Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Богдановской Г.Н., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телекомстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2014 по делу N А76-25829/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО г. Челябинска, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рента" (далее - ООО "Рента", ответчик-1), индивидуальному предпринимателю Иванову Андрею Васильевичу (далее - ИП Иванов, ответчик-2), обществу с ограниченной ответственностью "Телекомстрой" (далее - ООО "Телекомстрой", ответчик-3) о взыскании основного долга и неустойки из договора от 21.07.2010 серии УЗ N 001145-К-2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0502018:36, а именно:
- - о взыскании с ООО "Рента" задолженности по арендной плате за период с 26.05.2010 по 22.09.2010 в размере 132 708 руб., пени за период с 26.05.2010 по 22.09.2010 в размере 9 913 руб. 52 коп.;
- - о взыскании с ИП Иванова задолженности по арендной плате за период с 23.09.2010 по 28.03.2011 в размере 206 803 руб., пени за период с 23.09.2010 по 28.03.2011 в размере 30 973 руб. 90 коп.;
- - о взыскании с ООО "Телекомстрой" задолженности по арендной плате за период с 29.03.2011 по 30.09.2013 в размере 1 349 759 руб., пени за период с 29.03.2011 по 30.09.2013 в размере 1 443 421 руб. (т. 1, л.д. 6-8).
Решением от 10.04.2014 (резолютивная часть объявлена 10.04.2014) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Рента" 130 337 руб. 81 коп. основного долга, 3 440 руб. 94 коп. пени, с ИП Иванова 110 589 руб. 83 коп. основного долга, 2 441 руб. 68 коп. пени, с ООО "Телекомстрой" 1 349 759 руб. основного долга, 557 080 руб. 67 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований КУИиЗО г. Челябинска суд отказал (т. 1, л.д. 112-118).
В апелляционной жалобе ООО "Телекомстрой" просит решение в части взыскания с него в пользу Комитета 1 349 759 руб. основного долга, 557 080 руб. 67 коп. пени отменить, в удовлетворении данных исковых требований отказать (т. 1, л.д. 130). Приводит следующие доводы. Оснований для взыскания задолженности не имеется, так как ответчик-3 не имеет доступа на земельный участок общей площадью 4 384 кв. м с кадастровым номером 74:36:0502018:36. Данный участок находится внутри земельного участка с кадастровым номером 74:36:0502008:2, владельцы которого препятствуют пользованию участком площадью 4 384 кв. м путем установки ограждения по периметру. Соответствующие обстоятельства подтверждаются судебными актами по делу N А76-19441/2011, а также тем фактом, что по исковому заявлению общества "Телекомстрой" об устранении препятствий в пользовании земельным участком возбуждено другое дело - А76-95/2014, которое на сегодняшний день по существу еще не рассмотрено. Податель жалобы утверждает, что при вынесении решения суд первой инстанции не учел поименованные обстоятельства, допустил нарушение прав и законных интересов общества "Телекомстрой".
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием возражений со стороны истца, иных ответчиков решение арбитражного суда первой инстанции пересматривается в обжалуемой обществом "Телекомстрой" части, то есть в части взыскания 1 349 759 руб. основного долга и 557 080 руб. 67 коп. пени.
Из материалов настоящего дела следует, что 31.12.2009 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 4 384 кв. м с кадастровым номером 74:36:0502018:36. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для размещения комплекса оптовой и мелкооптовой торговли. Расположение участка: г. Челябинск, Центральный район, ул. Покровская (кадастровый паспорт от 11.11.2013 - т. 1, л.д. 38-40).
На основании договора от 21.07.2010 серии УЗ N 001145-К-2010 (т. 1, л.д. 22-30) по акту приема-передачи от 21.07.2010 (т. 1, л.д. 35) земельный участок с кадастровым номером 74:36:0502018:36 передан Комитетом (арендодатель) в аренду обществу "Рента" (арендатор) для строительства комплекса оптовой и мелкооптовой торговли без проведения торгов. Срок действия договора - до 26.05.2012 (пункт 1.5). В приложении по форме N 2 сторонами согласован подробный расчет размера арендной платы, указаны нормативные правовые акты (Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7), значения ставок и коэффициентов в составе единой формулы расчета размера денежного обязательства арендатора (т. 1, л.д. 29-30).
Договор аренды от 21.07.2010 N 001145-К-2010 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 01.09.2010 (т. 1, л.д. 36, 91).
По договору уступки от 13.09.2010 общество "Рента" передало права и обязанности арендатора из договора N 001145-К-2010 индивидуальному предпринимателю Иванову Андрею Васильевичу. Сделка по передаче прав и обязанностей зарегистрирована в ЕГРП 23.09.2010 (т. 1, л.д. 91).
С согласия Комитета на основании договора уступки от 05.03.2011 индивидуальный предприниматель Иванов передал права и обязанности арендатора из договора N 001145-К-2010 обществу "Телекомстрой" (т. 1, л.д. 78-80). Данная сделка зарегистрирована в ЕГРП 29.03.2011 (т. 1, л.д. 41, 91).
После этого Комитетом и обществом "Телекомстрой" подписано два новых расчета размера арендной платы: один - за период аренды с 01.01.2011 по 25.05.2012 (т. 1, л.д. 31-32), второй - за период аренды с 26.05.2012 по 31.12.2013 (т. 1, л.д. 33-34).
Кроме того, 31.07.2013 Комитетом и обществом "Телекомстрой" подписано дополнительное соглашение N 1, согласно которому стороны продлили срок действия договора N 001145-К-2010 до 26.05.2014 (т. 1, л.д. 37).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, на неисполнение ответчиками обязательств по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском (о взыскании основного долга и договорной неустойки).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды земельного участка, возникновения на стороне ответчиков денежных обязательств в пользу истца, а также из отсутствия доказательств погашения задолженности. Отказывая в удовлетворении части требований, суд пришел к выводу о наличии ошибок в представленных истцом расчетах. Помимо прочего суд рассмотрел и отклонил возражения общества "Телекомстрой" о наличии препятствий в пользовании земельным участком.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 21.07.2010 серии УЗ N 001145-К-2010 соответствует требованиям статей 432, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ. Сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: объектом аренды избран поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок, согласованы методика расчета и итоговый размер арендной платы. Кроме того, договор соответствует требованиям федерального закона о форме сделки, обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРП.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В рамках настоящего дела Комитет заявил о взыскании с общества "Телекомстрой" основного долга в размере 1 349 759 руб., рассчитанного за период с 29.03.2011 по 30.09.2013, а также неустойки в размере 1 443 421 руб., предусмотренной пунктом 6.3 договора аренды (0,3% от суммы долга за каждый день просрочки).
При определении размера денежного обязательства ответчика-3 истец правомерно и обоснованно применил Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.
Расчет исковых требований (основного долга) также соответствует приложениям к договору аренды - добровольно согласованным сторонами расчетам платы за аренду земли NN 2, 3 (т. 1, л.д. 18, 31-34).
Общая сумма задолженности составила 1 349 759 руб. (арендная плата).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ООО "Телекомстрой" доказательств внесения арендной платы за спорный период не представило, расчет основного долга не оспорило (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.
Комитет потребовал от общества "Телекомстрой" уплаты договорной неустойки в размере 1 443 421 руб.
Суд первой инстанции на основании заявления ответчика-3 (т. 1, л.д. 75-77, 109-110) применил норму статьи 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшил суммы пени до 557 080 руб. 67 коп.
Таким образом, суд взыскал с общества "Телекомстрой" в пользу КУИиЗО г. Челябинска 1 349 759 руб. задолженности по арендной плате и 557 080 руб. 67 коп. договорной неустойки.
В апелляционной жалобе общество "Телекомстрой" возражает против исковых требований Комитета, ссылаясь на наличие препятствий в пользовании земельным участком (т. 1, л.д. 130).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).
По общим правилам доказывания в арбитражном процессе (ст. 9, 65, 66 АПК РФ) обязанность подтвердить наличие обстоятельств, препятствовавших фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером 74:36:0502018:36 по назначению (для строительства, размещения комплекса оптовой и мелкооптовой торговли), возлагается на общество "Телекомстрой" как стороны, заявившей о соответствующем обстоятельстве.
Из материалов настоящего дела не следует, что в период с 29.03.2011 по 30.09.2013 в результате действий тех или иных лиц общество "Телекомстрой" было лишено возможности использовать принятый в аренду земельный участок по его назначению, осуществить работы по подготовке необходимой документации, а также строительно-монтажные работы.
В обоснование своих возражений податель жалобы ссылается на судебные акты по делу N А76-19441/2011. Однако решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2012 по названному делу в удовлетворении исковых требований общества "Телекомстрой" о прекращении нарушения права пользования земельным участком отказано. В данной части решение вступило в законную силу (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 N 18АП-4888/2012).
Возбуждение по исковому заявлению общества "Телекомстрой" арбитражного дела N А76-95/2014 само по себе также не свидетельствует о наличии препятствий в пользовании земельным участком. По существу данное дело не рассмотрено, итоговый судебный акт не принят.
По смыслу статьи 612 Гражданского кодекса РФ регламентированные в данной норме средства защиты арендатора являются специальными, подлежащими применению в определенной ситуации - при ненадлежащем исполнении арендодателем обязательств по предоставлению согласованного в договоре имущества.
Как указано выше, сведения о переходе к обществу "Телекомстрой" прав и обязанностей арендатора земельного участка 74:36:0502018:36 внесены в публичный реестр (ЕГРП) 29.03.2011.
Несмотря на это, на протяжении длительного периода времени (с 29.03.2011 по 26.11.2013) общество "Телекомстрой" не заявляло о наличии каких-либо препятствий в пользовании земельным участком, с претензиями, предложениями внести изменения либо расторгнуть договор аренды N 001145-К-2010 в адрес КУИиЗО г. Челябинска не обращалось.
Более того, общество "Телекомстрой" добровольно согласовало новые расчеты размера арендной платы на 2011, 2012 и 2013 гг. (т. 1, л.д. 31-34), а также 31.07.2013 подписало соглашение о продлении срока действия арендной сделки на 2 года, до 26.05.2014 (т. 1, л.д. 37).
Указанные обстоятельства не свидетельствуют о наличии препятствий в пользовании земельным участком, напротив, подтверждают длительное существование обязательственных правоотношений по поводу аренды недвижимого имущества.
Исковые требования Комитета в данном случае основаны на нормах федерального закона (статьи 309, 310, 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ) и условиях заключенной и действительной гражданско-правовой сделки, в силу чего в отсутствие доказательств внесения обществом "Телекомстрой" арендной платы подлежат удовлетворению.
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на общество "Телекомстрой" (податель жалобы).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2014 по делу N А76-25829/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телекомстрой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2014 N 18АП-5694/2014 ПО ДЕЛУ N А76-25829/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2014 г. N 18АП-5694/2014
Дело N А76-25829/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Богдановской Г.Н., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телекомстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2014 по делу N А76-25829/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО г. Челябинска, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рента" (далее - ООО "Рента", ответчик-1), индивидуальному предпринимателю Иванову Андрею Васильевичу (далее - ИП Иванов, ответчик-2), обществу с ограниченной ответственностью "Телекомстрой" (далее - ООО "Телекомстрой", ответчик-3) о взыскании основного долга и неустойки из договора от 21.07.2010 серии УЗ N 001145-К-2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0502018:36, а именно:
- - о взыскании с ООО "Рента" задолженности по арендной плате за период с 26.05.2010 по 22.09.2010 в размере 132 708 руб., пени за период с 26.05.2010 по 22.09.2010 в размере 9 913 руб. 52 коп.;
- - о взыскании с ИП Иванова задолженности по арендной плате за период с 23.09.2010 по 28.03.2011 в размере 206 803 руб., пени за период с 23.09.2010 по 28.03.2011 в размере 30 973 руб. 90 коп.;
- - о взыскании с ООО "Телекомстрой" задолженности по арендной плате за период с 29.03.2011 по 30.09.2013 в размере 1 349 759 руб., пени за период с 29.03.2011 по 30.09.2013 в размере 1 443 421 руб. (т. 1, л.д. 6-8).
Решением от 10.04.2014 (резолютивная часть объявлена 10.04.2014) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Рента" 130 337 руб. 81 коп. основного долга, 3 440 руб. 94 коп. пени, с ИП Иванова 110 589 руб. 83 коп. основного долга, 2 441 руб. 68 коп. пени, с ООО "Телекомстрой" 1 349 759 руб. основного долга, 557 080 руб. 67 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований КУИиЗО г. Челябинска суд отказал (т. 1, л.д. 112-118).
В апелляционной жалобе ООО "Телекомстрой" просит решение в части взыскания с него в пользу Комитета 1 349 759 руб. основного долга, 557 080 руб. 67 коп. пени отменить, в удовлетворении данных исковых требований отказать (т. 1, л.д. 130). Приводит следующие доводы. Оснований для взыскания задолженности не имеется, так как ответчик-3 не имеет доступа на земельный участок общей площадью 4 384 кв. м с кадастровым номером 74:36:0502018:36. Данный участок находится внутри земельного участка с кадастровым номером 74:36:0502008:2, владельцы которого препятствуют пользованию участком площадью 4 384 кв. м путем установки ограждения по периметру. Соответствующие обстоятельства подтверждаются судебными актами по делу N А76-19441/2011, а также тем фактом, что по исковому заявлению общества "Телекомстрой" об устранении препятствий в пользовании земельным участком возбуждено другое дело - А76-95/2014, которое на сегодняшний день по существу еще не рассмотрено. Податель жалобы утверждает, что при вынесении решения суд первой инстанции не учел поименованные обстоятельства, допустил нарушение прав и законных интересов общества "Телекомстрой".
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием возражений со стороны истца, иных ответчиков решение арбитражного суда первой инстанции пересматривается в обжалуемой обществом "Телекомстрой" части, то есть в части взыскания 1 349 759 руб. основного долга и 557 080 руб. 67 коп. пени.
Из материалов настоящего дела следует, что 31.12.2009 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 4 384 кв. м с кадастровым номером 74:36:0502018:36. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для размещения комплекса оптовой и мелкооптовой торговли. Расположение участка: г. Челябинск, Центральный район, ул. Покровская (кадастровый паспорт от 11.11.2013 - т. 1, л.д. 38-40).
На основании договора от 21.07.2010 серии УЗ N 001145-К-2010 (т. 1, л.д. 22-30) по акту приема-передачи от 21.07.2010 (т. 1, л.д. 35) земельный участок с кадастровым номером 74:36:0502018:36 передан Комитетом (арендодатель) в аренду обществу "Рента" (арендатор) для строительства комплекса оптовой и мелкооптовой торговли без проведения торгов. Срок действия договора - до 26.05.2012 (пункт 1.5). В приложении по форме N 2 сторонами согласован подробный расчет размера арендной платы, указаны нормативные правовые акты (Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7), значения ставок и коэффициентов в составе единой формулы расчета размера денежного обязательства арендатора (т. 1, л.д. 29-30).
Договор аренды от 21.07.2010 N 001145-К-2010 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 01.09.2010 (т. 1, л.д. 36, 91).
По договору уступки от 13.09.2010 общество "Рента" передало права и обязанности арендатора из договора N 001145-К-2010 индивидуальному предпринимателю Иванову Андрею Васильевичу. Сделка по передаче прав и обязанностей зарегистрирована в ЕГРП 23.09.2010 (т. 1, л.д. 91).
С согласия Комитета на основании договора уступки от 05.03.2011 индивидуальный предприниматель Иванов передал права и обязанности арендатора из договора N 001145-К-2010 обществу "Телекомстрой" (т. 1, л.д. 78-80). Данная сделка зарегистрирована в ЕГРП 29.03.2011 (т. 1, л.д. 41, 91).
После этого Комитетом и обществом "Телекомстрой" подписано два новых расчета размера арендной платы: один - за период аренды с 01.01.2011 по 25.05.2012 (т. 1, л.д. 31-32), второй - за период аренды с 26.05.2012 по 31.12.2013 (т. 1, л.д. 33-34).
Кроме того, 31.07.2013 Комитетом и обществом "Телекомстрой" подписано дополнительное соглашение N 1, согласно которому стороны продлили срок действия договора N 001145-К-2010 до 26.05.2014 (т. 1, л.д. 37).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, на неисполнение ответчиками обязательств по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском (о взыскании основного долга и договорной неустойки).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды земельного участка, возникновения на стороне ответчиков денежных обязательств в пользу истца, а также из отсутствия доказательств погашения задолженности. Отказывая в удовлетворении части требований, суд пришел к выводу о наличии ошибок в представленных истцом расчетах. Помимо прочего суд рассмотрел и отклонил возражения общества "Телекомстрой" о наличии препятствий в пользовании земельным участком.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 21.07.2010 серии УЗ N 001145-К-2010 соответствует требованиям статей 432, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ. Сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: объектом аренды избран поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок, согласованы методика расчета и итоговый размер арендной платы. Кроме того, договор соответствует требованиям федерального закона о форме сделки, обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРП.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В рамках настоящего дела Комитет заявил о взыскании с общества "Телекомстрой" основного долга в размере 1 349 759 руб., рассчитанного за период с 29.03.2011 по 30.09.2013, а также неустойки в размере 1 443 421 руб., предусмотренной пунктом 6.3 договора аренды (0,3% от суммы долга за каждый день просрочки).
При определении размера денежного обязательства ответчика-3 истец правомерно и обоснованно применил Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.
Расчет исковых требований (основного долга) также соответствует приложениям к договору аренды - добровольно согласованным сторонами расчетам платы за аренду земли NN 2, 3 (т. 1, л.д. 18, 31-34).
Общая сумма задолженности составила 1 349 759 руб. (арендная плата).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ООО "Телекомстрой" доказательств внесения арендной платы за спорный период не представило, расчет основного долга не оспорило (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.
Комитет потребовал от общества "Телекомстрой" уплаты договорной неустойки в размере 1 443 421 руб.
Суд первой инстанции на основании заявления ответчика-3 (т. 1, л.д. 75-77, 109-110) применил норму статьи 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшил суммы пени до 557 080 руб. 67 коп.
Таким образом, суд взыскал с общества "Телекомстрой" в пользу КУИиЗО г. Челябинска 1 349 759 руб. задолженности по арендной плате и 557 080 руб. 67 коп. договорной неустойки.
В апелляционной жалобе общество "Телекомстрой" возражает против исковых требований Комитета, ссылаясь на наличие препятствий в пользовании земельным участком (т. 1, л.д. 130).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).
По общим правилам доказывания в арбитражном процессе (ст. 9, 65, 66 АПК РФ) обязанность подтвердить наличие обстоятельств, препятствовавших фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером 74:36:0502018:36 по назначению (для строительства, размещения комплекса оптовой и мелкооптовой торговли), возлагается на общество "Телекомстрой" как стороны, заявившей о соответствующем обстоятельстве.
Из материалов настоящего дела не следует, что в период с 29.03.2011 по 30.09.2013 в результате действий тех или иных лиц общество "Телекомстрой" было лишено возможности использовать принятый в аренду земельный участок по его назначению, осуществить работы по подготовке необходимой документации, а также строительно-монтажные работы.
В обоснование своих возражений податель жалобы ссылается на судебные акты по делу N А76-19441/2011. Однако решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2012 по названному делу в удовлетворении исковых требований общества "Телекомстрой" о прекращении нарушения права пользования земельным участком отказано. В данной части решение вступило в законную силу (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 N 18АП-4888/2012).
Возбуждение по исковому заявлению общества "Телекомстрой" арбитражного дела N А76-95/2014 само по себе также не свидетельствует о наличии препятствий в пользовании земельным участком. По существу данное дело не рассмотрено, итоговый судебный акт не принят.
По смыслу статьи 612 Гражданского кодекса РФ регламентированные в данной норме средства защиты арендатора являются специальными, подлежащими применению в определенной ситуации - при ненадлежащем исполнении арендодателем обязательств по предоставлению согласованного в договоре имущества.
Как указано выше, сведения о переходе к обществу "Телекомстрой" прав и обязанностей арендатора земельного участка 74:36:0502018:36 внесены в публичный реестр (ЕГРП) 29.03.2011.
Несмотря на это, на протяжении длительного периода времени (с 29.03.2011 по 26.11.2013) общество "Телекомстрой" не заявляло о наличии каких-либо препятствий в пользовании земельным участком, с претензиями, предложениями внести изменения либо расторгнуть договор аренды N 001145-К-2010 в адрес КУИиЗО г. Челябинска не обращалось.
Более того, общество "Телекомстрой" добровольно согласовало новые расчеты размера арендной платы на 2011, 2012 и 2013 гг. (т. 1, л.д. 31-34), а также 31.07.2013 подписало соглашение о продлении срока действия арендной сделки на 2 года, до 26.05.2014 (т. 1, л.д. 37).
Указанные обстоятельства не свидетельствуют о наличии препятствий в пользовании земельным участком, напротив, подтверждают длительное существование обязательственных правоотношений по поводу аренды недвижимого имущества.
Исковые требования Комитета в данном случае основаны на нормах федерального закона (статьи 309, 310, 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ) и условиях заключенной и действительной гражданско-правовой сделки, в силу чего в отсутствие доказательств внесения обществом "Телекомстрой" арендной платы подлежат удовлетворению.
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на общество "Телекомстрой" (податель жалобы).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2014 по делу N А76-25829/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телекомстрой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
А.А.РУМЯНЦЕВ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)