Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Сторонами заключен договор аренды земельного участка для строительства гаражного кооператива боксового типа. Данный вид разрешенного использования исключен из правил землепользования муниципального образования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Егорова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Гладченко А.Н.,
судей Желонкиной Г.А., Поляниной О.А.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению У. к администрации муниципального образования "Город Саратов", комитету по управлению имуществом города Саратова о признании незаконным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, возложении на администрацию муниципального образования "Город Саратов" обязанности подготовить и направить соглашение об изменении договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Волжского районного суда города Саратова от 15 августа 2014 года, которым исковые требования к администрации муниципального образования "Город Саратов" удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Поляниной О.А., объяснения представителя У. - Е., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия
установила:
У. обратился в суд с заявлением, в котором просил признать незаконным постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация) от 06 мая 2014 года N 1189 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, возложить на Администрацию обязанность подготовить и направить У. соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 31 декабря 2013 года N А-13-796Ф-2, указав в договоре в качестве вида разрешенного использования земельного участка - гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные.
В обоснование требований указал, что 31 декабря 2013 года между истцом и комитетом по управлению имуществом города Саратова заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 845 кв. метров, для строительства гаражного кооператива боксового типа, сроком по 31 декабря 2062 года.
Ссылался, что вследствие внесения изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденные решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года N 27-280 (далее - Правила землепользования), основной вид разрешенного использования земельного участка - гаражные кооперативы боксового типа для территориальной зоны ИТ-1, в которой расположен земельный участок, исключен, в связи с чем 31 марта 2014 года истец обратился в Администрацию с заявлением о приведении в соответствие с Правилами землепользования и изменении договора аренды земельного участка, указав в качестве вида разрешенного использования земельного участка - гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные.
Постановлением Администрации от 06 мая 2014 года N 1189 истцу отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку У. не представлены копии документа, удостоверяющего личность, документов, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Администрация ссылалась на реализацию истцом права на использование земельного участка с видом разрешенного использования - для строительства гаражного кооператива боксового типа в связи с заключением договора аренды земельного участка от 31 декабря 2013 года.
Считал оспариваемое постановление незаконным. Полагал, что ссылка Администрации на непредставление копии документа, удостоверяющего личность, не соответствует закону, ссылаясь, что не обращался к ответчику по вопросу предоставления муниципальной услуги. Указал, что исключение из Правил землепользования вида разрешенного использования земельного участка - гаражные кооперативы боксового типа свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.
Полагал, что оспариваемым решением нарушены права истца на получение градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и установленным видом разрешенного использования.
Решением Волжского районного суда города Саратова от 15 августа 2014 года постановление Администрации от 06 мая 2014 года признано незаконным. На ответчика возложена обязанность подготовить и направить У. соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 31 декабря 2013 года, указав в качестве разрешенного вида использования - гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные. В иске к комитету по управлению имуществом города Саратова отказано.
Администрация не согласилась с решением, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на обращение У. в Администрацию по вопросу предоставления муниципальной услуги - изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Указывает, что право истца на использование земельного участка с видом разрешенного использования - для строительства гаражного кооператива боксового типа реализовано при заключении договора аренды. Ссылается на отсутствие оснований для изменения существенных условий договора аренды, поскольку на момент издания оспариваемого постановления такой вид разрешенного использования как гаражные кооперативы боксового типа, предусмотренный договором аренды земельного участка, являлся одним из основных видов разрешенного использования для данной территориальной зоны, установленным Правилами землепользования.
Автор жалобы полагает, что суд не учел, что истец, как арендатор земельного участка, не вправе изменять условия договора в одностороннем порядке, договором аренды обусловлена обязанность арендатора использовать земельный участок исключительно для строительства гаражного кооператива боксового типа.
В возражениях на апелляционную жалобу У. указывает на обстоятельства, аналогичные тем, на которые истец ссылался в суде первой инстанции, считает, что выбор вида разрешенного использования не зависит от волеизъявления истца, а обусловлен лишением арендатора права на использование земельного участка в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором аренды.
В заседании судебной коллегии представитель истца У. - Е. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагал, что решение суда законно и обоснованно.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, извещены о времени и месте заседания надлежащим образом, об отложении дела не просили. В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. ст. 254, 255 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы. К решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина.
Исходя из положений статьи 258 ГПК РФ, суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих").
В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Решением Саратовской городской Думы от 18 февраля 2010 года N 47-562 "О наделении полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена" Администрация наделена полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и законодательством Саратовской области.
Как следует из материалов дела, 31 декабря 2013 года между У. и комитетом по управлению имуществом города Саратова заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 845 кв. метров, для строительства гаражного кооператива боксового типа.
31 марта 2014 года истец обратился в Администрацию с заявлением о приведении договора аренды земельного участка в соответствие с Правилами землепользования, посредством указания в качестве вида разрешенного использования земельного участка - гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные.
Постановлением Администрации от 06 мая 2014 года N 1189 У. отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка, в связи с непредставлением копии документа, удостоверяющего личность, документов, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, при которых был заключен договор, реализацией истцом права на использование земельного участка с видом разрешенного использования - для строительства гаражного кооператива боксового типа.
Удовлетворяя заявленные требования и признавая оспариваемое постановление администрации незаконным, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства заключения договора аренды существенно изменились, поскольку Правилами землепользования в редакции от 06 февраля 2014 года исключен вид разрешенного использования земельного участка, расположенного в границах территориальной зоны ИТ-1 - гаражные кооперативы боксового типа, оспариваемым решением органа местного самоуправления созданы препятствия для реализации истцом права пользования арендованным земельным участком в соответствии с его целевым назначением.
Судебная коллегия находит выводы суда ошибочными, основанными на неверном применении норм материального права.
Одним из основных принципов земельного законодательства в силу пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Статьей 85 ЗК РФ определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
В соответствии с п. 9 ст. 1 ГрК РФ под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технического регламента (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ).
Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.
Из материалов дела следует, что предоставление У. в аренду земельного участка было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых участок предоставлялся, то есть для строительства гаражного кооператива боксового типа.
На момент принятия Администрацией решения о предоставлении земельного участка и заключения между сторонами договора аренды действовали Правила землепользования и застройки в редакции решений Саратовской городской Думы от 11 октября 2012 года и 31 октября 2013 года, которыми в качестве основных видов разрешенного использования земельного участка, находящегося в границах территориальной зоны ИТ-1, были указаны, в том числе гаражные кооперативы боксового типа; многоэтажные и подземные гаражи и стоянки (до 300 машиномест).
Решением Саратовской городской Думы от 06 февраля 2014 года N 32-361 в Правила землепользования и застройки внесены изменения, в соответствии с которыми основными видами разрешенного использования земельного участка для данной территориальной зоны предусмотрены, в том числе, гаражные кооперативы боксового типа индивидуального легкового транспорта; гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные.
У., обращаясь в Администрацию с заявлением о приведении в соответствие с Правилами землепользования договора аренды земельного участка, фактически просил об изменении вида разрешенного использования земельного участка с вида - гаражные кооперативы боксового типа на вид - гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные.
Отказывая в удовлетворении поданного заявления, Администрация учитывала, что вид разрешенного использования земельного участка, предусмотренный договором аренды, не изменился, документы, подтверждающие существенное изменение обстоятельств, явившихся основанием заключения договора аренды, не представлены.
Судебная коллегия полагает, что основания к отказу У. в изменении вида разрешенного использования земельного участка, указанные в оспариваемом постановлении Администрации N 1189 от 06 мая 2014 года, основаны на положениях закона.
Так, порядок внесения изменений в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 ГК РФ, которой закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. ст. 1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки гаражами, стоянками легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажных, подземных, само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства гаражного кооператива боксового типа), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Исходя из указанных обстоятельств, судебная коллегия считает, что районный суд, принимая решение о признании незаконным постановления администрации и возложении на Администрацию обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка от 31 декабря 2013 года N А-13-796Ф-2, пришел к необоснованному выводу о том, что исключение из Правил землепользования основного вида разрешенного использования предоставленного истцу в аренду земельного участка является обстоятельством, которое в соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ может являться основанием для изменения договора аренды.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, указывающие на невозможность использования истцом земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и в целях, предусмотренных Правилами землепользования в редакции от 06 февраля 2014 года - для строительства гаражного кооператива боксового типа индивидуального легкового транспорта. Судом данные обстоятельства не оценивались и не проверялись.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что принятое по делу решение подлежит отмене в части удовлетворения заявленных к Администрации требований в связи с существенным нарушением норм материального права с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда города Саратова от 15 августа 2014 года в части признания незаконным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 06 мая 2014 года N 1189 об отказе У. в изменении вида разрешенного использования земельного участка и возложения на администрацию муниципального образования "Город Саратов" обязанности подготовить и направить У. соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 31 декабря 2013 года N А-13-796Ф-2 отменить.
Принять в данной части новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований У.
В остальной части решение Волжского районного суда города Саратова от 15 августа 2014 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6510
Требование: О признании незаконным постановления органа местного самоуправления об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, направлении соглашения об изменении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Сторонами заключен договор аренды земельного участка для строительства гаражного кооператива боксового типа. Данный вид разрешенного использования исключен из правил землепользования муниципального образования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 ноября 2014 г. по делу N 33-6510
Судья Егорова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Гладченко А.Н.,
судей Желонкиной Г.А., Поляниной О.А.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению У. к администрации муниципального образования "Город Саратов", комитету по управлению имуществом города Саратова о признании незаконным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, возложении на администрацию муниципального образования "Город Саратов" обязанности подготовить и направить соглашение об изменении договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Волжского районного суда города Саратова от 15 августа 2014 года, которым исковые требования к администрации муниципального образования "Город Саратов" удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Поляниной О.А., объяснения представителя У. - Е., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия
установила:
У. обратился в суд с заявлением, в котором просил признать незаконным постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация) от 06 мая 2014 года N 1189 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, возложить на Администрацию обязанность подготовить и направить У. соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 31 декабря 2013 года N А-13-796Ф-2, указав в договоре в качестве вида разрешенного использования земельного участка - гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные.
В обоснование требований указал, что 31 декабря 2013 года между истцом и комитетом по управлению имуществом города Саратова заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 845 кв. метров, для строительства гаражного кооператива боксового типа, сроком по 31 декабря 2062 года.
Ссылался, что вследствие внесения изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденные решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года N 27-280 (далее - Правила землепользования), основной вид разрешенного использования земельного участка - гаражные кооперативы боксового типа для территориальной зоны ИТ-1, в которой расположен земельный участок, исключен, в связи с чем 31 марта 2014 года истец обратился в Администрацию с заявлением о приведении в соответствие с Правилами землепользования и изменении договора аренды земельного участка, указав в качестве вида разрешенного использования земельного участка - гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные.
Постановлением Администрации от 06 мая 2014 года N 1189 истцу отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку У. не представлены копии документа, удостоверяющего личность, документов, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Администрация ссылалась на реализацию истцом права на использование земельного участка с видом разрешенного использования - для строительства гаражного кооператива боксового типа в связи с заключением договора аренды земельного участка от 31 декабря 2013 года.
Считал оспариваемое постановление незаконным. Полагал, что ссылка Администрации на непредставление копии документа, удостоверяющего личность, не соответствует закону, ссылаясь, что не обращался к ответчику по вопросу предоставления муниципальной услуги. Указал, что исключение из Правил землепользования вида разрешенного использования земельного участка - гаражные кооперативы боксового типа свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.
Полагал, что оспариваемым решением нарушены права истца на получение градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и установленным видом разрешенного использования.
Решением Волжского районного суда города Саратова от 15 августа 2014 года постановление Администрации от 06 мая 2014 года признано незаконным. На ответчика возложена обязанность подготовить и направить У. соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 31 декабря 2013 года, указав в качестве разрешенного вида использования - гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные. В иске к комитету по управлению имуществом города Саратова отказано.
Администрация не согласилась с решением, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на обращение У. в Администрацию по вопросу предоставления муниципальной услуги - изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Указывает, что право истца на использование земельного участка с видом разрешенного использования - для строительства гаражного кооператива боксового типа реализовано при заключении договора аренды. Ссылается на отсутствие оснований для изменения существенных условий договора аренды, поскольку на момент издания оспариваемого постановления такой вид разрешенного использования как гаражные кооперативы боксового типа, предусмотренный договором аренды земельного участка, являлся одним из основных видов разрешенного использования для данной территориальной зоны, установленным Правилами землепользования.
Автор жалобы полагает, что суд не учел, что истец, как арендатор земельного участка, не вправе изменять условия договора в одностороннем порядке, договором аренды обусловлена обязанность арендатора использовать земельный участок исключительно для строительства гаражного кооператива боксового типа.
В возражениях на апелляционную жалобу У. указывает на обстоятельства, аналогичные тем, на которые истец ссылался в суде первой инстанции, считает, что выбор вида разрешенного использования не зависит от волеизъявления истца, а обусловлен лишением арендатора права на использование земельного участка в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором аренды.
В заседании судебной коллегии представитель истца У. - Е. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагал, что решение суда законно и обоснованно.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, извещены о времени и месте заседания надлежащим образом, об отложении дела не просили. В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. ст. 254, 255 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы. К решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина.
Исходя из положений статьи 258 ГПК РФ, суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих").
В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Решением Саратовской городской Думы от 18 февраля 2010 года N 47-562 "О наделении полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена" Администрация наделена полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и законодательством Саратовской области.
Как следует из материалов дела, 31 декабря 2013 года между У. и комитетом по управлению имуществом города Саратова заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 845 кв. метров, для строительства гаражного кооператива боксового типа.
31 марта 2014 года истец обратился в Администрацию с заявлением о приведении договора аренды земельного участка в соответствие с Правилами землепользования, посредством указания в качестве вида разрешенного использования земельного участка - гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные.
Постановлением Администрации от 06 мая 2014 года N 1189 У. отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка, в связи с непредставлением копии документа, удостоверяющего личность, документов, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, при которых был заключен договор, реализацией истцом права на использование земельного участка с видом разрешенного использования - для строительства гаражного кооператива боксового типа.
Удовлетворяя заявленные требования и признавая оспариваемое постановление администрации незаконным, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства заключения договора аренды существенно изменились, поскольку Правилами землепользования в редакции от 06 февраля 2014 года исключен вид разрешенного использования земельного участка, расположенного в границах территориальной зоны ИТ-1 - гаражные кооперативы боксового типа, оспариваемым решением органа местного самоуправления созданы препятствия для реализации истцом права пользования арендованным земельным участком в соответствии с его целевым назначением.
Судебная коллегия находит выводы суда ошибочными, основанными на неверном применении норм материального права.
Одним из основных принципов земельного законодательства в силу пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Статьей 85 ЗК РФ определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
В соответствии с п. 9 ст. 1 ГрК РФ под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технического регламента (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ).
Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.
Из материалов дела следует, что предоставление У. в аренду земельного участка было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых участок предоставлялся, то есть для строительства гаражного кооператива боксового типа.
На момент принятия Администрацией решения о предоставлении земельного участка и заключения между сторонами договора аренды действовали Правила землепользования и застройки в редакции решений Саратовской городской Думы от 11 октября 2012 года и 31 октября 2013 года, которыми в качестве основных видов разрешенного использования земельного участка, находящегося в границах территориальной зоны ИТ-1, были указаны, в том числе гаражные кооперативы боксового типа; многоэтажные и подземные гаражи и стоянки (до 300 машиномест).
Решением Саратовской городской Думы от 06 февраля 2014 года N 32-361 в Правила землепользования и застройки внесены изменения, в соответствии с которыми основными видами разрешенного использования земельного участка для данной территориальной зоны предусмотрены, в том числе, гаражные кооперативы боксового типа индивидуального легкового транспорта; гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные.
У., обращаясь в Администрацию с заявлением о приведении в соответствие с Правилами землепользования договора аренды земельного участка, фактически просил об изменении вида разрешенного использования земельного участка с вида - гаражные кооперативы боксового типа на вид - гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажные, подземные.
Отказывая в удовлетворении поданного заявления, Администрация учитывала, что вид разрешенного использования земельного участка, предусмотренный договором аренды, не изменился, документы, подтверждающие существенное изменение обстоятельств, явившихся основанием заключения договора аренды, не представлены.
Судебная коллегия полагает, что основания к отказу У. в изменении вида разрешенного использования земельного участка, указанные в оспариваемом постановлении Администрации N 1189 от 06 мая 2014 года, основаны на положениях закона.
Так, порядок внесения изменений в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 ГК РФ, которой закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. ст. 1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки гаражами, стоянками легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе многоэтажных, подземных, само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства гаражного кооператива боксового типа), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Исходя из указанных обстоятельств, судебная коллегия считает, что районный суд, принимая решение о признании незаконным постановления администрации и возложении на Администрацию обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка от 31 декабря 2013 года N А-13-796Ф-2, пришел к необоснованному выводу о том, что исключение из Правил землепользования основного вида разрешенного использования предоставленного истцу в аренду земельного участка является обстоятельством, которое в соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ может являться основанием для изменения договора аренды.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, указывающие на невозможность использования истцом земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и в целях, предусмотренных Правилами землепользования в редакции от 06 февраля 2014 года - для строительства гаражного кооператива боксового типа индивидуального легкового транспорта. Судом данные обстоятельства не оценивались и не проверялись.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что принятое по делу решение подлежит отмене в части удовлетворения заявленных к Администрации требований в связи с существенным нарушением норм материального права с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда города Саратова от 15 августа 2014 года в части признания незаконным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 06 мая 2014 года N 1189 об отказе У. в изменении вида разрешенного использования земельного участка и возложения на администрацию муниципального образования "Город Саратов" обязанности подготовить и направить У. соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 31 декабря 2013 года N А-13-796Ф-2 отменить.
Принять в данной части новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований У.
В остальной части решение Волжского районного суда города Саратова от 15 августа 2014 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)