Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,
судей Кузьмичева С.А., Цуцковой М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Калинкиной К.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани (ИНН 3015090933, ОГРН 1103015001561, адрес местонахождения: 414000, г. Астрахань, ул. Бабушкина, 11)
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 17 февраля 2014 года по делу N А06-7036/2013 (судья Блажнов Д.Н.)
по заявлению индивидуального предпринимателя Хайрулловой Сарии Алексеевны (ИНН 301702221900, ОГРН 313302519700040, г. Астрахань)
к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани (ИНН 3015090933, ОГРН 1103015001561, адрес местонахождения: 414000, г. Астрахань, ул. Бабушкина, 11)
о признании незаконным бездействия, выразившегося в непредставлении бесплатного права аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:030844:98; о принятии пунктов 3.2, 33 договора аренды указанного земельного участка N 1930 в редакции протокола разногласий от 23.12.2013,
при участии в судебном заседании представителей:
заявителя - Юрьев А.В., действующий на основании доверенности 30АА N 0321399 от 20.01.2014 года,
Управления земельными ресурсами - не явился, извещено,
установил:
в Арбитражный суд Астраханской области обратилась индивидуальный предприниматель Хайруллова Сария Алексеевна (далее - заявитель, ИП Хайруллова С.А., предприниматель) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным бездействия Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани (далее - Управление земельными ресурсами) выразившегося в непредставлении ИП Хайрулловой С.А. бесплатного права аренды земельного участка расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, площадью 98 кв. м с кадастровым номером 30:12:030844:98; о принятии пунктов 3.2 и 3.3 договора аренды земельного участка N 1930 в редакции протокола разногласий Хайрулловой Сарии Алексеевны от 23.12.2013: пункт 3.2 исключить; пункт 3.3. изложить в следующей редакции: арендная плата исчисляется с момента фактического предоставления земельного участка в пользование арендатору (с момента подписания настоящего договора сторонами).
Решением от 17 февраля 2014 года Арбитражный суд Астраханской области признал незаконным бездействие Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани, выразившееся в непредставлении Хайрулловой Сарие Алексеевне бесплатного права аренды земельного участка по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, площадью 98 кв. м с кадастровым номером 30:12:030844:98.
Суд принял пункты 3.2, 3.3 договора аренды указанного земельного участка N 1930 в редакции протокола разногласий Хайрулловой Сарии Алексеевны от 23.12.2013, исключив пункт 3.2 и изложив пункт 3.3. в следующей редакции: арендная плата исчисляется с момента фактического предоставления земельного участка в пользование арендатору (с момента подписания настоящего договора сторонами).
Кроме того, суд взыскал с Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани в пользу Хайрулловой Сарии Алексеевны судебные расходы по оплате госпошлины в размере 2 000 рублей.
Управление земельными ресурсами не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
ИП Хайруллова С.А. считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление земельными ресурсами извещено о времени и месте судебного заседания в порядке пункта 1 статьи 123 АПК РФ (почтовое уведомление N 92046 5 о вручении корреспонденции). Явку представителя в судебное заседание не обеспечило.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17 апреля 2014 года, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.
Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, выслушав пояснения представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Астраханской области от 17.12.2012 по делу N А06-6443/2012 отказ Управления земельными ресурсами Администрации города Астрахани в предоставлении Хайрулловой Сарие Алексеевне земельного участка по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, в порядке статьи 34 Земельного кодекса РФ для размещения аптеки, выраженный в письме от 18.06.2012 N 05/111/2012-131, признан незаконным (т. 1, л.д. 18-23).
Кроме того, указанным решением на Управление земельными ресурсами Администрации города Астрахани была возложена обязанность подготовить проект решения о предоставлении земельного участка по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, площадью 98 кв. м с кадастровым номером 30:12: 030844:98, в порядке статьи 34 Земельного кодекса РФ и направить проект договора аренды указанного земельного участка Хайрулловой Сарие Алексеевне, в сроки, установленные действующим законодательством.
Указанный судебный акт был оставлен без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2013.
Впоследствии в письме от 23.08.2013 N 30-04-02-3103/13 Управление земельными ресурсами указало ИП Хайрулловой С.А. на необходимость оплаты выкупной цены права аренды вышеуказанного земельного участка в размере 338 000 руб., остаток которой, необходимый для оплаты, составил 269 000 руб., т.е. фактически потребовало от предпринимателя плату за право аренды данного земельного участка (т. 1, л.д. 8).
Не согласившись с указанными действиями Управления земельными ресурсами по установлению выкупной цены права аренды земельного участка, ИП Хайруллова С.А. обратилась в суд с настоящим заявлением.
После обращения заявителя в арбитражный суд, Управление земельными ресурсами подготовило проект договора аренды спорного земельного участка от 10.10.2013 N 1930, согласно условиям пункта 3.2 которого арендатор обязан осуществить единовременный платеж, определенный на основании отчета об оценке от 13.05.2013 N 084.05.13 рыночной стоимости права на заключение договора аренды в сумме 338 000 руб. до момента подписания данного договора арендодателем путем перечисления денежных средств на соответствующий расчетный счет (т. 1 л.д. 69).
Пунктом 3.3. указанного проекта договора предусмотрено, что арендная плата исчисляется с 05.07.2013 (с момента представления земельного участка).
ИП Хайруллова С.А., не согласившись с указанными условиями договора, подготовила протокол разногласий от 23.12.2013, согласно которому пункт 3.2. вышеуказанного проекта договора исключен, пункт 3.3. изложен в следующей редакции: арендная плата исчисляется с момента фактического предоставления земельного участка в пользование арендатору (с момента подписания настоящего договора сторонами). Данный протокол разногласий поступил в Управление 25.12.2013 (т. 1 л.д. 113, 116).
Письмом от 10.01.2014 N 05/114/2013-210 Управление отклонило от согласования полученный протокол разногласий, указав на то, что в силу действующего законодательства право аренды земельного участка является платным, и оно было определено на основании отчета независимого оценщика (т. 1 л.д. 114-115).
Указанные обстоятельства послужили основанием для изменения предпринимателем заявленных требований.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что обжалуемое бездействие, выразившееся в непредставлении Хайруловой Сарие Алексеевне бесплатного права аренды земельного участка противоречит положениям гражданского и земельного законодательства, а также правовой позиции Пленума ВАС РФ, и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, следовательно, подлежит признанию незаконным.
Суд также пришел к выводу, что условие, содержащееся в пункте 3.2 указанного выше проекта договора аренды, противоречит действующему законодательству, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора аренды спорного земельного участка, а данный пункт подлежит исключению из договора.
Кроме того, суд первой инстанции указал, что проект договора аренды спорного земельного участка датирован 10.10.2013, пунктом 3.3. данного проекта предусмотрено, что арендная плата начисляется с 05.07.2013 (с момента предоставления земельного участка), но из материалов дела следует, что земельный участок до настоящего времени в аренду не передан. Поскольку в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата взимается за пользование имуществом, данный пункт также подлежит изменению, согласно которому арендная плата по договору исчисляется с момента фактического предоставления земельного участка в пользование арендатору (с момента подписания договора аренды).
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В пункте 18 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) даны следующие разъяснения.
Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, предприниматель обратился в Управление с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не связанных со строительством, а именно, для размещения аптеки.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регулируется статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
В соответствии с пунктом 1.2. Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории муниципального образования "Город Астрахань", утвержденного решением Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 28.08.2008 N 109 земельные участки для целей, не связанных со строительством, на территории города Астрахани могут предоставляться юридическим и физическим лицам в собственность или передаваться в аренду, за плату или бесплатно в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 3.1. Положения, в случае если по истечении 14 дней со дня опубликования информации о возможном предоставлении земельного участка в собственность или о передаче его в аренду поступили иные заявления физических либо юридических лиц, претендующих на получение земельного участка, участок подлежит выставлению на торги в форме аукциона в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации
Как следует из судебных актов по делу N А06-6443/2012, имеющих в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, предпринимателем соблюден порядок предоставления спорного земельного участка для целей, не связанных со строительством, установленный пунктом 5 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, что является безусловным основанием для принятия положительного решения муниципальным органом.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 17.12.2012 по делу N А06-6443/2012 на Управление земельными ресурсами Администрации города Астрахани была возложена обязанность подготовить проект решения о предоставлении земельного участка по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, площадью 98 кв. м с кадастровым номером 30:12: 030844:98, в порядке статьи 34 Земельного кодекса РФ и направить проект договора аренды указанного земельного участка Хайрулловой Сарие Алексеевне, в сроки, установленные действующим законодательством.
В данном случае, ИП Хайруллова С.А. являлась единственным претендентом на земельный участок, проведение торгов в данном случае не требовалось и не проводилось.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что бездействие Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани, выразившееся в непредставлении предпринимателю бесплатного права аренды земельного участка по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, площадью 98 кв. м с кадастровым номером 30:12:030844:98, является неправомерным.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод подателя жалобы о том, что пункт 18 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в данном случае неприменим, поскольку проект договора аренды от 10.10.2012 N 1930 является по своей сути договором, состоящим из договора купли-продажи права аренды земельного участка и самого договора аренды земельного участка.
Как указано выше, в силу действующего земельного законодательства проведение торгов в рассматриваемом случае не требовалось, арбитражный суд в рамках дела N А06-6443/2012 обязал Управление земельными ресурсами Администрации города Астрахани направить проект договора аренды указанного земельного участка Хайрулловой Сарие Алексеевне в сроки, установленные действующим законодательством.
Следовательно, поскольку в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договора аренды, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными.
Исходя из принципа эффективности судебной защиты, суд первой инстанции правомерно рассмотрел в настоящем деле два требования, одно из которых заявлено в порядке дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, а другое в рамках искового производства.
Как указано выше, согласно пункту 3.2 проекта договора аренды спорного земельного участка от 10.10.2013 N 1930 арендатор обязан осуществить единовременный платеж, определенный на основании отчета об оценке от 13.05.2013 N 084.05.13 рыночной стоимости права на заключение договора аренды в сумме 338 000 руб. до момента подписания данного договора арендодателем путем перечисления денежных средств на соответствующий расчетный счет.
Поскольку, как было указано выше, условие, содержащееся в пункте 3.2 указанного выше проекта договора аренды, противоречит действующему законодательству, то оно не подлежит применению при заключении договора аренды спорного земельного участка, а данный пункт правомерно исключен судом первой инстанции из договора.
Пунктом 3.3. указанного проекта договора предусмотрено, что арендная плата исчисляется с 05.07.2013 (с момента представления земельного участка).
Однако из материалов дела следует, что земельный участок до настоящего времени в аренду не передан.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендная плата взимается за пользование имуществом, данный пункт также подлежит изменению, согласно которому арендная плата по договору исчисляется с момента фактического предоставления земельного участка в пользование арендатору (с момента подписания договора аренды).
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Поскольку у сторон возникли разногласия при заключении договора, суд первой инстанции правомерно определил спорные условия договора.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по делу принято законное решение, оснований, для отмены которого не имеется, а апелляционную жалобу Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 17 февраля 2014 года по делу N А06-7036/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Ю.А.КОМНАТНАЯ
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
М.Г.ЦУЦКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.05.2014 ПО ДЕЛУ N А06-7036/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2014 г. по делу N А06-7036/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,
судей Кузьмичева С.А., Цуцковой М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Калинкиной К.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани (ИНН 3015090933, ОГРН 1103015001561, адрес местонахождения: 414000, г. Астрахань, ул. Бабушкина, 11)
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 17 февраля 2014 года по делу N А06-7036/2013 (судья Блажнов Д.Н.)
по заявлению индивидуального предпринимателя Хайрулловой Сарии Алексеевны (ИНН 301702221900, ОГРН 313302519700040, г. Астрахань)
к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани (ИНН 3015090933, ОГРН 1103015001561, адрес местонахождения: 414000, г. Астрахань, ул. Бабушкина, 11)
о признании незаконным бездействия, выразившегося в непредставлении бесплатного права аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:030844:98; о принятии пунктов 3.2, 33 договора аренды указанного земельного участка N 1930 в редакции протокола разногласий от 23.12.2013,
при участии в судебном заседании представителей:
заявителя - Юрьев А.В., действующий на основании доверенности 30АА N 0321399 от 20.01.2014 года,
Управления земельными ресурсами - не явился, извещено,
установил:
в Арбитражный суд Астраханской области обратилась индивидуальный предприниматель Хайруллова Сария Алексеевна (далее - заявитель, ИП Хайруллова С.А., предприниматель) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным бездействия Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани (далее - Управление земельными ресурсами) выразившегося в непредставлении ИП Хайрулловой С.А. бесплатного права аренды земельного участка расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, площадью 98 кв. м с кадастровым номером 30:12:030844:98; о принятии пунктов 3.2 и 3.3 договора аренды земельного участка N 1930 в редакции протокола разногласий Хайрулловой Сарии Алексеевны от 23.12.2013: пункт 3.2 исключить; пункт 3.3. изложить в следующей редакции: арендная плата исчисляется с момента фактического предоставления земельного участка в пользование арендатору (с момента подписания настоящего договора сторонами).
Решением от 17 февраля 2014 года Арбитражный суд Астраханской области признал незаконным бездействие Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани, выразившееся в непредставлении Хайрулловой Сарие Алексеевне бесплатного права аренды земельного участка по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, площадью 98 кв. м с кадастровым номером 30:12:030844:98.
Суд принял пункты 3.2, 3.3 договора аренды указанного земельного участка N 1930 в редакции протокола разногласий Хайрулловой Сарии Алексеевны от 23.12.2013, исключив пункт 3.2 и изложив пункт 3.3. в следующей редакции: арендная плата исчисляется с момента фактического предоставления земельного участка в пользование арендатору (с момента подписания настоящего договора сторонами).
Кроме того, суд взыскал с Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани в пользу Хайрулловой Сарии Алексеевны судебные расходы по оплате госпошлины в размере 2 000 рублей.
Управление земельными ресурсами не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
ИП Хайруллова С.А. считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление земельными ресурсами извещено о времени и месте судебного заседания в порядке пункта 1 статьи 123 АПК РФ (почтовое уведомление N 92046 5 о вручении корреспонденции). Явку представителя в судебное заседание не обеспечило.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17 апреля 2014 года, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.
Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, выслушав пояснения представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Астраханской области от 17.12.2012 по делу N А06-6443/2012 отказ Управления земельными ресурсами Администрации города Астрахани в предоставлении Хайрулловой Сарие Алексеевне земельного участка по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, в порядке статьи 34 Земельного кодекса РФ для размещения аптеки, выраженный в письме от 18.06.2012 N 05/111/2012-131, признан незаконным (т. 1, л.д. 18-23).
Кроме того, указанным решением на Управление земельными ресурсами Администрации города Астрахани была возложена обязанность подготовить проект решения о предоставлении земельного участка по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, площадью 98 кв. м с кадастровым номером 30:12: 030844:98, в порядке статьи 34 Земельного кодекса РФ и направить проект договора аренды указанного земельного участка Хайрулловой Сарие Алексеевне, в сроки, установленные действующим законодательством.
Указанный судебный акт был оставлен без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2013.
Впоследствии в письме от 23.08.2013 N 30-04-02-3103/13 Управление земельными ресурсами указало ИП Хайрулловой С.А. на необходимость оплаты выкупной цены права аренды вышеуказанного земельного участка в размере 338 000 руб., остаток которой, необходимый для оплаты, составил 269 000 руб., т.е. фактически потребовало от предпринимателя плату за право аренды данного земельного участка (т. 1, л.д. 8).
Не согласившись с указанными действиями Управления земельными ресурсами по установлению выкупной цены права аренды земельного участка, ИП Хайруллова С.А. обратилась в суд с настоящим заявлением.
После обращения заявителя в арбитражный суд, Управление земельными ресурсами подготовило проект договора аренды спорного земельного участка от 10.10.2013 N 1930, согласно условиям пункта 3.2 которого арендатор обязан осуществить единовременный платеж, определенный на основании отчета об оценке от 13.05.2013 N 084.05.13 рыночной стоимости права на заключение договора аренды в сумме 338 000 руб. до момента подписания данного договора арендодателем путем перечисления денежных средств на соответствующий расчетный счет (т. 1 л.д. 69).
Пунктом 3.3. указанного проекта договора предусмотрено, что арендная плата исчисляется с 05.07.2013 (с момента представления земельного участка).
ИП Хайруллова С.А., не согласившись с указанными условиями договора, подготовила протокол разногласий от 23.12.2013, согласно которому пункт 3.2. вышеуказанного проекта договора исключен, пункт 3.3. изложен в следующей редакции: арендная плата исчисляется с момента фактического предоставления земельного участка в пользование арендатору (с момента подписания настоящего договора сторонами). Данный протокол разногласий поступил в Управление 25.12.2013 (т. 1 л.д. 113, 116).
Письмом от 10.01.2014 N 05/114/2013-210 Управление отклонило от согласования полученный протокол разногласий, указав на то, что в силу действующего законодательства право аренды земельного участка является платным, и оно было определено на основании отчета независимого оценщика (т. 1 л.д. 114-115).
Указанные обстоятельства послужили основанием для изменения предпринимателем заявленных требований.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что обжалуемое бездействие, выразившееся в непредставлении Хайруловой Сарие Алексеевне бесплатного права аренды земельного участка противоречит положениям гражданского и земельного законодательства, а также правовой позиции Пленума ВАС РФ, и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, следовательно, подлежит признанию незаконным.
Суд также пришел к выводу, что условие, содержащееся в пункте 3.2 указанного выше проекта договора аренды, противоречит действующему законодательству, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора аренды спорного земельного участка, а данный пункт подлежит исключению из договора.
Кроме того, суд первой инстанции указал, что проект договора аренды спорного земельного участка датирован 10.10.2013, пунктом 3.3. данного проекта предусмотрено, что арендная плата начисляется с 05.07.2013 (с момента предоставления земельного участка), но из материалов дела следует, что земельный участок до настоящего времени в аренду не передан. Поскольку в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата взимается за пользование имуществом, данный пункт также подлежит изменению, согласно которому арендная плата по договору исчисляется с момента фактического предоставления земельного участка в пользование арендатору (с момента подписания договора аренды).
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В пункте 18 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) даны следующие разъяснения.
Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, предприниматель обратился в Управление с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не связанных со строительством, а именно, для размещения аптеки.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регулируется статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
В соответствии с пунктом 1.2. Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории муниципального образования "Город Астрахань", утвержденного решением Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 28.08.2008 N 109 земельные участки для целей, не связанных со строительством, на территории города Астрахани могут предоставляться юридическим и физическим лицам в собственность или передаваться в аренду, за плату или бесплатно в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 3.1. Положения, в случае если по истечении 14 дней со дня опубликования информации о возможном предоставлении земельного участка в собственность или о передаче его в аренду поступили иные заявления физических либо юридических лиц, претендующих на получение земельного участка, участок подлежит выставлению на торги в форме аукциона в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации
Как следует из судебных актов по делу N А06-6443/2012, имеющих в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, предпринимателем соблюден порядок предоставления спорного земельного участка для целей, не связанных со строительством, установленный пунктом 5 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, что является безусловным основанием для принятия положительного решения муниципальным органом.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 17.12.2012 по делу N А06-6443/2012 на Управление земельными ресурсами Администрации города Астрахани была возложена обязанность подготовить проект решения о предоставлении земельного участка по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, площадью 98 кв. м с кадастровым номером 30:12: 030844:98, в порядке статьи 34 Земельного кодекса РФ и направить проект договора аренды указанного земельного участка Хайрулловой Сарие Алексеевне, в сроки, установленные действующим законодательством.
В данном случае, ИП Хайруллова С.А. являлась единственным претендентом на земельный участок, проведение торгов в данном случае не требовалось и не проводилось.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что бездействие Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани, выразившееся в непредставлении предпринимателю бесплатного права аренды земельного участка по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая/ул.Ахшарумова, площадью 98 кв. м с кадастровым номером 30:12:030844:98, является неправомерным.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод подателя жалобы о том, что пункт 18 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в данном случае неприменим, поскольку проект договора аренды от 10.10.2012 N 1930 является по своей сути договором, состоящим из договора купли-продажи права аренды земельного участка и самого договора аренды земельного участка.
Как указано выше, в силу действующего земельного законодательства проведение торгов в рассматриваемом случае не требовалось, арбитражный суд в рамках дела N А06-6443/2012 обязал Управление земельными ресурсами Администрации города Астрахани направить проект договора аренды указанного земельного участка Хайрулловой Сарие Алексеевне в сроки, установленные действующим законодательством.
Следовательно, поскольку в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договора аренды, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными.
Исходя из принципа эффективности судебной защиты, суд первой инстанции правомерно рассмотрел в настоящем деле два требования, одно из которых заявлено в порядке дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, а другое в рамках искового производства.
Как указано выше, согласно пункту 3.2 проекта договора аренды спорного земельного участка от 10.10.2013 N 1930 арендатор обязан осуществить единовременный платеж, определенный на основании отчета об оценке от 13.05.2013 N 084.05.13 рыночной стоимости права на заключение договора аренды в сумме 338 000 руб. до момента подписания данного договора арендодателем путем перечисления денежных средств на соответствующий расчетный счет.
Поскольку, как было указано выше, условие, содержащееся в пункте 3.2 указанного выше проекта договора аренды, противоречит действующему законодательству, то оно не подлежит применению при заключении договора аренды спорного земельного участка, а данный пункт правомерно исключен судом первой инстанции из договора.
Пунктом 3.3. указанного проекта договора предусмотрено, что арендная плата исчисляется с 05.07.2013 (с момента представления земельного участка).
Однако из материалов дела следует, что земельный участок до настоящего времени в аренду не передан.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендная плата взимается за пользование имуществом, данный пункт также подлежит изменению, согласно которому арендная плата по договору исчисляется с момента фактического предоставления земельного участка в пользование арендатору (с момента подписания договора аренды).
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Поскольку у сторон возникли разногласия при заключении договора, суд первой инстанции правомерно определил спорные условия договора.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по делу принято законное решение, оснований, для отмены которого не имеется, а апелляционную жалобу Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 17 февраля 2014 года по делу N А06-7036/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Ю.А.КОМНАТНАЯ
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
М.Г.ЦУЦКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)