Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что ответчик расторгнул с ним договор аренды в одностороннем порядке в связи с тем, что стационарный торговый павильон, для строительства которого истцу предоставлялся земельный участок, последним не построен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.,
судей Шишовой О.А., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца (заявителя) - явился
от ответчик - явился
от третьего лица - явился
рассмотрев 01 октября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) и Правительства города Москвы (третьего лица)
на решение от 22 января 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Пуловой Л.В.,
на постановление от 15 июня 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Александровой Г.С., Кузнецовой Е.Е.,
по иску ООО "Осенний бульвар"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании недействительным одностороннего отказа от договора,
третье лицо: Правительство Москвы
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Осенний бульвар" (далее - ООО "Осенний бульвар" или истец, общество) 14.11.2014 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) о признании незаконным отказ Департамента земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник ответчика) от договора аренды земельного участка от 12.07.2002 N М-07-021341 и о признании этого договора действующим.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что Департамент, расторгнув договор аренды от 12.07.2002 в одностороннем порядке по причине неисполнения обязательств по строительству и непредставлением разрешения на строительство, не принял во внимание, что с момента заключения дополнительного соглашения от 13.09.2006 N М-07-021341/03, на основании которого к истцу перешли все права и обязанности по спорному договору аренды, истец выполнил все распоряжения Правительства Москвы, Префектуры ЗАО г. Москвы, Управы района "Крылатское", осуществлял и осуществляет все возможные действия по освоению участка и осуществлению строительства, поэтому время на осуществление этих действий не должно было учитываться Департаментом в качестве времени неиспользования участка.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, Департамент ссылался, в том числе, на неправильное исчисление истцом пятилетнего срока на получение разрешения на строительство торгового павильона - магазина с момента заключения дополнительного соглашения от 13.09.2006 N М-07-021341/03, тогда как этот срок исчисляется с 2002 года, как это предусмотрено в спорном договоре аренды, а также Департамент указывал на то, что длительное согласование документации затянулось по вине истца, что свидетельствует, по мнению ответчика, о его недобросовестном исполнении принятых на себя обязательства как стороны договора.
К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2015, требования общества удовлетворены.
Признавая отказ Департамента от спорного договора аренды незаконным, суды первой и апелляционной инстанций согласились с доводами истца как о начале исчисления срока на получение разрешения на строительство торгового павильона, так и с доводами о том, что истцом были предприняты все зависящие от него меры для исполнения обязательств по строительству объекта, поэтому у Департамента не было оснований для расторжения в одностороннем порядке спорного договора аренды.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в которой эти лица просят обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме.
В обоснование своей кассационной жалобы заявители настаивают на своих доводах о том, что до настоящего времени реализация строительства не закончена и не начиналась, объект на спорном земельном участке не построен, разрешение на строительство не получено, поэтому Департамент из-за допущенных арендатором существенных нарушений условий договора аренды по основаниям, установленным как договором, так и законом, был вынужден потребовать досрочного расторжения договора аренды, а также настаивают на том, что пятилетний срок на получение разрешения на строительство торгового павильона - магазина должен исчисляться не с момента заключения дополнительного соглашения от 13.09.2006 N М-07-021341/03, а с момента заключения договора аренды, то есть 2002 года.
ООО "Осенний бульвар" письменного отзыва на кассационную жалобу не представило.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 01.10.2015 представитель Департамента и Правительства Москвы поддержал приведенные в кассационной жалобе доводы.
Представитель ООО "Осенний бульвар" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, указывал на необоснованность доводов в жалобе, просил судебные акты оставить без изменения.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) и Правительства города Москвы (третьего лица) к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что ООО "Осенний бульвар" владеет земельным участком с кадастровый номер 77:07:0001002:75 площадью 180 кв. м, имеющим адресные ориентиры: г. Москва, Осенний бульвар, вл. 18, предоставленным в пользование на условиях аренды для строительства и последующей эксплуатации торгового павильона-магазина. Участок предоставлен обществу в долгосрочную аренду сроком на 15 лет на основании договора долгосрочной аренды земельного участка от 12.07.2002 N М-07-021341, заключенного между Московским земельным комитетом и ООО "Фирма МОНОЛИТ" (правопредшественник ООО "Осенний бульвар").
По условиям заключенного договора аренды от 12.07.2002 арендатор обязался разработать и согласовать в установленном порядке в соответствии с требованиями градостроительного заключения от 07.07.1997 N 992-77/967, выполнить благоустройство земельного участка.
В уведомлении от 16.05.2012 N 33-11-1396/12-(0)-0 арендодатель уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке. В подтверждение решения о расторжении договора, оформленное указанным уведомлением, ответчик ссылается на письмо от 22.03.2013 N ДГИ-И-6755/13. В качестве основания одностороннего расторжения договора в уведомлении указано на то, что стационарный торговый павильон - магазин, для строительства которого истцу предоставлялся земельный участок, истцом не построен.
Исследовав вышеизложенные обстоятельства и руководствуясь статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о том, что из времени не использования земельного участка, предоставленного для целей строительства, исключается время, потраченное на освоение участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению, поэтому, по мнению судов, истец предпринял действия, связанные с исполнением обязательств по договору аренды с 2006 года, то есть, с момента заключения дополнительного соглашения о переуступке.
Между тем, судами не было учтено следующее.
Принцип свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
Согласно положениям пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
Существенным нарушением условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- - неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем срок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которого стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей. В свою очередь, подпункт 7 пункта 2 данной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.
Пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающий порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке органом государственной власти договоров аренды земельных участков, заключенных исключительно до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции, действует с 01.04.2012 и является специальной нормой по отношению к положения законодательства об инвестиционной деятельности, гражданского законодательства, а также другим положениям земельного законодательства.
Вместе с тем, наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство.
Порядок выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления для получения такого разрешения, установлен статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой возможность получения разрешения на строительство объекта недвижимости обусловлено предоставлением застройщику в установленном законом порядке для этой цели земельного участка, правоустанавливающие документы на который направляются им в орган, уполномоченный в соответствии с названным Кодексом выдавать такие разрешения. Застройщик с заявлением о выдачи разрешения на строительство прилагает правоустанавливающий документ на земельный участок.
Таким образом, обязательным документом, представляемым для получения разрешения на строительство, является правоустанавливающий документ на земельный участок, других требований к данному документу законом не предъявляется.
С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции отмечает, что ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции, не приняли во внимание, что предусмотренная пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
В пункте 22 статьи 3 названного Закона прямо предусмотрены случаи, в которых допускается расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, в частности: отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
Таким образом, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Вместе с тем, в пункте 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ прямо предусмотрено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Таким образом, установление факта наличия (отсутствия) вины арендатора не является необходимым условием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ, поскольку норма пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ квалифицирует сам факт отсутствия у арендатора по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды земельного участка разрешения на строительство объекта как существенное нарушение условий договора аренды и основание для расторжения договора в одностороннем порядке.
С учетом этого, судам надлежало установить то обстоятельство, нарушаются ли права общества действиями Департамента по направлению уведомления о досрочном расторжении договора, а также уведомление о ранее принятом решении, и соответствуют ли эти действия Департамента положениям пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела необходимо дать оценку доводам Департамента о неверном исчислении срока для получения истцом разрешения на строительство с учетом условий как договора аренды от 12.07.2002 N М-07-021341, так и условий дополнительных соглашений к нему, и были ли изменены существенные условия договора аренды заключенными в последующем дополнительными соглашениями; установить с какого момента у истца возникла необходимость получения градостроительного плана земельного участка и какие меры были предприняты истцом по получению акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, на основании которого истец мог бы получить разрешение на строительство.
После оценки и исследования этих обстоятельств, судам необходимо установить факт наличия/отсутствия вины истца (арендатора) в нарушении сроков строительства, с учетом того, что договор аренды был заключен в 2002 году.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 января 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2015 года по делу N А40-187423/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ
Судьи
О.А.ШИШОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 07.10.2015 N Ф05-13212/2015 ПО ДЕЛУ N А40-187423/14
Требование: О признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка и признании договора действующим.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что ответчик расторгнул с ним договор аренды в одностороннем порядке в связи с тем, что стационарный торговый павильон, для строительства которого истцу предоставлялся земельный участок, последним не построен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2015 г. по делу N А40-187423/14
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.,
судей Шишовой О.А., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца (заявителя) - явился
от ответчик - явился
от третьего лица - явился
рассмотрев 01 октября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) и Правительства города Москвы (третьего лица)
на решение от 22 января 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Пуловой Л.В.,
на постановление от 15 июня 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Александровой Г.С., Кузнецовой Е.Е.,
по иску ООО "Осенний бульвар"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании недействительным одностороннего отказа от договора,
третье лицо: Правительство Москвы
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Осенний бульвар" (далее - ООО "Осенний бульвар" или истец, общество) 14.11.2014 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) о признании незаконным отказ Департамента земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник ответчика) от договора аренды земельного участка от 12.07.2002 N М-07-021341 и о признании этого договора действующим.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что Департамент, расторгнув договор аренды от 12.07.2002 в одностороннем порядке по причине неисполнения обязательств по строительству и непредставлением разрешения на строительство, не принял во внимание, что с момента заключения дополнительного соглашения от 13.09.2006 N М-07-021341/03, на основании которого к истцу перешли все права и обязанности по спорному договору аренды, истец выполнил все распоряжения Правительства Москвы, Префектуры ЗАО г. Москвы, Управы района "Крылатское", осуществлял и осуществляет все возможные действия по освоению участка и осуществлению строительства, поэтому время на осуществление этих действий не должно было учитываться Департаментом в качестве времени неиспользования участка.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, Департамент ссылался, в том числе, на неправильное исчисление истцом пятилетнего срока на получение разрешения на строительство торгового павильона - магазина с момента заключения дополнительного соглашения от 13.09.2006 N М-07-021341/03, тогда как этот срок исчисляется с 2002 года, как это предусмотрено в спорном договоре аренды, а также Департамент указывал на то, что длительное согласование документации затянулось по вине истца, что свидетельствует, по мнению ответчика, о его недобросовестном исполнении принятых на себя обязательства как стороны договора.
К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2015, требования общества удовлетворены.
Признавая отказ Департамента от спорного договора аренды незаконным, суды первой и апелляционной инстанций согласились с доводами истца как о начале исчисления срока на получение разрешения на строительство торгового павильона, так и с доводами о том, что истцом были предприняты все зависящие от него меры для исполнения обязательств по строительству объекта, поэтому у Департамента не было оснований для расторжения в одностороннем порядке спорного договора аренды.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в которой эти лица просят обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме.
В обоснование своей кассационной жалобы заявители настаивают на своих доводах о том, что до настоящего времени реализация строительства не закончена и не начиналась, объект на спорном земельном участке не построен, разрешение на строительство не получено, поэтому Департамент из-за допущенных арендатором существенных нарушений условий договора аренды по основаниям, установленным как договором, так и законом, был вынужден потребовать досрочного расторжения договора аренды, а также настаивают на том, что пятилетний срок на получение разрешения на строительство торгового павильона - магазина должен исчисляться не с момента заключения дополнительного соглашения от 13.09.2006 N М-07-021341/03, а с момента заключения договора аренды, то есть 2002 года.
ООО "Осенний бульвар" письменного отзыва на кассационную жалобу не представило.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 01.10.2015 представитель Департамента и Правительства Москвы поддержал приведенные в кассационной жалобе доводы.
Представитель ООО "Осенний бульвар" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, указывал на необоснованность доводов в жалобе, просил судебные акты оставить без изменения.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) и Правительства города Москвы (третьего лица) к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что ООО "Осенний бульвар" владеет земельным участком с кадастровый номер 77:07:0001002:75 площадью 180 кв. м, имеющим адресные ориентиры: г. Москва, Осенний бульвар, вл. 18, предоставленным в пользование на условиях аренды для строительства и последующей эксплуатации торгового павильона-магазина. Участок предоставлен обществу в долгосрочную аренду сроком на 15 лет на основании договора долгосрочной аренды земельного участка от 12.07.2002 N М-07-021341, заключенного между Московским земельным комитетом и ООО "Фирма МОНОЛИТ" (правопредшественник ООО "Осенний бульвар").
По условиям заключенного договора аренды от 12.07.2002 арендатор обязался разработать и согласовать в установленном порядке в соответствии с требованиями градостроительного заключения от 07.07.1997 N 992-77/967, выполнить благоустройство земельного участка.
В уведомлении от 16.05.2012 N 33-11-1396/12-(0)-0 арендодатель уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке. В подтверждение решения о расторжении договора, оформленное указанным уведомлением, ответчик ссылается на письмо от 22.03.2013 N ДГИ-И-6755/13. В качестве основания одностороннего расторжения договора в уведомлении указано на то, что стационарный торговый павильон - магазин, для строительства которого истцу предоставлялся земельный участок, истцом не построен.
Исследовав вышеизложенные обстоятельства и руководствуясь статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о том, что из времени не использования земельного участка, предоставленного для целей строительства, исключается время, потраченное на освоение участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению, поэтому, по мнению судов, истец предпринял действия, связанные с исполнением обязательств по договору аренды с 2006 года, то есть, с момента заключения дополнительного соглашения о переуступке.
Между тем, судами не было учтено следующее.
Принцип свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
Согласно положениям пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
Существенным нарушением условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- - неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем срок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которого стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей. В свою очередь, подпункт 7 пункта 2 данной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.
Пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающий порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке органом государственной власти договоров аренды земельных участков, заключенных исключительно до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции, действует с 01.04.2012 и является специальной нормой по отношению к положения законодательства об инвестиционной деятельности, гражданского законодательства, а также другим положениям земельного законодательства.
Вместе с тем, наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство.
Порядок выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления для получения такого разрешения, установлен статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой возможность получения разрешения на строительство объекта недвижимости обусловлено предоставлением застройщику в установленном законом порядке для этой цели земельного участка, правоустанавливающие документы на который направляются им в орган, уполномоченный в соответствии с названным Кодексом выдавать такие разрешения. Застройщик с заявлением о выдачи разрешения на строительство прилагает правоустанавливающий документ на земельный участок.
Таким образом, обязательным документом, представляемым для получения разрешения на строительство, является правоустанавливающий документ на земельный участок, других требований к данному документу законом не предъявляется.
С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции отмечает, что ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции, не приняли во внимание, что предусмотренная пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
В пункте 22 статьи 3 названного Закона прямо предусмотрены случаи, в которых допускается расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, в частности: отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
Таким образом, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Вместе с тем, в пункте 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ прямо предусмотрено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Таким образом, установление факта наличия (отсутствия) вины арендатора не является необходимым условием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ, поскольку норма пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ квалифицирует сам факт отсутствия у арендатора по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды земельного участка разрешения на строительство объекта как существенное нарушение условий договора аренды и основание для расторжения договора в одностороннем порядке.
С учетом этого, судам надлежало установить то обстоятельство, нарушаются ли права общества действиями Департамента по направлению уведомления о досрочном расторжении договора, а также уведомление о ранее принятом решении, и соответствуют ли эти действия Департамента положениям пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела необходимо дать оценку доводам Департамента о неверном исчислении срока для получения истцом разрешения на строительство с учетом условий как договора аренды от 12.07.2002 N М-07-021341, так и условий дополнительных соглашений к нему, и были ли изменены существенные условия договора аренды заключенными в последующем дополнительными соглашениями; установить с какого момента у истца возникла необходимость получения градостроительного плана земельного участка и какие меры были предприняты истцом по получению акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, на основании которого истец мог бы получить разрешение на строительство.
После оценки и исследования этих обстоятельств, судам необходимо установить факт наличия/отсутствия вины истца (арендатора) в нарушении сроков строительства, с учетом того, что договор аренды был заключен в 2002 году.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 января 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2015 года по делу N А40-187423/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ
Судьи
О.А.ШИШОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)