Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество ссылалось на неисполнение администрацией условий контракта о предоставлении земельного участка для строительства, являющееся существенным нарушением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2015 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Мещерина А.И. и Савенко Л.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Стальсеть" (ИНН 7728256057, ОГРН 1027700276669) - Ярцевой Е.Е. и Трусова Е.В. (доверенности от 07.07.2014 и 11.08.2014), от ответчиков: администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743) - Савельевой О.В. (доверенность от 18.11.2014), муниципального казенного предприятия "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" (ИНН 6163077988, ОГРН 1066163012156) - Кузьминой Л.К. (доверенность от 12.01.2015), в отсутствие третьего лица - департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 6164045474, ОГРН 1026103292380), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стальсеть" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2015 (судья Рябуха С.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Ванин В.В., Величко М.Г.) по делу N А53-16550/2014, установил следующее.
ООО "Стальсеть" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) и МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" (далее - дирекция) о расторжении заключенного между ними инвестиционного контракта от 09.11.2004 N 1 (далее - инвестиционный контракт) и взыскании с администрации денежных средств в размере 228 418 570 рублей 86 копеек (уточненные требования).
Иск обоснован ссылкой на неисполнение администрацией условий контракта о предоставлении обществу земельного участка для строительства, являющегося существенным нарушением (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).
В качестве третьего лица к участию в деле привлечен департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.
Решением от 27.01.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.04.2015, в иске отказано ввиду недоказанности обществом нарушения администрацией условий инвестиционного контракта, а также отсутствия доказательств невозможности приобретения истцом прав на спорный земельный участок в соответствии с земельным законодательством.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что суды не учли условия инвестиционного контракта, а также переписку сторон, свидетельствующие о направленности воли сторон на предоставление земельного участка для строительства Объекта-2 именно обществу, а не любому иному лицу, которое будет признано победителем торгов. Вопреки нормам пункта 7 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) решение об отказе в размещении объекта обществу не выдавалось, что подтверждает сохранение действующей процедуры предоставления земельного участка. На момент опубликования администрацией постановления от 12.01.2010 N 3 об утверждении документации по планировке территории уже был проведен ряд мероприятий, предусмотренных статей 31 ЗК РФ, а именно: управлением Роснедвижимости по Ростовской области выдано заключение от 26.07.2007 N 83 о предварительном согласовании места размещения многопрофильного центра, а в газете "Ростов официальный" за N 48 (679) 05.12.2007 опубликована соответствующая информация. Осталось только оформить результаты актом выбора и принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Постановление принято администрацией без ведома общества, которое узнало о нем в ходе рассмотрения спора в суде. Указанные действия администрации повлияли на дальнейшее исполнение контракта, однако суды поведение ответчика не оценили. Суды, по мнению заявителя, неверно сослались на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 768/11, поскольку по условиям контракта общество являлось единственным претендентом на спорный участок. Суды не проверили, имелись ли у администрации правовые основания для принятия упомянутого нормативного акта при наличии обязательств по инвестиционному контракту и уже начатой процедуры выделения земельного участка. В связи с невозможностью предоставления обществу земельного участка сразу после принятия постановления от 12.01.2010 N 3 об утверждении документации по планировке администрация на основании статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" должна была расторгнуть контракт и компенсировать затраты общества по исполнению обязательств, подтвержденные актом сверки на 01.10.2009.
Администрация в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, полагая, что выводы судов соответствуют закону.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Как видно из материалов дела, администрация, МУ "Департамент строительства г. Ростова-на-Дону" (правопредшественник дирекции; заказчик, департамент) и общество (инвестор-застройщик) заключили инвестиционный контракт 09.11.2004 N 1 (в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2004, а также соглашений от 03.10.2005 и 01.10.2009), предметом которого является реализация в 2004-2010 годах инвестиционного проекта по строительству многоэтажного жилого дома со встроенными офисными помещениями и встроенно-пристроенной двухуровневой автостоянкой на территории градоформирующего комплекса (ГФК) "Сиверса" по пер. Доломановский, 13а - 15а (Объект-1) и многофункционального офисного центра с многоуровневой автостоянкой на территории ГФК "Сиверса" (Объект-2). По условиям контракта администрация обязалась оказывать содействие инвестору-застройщику и департаменту по вопросам реализации инвестиционного проекта, передать земельный участок в пригодном для строительства состоянии; инвестор-застройщик обязался участвовать в финансировании мероприятий по освобождению земельного участка от прав третьих лиц и отселению граждан с земельных участков, указанных в пункте 5.2.2 контракта; департамент обязался осуществлять функции строительства.
Во исполнение инвестиционного контракта 20.12.2004 между обществом и департаментом заключен договор на строительство Объектов, по условиям которого общество взяло на себя обязательство по осуществлению инвестирования (финансирования) всего комплекса работ и услуг, связанных с оформлением отношений землепользования, платой за землю, разработкой и утверждением проектной документации, получением необходимых согласований и разрешений, подготовкой строительной площадки, в том числе отселением граждан, выкупом объектов недвижимости, выплатой компенсации правообладателям и возмещением их убытков, долевым участием в строительстве внешних и внутриквартальных инженерных сетей; осуществлением строительства Объектов и вводом их в эксплуатацию, в том числе оплачивать услуги департамента как заказчика, приобретение материалов и оборудования, строительство инженерных сетей и коммуникаций, страхование строительных рисков, выполненных строительно-монтажных работ и ответственности перед третьими лицами; исполнением условий органов местного самоуправления при предоставлении земельного участка для строительства Объектов, в том числе постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 N 800, созданием ТСЖ, проведением технической инвентаризации Объектов и передачи Объектов (его частей) и инженерных сетей и коммуникаций на баланс эксплуатирующим организациям.
12 ноября 2008 года стороны подписали акт N 1 об исполнении обществом как инвестором-застройщиком пункта 5.2.2. контракта, обязывающего его осуществить финансирование мероприятий по освобождению от прав третьих лиц и отселению граждан с земельных участков.
02 июня 2009 года общество и дирекция подписали акт об исполнении договора на строительство, которым зафиксирован общий размер инвестиций, вложенных в строительство Объекта-1 и Объекта-2.
01 октября 2009 года между истцом и ответчиками подписано соглашение об изменении контракта, которым стороны признали обязательства по строительству Объекта-1 прекращенными, а обязательства по строительству Объекта-2 оставили неизменными.
08 апреля 2010 года за обществом зарегистрировано право собственности на Объект-1 как незавершенный строительством готовностью 4%, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61-61-01/183/2010-177.
Согласно пункту 2.2 инвестиционного контракта (в редакции допсоглашения от 20.12.2004) земельный участок, который будет занят строительной площадкой для проектирования и строительства Объекта-2, будет предоставлен инвестору-застройщику на условиях краткосрочной аренды; администрация обязалась передать указанный земельный участок в состоянии пригодном для строительства (пункт 5.1.2 контракта).
В период с 09.04.2009 по 31.01.2011 общество, ссылаясь на освобождение земельного участка от прав третьих, неоднократно обращалось с письмами в администрацию и департамент архитектуры с требованием об исполнении инвестиционного контракта и предоставлении земельного участка под строительство Объекта-2 по процедуре предварительного согласования.
В письме от 18.01.2011 департамент архитектуры сообщил обществу, что проект постановления администрации города Ростова-на-Дону от 25.07.2008 N 843 "О предварительном согласовании ООО "Стальсеть" места размещения многофункционального офисного центра по пр. Сиверса" не прошел согласование Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство), поэтому снят с рассмотрения с целью последующего оформления рассматриваемого земельного участка на конкурсной основе.
Полагая, что администрацией существенно нарушены условия контракта, общество направило ответчикам письмо от 14.01.2014 с требованием о его расторжении и возмещении за счет администрации затрат, понесенных им как инвестором.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.
Отказывая в иске, суды обоснованно исходили из следующего.
В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием места размещения объекта.
В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта ему должен предшествовать выбор участка для строительства.
В соответствии со статьей 31 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в уполномоченный орган с заявлением о выборе земельного участка, в котором должно быть указано назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера участка, а также испрашиваемое право на земельный участок. Уполномоченный орган обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).
Пунктом 11 статьи 30 ЗК РФ предусмотрено, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).
Суд установил, что администрацией принято постановление от 12.01.2010 N 3, которым утверждена документация по планировке территории районов центральной части города Ростова-на-Дону в границах пр. Сиверса, ул. Текучева, пр. Театральный, ул. Береговая до балки Кизитериновская, южная граница - береговая линия р. Дон.
Спорный земельный участок расположен на территории, в отношении которой утверждена названная документация.
Кроме того, согласно имеющемуся в деле письму от 05.07.2010 Министерства (как уполномоченного органа; статья 7.3 Областного закона от 22.07.2013 "О регулировании земельных отношений в Ростовской области), адресованному департаменту архитектуры, отказ в согласовании места размещения многофункционального офисного центра обоснован тем, что земельный участок по пр. Сиверса сформирован (образован из ранее сформированных земельных участков). Данное обстоятельство истцом не оспаривалось.
В связи с этим суды пришли к правильному выводу о том, что предоставление такого участка для строительства должно осуществляться только на торгах (пункт 6 статьи 30 ЗК РФ).
При таких обстоятельствах передача администрацией земельного участка по процедуре, на которой настаивало общество, была невозможна, поскольку повлекла бы нарушение земельного законодательства.
По условиям контракта спорный земельный участок должен был передаваться обществу на правах аренды. Вместе с тем предшествующая оформлению арендных отношений процедура (с предварительным согласованием места размещения или посредством проведения торгов) в контракте не определена. В связи с этим доводы о нарушении администрацией обязательств по контракту, а также о том, что участок должен был предоставляться только обществу, обоснованно отклонены судом.
В упомянутом выше письме от 18.01.2011 департамент архитектуры сообщил обществу, что проект постановления о предварительном согласовании места размещения многофункционального офисного центра снят с рассмотрения с целью последующего оформления рассматриваемого земельного участка на конкурсной основе.
Согласно пункту 1 статье 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заявляя требование о расторжении инвестиционного контракта, истец должен доказать наличие указанных условий.
Отказывая в удовлетворении иска, суды правомерно исходили из недоказанности обществом того, что при участии в торгах оно понесло бы ущерб, предусмотренный пунктом 1 статьи 450 ГК РФ.
Апелляционный суд также обоснованно указал на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих невозможность приобретения обществом испрашиваемого земельного участка в заявительном порядке на конкурсной основе.
Данные выводы судебных инстанций истцом не опровергнуты.
То обстоятельство, что общество понесло прямые финансовые затраты на расселение (освобождение) земельного участка, не свидетельствует о нарушении его прав, поскольку при выставлении земельного участка на торги в конкурсную документацию может быть включено условие о компенсации понесенных затрат, которые подлежат зачету в случае признания общества победителем торгов либо возмещаются ему иным победителем конкурса.
С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2015 по делу N А53-16550/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 10.08.2015 N Ф08-5310/2015 ПО ДЕЛУ N А53-16550/2014
Требование: О расторжении инвестиционного контракта и взыскании денежных средств.Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество ссылалось на неисполнение администрацией условий контракта о предоставлении земельного участка для строительства, являющееся существенным нарушением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2015 г. по делу N А53-16550/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2015 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Мещерина А.И. и Савенко Л.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Стальсеть" (ИНН 7728256057, ОГРН 1027700276669) - Ярцевой Е.Е. и Трусова Е.В. (доверенности от 07.07.2014 и 11.08.2014), от ответчиков: администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743) - Савельевой О.В. (доверенность от 18.11.2014), муниципального казенного предприятия "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" (ИНН 6163077988, ОГРН 1066163012156) - Кузьминой Л.К. (доверенность от 12.01.2015), в отсутствие третьего лица - департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 6164045474, ОГРН 1026103292380), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стальсеть" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2015 (судья Рябуха С.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Ванин В.В., Величко М.Г.) по делу N А53-16550/2014, установил следующее.
ООО "Стальсеть" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) и МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" (далее - дирекция) о расторжении заключенного между ними инвестиционного контракта от 09.11.2004 N 1 (далее - инвестиционный контракт) и взыскании с администрации денежных средств в размере 228 418 570 рублей 86 копеек (уточненные требования).
Иск обоснован ссылкой на неисполнение администрацией условий контракта о предоставлении обществу земельного участка для строительства, являющегося существенным нарушением (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).
В качестве третьего лица к участию в деле привлечен департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.
Решением от 27.01.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.04.2015, в иске отказано ввиду недоказанности обществом нарушения администрацией условий инвестиционного контракта, а также отсутствия доказательств невозможности приобретения истцом прав на спорный земельный участок в соответствии с земельным законодательством.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что суды не учли условия инвестиционного контракта, а также переписку сторон, свидетельствующие о направленности воли сторон на предоставление земельного участка для строительства Объекта-2 именно обществу, а не любому иному лицу, которое будет признано победителем торгов. Вопреки нормам пункта 7 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) решение об отказе в размещении объекта обществу не выдавалось, что подтверждает сохранение действующей процедуры предоставления земельного участка. На момент опубликования администрацией постановления от 12.01.2010 N 3 об утверждении документации по планировке территории уже был проведен ряд мероприятий, предусмотренных статей 31 ЗК РФ, а именно: управлением Роснедвижимости по Ростовской области выдано заключение от 26.07.2007 N 83 о предварительном согласовании места размещения многопрофильного центра, а в газете "Ростов официальный" за N 48 (679) 05.12.2007 опубликована соответствующая информация. Осталось только оформить результаты актом выбора и принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Постановление принято администрацией без ведома общества, которое узнало о нем в ходе рассмотрения спора в суде. Указанные действия администрации повлияли на дальнейшее исполнение контракта, однако суды поведение ответчика не оценили. Суды, по мнению заявителя, неверно сослались на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 768/11, поскольку по условиям контракта общество являлось единственным претендентом на спорный участок. Суды не проверили, имелись ли у администрации правовые основания для принятия упомянутого нормативного акта при наличии обязательств по инвестиционному контракту и уже начатой процедуры выделения земельного участка. В связи с невозможностью предоставления обществу земельного участка сразу после принятия постановления от 12.01.2010 N 3 об утверждении документации по планировке администрация на основании статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" должна была расторгнуть контракт и компенсировать затраты общества по исполнению обязательств, подтвержденные актом сверки на 01.10.2009.
Администрация в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, полагая, что выводы судов соответствуют закону.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Как видно из материалов дела, администрация, МУ "Департамент строительства г. Ростова-на-Дону" (правопредшественник дирекции; заказчик, департамент) и общество (инвестор-застройщик) заключили инвестиционный контракт 09.11.2004 N 1 (в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2004, а также соглашений от 03.10.2005 и 01.10.2009), предметом которого является реализация в 2004-2010 годах инвестиционного проекта по строительству многоэтажного жилого дома со встроенными офисными помещениями и встроенно-пристроенной двухуровневой автостоянкой на территории градоформирующего комплекса (ГФК) "Сиверса" по пер. Доломановский, 13а - 15а (Объект-1) и многофункционального офисного центра с многоуровневой автостоянкой на территории ГФК "Сиверса" (Объект-2). По условиям контракта администрация обязалась оказывать содействие инвестору-застройщику и департаменту по вопросам реализации инвестиционного проекта, передать земельный участок в пригодном для строительства состоянии; инвестор-застройщик обязался участвовать в финансировании мероприятий по освобождению земельного участка от прав третьих лиц и отселению граждан с земельных участков, указанных в пункте 5.2.2 контракта; департамент обязался осуществлять функции строительства.
Во исполнение инвестиционного контракта 20.12.2004 между обществом и департаментом заключен договор на строительство Объектов, по условиям которого общество взяло на себя обязательство по осуществлению инвестирования (финансирования) всего комплекса работ и услуг, связанных с оформлением отношений землепользования, платой за землю, разработкой и утверждением проектной документации, получением необходимых согласований и разрешений, подготовкой строительной площадки, в том числе отселением граждан, выкупом объектов недвижимости, выплатой компенсации правообладателям и возмещением их убытков, долевым участием в строительстве внешних и внутриквартальных инженерных сетей; осуществлением строительства Объектов и вводом их в эксплуатацию, в том числе оплачивать услуги департамента как заказчика, приобретение материалов и оборудования, строительство инженерных сетей и коммуникаций, страхование строительных рисков, выполненных строительно-монтажных работ и ответственности перед третьими лицами; исполнением условий органов местного самоуправления при предоставлении земельного участка для строительства Объектов, в том числе постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 N 800, созданием ТСЖ, проведением технической инвентаризации Объектов и передачи Объектов (его частей) и инженерных сетей и коммуникаций на баланс эксплуатирующим организациям.
12 ноября 2008 года стороны подписали акт N 1 об исполнении обществом как инвестором-застройщиком пункта 5.2.2. контракта, обязывающего его осуществить финансирование мероприятий по освобождению от прав третьих лиц и отселению граждан с земельных участков.
02 июня 2009 года общество и дирекция подписали акт об исполнении договора на строительство, которым зафиксирован общий размер инвестиций, вложенных в строительство Объекта-1 и Объекта-2.
01 октября 2009 года между истцом и ответчиками подписано соглашение об изменении контракта, которым стороны признали обязательства по строительству Объекта-1 прекращенными, а обязательства по строительству Объекта-2 оставили неизменными.
08 апреля 2010 года за обществом зарегистрировано право собственности на Объект-1 как незавершенный строительством готовностью 4%, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61-61-01/183/2010-177.
Согласно пункту 2.2 инвестиционного контракта (в редакции допсоглашения от 20.12.2004) земельный участок, который будет занят строительной площадкой для проектирования и строительства Объекта-2, будет предоставлен инвестору-застройщику на условиях краткосрочной аренды; администрация обязалась передать указанный земельный участок в состоянии пригодном для строительства (пункт 5.1.2 контракта).
В период с 09.04.2009 по 31.01.2011 общество, ссылаясь на освобождение земельного участка от прав третьих, неоднократно обращалось с письмами в администрацию и департамент архитектуры с требованием об исполнении инвестиционного контракта и предоставлении земельного участка под строительство Объекта-2 по процедуре предварительного согласования.
В письме от 18.01.2011 департамент архитектуры сообщил обществу, что проект постановления администрации города Ростова-на-Дону от 25.07.2008 N 843 "О предварительном согласовании ООО "Стальсеть" места размещения многофункционального офисного центра по пр. Сиверса" не прошел согласование Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство), поэтому снят с рассмотрения с целью последующего оформления рассматриваемого земельного участка на конкурсной основе.
Полагая, что администрацией существенно нарушены условия контракта, общество направило ответчикам письмо от 14.01.2014 с требованием о его расторжении и возмещении за счет администрации затрат, понесенных им как инвестором.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.
Отказывая в иске, суды обоснованно исходили из следующего.
В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием места размещения объекта.
В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта ему должен предшествовать выбор участка для строительства.
В соответствии со статьей 31 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в уполномоченный орган с заявлением о выборе земельного участка, в котором должно быть указано назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера участка, а также испрашиваемое право на земельный участок. Уполномоченный орган обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).
Пунктом 11 статьи 30 ЗК РФ предусмотрено, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).
Суд установил, что администрацией принято постановление от 12.01.2010 N 3, которым утверждена документация по планировке территории районов центральной части города Ростова-на-Дону в границах пр. Сиверса, ул. Текучева, пр. Театральный, ул. Береговая до балки Кизитериновская, южная граница - береговая линия р. Дон.
Спорный земельный участок расположен на территории, в отношении которой утверждена названная документация.
Кроме того, согласно имеющемуся в деле письму от 05.07.2010 Министерства (как уполномоченного органа; статья 7.3 Областного закона от 22.07.2013 "О регулировании земельных отношений в Ростовской области), адресованному департаменту архитектуры, отказ в согласовании места размещения многофункционального офисного центра обоснован тем, что земельный участок по пр. Сиверса сформирован (образован из ранее сформированных земельных участков). Данное обстоятельство истцом не оспаривалось.
В связи с этим суды пришли к правильному выводу о том, что предоставление такого участка для строительства должно осуществляться только на торгах (пункт 6 статьи 30 ЗК РФ).
При таких обстоятельствах передача администрацией земельного участка по процедуре, на которой настаивало общество, была невозможна, поскольку повлекла бы нарушение земельного законодательства.
По условиям контракта спорный земельный участок должен был передаваться обществу на правах аренды. Вместе с тем предшествующая оформлению арендных отношений процедура (с предварительным согласованием места размещения или посредством проведения торгов) в контракте не определена. В связи с этим доводы о нарушении администрацией обязательств по контракту, а также о том, что участок должен был предоставляться только обществу, обоснованно отклонены судом.
В упомянутом выше письме от 18.01.2011 департамент архитектуры сообщил обществу, что проект постановления о предварительном согласовании места размещения многофункционального офисного центра снят с рассмотрения с целью последующего оформления рассматриваемого земельного участка на конкурсной основе.
Согласно пункту 1 статье 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заявляя требование о расторжении инвестиционного контракта, истец должен доказать наличие указанных условий.
Отказывая в удовлетворении иска, суды правомерно исходили из недоказанности обществом того, что при участии в торгах оно понесло бы ущерб, предусмотренный пунктом 1 статьи 450 ГК РФ.
Апелляционный суд также обоснованно указал на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих невозможность приобретения обществом испрашиваемого земельного участка в заявительном порядке на конкурсной основе.
Данные выводы судебных инстанций истцом не опровергнуты.
То обстоятельство, что общество понесло прямые финансовые затраты на расселение (освобождение) земельного участка, не свидетельствует о нарушении его прав, поскольку при выставлении земельного участка на торги в конкурсную документацию может быть включено условие о компенсации понесенных затрат, которые подлежат зачету в случае признания общества победителем торгов либо возмещаются ему иным победителем конкурса.
С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2015 по делу N А53-16550/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ
В.Ф.КУХАРЬ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
Л.И.САВЕНКО
А.И.МЕЩЕРИН
Л.И.САВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)