Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Мельника С.А.
судей Коробейниковой О.С.
Мелихова Н.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (открытого акционерного общества) (630099, город Новосибирск, улица Каменская, дом 30, ОГРН 1027700159497, ИНН 7702000406) на определение от 27.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Ничегоряева О.Н.) и постановление от 08.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кудряшева Е.В., Усенко Н.А., Фролова Н.Н.) по делу N А45-25757/2012 о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества Фирма "Внешторгсиб-М" (630099, город Новосибирск, улица Орджоникидзе, дом 27, ОГРН 1025402478177, ИНН 5406104240), принятые по заявлению конкурсного управляющего закрытым акционерным обществом Фирма "Внешторгсиб-М" Незванова Игоря Викторовича об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.
Другие лица, участвующие в деле: индивидуальный предприниматель Решетников А.В., индивидуальный предприниматель Кульманов Е.М., Федеральная налоговая служба, открытое акционерное общество "Новосибирскэнергосбыт".
С у д
установил:
решением от 20.01.2014 Арбитражного суда Новосибирской области закрытое акционерное общество фирма "Внешторгсиб-М" (далее - ЗАО фирма "Внешторгсиб-М", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Незванов Игорь Викторович (далее - Незванов И.В.).
Определением от 27.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 08.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, удовлетворено заявление конкурсного управляющего должником об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, заложенного в обеспечение требования открытого акционерного общества Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (далее - ОАО АКБ "Банк Москвы", Банк, залоговый кредитор), утверждена начальная продажная цена заложенного имущества. Вынесенными судебными актами разрешены разногласия между конкурсным управляющим и Банком в отношении количества лотов, выставляемых на торги, и начальной продажной цены имущества должника.
ОАО АКБ "Банк Москвы" в кассационной жалобе просит определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить в части определения количества лотов и утверждения начальной продажной цены имущества, определенной на основании отчета об оценке, представленного конкурсным управляющим, принять по делу новый судебный акт.
Банк указывает, что судами нарушены нормы материального и процессуального права, считает необходимым реализовать имущество двумя лотами, в которых состав имущества указать в соответствии с договорами об ипотеке, исключить из положения условие о продаже права аренды земельного участка. Также просит установить начальную цену продажи имущества в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 22.04.2014 N 15042014.7, составленным закрытым акционерным обществом "Ависта", указывает, что отчет об оценке, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес Эксперт", неправомерно принят судами для установления начальной цены продажи имущества, что конкурсный управляющий нарушил процедуру утверждения положения о порядке продажи заложенного имущества, не согласовав с залоговым кредитором проект положения до его направления в суд, тогда как право на обращение в суд для утверждения положения возникает у конкурсного управляющего при наличии разногласий с залоговым кредитором. Право аренды на земельные участки необоснованно учтено при определении начальной продажной цены имущества, поскольку здания расположены на одном земельном участке.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, требование Банка обеспечено залогом шести объектов недвижимости - здания (склад овощной) площадью 664,9 кв. м, здания (склад фруктово-продовольственный, столярная мастерская) площадью 474,1 кв. м (договор об ипотеке от 19.06.2008 N 135-/2008-ЗАЛ-1), административного здания, назначение нежилое общей площадью 562, 4 кв. м, здания (автовесовая) общей площадью 129,8 кв. м, здания (продовольственный склад) общей площадью 803,5 кв. м, здания (арочный склад) общей площадь 549,5 кв. м (договор об ипотеке от 20.07.2009 N 43/2009-ЗАЛ-1).
В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 данного Закона.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление N 58), порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.
Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
Определением от 11.02.2013 Арбитражного суда Новосибирской области требование Банка в размере 22 500 489 руб. 43 коп. включено в реестр требований кредиторов ЗАО фирма "Внешторгсиб-М" как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.
Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий Незванов И.В. обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника 07.04.2014. Необходимость обращения в суд мотивирована в том числе, отсутствием со стороны залогового кредитора предлагаемого им порядка продажи.
Тем самым, Банк в течение длительного периода времени не реализовывал свое право на установление особенностей порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного в обеспечение его требования имущества. При таких обстоятельствах самостоятельное обращение конкурсного управляющего в арбитражный суд следует признать соответствующим требованиям разумности и добросовестности.
Приведенный в кассационной жалобе довод о возможности обращения конкурсного управляющего с заявлением исключительно при наличии разногласий между ним и залоговым кредиторов основан на неверном толковании закона и не может быть принят во внимание.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Из существа спора усматривается, что между конкурсным управляющим и залоговым кредиторов действительно возникли разногласия по вопросам о начальной продажной цене заложенного имущества и о составе лотов, предлагаемых к продаже.
В пункте 11 Постановления N 58 разъяснено, что, поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, то она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно отчетам об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 16.04.2014 N 204-1Н, от 07.03.2014 N 204-2Н, составленными обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес Эксперт", рыночная стоимость заложенного имущества должника определена в размере 59 554 000 руб. Указанные отчеты представлены в материалы дела конкурсным управляющим Незвановым И.В.
Банком в материалы дела представлен отчет об оценке имущества должника от 22.04.2014 N 15042014.7, составленный закрытым акционерным обществом "Ависта". Согласно этому отчету общая стоимость залогового имущества составила 32 861 000 руб.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
В ситуации конкуренции разных отчетов суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание то обстоятельство, что общая стоимость имущества, указанная в отчетах, представленных конкурсным управляющим, больше, чем предложенная залоговым кредитором, признав это соответствующим целям получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника.
Кроме того, судами указано, что в отчетах, составленных ООО "Бизнес Эксперт", учтена стоимость права аренды земельных участков.
Банк в кассационной жалобе указывает, что судом утвержден порядок продажи права аренды, в настоящее время фактически не существующего.
Как видно из материалов дела, предметом ипотеки, подлежащим реализации на торгах, являются нежилые помещения, расположенные по адресу: город Новосибирск, Советский район, улица Часовая, дом 10. В единый лот входит также право аренды земельного участка по тому же адресу, арендатором которого является должник по договору аренды с администрацией городского округа "Город Новосибирск".
Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и абзацу 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", в случае, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).
Таким образом, несмотря на отсутствие в договорах ипотеки условий об ипотеке права аренды на земельный участок, на котором расположены объекты залога, данные права аренды должны считаться заложенными одновременно с заложенными нежилыми помещениями.
В связи с этим право аренды земельного участка, арендуемого должником, подлежит реализации на торгах в том же порядке, что и принадлежащие ему нежилые помещения, и одновременно (единым лотом) с ними.
При этом в настоящем деле право аренды не является самостоятельным предметом торгов; оно лишь указано в составе лотов применительно к выставляемым на торги объектам недвижимого имущества.
Суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить следующее.
Осуществляя выбор между различными отчетами, суды первой и апелляционной инстанций исходили из своего внутреннего убеждения, основанного на исследовании материалов дела и оценке установленных фактических обстоятельств. Оснований для переоценки этих обстоятельств у суда кассационной инстанции не имеется.
Избрание в качестве основания для установления начальной продажной цены заложенного имущества отчетов, представленных конкурсным управляющим, соответствует нормам законодательства о банкротстве и не нарушает прав и законных интересов подателя жалобы. В любом случае, реальная рыночная стоимость имущества может быть определена исключительно по результатам торгов по его продаже.
При определении состава лотов суды также исходили из целесообразности предложенного конкурсным управляющим порядка продажи. Суд первой инстанции в частности указал, что здание (склад овощной) и здание (склад фруктово-продовольственный, столярная мастерская) могут эксплуатироваться автономно, независимо друг от друга, на одно из зданий имеется потенциальный покупатель.
Определение порядка продажи, обеспечивающего достижение максимально возможного экономического эффекта, во многом основано на применении критериев оценочного характера. Несогласие лица, участвующего в деле, с выбором определенного порядка, при том, что сам порядок не противоречит нормам действующего законодательства, не может быть признано основанием для отмены судебного акта.
По существу доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального или процессуального права и направлены на переоценку установленных судами по делу обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств. Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
определение от 27.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 08.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-25757/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.А.МЕЛЬНИК
Судьи
О.С.КОРОБЕЙНИКОВА
Н.В.МЕЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 24.12.2014 N Ф04-5816/2013 ПО ДЕЛУ N А45-25757/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2014 г. по делу N А45-25757/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Мельника С.А.
судей Коробейниковой О.С.
Мелихова Н.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (открытого акционерного общества) (630099, город Новосибирск, улица Каменская, дом 30, ОГРН 1027700159497, ИНН 7702000406) на определение от 27.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Ничегоряева О.Н.) и постановление от 08.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кудряшева Е.В., Усенко Н.А., Фролова Н.Н.) по делу N А45-25757/2012 о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества Фирма "Внешторгсиб-М" (630099, город Новосибирск, улица Орджоникидзе, дом 27, ОГРН 1025402478177, ИНН 5406104240), принятые по заявлению конкурсного управляющего закрытым акционерным обществом Фирма "Внешторгсиб-М" Незванова Игоря Викторовича об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.
Другие лица, участвующие в деле: индивидуальный предприниматель Решетников А.В., индивидуальный предприниматель Кульманов Е.М., Федеральная налоговая служба, открытое акционерное общество "Новосибирскэнергосбыт".
С у д
установил:
решением от 20.01.2014 Арбитражного суда Новосибирской области закрытое акционерное общество фирма "Внешторгсиб-М" (далее - ЗАО фирма "Внешторгсиб-М", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Незванов Игорь Викторович (далее - Незванов И.В.).
Определением от 27.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 08.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, удовлетворено заявление конкурсного управляющего должником об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, заложенного в обеспечение требования открытого акционерного общества Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (далее - ОАО АКБ "Банк Москвы", Банк, залоговый кредитор), утверждена начальная продажная цена заложенного имущества. Вынесенными судебными актами разрешены разногласия между конкурсным управляющим и Банком в отношении количества лотов, выставляемых на торги, и начальной продажной цены имущества должника.
ОАО АКБ "Банк Москвы" в кассационной жалобе просит определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить в части определения количества лотов и утверждения начальной продажной цены имущества, определенной на основании отчета об оценке, представленного конкурсным управляющим, принять по делу новый судебный акт.
Банк указывает, что судами нарушены нормы материального и процессуального права, считает необходимым реализовать имущество двумя лотами, в которых состав имущества указать в соответствии с договорами об ипотеке, исключить из положения условие о продаже права аренды земельного участка. Также просит установить начальную цену продажи имущества в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 22.04.2014 N 15042014.7, составленным закрытым акционерным обществом "Ависта", указывает, что отчет об оценке, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес Эксперт", неправомерно принят судами для установления начальной цены продажи имущества, что конкурсный управляющий нарушил процедуру утверждения положения о порядке продажи заложенного имущества, не согласовав с залоговым кредитором проект положения до его направления в суд, тогда как право на обращение в суд для утверждения положения возникает у конкурсного управляющего при наличии разногласий с залоговым кредитором. Право аренды на земельные участки необоснованно учтено при определении начальной продажной цены имущества, поскольку здания расположены на одном земельном участке.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, требование Банка обеспечено залогом шести объектов недвижимости - здания (склад овощной) площадью 664,9 кв. м, здания (склад фруктово-продовольственный, столярная мастерская) площадью 474,1 кв. м (договор об ипотеке от 19.06.2008 N 135-/2008-ЗАЛ-1), административного здания, назначение нежилое общей площадью 562, 4 кв. м, здания (автовесовая) общей площадью 129,8 кв. м, здания (продовольственный склад) общей площадью 803,5 кв. м, здания (арочный склад) общей площадь 549,5 кв. м (договор об ипотеке от 20.07.2009 N 43/2009-ЗАЛ-1).
В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 данного Закона.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление N 58), порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.
Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
Определением от 11.02.2013 Арбитражного суда Новосибирской области требование Банка в размере 22 500 489 руб. 43 коп. включено в реестр требований кредиторов ЗАО фирма "Внешторгсиб-М" как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.
Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий Незванов И.В. обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника 07.04.2014. Необходимость обращения в суд мотивирована в том числе, отсутствием со стороны залогового кредитора предлагаемого им порядка продажи.
Тем самым, Банк в течение длительного периода времени не реализовывал свое право на установление особенностей порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного в обеспечение его требования имущества. При таких обстоятельствах самостоятельное обращение конкурсного управляющего в арбитражный суд следует признать соответствующим требованиям разумности и добросовестности.
Приведенный в кассационной жалобе довод о возможности обращения конкурсного управляющего с заявлением исключительно при наличии разногласий между ним и залоговым кредиторов основан на неверном толковании закона и не может быть принят во внимание.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Из существа спора усматривается, что между конкурсным управляющим и залоговым кредиторов действительно возникли разногласия по вопросам о начальной продажной цене заложенного имущества и о составе лотов, предлагаемых к продаже.
В пункте 11 Постановления N 58 разъяснено, что, поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, то она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно отчетам об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 16.04.2014 N 204-1Н, от 07.03.2014 N 204-2Н, составленными обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес Эксперт", рыночная стоимость заложенного имущества должника определена в размере 59 554 000 руб. Указанные отчеты представлены в материалы дела конкурсным управляющим Незвановым И.В.
Банком в материалы дела представлен отчет об оценке имущества должника от 22.04.2014 N 15042014.7, составленный закрытым акционерным обществом "Ависта". Согласно этому отчету общая стоимость залогового имущества составила 32 861 000 руб.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
В ситуации конкуренции разных отчетов суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание то обстоятельство, что общая стоимость имущества, указанная в отчетах, представленных конкурсным управляющим, больше, чем предложенная залоговым кредитором, признав это соответствующим целям получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника.
Кроме того, судами указано, что в отчетах, составленных ООО "Бизнес Эксперт", учтена стоимость права аренды земельных участков.
Банк в кассационной жалобе указывает, что судом утвержден порядок продажи права аренды, в настоящее время фактически не существующего.
Как видно из материалов дела, предметом ипотеки, подлежащим реализации на торгах, являются нежилые помещения, расположенные по адресу: город Новосибирск, Советский район, улица Часовая, дом 10. В единый лот входит также право аренды земельного участка по тому же адресу, арендатором которого является должник по договору аренды с администрацией городского округа "Город Новосибирск".
Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и абзацу 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", в случае, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).
Таким образом, несмотря на отсутствие в договорах ипотеки условий об ипотеке права аренды на земельный участок, на котором расположены объекты залога, данные права аренды должны считаться заложенными одновременно с заложенными нежилыми помещениями.
В связи с этим право аренды земельного участка, арендуемого должником, подлежит реализации на торгах в том же порядке, что и принадлежащие ему нежилые помещения, и одновременно (единым лотом) с ними.
При этом в настоящем деле право аренды не является самостоятельным предметом торгов; оно лишь указано в составе лотов применительно к выставляемым на торги объектам недвижимого имущества.
Суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить следующее.
Осуществляя выбор между различными отчетами, суды первой и апелляционной инстанций исходили из своего внутреннего убеждения, основанного на исследовании материалов дела и оценке установленных фактических обстоятельств. Оснований для переоценки этих обстоятельств у суда кассационной инстанции не имеется.
Избрание в качестве основания для установления начальной продажной цены заложенного имущества отчетов, представленных конкурсным управляющим, соответствует нормам законодательства о банкротстве и не нарушает прав и законных интересов подателя жалобы. В любом случае, реальная рыночная стоимость имущества может быть определена исключительно по результатам торгов по его продаже.
При определении состава лотов суды также исходили из целесообразности предложенного конкурсным управляющим порядка продажи. Суд первой инстанции в частности указал, что здание (склад овощной) и здание (склад фруктово-продовольственный, столярная мастерская) могут эксплуатироваться автономно, независимо друг от друга, на одно из зданий имеется потенциальный покупатель.
Определение порядка продажи, обеспечивающего достижение максимально возможного экономического эффекта, во многом основано на применении критериев оценочного характера. Несогласие лица, участвующего в деле, с выбором определенного порядка, при том, что сам порядок не противоречит нормам действующего законодательства, не может быть признано основанием для отмены судебного акта.
По существу доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального или процессуального права и направлены на переоценку установленных судами по делу обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств. Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
определение от 27.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 08.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-25757/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.А.МЕЛЬНИК
Судьи
О.С.КОРОБЕЙНИКОВА
Н.В.МЕЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)