Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Твердохлебова Юрия Анатольевича: в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен;
- от Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;
- от индивидуального предпринимателя Котляровой Татьяны Николаевны: в судебное заседание не явилась, явку представителя не обеспечила, о времени и месте судебного разбирательства извещена;
- от Администрации муниципального образования город-курорт Анапа: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена;
- от Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Твердохлебова Юрия Анатольевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.03.2014 по делу N А32-41452/2013
по иску индивидуального предпринимателя Твердохлебова Юрия Анатольевича
к ответчикам Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, индивидуальному предпринимателю Котляровой Татьяне Николаевне
при участии третьих лиц Администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа
о признании недействительным договора аренды и применении последствий его недействительности,
принятое судьей Гречко О.А.
установил:
индивидуальный предприниматель Твердохлебов Юрий Анатольевич (далее - ИП Твердохлебов Ю.А., истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление), индивидуальному предпринимателю Котляровой Татьяне Николаевне (далее - ИП Котлярова Т.Н.) о признании недействительным договора аренды земельного участка общей площадью 223 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край. г. Анапа, шоссе Анапское 91а, с кадастровым номером 23:37:0105017:282, с видом разрешенного использования "для размещения объектов придорожного сервиса" N 3700005260 от 28 марта 2013 года, заключенного между управлением и ИП Котляровой Т.Н. и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация), Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление архитектуры).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 марта 2014 года по делу N А32-41452/2013 в иске отказано.
ИП Твердохлебов Ю.А. обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции об истечении разумного срока на обращение с заявлением о предоставлении земельного участка на день поступления заявления ИП Твердохлебова Ю.А. и принятии к этому времени постановления в отношении ИП Котляровой Т.Н. как основании отказа в иске противоречит судебной практике и не свидетельствует о законности уклонения администрации от проведения публичных процедур по продаже права аренды спорного земельного участка на торгах. Суд первой инстанции не выяснил вопрос о том, в течение какого срока после публикации информации о предоставлении земельного участка в аренду, принимаются и рассматриваются встречные заявления о предоставлении такого земельного участка в аренду и каким нормативным актом данный срок регулируется. Вывод суда первой инстанции о том, что истцом заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду было подано за пределами разумного срока, является необоснованным. Суд первой инстанции не применил статью 194 ГК РФ. Вывод суда первой инстанции о соблюдении предусмотренной статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации процедуры выбора спорного земельного участка для строительства основан на неверном толковании норм права.
В отзыве на апелляционную жалобу управление просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 9 часов 45 минут 4 июня 2014 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 29 ноября 2012 года в общественно-политической газете города-курорта Анапа "Анапское Черноморье" N 143 (13164), было размещено информационное сообщение следующего содержания: "В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа информирует о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка площадью 223 кв. м, расположенного в городе Анапа, по Анапскому шоссе, в районе N 91 "а" для размещения объектов придорожного сервиса".
17 декабря 2012 года ИП Твердохлебов Ю.А., ознакомившись с данным сообщением, направил в администрацию муниципального образования города-курорта Анапа заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 223 кв. м, расположенного в городе Анапа, по Анапскому шоссе, в районе N 91 "а", для размещения объектов придорожного сервиса, что подтверждается почтовой квитанцией. Данное заявление было отправлено посредством почтовой связи и поступило в администрацию 24 декабря 2012 года, что подтверждается сведениями, размещенными на официальном сайте Почты России.
15 января 2013 года администрация направила в адрес ИП Твердохлебова Ю.А. письмо об отказе в проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, мотивированное тем, что на день обращения истца решение об утверждении материалов предварительного согласования места размещения объектов придорожного сервиса на указанном земельном участке уже принято.
Указанное решение было принято постановлением администрации от 10 декабря 2012 года N 3564 "Об утверждении Т.Н. Котляровой материалов предварительного согласования места размещения объектов придорожного сервиса и акта выбора земельного участка площадью 223 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Анапское шоссе. 91а", которым Котляровой Т.Н. утверждены материалы предварительного согласования места размещения объектов придорожного сервиса и акта выбора земельного участка площадью 223 кв. м по адресу: г. Анапа, ул. Анапское шоссе. 91а.
22 марта 2013 года администрация приняла постановление N 880 "О предоставлении Котляровой Т.Н. в аренду земельного участка по адресу: г. Анапа, Анапское шоссе. 91а", на основании которого между управлением и ИП Котляровой Т.Н. был заключен договор N 3700005260 от 28 марта 2013 года аренды земельного участка общей площадью 223 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край. г. Анапа, Анапское шоссе, 91а, с кадастровым номером 23:37:0105017:282, с видом разрешенного использования: для размещения объектов придорожного сервиса. Договор зарегистрирован 10 апреля 2013 года, номер рег. записи: 23-23-26/025/2013-298.
Являющийся объектом аренды земельный участок передан арендатору по акту от 28 марта 2013 года (приложение N 1 к договору аренды).
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Обязательным элементом данной процедуры является публичное информирование органом местного самоуправления городских и сельских поселений населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 ЗК РФ), направленное на защиту интересов населения в целом, а также интересов конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. Соответственно, на этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
В силу пункта 1 статьи 31 ЗК РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор. При этом по смыслу пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 14 сентября 2010 года N 4224/10.
Таким образом, решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе участка, фактически завершает процедуру выбора земельного участка. Это означает, что заявка от иного претендента, поступившая после завершения выбора земельного участка, сама по себе не влечет необходимости проведения торгов на право заключения договора аренды.
В то же время, принимая во внимание назначение института публичного информирования населения о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, заключающееся в обеспечении реализации гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан, данная процедура предполагает наличие у любого заинтересованного лица возможности обратиться с соответствующим заявлением в разумный срок после опубликования информации.
Принятие решения о предоставлении земельного участка (а также решения об утверждении акта выбора земельного участка) в незначительный период после опубликования информации о предоставлении участка не отвечает целям публичного информирования населения и свидетельствует о нарушении процедуры, установленной статьей 30 ЗК РФ. При этом разумность срока для подачи заявок, течение которого начинается после опубликования сообщения о возможном предоставлении земельного участка в аренду, подлежит установлению судом с учетом конкретных обстоятельств дела и не зависит от согласования места размещения объекта первому претенденту и утверждения ему акта выбора земельного участка.
При подаче иным претендентом заявки до истечения разумного срока право аренды земельного участка подлежит выставлению на торги независимо от принятия органом местного самоуправления решения об утверждении акта выбора земельного участка. Утверждение акта выбора земельного участка в такой ситуации противоречит статье 31 ЗК РФ.
Как указано выше, заявление ИП Твердохлебова Ю.А. о предоставлении в аренду спорного земельного участка было сдано на почту 17 декабря 2012 года; администрацией данное заявление было получено 24 декабря 2012 года.
При оценке разумного срока подачи заявлений во внимание может быть принят нормативный подход, закрепленный в пункте 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", устанавливающий для реализации соответствующего права в процедуре предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения без торгов месячный срок со дня опубликования сообщения в средствах массовой информации.
Таким образом, как отправление заявления истцом, так и его получение администрацией имели место в пределах месячного срока со дня опубликования соответствующего объявления (29 ноября 2012 года), а потому вывод суда первой инстанции о нарушении истцом разумного срока подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду не соответствует обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах спорный земельный участок должен был предоставляться в аренду на торгах.
Между тем, данное обстоятельство не привело к принятию неверного по существу решения в силу следующего.
В соответствии с пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции данного федерального закона об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу данного федерального закона. Федеральный закон от 7 мая 2013 года N 101-ФЗ вступил в силу 1 сентября 2013 года.
В силу изложенного при разрешении настоящего спора подлежат применению нормы ГК РФ о недействительности сделок в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года.
С иском о признании сделки недействительной вправе обратиться в суд заинтересованное лицо. Для применения судом способа защиты в виде констатации судебным актом ничтожности сделки Гражданский кодекс РФ требует установления заинтересованности истца (статья 166 ГК РФ).
Положения статьи 166 ГК РФ подлежат применению в корреспонденции со статьей 12 ГК РФ.
Согласно статье 12 ГК РФ защите подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы. Данной норме корреспондирует положение пункта 1 статьи 4 АПК РФ, согласно которому заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Поэтому применение судом способа защиты по требованию истца возможно только при условии его легитимации как носителя права либо интереса, нуждающегося в защите.
Истец требует констатации судебным актом ничтожности договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками, и применении последствий ничтожности сделки.
Из пункта 2 статьи 167 ГК РФ следует, что последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция, выражающаяся в возврате каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возмещении стоимости в деньгах.
Охраняемый законом интерес истца выражается в том, что в случае констатации ничтожности спорного договора аренды и применении его последствий в виде возврата земельного участка муниципальному образованию администрация будет обязана провести торги по продаже права аренды, приняв в которых участие истец может приобрести право аренды на спорный земельный участок.
Между тем, как следует из материалов дела, на день рассмотрения дела в суде первой инстанции ИП Котляровой Т.Н. с получением всех необходимых разрешений на строительство на арендованном земельном участке был построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23301000-95 от 4 декабря 2013 года). 24 января 2014 года на указанный объект за ИП Котляровой Т.Н. зарегистрировано право собственности (рег. запись N 23-23-26/2001/2014-230), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АМ N 405030. Право собственности ИП Котляровой Т.Н. на указанный объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, не оспорено, в судебном порядке отсутствующим не признано.
Перечисленные в гражданском законе способы защиты направлены на восстановление (защиту) гражданского права (законного интереса).
Констатация недействительности сделки - сама по себе, без применения последствий такой недействительности, может быть признана надлежащим способом защиты, если в результате такой констатации подтверждается факт отсутствия правоотношений между спорящими сторонами, либо отсутствия правоотношений в отношении принадлежащего истцу объекта. Подобный пример приведен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 2008 года N 4267/08.
Между тем, истец никаких прав в отношении спорного земельного участка не имеет и не имел. Законный интерес в приобретении прав на земельный участок в порядке статьи 30 или 34 ЗК РФ может быть признан только применительно к участку, находящемуся в публичной собственности, свободному от чужого объекта недвижимости. Поскольку на спорном земельном участке расположен принадлежащий ИП Котляровой Т.Н. на праве собственности объект недвижимости, постольку за истцом не может быть признан законный интерес в отношении приобретения прав на спорный земельный участок.
Выставление на торги земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, право собственности на который принадлежит ИП Котляровой Т.Н., невозможно.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у истца субъективного права либо охраняемого законом интереса, который может быть защищен посредством способа защиты, о применении которого просит истец.
В силу изложенного избранный истцом способ защиты не является надлежащим.
При применении гражданско-правовых способов защиты необходимо соблюдать баланс интересов сторон. Следует также учитывать соразмерность испрашиваемого способа защиты последствиям нарушения субъективного права (законного интереса).
Защита интереса ИП Твердохлебова Ю.А. в приобретении права аренды в отношении спорного земельного участка посредством признания недействительным спорного договора аренды могла быть осуществлена исключительно до момента создания на данном участке объекта права собственности ИП Котляровой Т.Н.
Игнорирование администрацией заявки истца не может быть поставлено ИП Котляровой Т.Н. в упрек, поскольку за действия уполномоченного органа последняя не несет ответственности.
Регистрация права собственности на возведенный объект и приобретение права на земельный участок также не могут быть поставлены ИП Котляровой Т.Н. в упрек, поскольку получение легитимации в отношении объекта недвижимости и земельного участка является законным интересом.
С учетом данного обстоятельства апелляционный суд считает, что испрашиваемый способ защиты, помимо того, что не восстановит какое-либо право или законный интерес истца, является несоразмерным.
Вопрос о применимости избранного истцом способа защиты должен рассматриваться на момент принятия судебного акта, поэтому тот факт, что право собственности на расположенный на спорном земельном участке объект завершенного строительства было приобретено ИП Котляровой Т.Н. после обращения ИП Твердохлебова Ю.А. в суд, правового значения для настоящего дела не имеет.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 марта 2014 года по делу N А32-41452/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2014 N 15АП-7211/2014 ПО ДЕЛУ N А32-41452/2013
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2014 г. N 15АП-7211/2014
Дело N А32-41452/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Твердохлебова Юрия Анатольевича: в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен;
- от Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;
- от индивидуального предпринимателя Котляровой Татьяны Николаевны: в судебное заседание не явилась, явку представителя не обеспечила, о времени и месте судебного разбирательства извещена;
- от Администрации муниципального образования город-курорт Анапа: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена;
- от Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Твердохлебова Юрия Анатольевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.03.2014 по делу N А32-41452/2013
по иску индивидуального предпринимателя Твердохлебова Юрия Анатольевича
к ответчикам Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, индивидуальному предпринимателю Котляровой Татьяне Николаевне
при участии третьих лиц Администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа
о признании недействительным договора аренды и применении последствий его недействительности,
принятое судьей Гречко О.А.
установил:
индивидуальный предприниматель Твердохлебов Юрий Анатольевич (далее - ИП Твердохлебов Ю.А., истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление), индивидуальному предпринимателю Котляровой Татьяне Николаевне (далее - ИП Котлярова Т.Н.) о признании недействительным договора аренды земельного участка общей площадью 223 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край. г. Анапа, шоссе Анапское 91а, с кадастровым номером 23:37:0105017:282, с видом разрешенного использования "для размещения объектов придорожного сервиса" N 3700005260 от 28 марта 2013 года, заключенного между управлением и ИП Котляровой Т.Н. и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация), Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление архитектуры).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 марта 2014 года по делу N А32-41452/2013 в иске отказано.
ИП Твердохлебов Ю.А. обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции об истечении разумного срока на обращение с заявлением о предоставлении земельного участка на день поступления заявления ИП Твердохлебова Ю.А. и принятии к этому времени постановления в отношении ИП Котляровой Т.Н. как основании отказа в иске противоречит судебной практике и не свидетельствует о законности уклонения администрации от проведения публичных процедур по продаже права аренды спорного земельного участка на торгах. Суд первой инстанции не выяснил вопрос о том, в течение какого срока после публикации информации о предоставлении земельного участка в аренду, принимаются и рассматриваются встречные заявления о предоставлении такого земельного участка в аренду и каким нормативным актом данный срок регулируется. Вывод суда первой инстанции о том, что истцом заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду было подано за пределами разумного срока, является необоснованным. Суд первой инстанции не применил статью 194 ГК РФ. Вывод суда первой инстанции о соблюдении предусмотренной статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации процедуры выбора спорного земельного участка для строительства основан на неверном толковании норм права.
В отзыве на апелляционную жалобу управление просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 9 часов 45 минут 4 июня 2014 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 29 ноября 2012 года в общественно-политической газете города-курорта Анапа "Анапское Черноморье" N 143 (13164), было размещено информационное сообщение следующего содержания: "В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа информирует о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка площадью 223 кв. м, расположенного в городе Анапа, по Анапскому шоссе, в районе N 91 "а" для размещения объектов придорожного сервиса".
17 декабря 2012 года ИП Твердохлебов Ю.А., ознакомившись с данным сообщением, направил в администрацию муниципального образования города-курорта Анапа заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 223 кв. м, расположенного в городе Анапа, по Анапскому шоссе, в районе N 91 "а", для размещения объектов придорожного сервиса, что подтверждается почтовой квитанцией. Данное заявление было отправлено посредством почтовой связи и поступило в администрацию 24 декабря 2012 года, что подтверждается сведениями, размещенными на официальном сайте Почты России.
15 января 2013 года администрация направила в адрес ИП Твердохлебова Ю.А. письмо об отказе в проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, мотивированное тем, что на день обращения истца решение об утверждении материалов предварительного согласования места размещения объектов придорожного сервиса на указанном земельном участке уже принято.
Указанное решение было принято постановлением администрации от 10 декабря 2012 года N 3564 "Об утверждении Т.Н. Котляровой материалов предварительного согласования места размещения объектов придорожного сервиса и акта выбора земельного участка площадью 223 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Анапское шоссе. 91а", которым Котляровой Т.Н. утверждены материалы предварительного согласования места размещения объектов придорожного сервиса и акта выбора земельного участка площадью 223 кв. м по адресу: г. Анапа, ул. Анапское шоссе. 91а.
22 марта 2013 года администрация приняла постановление N 880 "О предоставлении Котляровой Т.Н. в аренду земельного участка по адресу: г. Анапа, Анапское шоссе. 91а", на основании которого между управлением и ИП Котляровой Т.Н. был заключен договор N 3700005260 от 28 марта 2013 года аренды земельного участка общей площадью 223 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край. г. Анапа, Анапское шоссе, 91а, с кадастровым номером 23:37:0105017:282, с видом разрешенного использования: для размещения объектов придорожного сервиса. Договор зарегистрирован 10 апреля 2013 года, номер рег. записи: 23-23-26/025/2013-298.
Являющийся объектом аренды земельный участок передан арендатору по акту от 28 марта 2013 года (приложение N 1 к договору аренды).
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Обязательным элементом данной процедуры является публичное информирование органом местного самоуправления городских и сельских поселений населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 ЗК РФ), направленное на защиту интересов населения в целом, а также интересов конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. Соответственно, на этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
В силу пункта 1 статьи 31 ЗК РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор. При этом по смыслу пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 14 сентября 2010 года N 4224/10.
Таким образом, решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе участка, фактически завершает процедуру выбора земельного участка. Это означает, что заявка от иного претендента, поступившая после завершения выбора земельного участка, сама по себе не влечет необходимости проведения торгов на право заключения договора аренды.
В то же время, принимая во внимание назначение института публичного информирования населения о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, заключающееся в обеспечении реализации гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан, данная процедура предполагает наличие у любого заинтересованного лица возможности обратиться с соответствующим заявлением в разумный срок после опубликования информации.
Принятие решения о предоставлении земельного участка (а также решения об утверждении акта выбора земельного участка) в незначительный период после опубликования информации о предоставлении участка не отвечает целям публичного информирования населения и свидетельствует о нарушении процедуры, установленной статьей 30 ЗК РФ. При этом разумность срока для подачи заявок, течение которого начинается после опубликования сообщения о возможном предоставлении земельного участка в аренду, подлежит установлению судом с учетом конкретных обстоятельств дела и не зависит от согласования места размещения объекта первому претенденту и утверждения ему акта выбора земельного участка.
При подаче иным претендентом заявки до истечения разумного срока право аренды земельного участка подлежит выставлению на торги независимо от принятия органом местного самоуправления решения об утверждении акта выбора земельного участка. Утверждение акта выбора земельного участка в такой ситуации противоречит статье 31 ЗК РФ.
Как указано выше, заявление ИП Твердохлебова Ю.А. о предоставлении в аренду спорного земельного участка было сдано на почту 17 декабря 2012 года; администрацией данное заявление было получено 24 декабря 2012 года.
При оценке разумного срока подачи заявлений во внимание может быть принят нормативный подход, закрепленный в пункте 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", устанавливающий для реализации соответствующего права в процедуре предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения без торгов месячный срок со дня опубликования сообщения в средствах массовой информации.
Таким образом, как отправление заявления истцом, так и его получение администрацией имели место в пределах месячного срока со дня опубликования соответствующего объявления (29 ноября 2012 года), а потому вывод суда первой инстанции о нарушении истцом разумного срока подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду не соответствует обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах спорный земельный участок должен был предоставляться в аренду на торгах.
Между тем, данное обстоятельство не привело к принятию неверного по существу решения в силу следующего.
В соответствии с пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции данного федерального закона об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу данного федерального закона. Федеральный закон от 7 мая 2013 года N 101-ФЗ вступил в силу 1 сентября 2013 года.
В силу изложенного при разрешении настоящего спора подлежат применению нормы ГК РФ о недействительности сделок в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года.
С иском о признании сделки недействительной вправе обратиться в суд заинтересованное лицо. Для применения судом способа защиты в виде констатации судебным актом ничтожности сделки Гражданский кодекс РФ требует установления заинтересованности истца (статья 166 ГК РФ).
Положения статьи 166 ГК РФ подлежат применению в корреспонденции со статьей 12 ГК РФ.
Согласно статье 12 ГК РФ защите подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы. Данной норме корреспондирует положение пункта 1 статьи 4 АПК РФ, согласно которому заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Поэтому применение судом способа защиты по требованию истца возможно только при условии его легитимации как носителя права либо интереса, нуждающегося в защите.
Истец требует констатации судебным актом ничтожности договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками, и применении последствий ничтожности сделки.
Из пункта 2 статьи 167 ГК РФ следует, что последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция, выражающаяся в возврате каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возмещении стоимости в деньгах.
Охраняемый законом интерес истца выражается в том, что в случае констатации ничтожности спорного договора аренды и применении его последствий в виде возврата земельного участка муниципальному образованию администрация будет обязана провести торги по продаже права аренды, приняв в которых участие истец может приобрести право аренды на спорный земельный участок.
Между тем, как следует из материалов дела, на день рассмотрения дела в суде первой инстанции ИП Котляровой Т.Н. с получением всех необходимых разрешений на строительство на арендованном земельном участке был построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23301000-95 от 4 декабря 2013 года). 24 января 2014 года на указанный объект за ИП Котляровой Т.Н. зарегистрировано право собственности (рег. запись N 23-23-26/2001/2014-230), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АМ N 405030. Право собственности ИП Котляровой Т.Н. на указанный объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, не оспорено, в судебном порядке отсутствующим не признано.
Перечисленные в гражданском законе способы защиты направлены на восстановление (защиту) гражданского права (законного интереса).
Констатация недействительности сделки - сама по себе, без применения последствий такой недействительности, может быть признана надлежащим способом защиты, если в результате такой констатации подтверждается факт отсутствия правоотношений между спорящими сторонами, либо отсутствия правоотношений в отношении принадлежащего истцу объекта. Подобный пример приведен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 2008 года N 4267/08.
Между тем, истец никаких прав в отношении спорного земельного участка не имеет и не имел. Законный интерес в приобретении прав на земельный участок в порядке статьи 30 или 34 ЗК РФ может быть признан только применительно к участку, находящемуся в публичной собственности, свободному от чужого объекта недвижимости. Поскольку на спорном земельном участке расположен принадлежащий ИП Котляровой Т.Н. на праве собственности объект недвижимости, постольку за истцом не может быть признан законный интерес в отношении приобретения прав на спорный земельный участок.
Выставление на торги земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, право собственности на который принадлежит ИП Котляровой Т.Н., невозможно.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у истца субъективного права либо охраняемого законом интереса, который может быть защищен посредством способа защиты, о применении которого просит истец.
В силу изложенного избранный истцом способ защиты не является надлежащим.
При применении гражданско-правовых способов защиты необходимо соблюдать баланс интересов сторон. Следует также учитывать соразмерность испрашиваемого способа защиты последствиям нарушения субъективного права (законного интереса).
Защита интереса ИП Твердохлебова Ю.А. в приобретении права аренды в отношении спорного земельного участка посредством признания недействительным спорного договора аренды могла быть осуществлена исключительно до момента создания на данном участке объекта права собственности ИП Котляровой Т.Н.
Игнорирование администрацией заявки истца не может быть поставлено ИП Котляровой Т.Н. в упрек, поскольку за действия уполномоченного органа последняя не несет ответственности.
Регистрация права собственности на возведенный объект и приобретение права на земельный участок также не могут быть поставлены ИП Котляровой Т.Н. в упрек, поскольку получение легитимации в отношении объекта недвижимости и земельного участка является законным интересом.
С учетом данного обстоятельства апелляционный суд считает, что испрашиваемый способ защиты, помимо того, что не восстановит какое-либо право или законный интерес истца, является несоразмерным.
Вопрос о применимости избранного истцом способа защиты должен рассматриваться на момент принятия судебного акта, поэтому тот факт, что право собственности на расположенный на спорном земельном участке объект завершенного строительства было приобретено ИП Котляровой Т.Н. после обращения ИП Твердохлебова Ю.А. в суд, правового значения для настоящего дела не имеет.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 марта 2014 года по делу N А32-41452/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)