Судебные решения, арбитраж
Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 января 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Емельянова Д.В.,
судей Н.В. Шимбаревой, Д.В. Николаева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красиной А.Ю.
при участии:
- от ООО Инжиниринговая компания "Аннар": представитель Аракелян А.А. по доверенности от 27.01.2014;
- председатель комитета кредиторов должника Филь Сергей Сергеевич лично по паспорту, протоколу N 01 от 01.10.2014;
- представитель учредителей должника Чабан Виктор Савельевич лично по паспорту, протоколу N 17 от 10.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания "Аннар"
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.11.2014 по делу N А32-29459/2012 об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, об отказе в назначении повторной экспертизы
по заявлению конкурсного управляющего должника Калиновского Виталия Владиславовича
об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества, находящегося в залоге у общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Юниаструм Банк"
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Гамма",
принятое в составе судьи Крылова А.В.
установил:
конкурсный управляющий ООО "Холдинговая компания "Гамма" Калиновский Виталий Владиславович (далее - конкурсный управляющий) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об утверждении начальной продажной стоимости залогового имущества должника, находящегося в залоге у ООО КБ "Юниаструм Банк".
При рассмотрении заявления судом первой инстанции принято определение от 21.08.2014 о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости следующего имущества: Блок А в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 1 852, кв. м. Литер: А. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-293; Блок Б в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 4 205,8 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-294; Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10, 11, площадь: общая 5 872,5 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-295; право аренды земельного участка, общей площадью 5 496 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Туапсинский район, Новомихайловское городское поселение, с. Ольгинка, район моста через р. Ту, справа от автодороги Джубга-Сочи; кадастровый номер 23:33:0107003:370; категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест.
ООО Инжиниринговая компания "АННАР" с выводами эксперта, изложенными в экспертном заключении, не согласилось, представило ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 по делу N А32-29459/2012 в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано.
Ходатайство о вызове эксперта отклонено.
Заявление об установлении начальной продажной цены предмета залога удовлетворено.
Установлена начальная продажная цена заложенного имущества, находящегося в залоге у КБ "Юниаструм Банк" (ООО), в следующем размере:
- - Блок А в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 1 852, кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-293-113 264 896 руб.;
- - Блок Б в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 4 205,8 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-294-257 149 376 руб.;
- - Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10, 11, площадь: общая 5 872,5 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-295-359 054 176 руб.;
- - право аренды земельного участка, общей площадью 5 496 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Туапсинский район, Новомихайловское городское поселение, с. Ольгинка, район моста через р. Ту, справа от автодороги Джубга-Сочи; кадастровый номер 23:33:0107003:370; категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест - 12 638 272 руб.
Определение мотивировано тем, что начальная продажная цена предмета залога определена в соответствии с выводами судебной экспертизы о стоимости заложенного имущества, проведенной ООО "Авиа Бизнес Консалт". Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта у суда не имеется.
Общество с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания "Аннар" обжаловало определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 по делу N А32-29459/2012 суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило обжалуемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податель жалобы просит суд установить начальную продажную цену заложенного имущества должника, находящегося в залоге у ООО КБ "Юниаструм банк" в соответствии с его действительной рыночной стоимостью.
Кроме того, ООО Инжиниринговая компания "Аннар" заявляет ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости залогового имущества ООО "Холдинговая компания "Гамма", находящегося по адресу: Россия, Краснодарский край, Туапсинский район, село Ольгинка, ул. Морская, д. 3.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ООО "Авиа Бизнес Консалт" при проведении судебной экспертизы залогового имущества допустило грубые нарушения и несоответствия, свидетельствующие о ненадлежащим исследовании, необоснованных выводах эксперта, что явилось следствием неправильного определения рыночной стоимости залогового имущества.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО Инжиниринговая компания "Аннар" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить. Поддержал ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.
Представитель учредителей должника и председатель комитета кредиторов должника поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, просили определение суда отменить. Просили удовлетворить ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.
В удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы судом было отказано в связи с отсутствием процессуальных оснований.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 в реестр требований кредиторов должника были включены требования КБ "Юниаструм Банк" (ООО) в сумме 1 084 972 596,33 руб., обеспеченной залогом имущества должника, в том числе в сумме 988 169 359,50 руб. задолженности и отдельно в сумме 96 803 359,83 руб. неустойки.
На основании абз. 2 п. 2 ст. 131 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Привлеченными специалистами в рамках конкурсного производства была проведена оценка заложенного имущества должника, результаты оценки представлены суду.
Согласно п. 4 ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пп. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. и 111 настоящего Федерального закона, а начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
В п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абз. 2 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
Суд первой инстанции, принимая оспариваемый судебный акт, правомерно руководствовался следующим.
В силу ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
В первоначальном заявлении конкурсный управляющий сослался на отчеты об оценке от 28.04.2014 N 4104/2014, в соответствии с которыми начальная стоимость объектов предлагалась в размере 848 800 000 руб.
В связи с наличием разногласий между участвующими в деле лицами относительно стоимости предмета залога, судом первой инстанции определением от 17.06.2013 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости залогового имущества, проведение экспертизы поручено ООО "Авиа Бизнес Консалт".
ООО "Авиа Бизнес Консалт" представило заключение от 23.09.2014, согласно которому рыночная стоимость следующего залогового имущества с учетом НДС составляет:
- - Блок А в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 1 852, кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-293-113 264 896 руб.;
- - Блок Б в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 4 205,8 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-294-257 149 376 руб.;
- - Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10, 11, площадь: общая 5 872,5 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-295-359 054 176 руб.;
- - право аренды земельного участка, общей площадью 5 496 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Туапсинский район, Новомихайловское городское поселение, с. Ольгинка, район моста через р. Ту, справа от автодороги Джубга-Сочи; кадастровый номер 23:33:0107003:370; категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест - 12 638 272 руб.
Заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы правомерно было отклонено судом первой инстанции ввиду следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.
Реализация предусмотренного ч. 2 ст. 87 АПК РФ правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.
Согласно п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (ч. 1 ст. 108 АПК РФ).
Оценив заявленные доводы о недостоверности выводов эксперта как необоснованные и не повлиявшие на конечные выводы эксперта, суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы и отказал в удовлетворении ходатайства в вызове эксперта в судебное заседание.
Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для проведения повторной экспертизы, поскольку неприменение экспертом затратного метода не является основанием для признания необоснованными выводов эксперта. При проведении экспертизы эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных методов и методик, исходя из изначально определенных целей и задач проведения исследования. В рассматриваемом деле оценка проводилась для целей реализации заложенного имущества должника в ходе конкурсного производства. Следовательно, эксперту необходимо было определить стоимость имущества, по которой оно реально может быть реализовано, а не размер расходов, понесенных на его создание. Соответственно, оснований для вывода о необоснованности заключения эксперта в отсутствие затратного метода суд апелляционной инстанции не усматривает.
Иные доводы заявителя на существо заключения также не влияют.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что аналогичная стоимость заложенного имущества была определена и в отчете об оценке от 28.04.2014 N 4104/2014, составленном ЗАО "ИнтерпромТЭКпроект Инжиниринг".
Более того, в приложении N 2 к договору залога N 02-10/3-1 от 22.03.2010, подписанным со стороны должника генеральным директором Чабаном В.С., оценочная стоимость данного залогового имущества была определена в общей сумме 503678200 руб. без НДС.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что выводы, изложенные в заключении эксперта являются обоснованными и у суда не имелось оснований для их переоценки.
Также это свидетельствует и о том, что стоимость заложенного имущества, определенная в отчете N 1/14 от 05.06.2014 ООО "Акцент", является определенно завышенной.
Вместе с тем суд первой инстанции правомерно исходил из того, что рыночная стоимость имущества максимально точно определяется только в ходе открытых торгов при условии, что процедура проведения этих торгов не будет препятствовать участию в них всех заинтересованных лиц. Начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов. Оценка, проводимая уполномоченным специалистом в порядке ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" всегда будет приблизительной, основанной на определенной доле условностей и допущений. При этом суду, определяя начальную цену, надлежит избегать как установления чрезмерно высокой начальной цены (поскольку это повлечет отсутствие у потенциальных покупателей интереса к приобретению имущества и, как следствие, приведет к необходимости проведения повторных торгов и затягивания производства), так и слишком низкой стартовой стоимости (при отсутствии активного спроса имущество будет реализовано недооцененным).
Определяя начальную продажную цену имущества, суд руководствовался положениями пп 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно счел, что начальная продажная цена спорного заложенного имущества подлежит определению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества с учетом НДС, определенного заключением ООО "Авиа Бизнес Консалт" от 23.09.2014, а именно:
- - Блок А в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 1 852, кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-293-113 264 896 руб.;
- - Блок Б в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 4 205,8 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-294-257 149 376 руб.;
- - Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10, 11, площадь: общая 5 872,5 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-295-359 054 176 руб.;
- - право аренды земельного участка, общей площадью 5 496 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Туапсинский район, Новомихайловское городское поселение, с. Ольгинка, район моста через р. Ту, справа от автодороги Джубга-Сочи; кадастровый номер 23:33:0107003:370; категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест - 12 638 272 руб.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Поскольку апелляционная жалоба на данный судебный акт государственной пошлиной не оплачивается, государственная пошлина подлежит возврату обществу с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания "Аннар".
Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 по делу N А32-29459/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания "Аннар" излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2000 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 25.11.2014.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Д.В.ЕМЕЛЬЯНОВ
Судьи
Н.В.ШИМБАРЕВА
Д.В.НИКОЛАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.01.2015 N 15АП-22459/2014 ПО ДЕЛУ N А32-29459/2012
Разделы:Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2015 г. N 15АП-22459/2014
Дело N А32-29459/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 января 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Емельянова Д.В.,
судей Н.В. Шимбаревой, Д.В. Николаева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красиной А.Ю.
при участии:
- от ООО Инжиниринговая компания "Аннар": представитель Аракелян А.А. по доверенности от 27.01.2014;
- председатель комитета кредиторов должника Филь Сергей Сергеевич лично по паспорту, протоколу N 01 от 01.10.2014;
- представитель учредителей должника Чабан Виктор Савельевич лично по паспорту, протоколу N 17 от 10.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания "Аннар"
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.11.2014 по делу N А32-29459/2012 об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, об отказе в назначении повторной экспертизы
по заявлению конкурсного управляющего должника Калиновского Виталия Владиславовича
об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества, находящегося в залоге у общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Юниаструм Банк"
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Гамма",
принятое в составе судьи Крылова А.В.
установил:
конкурсный управляющий ООО "Холдинговая компания "Гамма" Калиновский Виталий Владиславович (далее - конкурсный управляющий) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об утверждении начальной продажной стоимости залогового имущества должника, находящегося в залоге у ООО КБ "Юниаструм Банк".
При рассмотрении заявления судом первой инстанции принято определение от 21.08.2014 о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости следующего имущества: Блок А в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 1 852, кв. м. Литер: А. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-293; Блок Б в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 4 205,8 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-294; Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10, 11, площадь: общая 5 872,5 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-295; право аренды земельного участка, общей площадью 5 496 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Туапсинский район, Новомихайловское городское поселение, с. Ольгинка, район моста через р. Ту, справа от автодороги Джубга-Сочи; кадастровый номер 23:33:0107003:370; категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест.
ООО Инжиниринговая компания "АННАР" с выводами эксперта, изложенными в экспертном заключении, не согласилось, представило ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 по делу N А32-29459/2012 в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано.
Ходатайство о вызове эксперта отклонено.
Заявление об установлении начальной продажной цены предмета залога удовлетворено.
Установлена начальная продажная цена заложенного имущества, находящегося в залоге у КБ "Юниаструм Банк" (ООО), в следующем размере:
- - Блок А в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 1 852, кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-293-113 264 896 руб.;
- - Блок Б в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 4 205,8 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-294-257 149 376 руб.;
- - Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10, 11, площадь: общая 5 872,5 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-295-359 054 176 руб.;
- - право аренды земельного участка, общей площадью 5 496 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Туапсинский район, Новомихайловское городское поселение, с. Ольгинка, район моста через р. Ту, справа от автодороги Джубга-Сочи; кадастровый номер 23:33:0107003:370; категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест - 12 638 272 руб.
Определение мотивировано тем, что начальная продажная цена предмета залога определена в соответствии с выводами судебной экспертизы о стоимости заложенного имущества, проведенной ООО "Авиа Бизнес Консалт". Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта у суда не имеется.
Общество с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания "Аннар" обжаловало определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 по делу N А32-29459/2012 суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило обжалуемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податель жалобы просит суд установить начальную продажную цену заложенного имущества должника, находящегося в залоге у ООО КБ "Юниаструм банк" в соответствии с его действительной рыночной стоимостью.
Кроме того, ООО Инжиниринговая компания "Аннар" заявляет ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости залогового имущества ООО "Холдинговая компания "Гамма", находящегося по адресу: Россия, Краснодарский край, Туапсинский район, село Ольгинка, ул. Морская, д. 3.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ООО "Авиа Бизнес Консалт" при проведении судебной экспертизы залогового имущества допустило грубые нарушения и несоответствия, свидетельствующие о ненадлежащим исследовании, необоснованных выводах эксперта, что явилось следствием неправильного определения рыночной стоимости залогового имущества.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО Инжиниринговая компания "Аннар" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить. Поддержал ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.
Представитель учредителей должника и председатель комитета кредиторов должника поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, просили определение суда отменить. Просили удовлетворить ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.
В удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы судом было отказано в связи с отсутствием процессуальных оснований.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 в реестр требований кредиторов должника были включены требования КБ "Юниаструм Банк" (ООО) в сумме 1 084 972 596,33 руб., обеспеченной залогом имущества должника, в том числе в сумме 988 169 359,50 руб. задолженности и отдельно в сумме 96 803 359,83 руб. неустойки.
На основании абз. 2 п. 2 ст. 131 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Привлеченными специалистами в рамках конкурсного производства была проведена оценка заложенного имущества должника, результаты оценки представлены суду.
Согласно п. 4 ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пп. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. и 111 настоящего Федерального закона, а начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
В п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абз. 2 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
Суд первой инстанции, принимая оспариваемый судебный акт, правомерно руководствовался следующим.
В силу ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
В первоначальном заявлении конкурсный управляющий сослался на отчеты об оценке от 28.04.2014 N 4104/2014, в соответствии с которыми начальная стоимость объектов предлагалась в размере 848 800 000 руб.
В связи с наличием разногласий между участвующими в деле лицами относительно стоимости предмета залога, судом первой инстанции определением от 17.06.2013 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости залогового имущества, проведение экспертизы поручено ООО "Авиа Бизнес Консалт".
ООО "Авиа Бизнес Консалт" представило заключение от 23.09.2014, согласно которому рыночная стоимость следующего залогового имущества с учетом НДС составляет:
- - Блок А в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 1 852, кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-293-113 264 896 руб.;
- - Блок Б в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 4 205,8 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-294-257 149 376 руб.;
- - Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10, 11, площадь: общая 5 872,5 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-295-359 054 176 руб.;
- - право аренды земельного участка, общей площадью 5 496 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Туапсинский район, Новомихайловское городское поселение, с. Ольгинка, район моста через р. Ту, справа от автодороги Джубга-Сочи; кадастровый номер 23:33:0107003:370; категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест - 12 638 272 руб.
Заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы правомерно было отклонено судом первой инстанции ввиду следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.
Реализация предусмотренного ч. 2 ст. 87 АПК РФ правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.
Согласно п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (ч. 1 ст. 108 АПК РФ).
Оценив заявленные доводы о недостоверности выводов эксперта как необоснованные и не повлиявшие на конечные выводы эксперта, суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы и отказал в удовлетворении ходатайства в вызове эксперта в судебное заседание.
Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для проведения повторной экспертизы, поскольку неприменение экспертом затратного метода не является основанием для признания необоснованными выводов эксперта. При проведении экспертизы эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных методов и методик, исходя из изначально определенных целей и задач проведения исследования. В рассматриваемом деле оценка проводилась для целей реализации заложенного имущества должника в ходе конкурсного производства. Следовательно, эксперту необходимо было определить стоимость имущества, по которой оно реально может быть реализовано, а не размер расходов, понесенных на его создание. Соответственно, оснований для вывода о необоснованности заключения эксперта в отсутствие затратного метода суд апелляционной инстанции не усматривает.
Иные доводы заявителя на существо заключения также не влияют.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что аналогичная стоимость заложенного имущества была определена и в отчете об оценке от 28.04.2014 N 4104/2014, составленном ЗАО "ИнтерпромТЭКпроект Инжиниринг".
Более того, в приложении N 2 к договору залога N 02-10/3-1 от 22.03.2010, подписанным со стороны должника генеральным директором Чабаном В.С., оценочная стоимость данного залогового имущества была определена в общей сумме 503678200 руб. без НДС.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что выводы, изложенные в заключении эксперта являются обоснованными и у суда не имелось оснований для их переоценки.
Также это свидетельствует и о том, что стоимость заложенного имущества, определенная в отчете N 1/14 от 05.06.2014 ООО "Акцент", является определенно завышенной.
Вместе с тем суд первой инстанции правомерно исходил из того, что рыночная стоимость имущества максимально точно определяется только в ходе открытых торгов при условии, что процедура проведения этих торгов не будет препятствовать участию в них всех заинтересованных лиц. Начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов. Оценка, проводимая уполномоченным специалистом в порядке ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" всегда будет приблизительной, основанной на определенной доле условностей и допущений. При этом суду, определяя начальную цену, надлежит избегать как установления чрезмерно высокой начальной цены (поскольку это повлечет отсутствие у потенциальных покупателей интереса к приобретению имущества и, как следствие, приведет к необходимости проведения повторных торгов и затягивания производства), так и слишком низкой стартовой стоимости (при отсутствии активного спроса имущество будет реализовано недооцененным).
Определяя начальную продажную цену имущества, суд руководствовался положениями пп 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно счел, что начальная продажная цена спорного заложенного имущества подлежит определению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества с учетом НДС, определенного заключением ООО "Авиа Бизнес Консалт" от 23.09.2014, а именно:
- - Блок А в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 1 852, кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-293-113 264 896 руб.;
- - Блок Б в составе мотеля на 220 мест, площадь: общая 4 205,8 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-294-257 149 376 руб.;
- - Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10, 11, площадь: общая 5 872,5 кв. м. Литер: А. адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, ул. Морская, дом N 3; кадастровый (или условный) номер 23-23-13/042/2009-295-359 054 176 руб.;
- - право аренды земельного участка, общей площадью 5 496 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Туапсинский район, Новомихайловское городское поселение, с. Ольгинка, район моста через р. Ту, справа от автодороги Джубга-Сочи; кадастровый номер 23:33:0107003:370; категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест - 12 638 272 руб.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Поскольку апелляционная жалоба на данный судебный акт государственной пошлиной не оплачивается, государственная пошлина подлежит возврату обществу с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания "Аннар".
Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 по делу N А32-29459/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания "Аннар" излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2000 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 25.11.2014.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Д.В.ЕМЕЛЬЯНОВ
Судьи
Н.В.ШИМБАРЕВА
Д.В.НИКОЛАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)