Нижнего Новгорода и обществом с ограниченной ответственностью "Авикс".
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация города Нижнего Новгорода обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить данный судебный акт, поскольку нарушены нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Считает, что суд первой инстанции неверно указал, что подготовка документации по планировке территории является обязанностью органа местного самоуправления в силу закона, поскольку строительство торгово-развлекательного центра не относится к муниципальной необходимости.
Одновременно указал, что суд первой инстанции неверно отметил, что обществом с ограниченной ответственностью "Авикс" предприняты все меры для устранения замечаний к проектной документации по строительству объекта, поскольку в нарушение условий договора общество с ограниченной ответственностью "Авикс" не представило в администрацию г. Н. Новгорода проектную документацию, соответствующую требованиям градостроительного законодательства.
Отметил, что вывод суда первой инстанции о невозможности строительства объектов в срок, установленный договором, не доказан и служит доказательством нарушения администрацией города Н. Новгорода условий инвестиционного соглашения.
Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что администрация города Нижнего Новгорода предоставила земельный участок без учета существующих красных линий.
Кроме того, указал, что вывод суда первой инстанции об отказе в продлении срока действия договора не имеет существенного значения для рассмотрения настоящего дела.
Общество с ограниченной ответственностью "Авикс" отзыва на апелляционную жалобу не представило, в судебном заседании представитель просил решение арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.03.2007 между администрацией г. Н. Новгорода и ООО "Авикс" заключен инвестиционный договор, предметом которого является деятельность сторон по совместной реализации проекта по строительству многофункционального торгово-развлекательного центра, спортивно-оздоровительного комплекса с торгово-офисными помещениями и гостиницей и подземной парковкой, административных помещений, а также создание инфраструктуры, необходимой для дальнейшей эксплуатации указанных объектов, в порядке, определенном в настоящем договоре. Планируемые характеристики объектов и очередность строительства указаны в Перечне основных характеристик объектов инвестирования, планируемых к строительству. Место размещения объектов инвестирования, планируемых к строительству, определено сторонами в схеме размещения объектов инвестирования, планируемых к строительству (пункт 1.1 договора).
Целью настоящего договора является обеспечение устойчивого развития городских территорий и осуществление строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, создание условий для развития на территории города объектов социально-культурного назначения для организации досуга и отдыха граждан путем расширения использования внебюджетных источников финансирования, создание благоприятных условий для развития туризма, а также осуществления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, развитие и поддержание в надлежащем техническом состоянии систем инженерной инфраструктуры города, обеспечение развития инженерной инфраструктуры города, а также создание условий для развития на территории города торговых мест (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 договора предварительный срок реализации инвестиционного проекта определен с 2007 года по 01 февраля 2012 года (включительно).
Ориентировочная общая сумма инвестиций в инвестиционный проект 1 984 000 000 руб. (пункт 1.4 договора).
Права и обязанности сторон определены в пункте 2 договора.
В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4 администрация обязана оказывать содействие инвестору, а именно: в установленном порядке осуществить выбор земельного участка и предоставить его Обществу в аренду для строительства по инвестиционному проекту, по заявлению Общества в установленном порядке выдать градостроительный план земельного участка, в порядке, установленном настоящим договором, согласовать проектную документацию до проведения государственной экспертизы проекта, выдать разрешение на строительство и разрешение на ввод объектов в эксплуатацию согласно очередности строительства.
В силу пунктов 2.3.1, 2.3.2, 2.3.3, 2.3.4, 2.3.6, 2.3.8, 2.3.14 договора Общество обязано осуществить финансирование работ по формированию земельного участка, выбранного для строительства, постановке его на кадастровый учет и получение информации из государственного земельного кадастра для целей настоящего договора. В установленном порядке заключить договор аренды земельного участка, выбранного для строительства, и обеспечить его государственную регистрацию. Обеспечить организацию и финансирование проектирования и проведения строительных работ в соответствии с проектом, утвержденным и согласованным в порядке, установленном действующим законодательством и настоящим договором (выступать заказчиком-застройщиком), в том числе работ, связанных с выполнением инженерных изысканий, инженерно-техническим обустройством земельного участка, строительством инженерных сетей и объектов в соответствии с техническими условиями. В установленном порядке получить градостроительный план земельного участка. До проведения государственной экспертизы представить на согласование в Администрацию проектную документацию. При наличии возражений и замечаний Администрации устранить их в кратчайшие сроки и повторно направить проектную документацию на согласование. Не позднее 01.02.2012 завершить строительство всех объектов в соответствии с проектной документацией, обеспечить их ввод в эксплуатацию, передать в муниципальную собственность имущество, указанное в пункте 3.1 договора и дополнительных соглашениях к договору в порядке, установленном действующим законодательством и настоящим договором. Передать в муниципальную собственность долю в виде имущества и денежных средств, в порядке и размере, определенном в настоящем договоре.
В дальнейшем дополнительным соглашением от 28.10.2010 срок реализации инвестиционного проекта был продлен до 01.06.2014.
ООО "Авикс" в рамках принятых на себя обязательств осуществило финансирование работ по формированию земельного участка, выбранного для строительства, поставило его на кадастровый учет.
11.04.2007 во исполнение условий инвестиционного договора стороны заключили договор аренды N 15444/07 земельного участка площадью 18 065 кв. м по адресу: г. Н. Новгород, Советский район, пл. Советская, 1, кадастровый номер 52:18:07 02 48 0089, для строительства многофункционального торгово-развлекательного центра, спортивно-развлекательного комплекса с торгово-офисными помещениями, гостиницей и подземной парковкой административных помещений.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 28.04.2007.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 11.04.2007.
В пунктах 4.1.4 инвестиционного договора (в редакции дополнительного соглашения от 28.10.2010) стороны согласовали, что Общество выполняет проектную документацию по проекту в полном объеме, включая все необходимые и обязательные государственные заключения и экспертизы, и представляет экземпляр Администрации. Проектной документацией должна быть предусмотрена очередность строительства в рамках реализации инвестиционного проекта. При этом Общество обеспечивает строительство всех объектов в рамках настоящего проекта, ввод их в эксплуатацию, передачу в муниципальную собственность имущества и оплату денежных средств не позднее 01.06.2014.
Администрация согласовывает проектную документацию в течение 30 дней с момента ее представления Обществом либо возвращает ее Обществу на доработку с замечаниями и возражениями (пункт 4.1.7 договора).
Срок разработки проектной документации был увеличен, в связи с необходимостью проектирования трассы метрополитена и организации транспортной схемы в районе пл. Советская.
01.10.2010 ООО "Авикс" представило проектную документацию на согласование в Администрацию в рамках пункта 4.1.7 инвестиционного договора.
Ответчиком выдано заключение N 261/10 о том, что проектная документация представлена с замечаниями.
Письмом от 17.11.2010 N 241 ООО "Авикс" просило согласовать рабочий проект без наружных сетей. Письмом от 26.07.2011 истец вновь обратился в Администрацию с просьбой выдать заключение по согласованию рабочего проекта без наружных сетей и схемы организации дорожного движения.
В сентябре 2011 года ООО "Авикс" направило в Департамент градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода документы, необходимые для получения заключения по проекту.
Однако до настоящего времени заключение Обществу не выдано, по причине отсутствия проекта планировки и межевания территории в границах пл. Советская, улиц Адмирала Васюнина, Ивлиева, Богородского.
При этом из материалов дела следует, что постановление администрации г. Н. Новгорода "О разрешении МП ИРГ "НижегородгражданНИИпроект" подготовки проекта планировки и межевания территории в границах улиц Адмирала Васюнина, Генерала Ивлева, Богородского, Кузнечихинская, Ванеева в Советском районе города Нижнего Новгорода" издано лишь 31.05.2012 (том 1 л. д. 55).
С учетом того, что отсутствие проекта планировки и межевания территории приводит к смещению сроков реализации проекта по строительству многофункционального торгово-развлекательного центра, Общество неоднократно обращалось в Администрацию с просьбой об изменении условий инвестиционного договора от 14.03.2007, однако ответчик на комиссии по инвестиционной политике и земельным отношениям от 17.05.2012 отказал обществу в переносе сроков платежей по инвестиционному договору и договору аренды земельного участка, а также продлении срока реализации инвестиционного проекта.
До настоящего времени проект администрацией города не утвержден, разрешение на строительство не выдано по причинам, не зависящим от истца. Строительство на данном земельном участке не может быть осуществлено по независящим от истца причинам.
Учитывая указанные обстоятельства, 07.08.2012 ООО "Авикс" направило в Администрацию письмо N 51-юо/2012 с предложением расторгнуть инвестиционный договор от 14.03.2007 и договор аренды земельного участка от 11.04.2007.
Данное обращение оставлено без ответа.
Истец считает, что администрацией г. Н. Новгорода допущено существенное нарушение условий инвестиционного договора, поскольку Администрация, обладая необходимыми возможностями и ресурсами для обеспечения инвестору нормального режима хозяйственной деятельности, свои обязательства надлежащим образом не исполнила, нарушив пункты 2.1.3, 4.1.7 инвестиционного договора, так как должна была знать, что объект строительства по договору находится на территории, подлежащей планировке и межеванию, еще с 2008 года, а разработка проекта и межевания территории объекта строительства являлась полномочием администрации города Нижнего Новгорода.
На основании изложенного ООО "Авикс" обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении инвестиционного договора. Учитывая невозможность реализации инвестиционного проекта в срок, установленный инвестиционным договором по указанным причинам, общество не имеет возможности использовать земельный участок по назначению, что явилось основанием для обращения также с требованием о расторжении договора аренды земельного участка.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, считает решение суда обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - несостоятельными.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что истец направлял ответчику письмо с предложением расторгнуть инвестиционный договор и договор аренды, что подтверждается отметкой последнего о его получении на письме и не отрицалось представителем ответчика в ходе судебного разбирательства.
Из содержания письма от 07.08.2012 следует, что в качестве основания истец указывал на отсутствие проекта планировки и межевания территории, что приводит к смещению сроков реализации проекта, а решением комиссии по инвестиционной политике и земельным отношениям (протокол N 590 от 17.05.2012) в переносе сроков было отказано.
В соответствии с пунктами 2.1.3, 4.1.7 инвестиционного договора Администрация обязана в порядке, установленном настоящим договором, согласовать проектную документацию до проведения государственной экспертизы проекта, в течение 30 дней с момента ее представления Обществом, либо возвратить ее на доработку с замечаниями или возражениями.
В октябре 2010 года истцом в Администрацию была представлена проектная документация для строительства многофункционального центра, которая была возвращена с замечаниями для их последующего устранения.
Представленная в материалы дела переписка ООО "Авикс" с Департаментом градостроительного развития и архитектуры администрации города Н. Новгорода, Управлением ГИБДД ГУВД по Нижегородской области, ОАО "Нижегородметропроект", МУ "Главное управление по строительству и ремонту метрополитена, мостов и дорожных сетей в городе Нижнем Новгороде" свидетельствует о том, что истцом приняты все необходимые меры для устранения указанных замечаний, в том числе по согласованию проекта с учетом перспективной трассы метрополитена и станции метро на пл. Советская и перспективной транспортной развязки в разных уровнях на пересечении магистральных улиц Бекетова-Ванеева.
С учетом устранения замечаний ООО "Авикс" повторно в сентябре 2011 года представило в Администрацию на согласование проектную документацию для строительства многофункционального центра. Проект до настоящего времени вопреки условиям инвестиционного договора Администрацией не согласован.
Причиной несогласования проекта осталась то, что проект должен быть разработан с учетом красных линий, которые разрабатываются и утверждаются в составе проекта планировки территории. Указанное обстоятельство подтверждено письмом Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Н. Новгорода от 28.08.2012 N 12-01-20-722, в котором указано, что данное замечание может быть снято при условии изменения размещения объектов с учетом существующих красных линий или при условии установления новых красных линий в установленном законом порядке.
Между тем, как установлено судом первой инстанции и следует из приложения N 2 к инвестиционного договору "Схема размещения объектов инвестирования, планируемых к строительству", которое согласовано администрацией города Н. Новгорода, Департаментом экономики, планирования, промышленности и предпринимательства, Департаментом архитектуры и градостроительства, Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами и Департаментом правовой работы, объекты инвестирования, планируемые к строительству, изначально были размещены на земельном участке без учета существующих красных линий. Выбор земельного участка и предоставление его обществу для строительства многофункционального центра, обязанность по осуществлению выбора которого в силу пункта 2.1.1 инвестиционного договора, лежала на Администрации, также произведен без учета существующих красных линий, что лишало общество возможности использовать данный земельный участок по назначению.
Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что реализация инвестиционного проекта по строительству многофункционального центра при существующих красных линиях изначально была невозможна без корректировки красных линий и администрация г. Н. Новгорода, выступающая стороной как инвестиционного договора, так и договора аренды земельного участка, с учетом положений подпункта 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", которым к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа и др., не могла не знать об этом обстоятельстве.
Из представленных в материалы дела писем ООО "Авикс" видно, что общество, начиная с июня 2008 года, обращалось в администрацию города по вопросам корректуры красных линий (письма от 20.06.2008 N 27-01-20-5000, от 15.09.2008 N 138, от 08.12.2009 N 425).
Вопрос о корректуре красных линий рассматривался на совещании в Департаменте архитектуры и градостроительства администрации города Н. Новгород 31.03.2009, 30.06.2009.
Письмом от 11.03.2010 N 27-03-20-1985ис Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Н. Новгорода сообщил, что считает возможным откорректировать красные линии на пл. Советской в Советском районе, указав, что красные линии в соответствии со статьями 42 и 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяются и утверждаются в составе проекта планировки территории.
На заседании Градостроительного Совета Нижегородской области 08.09.2011 (протокол N 32-ГС) было одобрено объемно-планировочное решение многофункционального торгово-административного и спортивно-развлекательного комплекса, администрации г. Н. Новгорода рекомендовано разработать проект планировки и межевания пл. Советской с учетом представленного материала.
Вместе с тем постановление администрации города Нижнего Новгорода N 2229 о поручении МП ИРГ "НижегородгражданНИИпроект" выполнить указанный проект планировки и межевания издано лишь 31.05.2012.
Таким образом, на момент рассмотрения дела проект планировки и межевания территории и, соответственно, новые красные линии не утверждены, проектная документация не согласована, разрешение на строительство объекта не выдано, что влечет невозможность строительства объектов в срок, установленный договором. При этом в переносе срока реализации инвестиционного проекта истцу было отказано.
В силу вышеизложенного, а также с учетом того, что установленные договором сроки реализации инвестиционного проекта и отказ Администрации в продлении данного срока, у общества отсутствует реальная возможность осуществить строительство многофункционального комплекса в указанный срок.
Таким образом, суд первой инстанции верно удовлетворил требование о расторжении инвестиционного договора от 14.03.2007, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 15444/07 от 11.04.2007.
Утверждение администрации о том, что разработка проекта планировки и межевания была поручена ООО "Авикс" на основании постановления администрации от 17.12.2007 N 6135, не имеет правового значения при рассмотрении данного дела, учитывая, что указанное постановление администрации отменено в 2008 году постановлением администрации N 1309.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции и обоснованно отклонены, по основаниям, приведенным судом первой инстанции. Они признаются необоснованными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.12.2013 по делу N А43-7820/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.04.2014 ПО ДЕЛУ N А43-7820/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 апреля 2014 г. по делу N А43-7820/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малышкиной Е.Л,
судей Богуновой Е.А., Вечканова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никоновой А.В.,
при участии представителей сторон:
- от истца - Большаковой А.А. по доверенности от 07.10.2013 N 23 (сроком на 1 год);
- от ответчика - Шлыкова В.А. по доверенности от 21.03.2014 N 01-154/Д (сроком до 31.12.2014),
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.12.2013 по делу N А43-7820/2013, принятое судьей Кабакиной Е.Е. по иску общества с ограниченной ответственностью "Авикс", г. Нижний Новгород, к администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, о расторжении договоров.
Суд
установил:
что общество с ограниченной ответственностью "Авикс" обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Нижнего Новгорода о расторжении инвестиционного договора от 14.03.2007, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 15444/07 от 11.04.2007 на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
От ответчика поступило встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью "Авикс" о расторжении инвестиционного договора от 14.03.2007 на основании абзаца 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 20.12.2013 встречное исковое заявление возвращено заявителю.
Решением от 30.12.2013 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Авикс" в полном объеме, расторгнул инвестиционный договор от 14.03.2007 между администрацией города Нижнего Новгорода и обществом с ограниченной ответственностью "Авикс", а также расторг договор аренды земельного участка N 15444/07 от 11.04.2007 между администрацией города Нижнего Новгорода и обществом с ограниченной ответственностью "Авикс".
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация города Нижнего Новгорода обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить данный судебный акт, поскольку нарушены нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Считает, что суд первой инстанции неверно указал, что подготовка документации по планировке территории является обязанностью органа местного самоуправления в силу закона, поскольку строительство торгово-развлекательного центра не относится к муниципальной необходимости.
Одновременно указал, что суд первой инстанции неверно отметил, что обществом с ограниченной ответственностью "Авикс" предприняты все меры для устранения замечаний к проектной документации по строительству объекта, поскольку в нарушение условий договора общество с ограниченной ответственностью "Авикс" не представило в администрацию г. Н. Новгорода проектную документацию, соответствующую требованиям градостроительного законодательства.
Отметил, что вывод суда первой инстанции о невозможности строительства объектов в срок, установленный договором, не доказан и служит доказательством нарушения администрацией города Н. Новгорода условий инвестиционного соглашения.
Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что администрация города Нижнего Новгорода предоставила земельный участок без учета существующих красных линий.
Кроме того, указал, что вывод суда первой инстанции об отказе в продлении срока действия договора не имеет существенного значения для рассмотрения настоящего дела.
Общество с ограниченной ответственностью "Авикс" отзыва на апелляционную жалобу не представило, в судебном заседании представитель просил решение арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.03.2007 между администрацией г. Н. Новгорода и ООО "Авикс" заключен инвестиционный договор, предметом которого является деятельность сторон по совместной реализации проекта по строительству многофункционального торгово-развлекательного центра, спортивно-оздоровительного комплекса с торгово-офисными помещениями и гостиницей и подземной парковкой, административных помещений, а также создание инфраструктуры, необходимой для дальнейшей эксплуатации указанных объектов, в порядке, определенном в настоящем договоре. Планируемые характеристики объектов и очередность строительства указаны в Перечне основных характеристик объектов инвестирования, планируемых к строительству. Место размещения объектов инвестирования, планируемых к строительству, определено сторонами в схеме размещения объектов инвестирования, планируемых к строительству (пункт 1.1 договора).
Целью настоящего договора является обеспечение устойчивого развития городских территорий и осуществление строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, создание условий для развития на территории города объектов социально-культурного назначения для организации досуга и отдыха граждан путем расширения использования внебюджетных источников финансирования, создание благоприятных условий для развития туризма, а также осуществления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, развитие и поддержание в надлежащем техническом состоянии систем инженерной инфраструктуры города, обеспечение развития инженерной инфраструктуры города, а также создание условий для развития на территории города торговых мест (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 договора предварительный срок реализации инвестиционного проекта определен с 2007 года по 01 февраля 2012 года (включительно).
Ориентировочная общая сумма инвестиций в инвестиционный проект 1 984 000 000 руб. (пункт 1.4 договора).
Права и обязанности сторон определены в пункте 2 договора.
В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4 администрация обязана оказывать содействие инвестору, а именно: в установленном порядке осуществить выбор земельного участка и предоставить его Обществу в аренду для строительства по инвестиционному проекту, по заявлению Общества в установленном порядке выдать градостроительный план земельного участка, в порядке, установленном настоящим договором, согласовать проектную документацию до проведения государственной экспертизы проекта, выдать разрешение на строительство и разрешение на ввод объектов в эксплуатацию согласно очередности строительства.
В силу пунктов 2.3.1, 2.3.2, 2.3.3, 2.3.4, 2.3.6, 2.3.8, 2.3.14 договора Общество обязано осуществить финансирование работ по формированию земельного участка, выбранного для строительства, постановке его на кадастровый учет и получение информации из государственного земельного кадастра для целей настоящего договора. В установленном порядке заключить договор аренды земельного участка, выбранного для строительства, и обеспечить его государственную регистрацию. Обеспечить организацию и финансирование проектирования и проведения строительных работ в соответствии с проектом, утвержденным и согласованным в порядке, установленном действующим законодательством и настоящим договором (выступать заказчиком-застройщиком), в том числе работ, связанных с выполнением инженерных изысканий, инженерно-техническим обустройством земельного участка, строительством инженерных сетей и объектов в соответствии с техническими условиями. В установленном порядке получить градостроительный план земельного участка. До проведения государственной экспертизы представить на согласование в Администрацию проектную документацию. При наличии возражений и замечаний Администрации устранить их в кратчайшие сроки и повторно направить проектную документацию на согласование. Не позднее 01.02.2012 завершить строительство всех объектов в соответствии с проектной документацией, обеспечить их ввод в эксплуатацию, передать в муниципальную собственность имущество, указанное в пункте 3.1 договора и дополнительных соглашениях к договору в порядке, установленном действующим законодательством и настоящим договором. Передать в муниципальную собственность долю в виде имущества и денежных средств, в порядке и размере, определенном в настоящем договоре.
В дальнейшем дополнительным соглашением от 28.10.2010 срок реализации инвестиционного проекта был продлен до 01.06.2014.
ООО "Авикс" в рамках принятых на себя обязательств осуществило финансирование работ по формированию земельного участка, выбранного для строительства, поставило его на кадастровый учет.
11.04.2007 во исполнение условий инвестиционного договора стороны заключили договор аренды N 15444/07 земельного участка площадью 18 065 кв. м по адресу: г. Н. Новгород, Советский район, пл. Советская, 1, кадастровый номер 52:18:07 02 48 0089, для строительства многофункционального торгово-развлекательного центра, спортивно-развлекательного комплекса с торгово-офисными помещениями, гостиницей и подземной парковкой административных помещений.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 28.04.2007.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 11.04.2007.
В пунктах 4.1.4 инвестиционного договора (в редакции дополнительного соглашения от 28.10.2010) стороны согласовали, что Общество выполняет проектную документацию по проекту в полном объеме, включая все необходимые и обязательные государственные заключения и экспертизы, и представляет экземпляр Администрации. Проектной документацией должна быть предусмотрена очередность строительства в рамках реализации инвестиционного проекта. При этом Общество обеспечивает строительство всех объектов в рамках настоящего проекта, ввод их в эксплуатацию, передачу в муниципальную собственность имущества и оплату денежных средств не позднее 01.06.2014.
Администрация согласовывает проектную документацию в течение 30 дней с момента ее представления Обществом либо возвращает ее Обществу на доработку с замечаниями и возражениями (пункт 4.1.7 договора).
Срок разработки проектной документации был увеличен, в связи с необходимостью проектирования трассы метрополитена и организации транспортной схемы в районе пл. Советская.
01.10.2010 ООО "Авикс" представило проектную документацию на согласование в Администрацию в рамках пункта 4.1.7 инвестиционного договора.
Ответчиком выдано заключение N 261/10 о том, что проектная документация представлена с замечаниями.
Письмом от 17.11.2010 N 241 ООО "Авикс" просило согласовать рабочий проект без наружных сетей. Письмом от 26.07.2011 истец вновь обратился в Администрацию с просьбой выдать заключение по согласованию рабочего проекта без наружных сетей и схемы организации дорожного движения.
В сентябре 2011 года ООО "Авикс" направило в Департамент градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода документы, необходимые для получения заключения по проекту.
Однако до настоящего времени заключение Обществу не выдано, по причине отсутствия проекта планировки и межевания территории в границах пл. Советская, улиц Адмирала Васюнина, Ивлиева, Богородского.
При этом из материалов дела следует, что постановление администрации г. Н. Новгорода "О разрешении МП ИРГ "НижегородгражданНИИпроект" подготовки проекта планировки и межевания территории в границах улиц Адмирала Васюнина, Генерала Ивлева, Богородского, Кузнечихинская, Ванеева в Советском районе города Нижнего Новгорода" издано лишь 31.05.2012 (том 1 л. д. 55).
С учетом того, что отсутствие проекта планировки и межевания территории приводит к смещению сроков реализации проекта по строительству многофункционального торгово-развлекательного центра, Общество неоднократно обращалось в Администрацию с просьбой об изменении условий инвестиционного договора от 14.03.2007, однако ответчик на комиссии по инвестиционной политике и земельным отношениям от 17.05.2012 отказал обществу в переносе сроков платежей по инвестиционному договору и договору аренды земельного участка, а также продлении срока реализации инвестиционного проекта.
До настоящего времени проект администрацией города не утвержден, разрешение на строительство не выдано по причинам, не зависящим от истца. Строительство на данном земельном участке не может быть осуществлено по независящим от истца причинам.
Учитывая указанные обстоятельства, 07.08.2012 ООО "Авикс" направило в Администрацию письмо N 51-юо/2012 с предложением расторгнуть инвестиционный договор от 14.03.2007 и договор аренды земельного участка от 11.04.2007.
Данное обращение оставлено без ответа.
Истец считает, что администрацией г. Н. Новгорода допущено существенное нарушение условий инвестиционного договора, поскольку Администрация, обладая необходимыми возможностями и ресурсами для обеспечения инвестору нормального режима хозяйственной деятельности, свои обязательства надлежащим образом не исполнила, нарушив пункты 2.1.3, 4.1.7 инвестиционного договора, так как должна была знать, что объект строительства по договору находится на территории, подлежащей планировке и межеванию, еще с 2008 года, а разработка проекта и межевания территории объекта строительства являлась полномочием администрации города Нижнего Новгорода.
На основании изложенного ООО "Авикс" обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении инвестиционного договора. Учитывая невозможность реализации инвестиционного проекта в срок, установленный инвестиционным договором по указанным причинам, общество не имеет возможности использовать земельный участок по назначению, что явилось основанием для обращения также с требованием о расторжении договора аренды земельного участка.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, считает решение суда обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - несостоятельными.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что истец направлял ответчику письмо с предложением расторгнуть инвестиционный договор и договор аренды, что подтверждается отметкой последнего о его получении на письме и не отрицалось представителем ответчика в ходе судебного разбирательства.
Из содержания письма от 07.08.2012 следует, что в качестве основания истец указывал на отсутствие проекта планировки и межевания территории, что приводит к смещению сроков реализации проекта, а решением комиссии по инвестиционной политике и земельным отношениям (протокол N 590 от 17.05.2012) в переносе сроков было отказано.
В соответствии с пунктами 2.1.3, 4.1.7 инвестиционного договора Администрация обязана в порядке, установленном настоящим договором, согласовать проектную документацию до проведения государственной экспертизы проекта, в течение 30 дней с момента ее представления Обществом, либо возвратить ее на доработку с замечаниями или возражениями.
В октябре 2010 года истцом в Администрацию была представлена проектная документация для строительства многофункционального центра, которая была возвращена с замечаниями для их последующего устранения.
Представленная в материалы дела переписка ООО "Авикс" с Департаментом градостроительного развития и архитектуры администрации города Н. Новгорода, Управлением ГИБДД ГУВД по Нижегородской области, ОАО "Нижегородметропроект", МУ "Главное управление по строительству и ремонту метрополитена, мостов и дорожных сетей в городе Нижнем Новгороде" свидетельствует о том, что истцом приняты все необходимые меры для устранения указанных замечаний, в том числе по согласованию проекта с учетом перспективной трассы метрополитена и станции метро на пл. Советская и перспективной транспортной развязки в разных уровнях на пересечении магистральных улиц Бекетова-Ванеева.
С учетом устранения замечаний ООО "Авикс" повторно в сентябре 2011 года представило в Администрацию на согласование проектную документацию для строительства многофункционального центра. Проект до настоящего времени вопреки условиям инвестиционного договора Администрацией не согласован.
Причиной несогласования проекта осталась то, что проект должен быть разработан с учетом красных линий, которые разрабатываются и утверждаются в составе проекта планировки территории. Указанное обстоятельство подтверждено письмом Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Н. Новгорода от 28.08.2012 N 12-01-20-722, в котором указано, что данное замечание может быть снято при условии изменения размещения объектов с учетом существующих красных линий или при условии установления новых красных линий в установленном законом порядке.
Между тем, как установлено судом первой инстанции и следует из приложения N 2 к инвестиционного договору "Схема размещения объектов инвестирования, планируемых к строительству", которое согласовано администрацией города Н. Новгорода, Департаментом экономики, планирования, промышленности и предпринимательства, Департаментом архитектуры и градостроительства, Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами и Департаментом правовой работы, объекты инвестирования, планируемые к строительству, изначально были размещены на земельном участке без учета существующих красных линий. Выбор земельного участка и предоставление его обществу для строительства многофункционального центра, обязанность по осуществлению выбора которого в силу пункта 2.1.1 инвестиционного договора, лежала на Администрации, также произведен без учета существующих красных линий, что лишало общество возможности использовать данный земельный участок по назначению.
Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что реализация инвестиционного проекта по строительству многофункционального центра при существующих красных линиях изначально была невозможна без корректировки красных линий и администрация г. Н. Новгорода, выступающая стороной как инвестиционного договора, так и договора аренды земельного участка, с учетом положений подпункта 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", которым к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа и др., не могла не знать об этом обстоятельстве.
Из представленных в материалы дела писем ООО "Авикс" видно, что общество, начиная с июня 2008 года, обращалось в администрацию города по вопросам корректуры красных линий (письма от 20.06.2008 N 27-01-20-5000, от 15.09.2008 N 138, от 08.12.2009 N 425).
Вопрос о корректуре красных линий рассматривался на совещании в Департаменте архитектуры и градостроительства администрации города Н. Новгород 31.03.2009, 30.06.2009.
Письмом от 11.03.2010 N 27-03-20-1985ис Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Н. Новгорода сообщил, что считает возможным откорректировать красные линии на пл. Советской в Советском районе, указав, что красные линии в соответствии со статьями 42 и 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяются и утверждаются в составе проекта планировки территории.
На заседании Градостроительного Совета Нижегородской области 08.09.2011 (протокол N 32-ГС) было одобрено объемно-планировочное решение многофункционального торгово-административного и спортивно-развлекательного комплекса, администрации г. Н. Новгорода рекомендовано разработать проект планировки и межевания пл. Советской с учетом представленного материала.
Вместе с тем постановление администрации города Нижнего Новгорода N 2229 о поручении МП ИРГ "НижегородгражданНИИпроект" выполнить указанный проект планировки и межевания издано лишь 31.05.2012.
Таким образом, на момент рассмотрения дела проект планировки и межевания территории и, соответственно, новые красные линии не утверждены, проектная документация не согласована, разрешение на строительство объекта не выдано, что влечет невозможность строительства объектов в срок, установленный договором. При этом в переносе срока реализации инвестиционного проекта истцу было отказано.
В силу вышеизложенного, а также с учетом того, что установленные договором сроки реализации инвестиционного проекта и отказ Администрации в продлении данного срока, у общества отсутствует реальная возможность осуществить строительство многофункционального комплекса в указанный срок.
Таким образом, суд первой инстанции верно удовлетворил требование о расторжении инвестиционного договора от 14.03.2007, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 15444/07 от 11.04.2007.
Утверждение администрации о том, что разработка проекта планировки и межевания была поручена ООО "Авикс" на основании постановления администрации от 17.12.2007 N 6135, не имеет правового значения при рассмотрении данного дела, учитывая, что указанное постановление администрации отменено в 2008 году постановлением администрации N 1309.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции и обоснованно отклонены, по основаниям, приведенным судом первой инстанции. Они признаются необоснованными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.12.2013 по делу N А43-7820/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
Е.Л.МАЛЫШКИНА
Е.Л.МАЛЫШКИНА
Судьи
Е.А.БОГУНОВА
А.И.ВЕЧКАНОВ
Е.А.БОГУНОВА
А.И.ВЕЧКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)