Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Шибаева Г.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.
судей Подвязниковой Н.А., Чеботаревой Е.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Администрации Омского муниципального района Омской области, Ю. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 31 января 2014 года, которым постановлено:
"Взыскать с Ю. в пользу администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по арендной плате на основании договора аренды N <...> от 16 июня 2006 года в сумме <...>, пени за просрочку платежа в сумме <...>. В остальной части иска отказать.
Взыскать с Ю. в бюджет г. Омска госпошлину в сумме <...>".
Заслушав доклад судьи областного суда Подвязниковой Н.А., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к Ю. с иском о взыскании задолженности по договору аренды, ссылаясь на то, что между сторонами заключен договор аренды N <...> от <...> о передаче последней в аренду при условии ежеквартальной оплаты арендных платежей сроком на три года земельного участка, площадью 1 561 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: Омская область, <...>, стр. поз. 21, относящийся к категории земель поселений для индивидуального жилищного строительства. При этом размер арендной платы не был фиксированным и зависел от кадастровой стоимости земельного участка, обязанность по уплате. Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 24.07.2006, земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи от 16.06.2006.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по оплате арендных платежей, просила взыскать задолженность по договору аренды, а также неустойку, исчисленную из расчета 0,5% от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки.
В судебном заседании представитель Администрации Омского муниципального района Омской области С. поддержал заявленные исковые требования.
Ю. в судебном заседании участия не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, его представитель Ш. в судебном заседании требования не признала представила письменные возражения.
Третье лицо ФГБУ "ФКП Росреестра", будучи надлежаще извещенным, в судебном заседании участия не принимало, явку представителей не обеспечило, отзыв на иск не представило.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ю. просит решение суда отменить, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального права, указывая, что обязанность по уплате арендных платежей была исполнена им в полном объеме надлежащим образом. Также сослался на то обстоятельство, что задолженность возникла по причине бездействия истца, которые надлежащим образом не уведомил ответчика об изменении размера арендной платы. Сослался на то, что произошло изменение не элементов формулы расчета стоимости арендной платы, а самой формулы, что недопустимо производить в одностороннем порядке. Считает, что с его стороны отсутствуют противоправное поведение и вина в нарушении обязательств, что является основанием для отказа истцу в требованиях, поскольку истец необоснованно уклонялся от передачи ему земельного участка, что повлекло причинение убытков в размере арендной платы за период необоснованного уклонения от рассмотрения заявления о передаче земельного участка в собственность.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу п. 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в качестве своих доводов и возражений.
Как следует из материалов дела, 16.06.2006 между Омским муниципальным районом Омской области и Ю. был подписан договор аренды N <...> земельного участка с кадастровым номером N <...>, общей площадью 1 561 кв. м, расположенного по адресу: Омская область, <...>, стр. поз. 21, относящегося к категории земель поселений для размещения дома индивидуальной жилой застройки. В тот же день земельный участок был передан Ю. на основании акта приема-передачи. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2006.
10.09.2013 за Ю. зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок, что следует из представленных в материалы дела сведений Управления Росреестра по Омской области.
Согласно пункту 2.1 договора аренды и приложения N 1 к нему величина арендной платы рассчитывается по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, разделенных на количество кварталов в году.
Кадастровая же стоимость формулой определена как произведение кадастровой стоимости за один квадратный метр на площадь земельного участка.
При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы.
Согласно расчету на момент заключения договора размер арендной платы был определен в размере <...> за квартал.
Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату (ежеквартально не позднее 1-го числа текущего квартала) и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. п. 2.3, 4.2 договора.
По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в период с 01.10.2010 по 22.12.2010 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляла <...>, в период с 22.12.2010 по 01.01.2012 - <...>, с 01.01.2012 по 01.10.2013 - <...>
На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание приведенные нормы права, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды.
Судом установлено, что ответчик пользовался земельным участком по договору аренды в период с 16.06.2006 по 09.09.2013, вместе с тем, надлежащим образом обязательства по оплате арендных платежей не исполнял.
Согласно представленному расчету за период с 01.10.2010 по 09.09.2013 задолженность по арендной плате составила <...>, доказательств ее погашения в материалы дела не представлено.
Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке.
В связи с изложенным, новый размер ставки арендной платы, подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и пунктом 2.1 договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка, и взыскал с ответчика сумму задолженности за спорный период с 01.10.2010 года по 09.09.2013 года в размере <...>.
Доводы апелляционной жалобы Ю. о том, что начисление арендной платы во взысканном размере является незаконным, поскольку в нарушение условий договора аренды арендодатель в установленном порядке об изменении арендной платы его не уведомлял, на 28.06.2012 задолженность по арендной плате отсутствовала, сами по себе основанием к освобождению от арендной платы являться не могут, поскольку справка об отсутствии задолженности, на которую ссылается Ю., подготавливалась без учета последующего изменения кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается также представлением Главного управления финансового контроля Омской области от 12.08.2013.
Отсутствие же надлежащего уведомления об изменении арендной платы в силу абз. 5 п. 2.1 договора аренды арендатора от обязанности уплачивать арендную плату по новым величинам не освобождало. При этом, само по себе бездействие истца в данной части не является злоупотреблением правом по смыслу ст. 10 ГК РФ, поскольку доказательств того, что его бездействие было направлено исключительно на причинение имущественного вреда Ю., в материалы дела не представлено.
Применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, изменение нормативных ставок для исчисления размера арендной платы, изменением порядка исчисления арендной платы не является. Более того, установление ставок арендной платы законодателем основанием для заключения дополнительного соглашения ввиду изменения существенных условий договора быть не может (ст. ст. 432, 450, 451 ГК РФ), поскольку изменения условий о расчете арендной плате не влечет.
Перерасчет арендной платы за пользование земельной участком, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и нормативно установленных ставок арендной платы от значения кадастровой стоимости, положениям заключенного договора аренды, а также нормам действующего законодательства не противоречит.
Не влияет на выводы суда и суждение ответчика о длительном бездействии истца в части разрешения его заявления о предоставлении спорного земельного участка в собственность, что нашло свое подтверждение в решении Куйбышевского районного суда г. Омска от 09.08.2013, поскольку указанное бездействие не освобождало Ю. от надлежащего исполнения обязанностей арендатора, в том числе и в части внесения арендной платы.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, суд, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, учитывая несоразмерность требуемого размера неустойки последствиям нарушения обязательства, пришел к выводу о необходимости ее уменьшения с заявленной истцом суммы <...> до <...>.
Выражая несогласие с постановленным судом решением, истец в жалобе ссылается на необоснованность снижения размера неустойки.
Проверив указанные заявителем доводы на предмет их обоснованности, судебная коллегия полагает возможным с решением суда в данной части согласиться.
Согласно п. 7.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50% просроченной суммы за каждый день просрочки, что фактически соответствует 182,5% годовых.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат, по сути, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Применяя указанную норму, суд вне зависимости от заявления должника вправе самостоятельно устанавливать наличие или отсутствие последствий нарушения обязательств и соразмерность взыскиваемой неустойки.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, размер задолженности по арендной плате и размера неустойки, судебная коллегия полагает возможным с выводами суда о снижении размера неустойки до <...> согласиться.
Более того, судебная коллегия принимает во внимание, что согласно п. 2.1 договора аренды для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях нормативных актов с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.
Истцом не представлено доказательств исполнения указанной обязанности, предусмотренной договором аренды.
При таких обстоятельствах, оснований для взыскания неустойки по уплате задолженности по арендной плате, исчисленной в размере, представленном истцом, не имеется.
Иных доводов апелляционные жалобы не содержат.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит по доводам апелляционных жалоб.
При этом судебная коллегия в порядке ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ не находит оснований для проверки решения суда за пределами доводов, изложенных в апелляционных жалобах.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 31 января 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2522/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 апреля 2014 г. по делу N 33-2522/2014
Председательствующий: Шибаева Г.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.
судей Подвязниковой Н.А., Чеботаревой Е.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Администрации Омского муниципального района Омской области, Ю. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 31 января 2014 года, которым постановлено:
"Взыскать с Ю. в пользу администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по арендной плате на основании договора аренды N <...> от 16 июня 2006 года в сумме <...>, пени за просрочку платежа в сумме <...>. В остальной части иска отказать.
Взыскать с Ю. в бюджет г. Омска госпошлину в сумме <...>".
Заслушав доклад судьи областного суда Подвязниковой Н.А., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к Ю. с иском о взыскании задолженности по договору аренды, ссылаясь на то, что между сторонами заключен договор аренды N <...> от <...> о передаче последней в аренду при условии ежеквартальной оплаты арендных платежей сроком на три года земельного участка, площадью 1 561 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: Омская область, <...>, стр. поз. 21, относящийся к категории земель поселений для индивидуального жилищного строительства. При этом размер арендной платы не был фиксированным и зависел от кадастровой стоимости земельного участка, обязанность по уплате. Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 24.07.2006, земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи от 16.06.2006.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по оплате арендных платежей, просила взыскать задолженность по договору аренды, а также неустойку, исчисленную из расчета 0,5% от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки.
В судебном заседании представитель Администрации Омского муниципального района Омской области С. поддержал заявленные исковые требования.
Ю. в судебном заседании участия не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, его представитель Ш. в судебном заседании требования не признала представила письменные возражения.
Третье лицо ФГБУ "ФКП Росреестра", будучи надлежаще извещенным, в судебном заседании участия не принимало, явку представителей не обеспечило, отзыв на иск не представило.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ю. просит решение суда отменить, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального права, указывая, что обязанность по уплате арендных платежей была исполнена им в полном объеме надлежащим образом. Также сослался на то обстоятельство, что задолженность возникла по причине бездействия истца, которые надлежащим образом не уведомил ответчика об изменении размера арендной платы. Сослался на то, что произошло изменение не элементов формулы расчета стоимости арендной платы, а самой формулы, что недопустимо производить в одностороннем порядке. Считает, что с его стороны отсутствуют противоправное поведение и вина в нарушении обязательств, что является основанием для отказа истцу в требованиях, поскольку истец необоснованно уклонялся от передачи ему земельного участка, что повлекло причинение убытков в размере арендной платы за период необоснованного уклонения от рассмотрения заявления о передаче земельного участка в собственность.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу п. 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в качестве своих доводов и возражений.
Как следует из материалов дела, 16.06.2006 между Омским муниципальным районом Омской области и Ю. был подписан договор аренды N <...> земельного участка с кадастровым номером N <...>, общей площадью 1 561 кв. м, расположенного по адресу: Омская область, <...>, стр. поз. 21, относящегося к категории земель поселений для размещения дома индивидуальной жилой застройки. В тот же день земельный участок был передан Ю. на основании акта приема-передачи. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2006.
10.09.2013 за Ю. зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок, что следует из представленных в материалы дела сведений Управления Росреестра по Омской области.
Согласно пункту 2.1 договора аренды и приложения N 1 к нему величина арендной платы рассчитывается по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, разделенных на количество кварталов в году.
Кадастровая же стоимость формулой определена как произведение кадастровой стоимости за один квадратный метр на площадь земельного участка.
При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы.
Согласно расчету на момент заключения договора размер арендной платы был определен в размере <...> за квартал.
Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату (ежеквартально не позднее 1-го числа текущего квартала) и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. п. 2.3, 4.2 договора.
По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в период с 01.10.2010 по 22.12.2010 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляла <...>, в период с 22.12.2010 по 01.01.2012 - <...>, с 01.01.2012 по 01.10.2013 - <...>
На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание приведенные нормы права, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды.
Судом установлено, что ответчик пользовался земельным участком по договору аренды в период с 16.06.2006 по 09.09.2013, вместе с тем, надлежащим образом обязательства по оплате арендных платежей не исполнял.
Согласно представленному расчету за период с 01.10.2010 по 09.09.2013 задолженность по арендной плате составила <...>, доказательств ее погашения в материалы дела не представлено.
Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке.
В связи с изложенным, новый размер ставки арендной платы, подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и пунктом 2.1 договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка, и взыскал с ответчика сумму задолженности за спорный период с 01.10.2010 года по 09.09.2013 года в размере <...>.
Доводы апелляционной жалобы Ю. о том, что начисление арендной платы во взысканном размере является незаконным, поскольку в нарушение условий договора аренды арендодатель в установленном порядке об изменении арендной платы его не уведомлял, на 28.06.2012 задолженность по арендной плате отсутствовала, сами по себе основанием к освобождению от арендной платы являться не могут, поскольку справка об отсутствии задолженности, на которую ссылается Ю., подготавливалась без учета последующего изменения кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается также представлением Главного управления финансового контроля Омской области от 12.08.2013.
Отсутствие же надлежащего уведомления об изменении арендной платы в силу абз. 5 п. 2.1 договора аренды арендатора от обязанности уплачивать арендную плату по новым величинам не освобождало. При этом, само по себе бездействие истца в данной части не является злоупотреблением правом по смыслу ст. 10 ГК РФ, поскольку доказательств того, что его бездействие было направлено исключительно на причинение имущественного вреда Ю., в материалы дела не представлено.
Применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, изменение нормативных ставок для исчисления размера арендной платы, изменением порядка исчисления арендной платы не является. Более того, установление ставок арендной платы законодателем основанием для заключения дополнительного соглашения ввиду изменения существенных условий договора быть не может (ст. ст. 432, 450, 451 ГК РФ), поскольку изменения условий о расчете арендной плате не влечет.
Перерасчет арендной платы за пользование земельной участком, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и нормативно установленных ставок арендной платы от значения кадастровой стоимости, положениям заключенного договора аренды, а также нормам действующего законодательства не противоречит.
Не влияет на выводы суда и суждение ответчика о длительном бездействии истца в части разрешения его заявления о предоставлении спорного земельного участка в собственность, что нашло свое подтверждение в решении Куйбышевского районного суда г. Омска от 09.08.2013, поскольку указанное бездействие не освобождало Ю. от надлежащего исполнения обязанностей арендатора, в том числе и в части внесения арендной платы.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, суд, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, учитывая несоразмерность требуемого размера неустойки последствиям нарушения обязательства, пришел к выводу о необходимости ее уменьшения с заявленной истцом суммы <...> до <...>.
Выражая несогласие с постановленным судом решением, истец в жалобе ссылается на необоснованность снижения размера неустойки.
Проверив указанные заявителем доводы на предмет их обоснованности, судебная коллегия полагает возможным с решением суда в данной части согласиться.
Согласно п. 7.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50% просроченной суммы за каждый день просрочки, что фактически соответствует 182,5% годовых.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат, по сути, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Применяя указанную норму, суд вне зависимости от заявления должника вправе самостоятельно устанавливать наличие или отсутствие последствий нарушения обязательств и соразмерность взыскиваемой неустойки.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, размер задолженности по арендной плате и размера неустойки, судебная коллегия полагает возможным с выводами суда о снижении размера неустойки до <...> согласиться.
Более того, судебная коллегия принимает во внимание, что согласно п. 2.1 договора аренды для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях нормативных актов с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.
Истцом не представлено доказательств исполнения указанной обязанности, предусмотренной договором аренды.
При таких обстоятельствах, оснований для взыскания неустойки по уплате задолженности по арендной плате, исчисленной в размере, представленном истцом, не имеется.
Иных доводов апелляционные жалобы не содержат.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит по доводам апелляционных жалоб.
При этом судебная коллегия в порядке ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ не находит оснований для проверки решения суда за пределами доводов, изложенных в апелляционных жалобах.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 31 января 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)