Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - администрации города Ставрополя - Шафоростова Д.Ю. (доверенность от 29.01.2013), в отсутствие представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, заявителя - индивидуального предпринимателя Хропаля Виталия Николаевича (ОГРНИП 304263527100229), третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 по делу N А63-13939/2012 (судьи Сомов Е.Г., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Хропаль В.Н. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Ставрополя (далее - администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), в котором просил признать недействительным пункт 2 постановления главы администрации от 24.04.2012 N 1090 "О предоставлении в собственность (приватизации) земельного участка, находящегося в городе Ставрополе по ул. Завокзальной, 4/1 в квартале 511, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий Хропалю В.Н. на праве собственности" (далее - постановление от 24.04.2012 N 1090) в части определения выкупной цены земельного участка в размере 1 713 176 рублей, снизив ее до 1 081 985 рублей; возложении на комитет обязанности заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1736 кв. м с кадастровым номером 26:12:022505:3, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -- "под станцией технического обслуживания автомобилей", расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Завокзальная, 4/1, с ценой выкупа 1 081 985 рублей, на условиях рассрочки платежа на срок 12 месяцев с уплатой по 270 496 рублей в течение каждых трех месяцев с даты заключения договора.
Заявленные требования мотивированы наличием у истца исключительного права на выкуп земельного участка по льготной цене ввиду нахождения на этом участке принадлежащего предпринимателю недвижимого имущества, ранее отчужденного из государственной собственности.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае.
Решением от 19.04.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что помимо недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, на испрашиваемом земельном участке находятся объекты самовольной постройки, что исключает приватизацию земельного участка в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178).
Постановлением апелляционного суда от 30.08.2013 решение от 19.04.2013 отменено в части. Апелляционный суд признал недействительным пункт 2 постановления от 24.04.2012 N 1090 в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 1 081 985 рублей. На комитет возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка по цене 1 081 985 рублей. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционная инстанция исходила из того, что право на приобретение заявителем в собственность земельного участка по льготной цене обусловлено размещением на данном участке объектов недвижимости, приобретенных предпринимателем, ранее находившихся в государственной собственности и состоящих на балансе арендного предприятия. Апелляционный суд признал соблюденным установленный земельным законодательством порядок подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность, отметив, что законодательством не установлен запрет на приватизацию земельных участков в случае, когда помимо легализованных объектов на них расположены самовольные постройки. Требование о включении в договор условия о рассрочке платежа не может быть удовлетворено, поскольку порядок расчетов покупателя с продавцом не является существенным условием договора купли-продажи земельного участка и не входит в его предмет.
В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель считает несоответствующим законодательству изменение выкупной цены, поскольку из плана приватизации арендного предприятия "Ставропольпромвентиляция" не следует приватизация объектов недвижимого имущества, находящихся на спорном участке. Признание пункта 2 постановления от 24.04.2012 N 1090 частично недействительным не обеспечит восстановление нарушенных прав заявителя и их судебную защиту. На испрашиваемом земельном участке помимо недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, находятся объекты самовольной постройки, которые возведены предпринимателем после получения земельного участка в аренду. Доказательства того, что право собственности на эти нежилые строения связано с отчуждением недвижимого имущества в процессе приватизации арендного предприятия, отсутствуют.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить. Иные участники процесса явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено с учетом статьи 156 Кодекса.
В судебном заседании от 29.01.2014 объявлялся перерыв до 04.02.2014 до 14 часов 10 минут. После объявленного перерыва судебное разбирательство продолжено.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 17.08.1999 предприниматель приобрел у ООО "Арсан" помещения нежилого фонда по адресу: г. Ставрополь, ул. Завокзальная, 4/1, а именно: гараж (литера Г) общей площадью 584,8 кв. м, склад (литера С) общей площадью 70,8 кв. м и помещения 2, 3, 4, 5 (литера К) общей площадью 29 кв. м, расположенные на земельном участке общей площадью 1823 кв. м, согласно плану земельного участка, выданному комитетом по архитектуре и градостроительству г. Ставрополя 05.07.1999 (т. 1, л.д. 14-15).
Переход права собственности к предпринимателю на объекты недвижимости зарегистрирован 18.04.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права КН 26 111997 (т. 1, л.д. 13).
Постановлением главы города Ставрополя от 04.09.2000 N 3287 в редакции постановления от 22.01.2001 N 309 предпринимателю в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 1736 кв. м под станцией технического обслуживания автомобилей по ул. Завокзальной, 4/1 в квартале 511, в границах согласно прилагаемому чертежу (т. 1, л.д. 77, 78).
21 марта 2001 года земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:12:022505:3, вид разрешенного использования - "под станцией технического обслуживания автомобилей".
По договору аренды от 06.03.2001 N 520 администрация (арендодатель) предоставила предпринимателю (арендатор) земельный участок в аренду сроком на 10 лет (до 04.09.2010). Государственная регистрация договора аренды произведена 05.04.2011 (т. 1, л.д. 155-157).
29 ноября 2011 года предприниматель обратился в комитет с заявкой на приватизацию земельного участка.
24 апреля 2012 года администрацией вынесено постановление N 1090 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:3 предпринимателю в собственность для использования под объектами торговли (литеры Г - гараж, С - склад, К - помещение) в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка площадью 1736 кв. м (пункт 1); комитету поручено заключить с покупателем договор купли-продажи участка с выкупной ценой 1 731 176 рублей (т. 1, л.д. 9).
26 июня 2012 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением, в котором указал, что на испрашиваемом участке находятся строения, ранее отчужденные из государственной собственности, в связи с чем просил применить пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и изменить пункт 2 постановления от 24.04.2012 N 1090 в части размера выкупной цены, снизив ее до 1 081 985 рублей (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка), а также на основании пункта 2 статьи 9 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 N 231-кз "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" включить в договор купли-продажи условие о рассрочке оплаты (т. 1, л.д. 10).
Письмом от 01.08.2012 N 06-3642-11 комитет отказал предпринимателю в удовлетворении его заявления, сославшись на то, что из представленных документов не прослеживается приватизация объектов недвижимого имущества, находящихся на спорном земельном участке (т. 1, л.д. 11-12).
Письмом от 30.10.2012 N 342 предприниматель направил в комитет договор купли-продажи земельного участка от 19.10.2012 N 505, подписанный им с протоколом разногласий, в котором предложил следующую редакцию пунктов 2.1 и 2.2 договора: "цена участка составляет 1 081 985 (один миллион восемьдесят одна тысяча девятьсот восемьдесят пять) рублей"; "покупатель уплачивает цену участка в рассрочку до одного года, а именно: не позднее 3 (трех) месяцев с даты заключения договора уплачиваются 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, не позднее 6 (шести) месяцев с даты заключения договора уплачиваются вторые 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, не позднее 9 (девяти) месяцев с даты заключения договора уплачиваются третьи 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, не позднее (двенадцати) месяцев с даты заключения договора уплачиваются четвертые 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) рублей.
Отказ администрации в заключении с предпринимателем договора по льготной цене послужило основанием обращения заявителя в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что цена выкупа участка относится к категории регулируемых, должна определяется в момент заключения договора купли-продажи и указание ее в пункте 2 оспариваемого постановления само по себе не нарушает прав и законных интересов предпринимателя, соответственно, признание пункта 2 постановления от 24.04.2012 N 1090 частично недействительным не обеспечит восстановление нарушенных прав и их судебную защиту. На земельном участке, приобретения по льготной цене которого требует предприниматель, помимо строений, перечисленных в заявке на приватизацию, находятся еще нежилые строения: проходная литера П - двухэтажное здание, с наружными размерами 5,51 м на 4,46 м, а также литеры К1 - одноэтажная пристройка с наружными размерами 15,37 м на 3,12 м и К2 - одноэтажная пристройка с наружными размерами 12,85 м на 4,32 м. Доказательств того, что право собственности предпринимателя на эти нежилые строения связано с отчуждением недвижимого имущества в процессе приватизации арендного предприятия, не имеется и суду не представлено. Представитель истца пояснил, что указанные объекты возведены предпринимателем после предоставления ему в аренду земельного участка по договору аренды земельного участка от 06.03.2001 N 520. Ранее предприниматель обращался в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации о признании права собственности на перечисленные самовольно возведенные объекты недвижимости (дело N А63-2174/2011). Определением суда от 23.08.2011 иск предпринимателя оставлен без рассмотрения.
Отменяя частично решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что предприниматель приобрел объекты, в том числе реконструированные, ранее находившиеся в государственной собственности и состоящие на балансе арендного предприятия "Ставропольпромвентиляция". Заявитель относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Вводного закона. Запрет на приватизацию земельных участков в случае, когда помимо легализованных объектов на них расположены самовольные постройки из пункта 3 статьи 28 Закона N 178 не следует.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и частям 2 и 3 статьи 201 Кодекса основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс) юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 2 Вводного закона до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах, численность населения которых не превышает 3 миллионов человек.
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Таким образом, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене необходимо установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
При этом, исходя из правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08, действие приведенной нормы распространяется не только на собственников объектов недвижимости, непосредственно участвовавших в процессе их приватизации.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства (план приватизации имущества, акт оценки стоимости имущества, договоры купли-продажи), апелляционный суд пришел к выводу о том, что по договору купли-продажи от 17.08.1999 заявитель приобрел объекты, в том числе реконструированные, ранее находившиеся в государственной собственности и состоящие на балансе арендного предприятия "Ставропольпромвентиляция", что является достаточным основанием для применения пункта 1 статьи 2 Вводного закона.
Данный вывод основан на анализе правоустанавливающих документов в отношении расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 28 Закона N 178 собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По смыслу статьи 128, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка не является самостоятельным объектом гражданских прав, следовательно, наличие такой постройки на земельном участке, не может каким-либо образом влиять на статус этого земельного участка, и тем более служить основанием к отказу в его приватизации в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Между тем, апелляционной суд правомерно отметил, что действующим законодательством не установлено никаких ограничений на выкуп земельного участка, занятого помимо объектов недвижимости зарегистрированных в установленном законом порядке, самовольными постройками.
В целях устранения нарушений прав заявителя суд на основании пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса возложил на комитет обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного земельного участка по цене составляющей, 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
При принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции согласно положениям главы 35 Кодекса, поэтому подлежат отклонению.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, не выявлено. С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
В силу статьи 333.27 Налогового кодекса Российской Федерации, заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 по делу N А63-13939/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 11.02.2014 ПО ДЕЛУ N А63-13939/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2014 г. по делу N А63-13939/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - администрации города Ставрополя - Шафоростова Д.Ю. (доверенность от 29.01.2013), в отсутствие представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, заявителя - индивидуального предпринимателя Хропаля Виталия Николаевича (ОГРНИП 304263527100229), третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 по делу N А63-13939/2012 (судьи Сомов Е.Г., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Хропаль В.Н. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Ставрополя (далее - администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), в котором просил признать недействительным пункт 2 постановления главы администрации от 24.04.2012 N 1090 "О предоставлении в собственность (приватизации) земельного участка, находящегося в городе Ставрополе по ул. Завокзальной, 4/1 в квартале 511, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий Хропалю В.Н. на праве собственности" (далее - постановление от 24.04.2012 N 1090) в части определения выкупной цены земельного участка в размере 1 713 176 рублей, снизив ее до 1 081 985 рублей; возложении на комитет обязанности заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1736 кв. м с кадастровым номером 26:12:022505:3, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -- "под станцией технического обслуживания автомобилей", расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Завокзальная, 4/1, с ценой выкупа 1 081 985 рублей, на условиях рассрочки платежа на срок 12 месяцев с уплатой по 270 496 рублей в течение каждых трех месяцев с даты заключения договора.
Заявленные требования мотивированы наличием у истца исключительного права на выкуп земельного участка по льготной цене ввиду нахождения на этом участке принадлежащего предпринимателю недвижимого имущества, ранее отчужденного из государственной собственности.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае.
Решением от 19.04.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что помимо недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, на испрашиваемом земельном участке находятся объекты самовольной постройки, что исключает приватизацию земельного участка в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178).
Постановлением апелляционного суда от 30.08.2013 решение от 19.04.2013 отменено в части. Апелляционный суд признал недействительным пункт 2 постановления от 24.04.2012 N 1090 в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 1 081 985 рублей. На комитет возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка по цене 1 081 985 рублей. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционная инстанция исходила из того, что право на приобретение заявителем в собственность земельного участка по льготной цене обусловлено размещением на данном участке объектов недвижимости, приобретенных предпринимателем, ранее находившихся в государственной собственности и состоящих на балансе арендного предприятия. Апелляционный суд признал соблюденным установленный земельным законодательством порядок подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность, отметив, что законодательством не установлен запрет на приватизацию земельных участков в случае, когда помимо легализованных объектов на них расположены самовольные постройки. Требование о включении в договор условия о рассрочке платежа не может быть удовлетворено, поскольку порядок расчетов покупателя с продавцом не является существенным условием договора купли-продажи земельного участка и не входит в его предмет.
В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель считает несоответствующим законодательству изменение выкупной цены, поскольку из плана приватизации арендного предприятия "Ставропольпромвентиляция" не следует приватизация объектов недвижимого имущества, находящихся на спорном участке. Признание пункта 2 постановления от 24.04.2012 N 1090 частично недействительным не обеспечит восстановление нарушенных прав заявителя и их судебную защиту. На испрашиваемом земельном участке помимо недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, находятся объекты самовольной постройки, которые возведены предпринимателем после получения земельного участка в аренду. Доказательства того, что право собственности на эти нежилые строения связано с отчуждением недвижимого имущества в процессе приватизации арендного предприятия, отсутствуют.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить. Иные участники процесса явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено с учетом статьи 156 Кодекса.
В судебном заседании от 29.01.2014 объявлялся перерыв до 04.02.2014 до 14 часов 10 минут. После объявленного перерыва судебное разбирательство продолжено.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 17.08.1999 предприниматель приобрел у ООО "Арсан" помещения нежилого фонда по адресу: г. Ставрополь, ул. Завокзальная, 4/1, а именно: гараж (литера Г) общей площадью 584,8 кв. м, склад (литера С) общей площадью 70,8 кв. м и помещения 2, 3, 4, 5 (литера К) общей площадью 29 кв. м, расположенные на земельном участке общей площадью 1823 кв. м, согласно плану земельного участка, выданному комитетом по архитектуре и градостроительству г. Ставрополя 05.07.1999 (т. 1, л.д. 14-15).
Переход права собственности к предпринимателю на объекты недвижимости зарегистрирован 18.04.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права КН 26 111997 (т. 1, л.д. 13).
Постановлением главы города Ставрополя от 04.09.2000 N 3287 в редакции постановления от 22.01.2001 N 309 предпринимателю в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 1736 кв. м под станцией технического обслуживания автомобилей по ул. Завокзальной, 4/1 в квартале 511, в границах согласно прилагаемому чертежу (т. 1, л.д. 77, 78).
21 марта 2001 года земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:12:022505:3, вид разрешенного использования - "под станцией технического обслуживания автомобилей".
По договору аренды от 06.03.2001 N 520 администрация (арендодатель) предоставила предпринимателю (арендатор) земельный участок в аренду сроком на 10 лет (до 04.09.2010). Государственная регистрация договора аренды произведена 05.04.2011 (т. 1, л.д. 155-157).
29 ноября 2011 года предприниматель обратился в комитет с заявкой на приватизацию земельного участка.
24 апреля 2012 года администрацией вынесено постановление N 1090 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:3 предпринимателю в собственность для использования под объектами торговли (литеры Г - гараж, С - склад, К - помещение) в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка площадью 1736 кв. м (пункт 1); комитету поручено заключить с покупателем договор купли-продажи участка с выкупной ценой 1 731 176 рублей (т. 1, л.д. 9).
26 июня 2012 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением, в котором указал, что на испрашиваемом участке находятся строения, ранее отчужденные из государственной собственности, в связи с чем просил применить пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и изменить пункт 2 постановления от 24.04.2012 N 1090 в части размера выкупной цены, снизив ее до 1 081 985 рублей (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка), а также на основании пункта 2 статьи 9 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 N 231-кз "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" включить в договор купли-продажи условие о рассрочке оплаты (т. 1, л.д. 10).
Письмом от 01.08.2012 N 06-3642-11 комитет отказал предпринимателю в удовлетворении его заявления, сославшись на то, что из представленных документов не прослеживается приватизация объектов недвижимого имущества, находящихся на спорном земельном участке (т. 1, л.д. 11-12).
Письмом от 30.10.2012 N 342 предприниматель направил в комитет договор купли-продажи земельного участка от 19.10.2012 N 505, подписанный им с протоколом разногласий, в котором предложил следующую редакцию пунктов 2.1 и 2.2 договора: "цена участка составляет 1 081 985 (один миллион восемьдесят одна тысяча девятьсот восемьдесят пять) рублей"; "покупатель уплачивает цену участка в рассрочку до одного года, а именно: не позднее 3 (трех) месяцев с даты заключения договора уплачиваются 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, не позднее 6 (шести) месяцев с даты заключения договора уплачиваются вторые 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, не позднее 9 (девяти) месяцев с даты заключения договора уплачиваются третьи 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, не позднее (двенадцати) месяцев с даты заключения договора уплачиваются четвертые 25% стоимости участка в размере 270 496 (двести семьдесят тысяч четыреста девяносто шесть) рублей.
Отказ администрации в заключении с предпринимателем договора по льготной цене послужило основанием обращения заявителя в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что цена выкупа участка относится к категории регулируемых, должна определяется в момент заключения договора купли-продажи и указание ее в пункте 2 оспариваемого постановления само по себе не нарушает прав и законных интересов предпринимателя, соответственно, признание пункта 2 постановления от 24.04.2012 N 1090 частично недействительным не обеспечит восстановление нарушенных прав и их судебную защиту. На земельном участке, приобретения по льготной цене которого требует предприниматель, помимо строений, перечисленных в заявке на приватизацию, находятся еще нежилые строения: проходная литера П - двухэтажное здание, с наружными размерами 5,51 м на 4,46 м, а также литеры К1 - одноэтажная пристройка с наружными размерами 15,37 м на 3,12 м и К2 - одноэтажная пристройка с наружными размерами 12,85 м на 4,32 м. Доказательств того, что право собственности предпринимателя на эти нежилые строения связано с отчуждением недвижимого имущества в процессе приватизации арендного предприятия, не имеется и суду не представлено. Представитель истца пояснил, что указанные объекты возведены предпринимателем после предоставления ему в аренду земельного участка по договору аренды земельного участка от 06.03.2001 N 520. Ранее предприниматель обращался в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации о признании права собственности на перечисленные самовольно возведенные объекты недвижимости (дело N А63-2174/2011). Определением суда от 23.08.2011 иск предпринимателя оставлен без рассмотрения.
Отменяя частично решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что предприниматель приобрел объекты, в том числе реконструированные, ранее находившиеся в государственной собственности и состоящие на балансе арендного предприятия "Ставропольпромвентиляция". Заявитель относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Вводного закона. Запрет на приватизацию земельных участков в случае, когда помимо легализованных объектов на них расположены самовольные постройки из пункта 3 статьи 28 Закона N 178 не следует.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и частям 2 и 3 статьи 201 Кодекса основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс) юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 2 Вводного закона до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах, численность населения которых не превышает 3 миллионов человек.
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Таким образом, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене необходимо установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
При этом, исходя из правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08, действие приведенной нормы распространяется не только на собственников объектов недвижимости, непосредственно участвовавших в процессе их приватизации.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства (план приватизации имущества, акт оценки стоимости имущества, договоры купли-продажи), апелляционный суд пришел к выводу о том, что по договору купли-продажи от 17.08.1999 заявитель приобрел объекты, в том числе реконструированные, ранее находившиеся в государственной собственности и состоящие на балансе арендного предприятия "Ставропольпромвентиляция", что является достаточным основанием для применения пункта 1 статьи 2 Вводного закона.
Данный вывод основан на анализе правоустанавливающих документов в отношении расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 28 Закона N 178 собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По смыслу статьи 128, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка не является самостоятельным объектом гражданских прав, следовательно, наличие такой постройки на земельном участке, не может каким-либо образом влиять на статус этого земельного участка, и тем более служить основанием к отказу в его приватизации в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Между тем, апелляционной суд правомерно отметил, что действующим законодательством не установлено никаких ограничений на выкуп земельного участка, занятого помимо объектов недвижимости зарегистрированных в установленном законом порядке, самовольными постройками.
В целях устранения нарушений прав заявителя суд на основании пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса возложил на комитет обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного земельного участка по цене составляющей, 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
При принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции согласно положениям главы 35 Кодекса, поэтому подлежат отклонению.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, не выявлено. С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
В силу статьи 333.27 Налогового кодекса Российской Федерации, заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 по делу N А63-13939/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)