Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что кадастровая стоимость земельных участков существенно отличается от их рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Челябинский областной суд в составе: председательствующего судьи Турковой Г.Л., при секретаре Ш.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "РН-Карт-Челябинск" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости и
установил:
ООО "РН-Карт-Челябинск" обратилось в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении:
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2285 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2898 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2737 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2280 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4488 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2025 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
В обоснование заявленных требований ООО "РН-Карт-Челябинск" указало на то, что общество является арендатором данных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** составляет соответственно ***руб., ***руб., *** руб., ***руб., *** руб., *** руб. и *** руб. и существенно отличается от их рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами по состоянию на 01.01.2010 г. составила соответственно ***руб., ***руб.,***руб., ***руб., ***руб., ***руб. и ***руб. В доказательство рыночной стоимости земельного участка ООО "РН-Карт-Челябинск" представлены отчет N 894Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка" от 24 ноября 2014 года, и Экспертное заключение N 2075/27-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 21 декабря 2014 года на отчет N 894Р-11.2014 оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО "РН-Карт-Челябинск" отклонила. В силу ч. 3 ст. 66 ЗК РФ просит требования удовлетворить.
Определением Челябинского областного суда о подготовке дела к судебному разбирательству от 26 января 2015 года вид искового судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.
В судебное заседание представитель ООО "РН-Карт-Челябинск" не явился, извещение о времени и месте рассмотрения дела общество получило 19.02.2015 года. Ходатайство ООО "РН-Карт-Челябинск" об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью участия в судебном заседании представителя по причине рождения ребенка и нахождения в родильном доме судом отклонено. Согласно ч. 2 ст. 48 Гражданского процессуального кодекса РФ дела организаций ведут в суде их органы, действующие в пределах полномочий, предоставленных им федеральным законом, иными правовыми актами или учредительными документами, либо представители. Следовательно, организациям предоставлено право свободного выбора своих представителей для участия от их имени в гражданском судопроизводстве, которое судом ограничено не было. В связи с чем, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в отсутствие представителя ООО "РН-Карт-Челябинск".
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области К. просила отказать в заявленных требованиях.
Представители Администрации г. Челябинска, КУИиЗО г. Челябинска, Правительства Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.
Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела.
Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Системный анализ положений главы III. 1 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316, п. 10 Федерального стандарта "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.
Согласно ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований. Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом суд не вправе по своей инициативе изменить предмет заявленных требований, поскольку в силу положений ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ изменение предмета требований является правом заявителя, а не суда.
Как следует из материалов дела ООО "РН-Карт-Челябинск" на основании договора УЗ N 008961-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 29.06.2011 г. является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2280 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции с комплексом автоуслуг. Срок действия договора - до 21.03.2013 г.
На основании договора УЗ N 010558-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.04.2012 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции с комплексом автоуслуг. Срок действия договора -до 07.10.2013 г.
На основании договора УЗ N 011779-К-2013 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 23.07.2013 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером "" площадью 2285 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции. Срок действия договора - до 28.04.2014 г. Срок действия договора - до 28.04.2014 г. Дополнительным соглашением N 1 от 23.09.2014 г. срок действия договора продлен до 28.04.2017 г.
На основании договора УЗ N 008920-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 29.07.2011 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2737 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции с автомойкой. Срок действия договора - до 23.03.2014 г. Дополнительным соглашением N 1 от 29.08.2014 г. срок действия договора продлен до 23.03.2017 г.
На основании договора УЗ N 008897-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 28.06.2011 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4488 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -для размещения автозаправочной станции с комплексом автоуслуг. Срок действия договора - до 24.02.2013 г. Дополнительным соглашением N 1 от 26.08.2014 г. срок действия договора продлен до 24.02.2016 г.
На основании договора УЗ N 008916-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 08.11.2011 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2898 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -для размещения автозаправочной станции. Срок действия договора - до 23.03.2013 г. Дополнительным соглашением N 1 от 29.08.2014 г. срок действия договора продлен до 23.03.2017 г.
На основании договора УЗ N 010482-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 25.01.2012 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2025 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения комплекса придорожного сервиса. Срок действия договора - до 01.02.2013 г. Дополнительным соглашением N 1 от 29.08.2014 г. срок действия договора продлен до 01.02.2016 г.
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области", в том числе и в отношении указанного земельного участка.
Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости земельных участков от 18 декабря 2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составила ***руб. (дата определения кадастровой стоимости 03 июля 2012 года), земельного участка с кадастровым номером *** - ***руб. (дата определения кадастровой стоимости 02 апреля 2010 года), земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб. (дата определения кадастровой стоимости 06 апреля 2010 года), земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб. (дата определения кадастровой стоимости 06 апреля 2010 года), земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб. (дата определения кадастровой стоимости 03 мая 2011 года), земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб. (дата определения кадастровой стоимости 02 апреля 2010 года) и земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб. (дата определения кадастровой стоимости 06 апреля 2010 года), и осталась неизменной по состоянию на 18.12.2014 г.
Указанные выше земельные участки не вошли в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" по состоянию на 01.01.2010 года, поскольку сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет после проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО "РН-Карт-Челябинск" отклонила письмом от 25.12.2014 года N 74-2014/417.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что размер кадастровой стоимости земельного участка имеет правовое значение лишь для целей определения размера подлежащих уплате налогов, а также размера подлежащей уплате арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании государственной кадастровой оценки земель и соответствует п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ.
Предусмотренное ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ исключение, касающееся установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, применимо в данном случае лишь путем внесения изменений в уже существующую кадастровую стоимость земельного участка.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка уже включена в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, лицо, заявляющее требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка должно обладать правом на обращение с заявлением о внесении соответствующих изменений.
В соответствии с ч. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственной кадастре недвижимости" с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Данный перечень является исчерпывающим.
Поскольку договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, *** заключены ООО "РН-Карт Челябинск" на срок менее пяти лет, то заявитель не относится к числу лиц, обладающих правом на обращение органы, осуществляющие ведение государственного кадастра недвижимости, с заявлением о внесении изменений в сведения об учтенном объекте недвижимости и не имеет материально-правовых оснований для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.
В отношении земельных участков, срок аренды которых превышает пять лет, ООО "РН-Карт Челябинск" в силу норм, в силу норм, содержащихся в Земельном кодексе РФ (п. 1, п. 3 ст. 5, ч. 4 ст. 22), Законе Челябинской области "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (ст. 1), как арендатор земельного участка является участником земельных отношений и плательщиком арендной платы, размер которой определяется как произведение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Следовательно, заявитель имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости данных земельных участков равной рыночной стоимости.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что представленные заявителем в подтверждение размера рыночной стоимости спорных земельных участков отчет N 894Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка" от 24 ноября 2014 года (далее - отчет об оценке), и Экспертное заключение N 2075/27-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 21 декабря 2014 года на отчет N 894Р-11.2014 оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (далее -Экспертное заключение на отчет) не могут быть приняты в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорных земельных участков в размерах, указанных заявителем, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно отчету об оценке, выполненному по заказу ООО Юридическая компания "Бизнес консалтинг", полномочия которой действовать от своего имени в интересах ООО "РН-Карт Челябинск" суду не представлены, на основании договора на оценку N 984.11.2014 от 24 ноября 2014 года, независимым оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** определена по состоянию на 01 января 2010 года и составила соответственно 3 121 300 руб., ***руб.,***руб., ***руб., ***руб., ***руб. и ***рублей.
Экспертным заключением N 2075/27-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 21 декабря 2014 года на отчет N 894Р-11.2014 оценке рыночной стоимости земельного участка, признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 - Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (далее - ФСО N 2), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (далее ФСО N 3), приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. N 328 -Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (далее ФСО N 5), приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. N 628 -Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков" (далее - ФСО N 6) и приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611 - Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (далее ФСО N 7), положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).
Согласно п. 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Из отчета об оценке N 894-11.2014 следует, что при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход (стр. 283-377 отчета об оценке).
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
- Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
- Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3 ФСО N 3).
Нормы подпункта "в" пункта 16 ФСО N 1 вменяют оценщику обязанность проведения действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.
Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона об оценочной деятельности подп. "в" п. 18 ФСО N 1 оценщику предоставлено право получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков оценщиком при использовании сравнительного подхода применен метод сравнения продаж, где в качестве аналогов объекта оценки взяты по четыре земельных участка. В отношении объекта оценки и объектов-аналогов оценщиком выбраны 12 элементов сравнения - передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (изменение цен, скидки), вид использования и (или) зонирования, местоположение, физические характеристики (площадь и рельеф), экономические характеристики, наличие движимого имущества, другие характеристики, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).
В соответствии с п. 10 и п. 11 ФСЗ N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Из отчета об оценке следует, что в нарушение требований п. 10, п. 11 ФСО N 7 информация по элементу сравнения "цена предложения" об объектах-аналогах при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** взята оценщиком из решений Арбитражного суда Челябинской области по делам N А76-7159/2013 (в расчете использовано дважды как аналог N 1 и N 2), А76-17920/2014 и А76-7405/2014), а при определении рыночной стоимости других земельных участков-объектов оценки - из решений Арбитражного суда Челябинской области N А76-10464/2014, А76-13505/2014, А76-17920/2014 и А76-7405/2014, размещенных на сайте Высшего Арбитражного Суда, и данных Государственного кадастра недвижимости, размещенных на сайте Росреестра, в отношении земельных участков-аналогов, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений.
Изложенное в ст. 3 Федерального закона об оценочной деятельности понятие рыночной стоимостью объекта оценки как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. как цена имеющая вероятностный характер и ее определение связано с наличием ряда допущений, которые невозможны вне конкретных гражданско-правовых сделок по отчуждению такого имущества. Следовательно, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, могут применяться исключительно для целей, предусмотренных действующим законодательством (налогообложение, при совершении регулируемых сделок при расчете арендной или выкупной платы за земельный участок), и не могут использоваться оценщиком в качестве как элемент сравнения "цена предложения" в целях расчета величины рыночной стоимости объекта оценки.
Кроме того, согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ принимает суд, а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные этими судебными актами, имеют преюдициального значения при рассмотрении другого гражданского дела только в случае, если лица в нем участвуют те же лица. Поскольку обстоятельства, установленные решениями Челябинского арбитражного суда, постановлены по делам, в которых ООО "РН-Карт Челябинск" участия не принимала, то установленная этими решениями арбитражного суда рыночная стоимость не может расцениваться как стоимость, имеющая преюдициальное значение и при рассмотрении настоящего гражданского дела.
Использование оценщиком в расчете рыночной стоимости по элементу "цена предложения" данные о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2010 года, определенных решениями Челябинского арбитражного суда, в основу которых положены результаты оценки, выполненные в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности независимыми оценщиками по договорам с участниками земельных отношений, оспаривавших результаты государственной кадастровой оценки, свидетельствует о нарушении оценщиком и требований пп. "б" п. 18 ФСО N 1, обязывающего оценщика собрать информацию о спросе и предложениях на рынке, к которому относится объект оценки, п. 19 ФСО N 1 в части соблюдения требований достаточности и достоверности информации, и использование информации о событиях (в данном случае решений суда), произошедших (принятых) после даты оценки.
Оценщик отказался от использования в качестве элемента сравнения характеризующего признака - вид права, несмотря на то, что земельные участки-объекты оценки находятся в аренде, объект-аналог N 3 в собственности, мотивируя свой вывод тем, что стоимости объектов-аналогов определены решениями суда, отражают рыночную стоимость земельного участка, а не прав на него.
Между тем, в зависимости от формы собственности (публичная, государственная, муниципальная либо частная) на земельный участок стоимость недвижимости будет различаться ввиду того, что оформление прав на такой участок влечет различные экономические последствия.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Следовательно, рыночная стоимость земельного участка будет равна стоимости аналогов, отчуждаемых из частной собственности, и за вычетом расходов на приобретение (оформление) права собственности на земельный участок и стоимость объекта оценки необходимо корректировать на расходы на оформление участка.
Оценщик отказался от применения корректировки по виду разрешенного использования, ввиду сопоставимого разрешенного вида использования объектов оценки - "для строительства..." и земельных участков-аналогов - "для размещения..." и "для эксплуатации...".
Полагая соответствующими вид использования земельного участка объекта оценки и объектов-аналогов, оценщик не учел, что использование земельного участка с видом использования "под строительство" устанавливается на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства, после ввода в эксплуатацию которых вид использования подлежит изменению на вид "для эксплуатации..." или "для размещения...".
В соответствии с пп. "е" п. 2, п. 4, пп. "а" п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 г. N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" ставки арендной платы в зависимости от вида использования земельных участков, предоставленных на период строительства объектов, в пределах нормативов продолжительности строительства принимаются в размере 0,3 процента, в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства в размере 0,5 процента, а в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - 2 процента. Следовательно, использование земельного участка "для строительства" и "для эксплуатации" не может быть признан равноценным, и не требующим применения корректировки по данному элементу сравнения.
Предметом заявленных ООО "РН-Карт Челябинск" требований является требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их конкретной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года. Суд, разрешает дело в рамках заявленных требований.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
Поскольку согласно кадастровым справкам и кадастровым паспортам земельных участков земельные участки сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет после утверждения результатов государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость этих земельных участков определена не на 01 января 2010 года, а, другие даты. Требование заявителя об установлении кадастровой стоимости земельных участков на 01 января 2010 года заявлено на дату, разную от даты определения кадастровой стоимости земельных участков.
В Отчете N 894Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельных участков от 24.11.2014 г., подготовленном ООО "Судебная экспертиза и оценка", рыночная стоимость земельных участков определена также и на даты определения кадастровой стоимости: земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** и *** по состоянию на 06 апреля 2010 года, земельного участка с кадастровым номером *** на 03 мая 2011 года, земельного участка с кадастровым номером *** на 02 апреля 2010 года и земельного участка с кадастровым номером *** - на 18.12.2014 года.
Однако рыночная стоимость земельных участков на эти даты также не может быть признана судом достоверной, поскольку при определении рыночной стоимости земельный участков на дату фактического определения кадастровой стоимости, оценщиком в качестве источника информации по элементу сравнения "цена предложения" об объектах-аналогах использованы решения Арбитражного суда Челябинской области, размещенные на сайте Высшего Арбитражного Суда, и данные Государственного кадастра недвижимости, размещенные на сайте Росреестра, в отношении земельных участков-аналогов, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений. При этом оценщиком допущены те же нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, что и при определении рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего заявленный размер рыночной стоимости земельных участков.
Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.
Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, проведение экспертизы отчета является обязательным.
Системный анализ положений статьи 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности и п. 5 ФСО N 5 позволяет сделать вывод о том, что для целей настоящего саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, проводится два вида экспертиз:
- экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абз. 5 ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности)
Представленное заявителем суду экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержит выводов о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, согласно п. 5 ФСО N 5 не проводилась.
Экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка явилось результатом нормативно-методической экспертизы и подтверждает соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, в то же время выводов о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиками в отчете, не содержит.
Содержащееся в экспертном заключении выводы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не снимает с суда обязанность самостоятельно исследовать и оценить отчет об оценке как доказательство, не имеющее заведомо установленной силы. Недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний, поэтому необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствует. В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали. Рыночная стоимость земельного участка должна быть доказана лицом, обратившимся в суд с соответствующим заявлением. При недоказанности требований самим заявителем на заинтересованных лиц и суд не возлагается обязанность по предоставлению или получению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка с целью установления его рыночной стоимости. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта (земельного участка) в конкретном размере и на конкретную дату.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ООО "РН-Карт-Челябинск" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
Обществу с ограниченной ответственностью "РН-Карт-Челябинск" в удовлетворении исковых требований об установлении кадастровой стоимости:
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2285 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2898 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2737 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2280 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4488 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2025 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г. отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий
Г.Л.ТУРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.03.2015 ПО ДЕЛУ N 3-197/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что кадастровая стоимость земельных участков существенно отличается от их рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 3 марта 2015 г. по делу N 3-197/2015
Челябинский областной суд в составе: председательствующего судьи Турковой Г.Л., при секретаре Ш.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "РН-Карт-Челябинск" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости и
установил:
ООО "РН-Карт-Челябинск" обратилось в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении:
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2285 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2898 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2737 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2280 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4488 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2025 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
В обоснование заявленных требований ООО "РН-Карт-Челябинск" указало на то, что общество является арендатором данных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** составляет соответственно ***руб., ***руб., *** руб., ***руб., *** руб., *** руб. и *** руб. и существенно отличается от их рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами по состоянию на 01.01.2010 г. составила соответственно ***руб., ***руб.,***руб., ***руб., ***руб., ***руб. и ***руб. В доказательство рыночной стоимости земельного участка ООО "РН-Карт-Челябинск" представлены отчет N 894Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка" от 24 ноября 2014 года, и Экспертное заключение N 2075/27-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 21 декабря 2014 года на отчет N 894Р-11.2014 оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО "РН-Карт-Челябинск" отклонила. В силу ч. 3 ст. 66 ЗК РФ просит требования удовлетворить.
Определением Челябинского областного суда о подготовке дела к судебному разбирательству от 26 января 2015 года вид искового судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.
В судебное заседание представитель ООО "РН-Карт-Челябинск" не явился, извещение о времени и месте рассмотрения дела общество получило 19.02.2015 года. Ходатайство ООО "РН-Карт-Челябинск" об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью участия в судебном заседании представителя по причине рождения ребенка и нахождения в родильном доме судом отклонено. Согласно ч. 2 ст. 48 Гражданского процессуального кодекса РФ дела организаций ведут в суде их органы, действующие в пределах полномочий, предоставленных им федеральным законом, иными правовыми актами или учредительными документами, либо представители. Следовательно, организациям предоставлено право свободного выбора своих представителей для участия от их имени в гражданском судопроизводстве, которое судом ограничено не было. В связи с чем, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в отсутствие представителя ООО "РН-Карт-Челябинск".
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области К. просила отказать в заявленных требованиях.
Представители Администрации г. Челябинска, КУИиЗО г. Челябинска, Правительства Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.
Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела.
Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Системный анализ положений главы III. 1 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316, п. 10 Федерального стандарта "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.
Согласно ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований. Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом суд не вправе по своей инициативе изменить предмет заявленных требований, поскольку в силу положений ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ изменение предмета требований является правом заявителя, а не суда.
Как следует из материалов дела ООО "РН-Карт-Челябинск" на основании договора УЗ N 008961-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 29.06.2011 г. является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2280 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции с комплексом автоуслуг. Срок действия договора - до 21.03.2013 г.
На основании договора УЗ N 010558-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.04.2012 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции с комплексом автоуслуг. Срок действия договора -до 07.10.2013 г.
На основании договора УЗ N 011779-К-2013 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 23.07.2013 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером "" площадью 2285 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции. Срок действия договора - до 28.04.2014 г. Срок действия договора - до 28.04.2014 г. Дополнительным соглашением N 1 от 23.09.2014 г. срок действия договора продлен до 28.04.2017 г.
На основании договора УЗ N 008920-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 29.07.2011 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2737 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения автозаправочной станции с автомойкой. Срок действия договора - до 23.03.2014 г. Дополнительным соглашением N 1 от 29.08.2014 г. срок действия договора продлен до 23.03.2017 г.
На основании договора УЗ N 008897-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 28.06.2011 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4488 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -для размещения автозаправочной станции с комплексом автоуслуг. Срок действия договора - до 24.02.2013 г. Дополнительным соглашением N 1 от 26.08.2014 г. срок действия договора продлен до 24.02.2016 г.
На основании договора УЗ N 008916-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 08.11.2011 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2898 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -для размещения автозаправочной станции. Срок действия договора - до 23.03.2013 г. Дополнительным соглашением N 1 от 29.08.2014 г. срок действия договора продлен до 23.03.2017 г.
На основании договора УЗ N 010482-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 25.01.2012 г. ООО "РН-Карт-Челябинск" является пользователем земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2025 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения комплекса придорожного сервиса. Срок действия договора - до 01.02.2013 г. Дополнительным соглашением N 1 от 29.08.2014 г. срок действия договора продлен до 01.02.2016 г.
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области", в том числе и в отношении указанного земельного участка.
Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости земельных участков от 18 декабря 2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составила ***руб. (дата определения кадастровой стоимости 03 июля 2012 года), земельного участка с кадастровым номером *** - ***руб. (дата определения кадастровой стоимости 02 апреля 2010 года), земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб. (дата определения кадастровой стоимости 06 апреля 2010 года), земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб. (дата определения кадастровой стоимости 06 апреля 2010 года), земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб. (дата определения кадастровой стоимости 03 мая 2011 года), земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб. (дата определения кадастровой стоимости 02 апреля 2010 года) и земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб. (дата определения кадастровой стоимости 06 апреля 2010 года), и осталась неизменной по состоянию на 18.12.2014 г.
Указанные выше земельные участки не вошли в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" по состоянию на 01.01.2010 года, поскольку сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет после проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО "РН-Карт-Челябинск" отклонила письмом от 25.12.2014 года N 74-2014/417.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что размер кадастровой стоимости земельного участка имеет правовое значение лишь для целей определения размера подлежащих уплате налогов, а также размера подлежащей уплате арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании государственной кадастровой оценки земель и соответствует п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ.
Предусмотренное ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ исключение, касающееся установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, применимо в данном случае лишь путем внесения изменений в уже существующую кадастровую стоимость земельного участка.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка уже включена в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, лицо, заявляющее требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка должно обладать правом на обращение с заявлением о внесении соответствующих изменений.
В соответствии с ч. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственной кадастре недвижимости" с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Данный перечень является исчерпывающим.
Поскольку договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, *** заключены ООО "РН-Карт Челябинск" на срок менее пяти лет, то заявитель не относится к числу лиц, обладающих правом на обращение органы, осуществляющие ведение государственного кадастра недвижимости, с заявлением о внесении изменений в сведения об учтенном объекте недвижимости и не имеет материально-правовых оснований для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.
В отношении земельных участков, срок аренды которых превышает пять лет, ООО "РН-Карт Челябинск" в силу норм, в силу норм, содержащихся в Земельном кодексе РФ (п. 1, п. 3 ст. 5, ч. 4 ст. 22), Законе Челябинской области "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (ст. 1), как арендатор земельного участка является участником земельных отношений и плательщиком арендной платы, размер которой определяется как произведение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Следовательно, заявитель имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости данных земельных участков равной рыночной стоимости.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что представленные заявителем в подтверждение размера рыночной стоимости спорных земельных участков отчет N 894Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка" от 24 ноября 2014 года (далее - отчет об оценке), и Экспертное заключение N 2075/27-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 21 декабря 2014 года на отчет N 894Р-11.2014 оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (далее -Экспертное заключение на отчет) не могут быть приняты в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорных земельных участков в размерах, указанных заявителем, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно отчету об оценке, выполненному по заказу ООО Юридическая компания "Бизнес консалтинг", полномочия которой действовать от своего имени в интересах ООО "РН-Карт Челябинск" суду не представлены, на основании договора на оценку N 984.11.2014 от 24 ноября 2014 года, независимым оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** определена по состоянию на 01 января 2010 года и составила соответственно 3 121 300 руб., ***руб.,***руб., ***руб., ***руб., ***руб. и ***рублей.
Экспертным заключением N 2075/27-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 21 декабря 2014 года на отчет N 894Р-11.2014 оценке рыночной стоимости земельного участка, признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 - Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (далее - ФСО N 2), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (далее ФСО N 3), приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. N 328 -Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (далее ФСО N 5), приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. N 628 -Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков" (далее - ФСО N 6) и приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611 - Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (далее ФСО N 7), положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).
Согласно п. 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Из отчета об оценке N 894-11.2014 следует, что при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход (стр. 283-377 отчета об оценке).
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
- Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
- Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3 ФСО N 3).
Нормы подпункта "в" пункта 16 ФСО N 1 вменяют оценщику обязанность проведения действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.
Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона об оценочной деятельности подп. "в" п. 18 ФСО N 1 оценщику предоставлено право получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков оценщиком при использовании сравнительного подхода применен метод сравнения продаж, где в качестве аналогов объекта оценки взяты по четыре земельных участка. В отношении объекта оценки и объектов-аналогов оценщиком выбраны 12 элементов сравнения - передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (изменение цен, скидки), вид использования и (или) зонирования, местоположение, физические характеристики (площадь и рельеф), экономические характеристики, наличие движимого имущества, другие характеристики, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).
В соответствии с п. 10 и п. 11 ФСЗ N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Из отчета об оценке следует, что в нарушение требований п. 10, п. 11 ФСО N 7 информация по элементу сравнения "цена предложения" об объектах-аналогах при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** взята оценщиком из решений Арбитражного суда Челябинской области по делам N А76-7159/2013 (в расчете использовано дважды как аналог N 1 и N 2), А76-17920/2014 и А76-7405/2014), а при определении рыночной стоимости других земельных участков-объектов оценки - из решений Арбитражного суда Челябинской области N А76-10464/2014, А76-13505/2014, А76-17920/2014 и А76-7405/2014, размещенных на сайте Высшего Арбитражного Суда, и данных Государственного кадастра недвижимости, размещенных на сайте Росреестра, в отношении земельных участков-аналогов, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений.
Изложенное в ст. 3 Федерального закона об оценочной деятельности понятие рыночной стоимостью объекта оценки как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. как цена имеющая вероятностный характер и ее определение связано с наличием ряда допущений, которые невозможны вне конкретных гражданско-правовых сделок по отчуждению такого имущества. Следовательно, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, могут применяться исключительно для целей, предусмотренных действующим законодательством (налогообложение, при совершении регулируемых сделок при расчете арендной или выкупной платы за земельный участок), и не могут использоваться оценщиком в качестве как элемент сравнения "цена предложения" в целях расчета величины рыночной стоимости объекта оценки.
Кроме того, согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ принимает суд, а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные этими судебными актами, имеют преюдициального значения при рассмотрении другого гражданского дела только в случае, если лица в нем участвуют те же лица. Поскольку обстоятельства, установленные решениями Челябинского арбитражного суда, постановлены по делам, в которых ООО "РН-Карт Челябинск" участия не принимала, то установленная этими решениями арбитражного суда рыночная стоимость не может расцениваться как стоимость, имеющая преюдициальное значение и при рассмотрении настоящего гражданского дела.
Использование оценщиком в расчете рыночной стоимости по элементу "цена предложения" данные о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2010 года, определенных решениями Челябинского арбитражного суда, в основу которых положены результаты оценки, выполненные в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности независимыми оценщиками по договорам с участниками земельных отношений, оспаривавших результаты государственной кадастровой оценки, свидетельствует о нарушении оценщиком и требований пп. "б" п. 18 ФСО N 1, обязывающего оценщика собрать информацию о спросе и предложениях на рынке, к которому относится объект оценки, п. 19 ФСО N 1 в части соблюдения требований достаточности и достоверности информации, и использование информации о событиях (в данном случае решений суда), произошедших (принятых) после даты оценки.
Оценщик отказался от использования в качестве элемента сравнения характеризующего признака - вид права, несмотря на то, что земельные участки-объекты оценки находятся в аренде, объект-аналог N 3 в собственности, мотивируя свой вывод тем, что стоимости объектов-аналогов определены решениями суда, отражают рыночную стоимость земельного участка, а не прав на него.
Между тем, в зависимости от формы собственности (публичная, государственная, муниципальная либо частная) на земельный участок стоимость недвижимости будет различаться ввиду того, что оформление прав на такой участок влечет различные экономические последствия.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Следовательно, рыночная стоимость земельного участка будет равна стоимости аналогов, отчуждаемых из частной собственности, и за вычетом расходов на приобретение (оформление) права собственности на земельный участок и стоимость объекта оценки необходимо корректировать на расходы на оформление участка.
Оценщик отказался от применения корректировки по виду разрешенного использования, ввиду сопоставимого разрешенного вида использования объектов оценки - "для строительства..." и земельных участков-аналогов - "для размещения..." и "для эксплуатации...".
Полагая соответствующими вид использования земельного участка объекта оценки и объектов-аналогов, оценщик не учел, что использование земельного участка с видом использования "под строительство" устанавливается на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства, после ввода в эксплуатацию которых вид использования подлежит изменению на вид "для эксплуатации..." или "для размещения...".
В соответствии с пп. "е" п. 2, п. 4, пп. "а" п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 г. N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" ставки арендной платы в зависимости от вида использования земельных участков, предоставленных на период строительства объектов, в пределах нормативов продолжительности строительства принимаются в размере 0,3 процента, в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства в размере 0,5 процента, а в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - 2 процента. Следовательно, использование земельного участка "для строительства" и "для эксплуатации" не может быть признан равноценным, и не требующим применения корректировки по данному элементу сравнения.
Предметом заявленных ООО "РН-Карт Челябинск" требований является требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их конкретной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года. Суд, разрешает дело в рамках заявленных требований.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
Поскольку согласно кадастровым справкам и кадастровым паспортам земельных участков земельные участки сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет после утверждения результатов государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость этих земельных участков определена не на 01 января 2010 года, а, другие даты. Требование заявителя об установлении кадастровой стоимости земельных участков на 01 января 2010 года заявлено на дату, разную от даты определения кадастровой стоимости земельных участков.
В Отчете N 894Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельных участков от 24.11.2014 г., подготовленном ООО "Судебная экспертиза и оценка", рыночная стоимость земельных участков определена также и на даты определения кадастровой стоимости: земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** и *** по состоянию на 06 апреля 2010 года, земельного участка с кадастровым номером *** на 03 мая 2011 года, земельного участка с кадастровым номером *** на 02 апреля 2010 года и земельного участка с кадастровым номером *** - на 18.12.2014 года.
Однако рыночная стоимость земельных участков на эти даты также не может быть признана судом достоверной, поскольку при определении рыночной стоимости земельный участков на дату фактического определения кадастровой стоимости, оценщиком в качестве источника информации по элементу сравнения "цена предложения" об объектах-аналогах использованы решения Арбитражного суда Челябинской области, размещенные на сайте Высшего Арбитражного Суда, и данные Государственного кадастра недвижимости, размещенные на сайте Росреестра, в отношении земельных участков-аналогов, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений. При этом оценщиком допущены те же нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, что и при определении рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего заявленный размер рыночной стоимости земельных участков.
Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.
Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, проведение экспертизы отчета является обязательным.
Системный анализ положений статьи 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности и п. 5 ФСО N 5 позволяет сделать вывод о том, что для целей настоящего саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, проводится два вида экспертиз:
- экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абз. 5 ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности)
Представленное заявителем суду экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержит выводов о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, согласно п. 5 ФСО N 5 не проводилась.
Экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка явилось результатом нормативно-методической экспертизы и подтверждает соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, в то же время выводов о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиками в отчете, не содержит.
Содержащееся в экспертном заключении выводы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не снимает с суда обязанность самостоятельно исследовать и оценить отчет об оценке как доказательство, не имеющее заведомо установленной силы. Недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний, поэтому необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствует. В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали. Рыночная стоимость земельного участка должна быть доказана лицом, обратившимся в суд с соответствующим заявлением. При недоказанности требований самим заявителем на заинтересованных лиц и суд не возлагается обязанность по предоставлению или получению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка с целью установления его рыночной стоимости. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта (земельного участка) в конкретном размере и на конкретную дату.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ООО "РН-Карт-Челябинск" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
Обществу с ограниченной ответственностью "РН-Карт-Челябинск" в удовлетворении исковых требований об установлении кадастровой стоимости:
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2285 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2898 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2737 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.;
- - земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2280 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4488 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2025 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г.
- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01.01.2010 г. отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий
Г.Л.ТУРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)