Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.
судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ответчика: представитель Мирошниченко С.А., паспорт, по доверенности от 30.12.2014;
- от истца: представитель Недвигина М.П., паспорт, по доверенности от 28.07.2014.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 мая 2015 года по делу N А53-32936/2014
по иску индивидуального предпринимателя Степаняна Артура Николаевича (ОГРН 305615020600035, ИНН 615009830914)
к ответчику: комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска (ОГРН 1036150011204, ИНН 6150039880)
о разрешении разногласий при заключении договора аренды,
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,
индивидуальный предприниматель Степанян Артур Николаевич (далее - истец предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска (далее - ответчик, комитет) о разрешении разногласий при заключении договора аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014.
Судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты к рассмотрению уточненные исковые требования, согласно которым истец просит:
- пункт 3.1. договора аренды земельного участка принять в редакции арендатора: "Размер арендной платы за период с 20.10.2014 по 31.12.2014 составляет 32 239,86 рублей. Размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 01.03.2015 составляет 15 451,78 рублей. Размер годовой арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.12.2015 243 095,90 рублей";
- пункт 8.9 договора аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 исключить;
- датой подписания акта приема передачи земельного участка к договору аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 принять 20.10.2014;
- абзац 5 акта приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 исключить;
- абзац 2 расчета арендной платы Приложение N 3 к договору аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 принять в редакции арендатора: "Размер арендной платы за период с 20.10.2014 по 01.01.2015 составляет 32 239,86 рублей. Размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 01.03.2015 составляет 15 451,78 рублей. Размер годовой арендной платы за период с 01.03.2015 г. по 31.12.2015 243 095,90 рублей";
- абзац 3 расчета арендной платы Приложение N 3 к договору аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 исключить;
- абзац 4 расчета арендной платы Приложение N 3 к договору аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 принять в редакции арендатора: "Расчет годовой арендной платы за период с 20.10.2014 по 31.12.2014:
8 109 637,14 x 1,08 x 1,065 x 1,06 x 1,055 x 1,05 x 1,5% = 164 290,96 рублей.
8 109 637,14 р. - кадастровая стоимость земельного участка
1,5% - ставка арендной платы, в %
1.08 - индекс инфляции 2010
1.065 - индекс инфляции 2011
1.06 - индекс инфляции 2012
1.055 - индекс инфляции 2013
1.05 - индекс инфляции 2014
12 мес. - количество месяцев в году
2 мес. - количество полных месяцев с 21.10.2014 - 31.12.2014
11 д. - количество дней с 21.10.2014 - 31.10.2014
31 дн. - количество дней в октябре.
164 290,96 / 12 = 13 690 р. в месяц
13 690,91 / 31 x 11 = 4 858,04 р. за неполный месяц октябрь
13 690,91 x 2 + 4858,04 - 32 239,86 р.
Итого за период с 20.10.2014 по 31.12.2014 - 32 239,86 рублей.
Расчет годовой арендной платы за период с 01.01.2015 по 28.02.2015.
КС (4 608 452,34) х Ки2015 (1.055) х Сб (2%) = 97 238,34 рублей
Итого за период с 01.01.2015 по 28.02.2015 (58 дней) 97238,34 / 365 х 58 = 15 451,78 рублей.
Расчет годовой арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.12.2015
КС (4 608 452,34) х Ки2015 (1.055) х Сб (0,06) = 291 715,03 рублей 291 715,03 / 12 = 24 309,59 ежемесячно
За период с 01.03.2015 по 31.12.2015 : 24 309,59 x 10 = 243 095,90 рублей".
Решением суда исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска в течение четырнадцати дней со дня вступления в законную силу решения суда направить в адрес индивидуального предпринимателя Степаняна Артура Николаевича проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:996 под строительство зданий, строений, сооружений, при этом пункт 8.9 из договора исключить, а спорный пункт договора аренды принять в следующей редакции:
- пункт 3.1 договора аренды земельного участка принять в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет: КС (8 109 637,14) х Ки2010 (1,08) х Ки2011 (1,065) х Ки2012 (1,06) х Ки2013 (1,055) х Ки2014 (1,05) х Сб (1,5%) = 164 290,96 рублей";
- абзац 5 акта приема-передачи земельного участка от 04.07.2014, являющегося приложением к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:996, исключить.
В остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. При разрешении разногласий по п. 3.1. договора аренды земельного участка, суд необоснованно исключил применение индекса инфляции 2009 г., применение которого было обусловлено. Согласно п. 15 постановления Администрации г. Новочеркасска от 30.12.2011 N 2599 при определении размера годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков на основании их кадастровой стоимости, в том числе предоставленных впервые, индексация размера годовой арендной платы производится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость таких земельных участков. Ответчик не согласен с выводом суда о том, что подлежащая применению ставка арендной платы составляет 1,5%. Постановлением Администрации г. Новочеркасска от 01.12.2011 г. N 2322 земельный участок с кадастровым номером 61:55:0505501:941, расположенный в г. Новочеркасске по шоссе Харьковскому, 34 был предоставлен Шаршукову СП. в аренду, под строительство объектов придорожного сервиса. Постановлением Администрации г. Новочеркасска от 29.02.2012 г. N 334 уточнен кадастровый номер земельного участка - 61:02:0505501:941.05.03.2012 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска и Шаршуковым Сергеем Павловичем был заключен договор аренды N 11/60 земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:941 под строительство объектов придорожного сервиса площадью 6984,0 кв. м, на срок с 01.12.2011 по 30.11.2012 г. В соответствии с подпунктом 4.3. пункта 4 приложения 1 Постановления Администрации г. Новочеркасска от 25.12.2009 г. N 3374 в отношении земельных участков с видом использования для размещения автомастерских и автосервиса подлежала применению ставка 5,0%, вместе с тем согласно дополнительного соглашения к договору аренды N 11/60 от 06.03.2012 г. она была установлена в размере 1,5%.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 18.08.2015 г. до 09 час. 05 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества N 92-2012 (к) от 20.06.2012 истец приобрел в собственность объект незавершенного строительства общей площадью застройки 152,8 кв. м, степень готовности 16%, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34, который был расположен на земельном участке площадью 6984 кв. м с кадастровым номером 61:02:0505501:941 и видом разрешенного использования - для строительства объектов придорожного сервиса. В отношении указанного земельного участка имелся заключенный договор аренды земельного участка N 11/160 от 05.03.2012, расчет арендной платы в котором производился с применением ставки арендной платы равной 1,5%.
Постановлением Администрации г. Новочеркасска N 1393 от 23.06.2014 земельный участок 61:02:0505501:941 по адресу: г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34 был разделен на четыре самостоятельных земельных участка с присвоением отдельных адресов. Земельному участку площадью 1 983 кв. м с кадастровым номером 61:02:0505501:996, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, сохранен адрес: г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска был подготовлен проект договора аренды земельного участка под строительство зданий, строений, сооружений N 14/065 от 04.07.2014 по содержанию которого у истца возникли разногласия.
На рассмотрение суда стороны представили следующие спорные пункты договора:
- пункт 3.1.: "Размер арендной платы за год за Участок составляет 618829 рублей 28 копеек (Шестьсот восемнадцать тысяч восемьсот двадцать девять рублей 28 копеек)";
- пункт 8.9.: "Арендатор обязуется исполнить обязанность в части внесения платы за фактическое пользование Участком за весь период, начиная с 01.05.2014 г. до даты начала срока аренды Участка, установленной в п. 2.1. Договора";
- дату подписания акта приема-передачи: "04.07.2014";
- абзац 5 акта приема-передачи земельного участка: "На момент подписания акта приема - передачи земельный участок находится в фактическом пользовании с 01.05.2014 г.";
- абзац 2 расчета арендной платы Приложения 3 к договору: "Размер годовой арендной платы за участок с учетом уровня инфляции составляет КС (8109637.14) х Ки2009 (1.13) х Ки2010 (1.08) х Ки2011 (1.065) х Ки2012 (1.06) х Ки2013 (1.055) х Ки2014 (1.05) хСб (0.05) = 618829.28 руб.";
- абзац 3 расчета арендной платы Приложения 3 к договору: "Размер оплаты за фактическое использование Участка с 01.05.2014 по 04.07.2014 составляет 109 729,29 рублей: (618829,28/12) х 4 / 31 + 618829,28 х 2 / 12 = 109729,29 руб.";
- абзац 7 расчета арендной платы Приложения 3 к договору: "Размер годовой арендной платы с 05.07.2014 по 31.12.2014 составляет 302760,56 рублей:
(618829.28/12) х 27 / 31 + 618829.28 х 5 / 12 = 302 760,56 руб.,
- где 618829,28 р. - годовая арендная плата на 2014 г.;
- 8109637,14 р. - кадастровая стоимость;
- 5% - ставка арендной платы, в %;
- 1.13 - индекс инфляции 2009 г.
1.08 - индекс инфляции 2010 г.
1.065 - индекс инфляции 2011 г.
1.06 - индекс инфляции 2012 г.
1.055 - индекс инфляции 2013 г.
1.05 - индекс инфляции 2014 г.
- 12 мес. - количество месяцев в году;
- 5 мес. - количество полных месяцев с - 05.07.2014 - 31.12.2014;
- 27 дн. - количество дней с 05.07.2014 - 31.07.2014;
- 31 дн. - количество дней в июле 2014 г.".
Существо разногласий по расчету арендной платы сводится к вопросу о правомерности применения ответчиком ставки арендной платы в размере 5%, и включения в проект договора условия оплаты за фактическое пользование земельным участком в период с 01.05.2014 по 04.07.2014 в размере, равном арендной плате.
Истец считает правомерным применения в расчете арендной платы ставки 1,5%, так как именно в таком размере ставка арендной платы применялась к расчету арендной платы в договоре аренды земельного участка N 11/160 от 05.03.2012 с прежним собственником объекта незавершенного строительства.
Истец, полагая, что представленная Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска редакция договора в отношении спорных пунктов не соответствует требованиям закона и принципам формирования платного землепользования, обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о возможности частичного удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
Согласно Постановлению от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Указанным постановлением к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в частности разъяснено, что учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
В соответствии со ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В силу п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Новочеркасска N 1393 от 23.06.2014 земельный участок с кадастровым номером 61:02:0505501:941 по адресу: г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34, был разделен на четыре самостоятельных земельных участка с присвоением отдельных адресов. Земельному участку площадью 1 983 кв. м с кадастровым номером 61:02:0505501:996, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, сохранен адрес: г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34., который является новым объектом спорных земельных правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению положения указанных статей Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, предусматривающие преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды образуемого земельного участка на прежних условиях.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из условий договора аренды земельного участка N 11/160 от 05.03.2012 с прежним собственником объекта незавершенного строительства, им предусмотрено определение размера арендной платы с применением ставки арендной платы - 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Принимая во внимание, что разрешенное использование участка не изменилось, а также исходя из того, что доказательств нарушения ответчиком нормативных сроков строительства не представлено, суд приходит к выводу об установлении ставки арендной платы в размере 1,5, что не противоречит ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2012 года N 15637/2011 по делу А47-7623/2010 сформулирована правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 3.1 следует принять в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет: КС (8 109 637,14) х Ки2010 (1,08) х Ки2011 (1,065) х Ки2012 (1,06) х Ки2013 (1,055) х Ки2014 (1,05) х Сб (1,5%) = 164 290,96 рублей".
Суд первой инстанции также правомерно указал на то, что включение в содержание указанного пункта абзаца второго и третьего, предложенного истцом, является нецелесообразным, поскольку при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится (пункт 9 Правил).
Включение в указанный пункт цифровых значений, четких периодов суд обоснованно счел нецелесообразным, при этом приложение N 3 "Расчет арендной платы" из проекта договора надлежит исключить, поскольку отсутствие указанных условий правовой неопределенности в правоотношениях сторон не создает.
Исходя из желания комитета сделать в договоре ссылку на его ретроспективное действие, и из отсутствия такого желания у арендатора, исходя из условий ранее описанных пунктов и в целом условий договора, принимая во внимание, что закон не содержит императивных норм, устанавливающих пределы свободы сторон договора придавать ему ретроспективное действие, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 8.9 надлежит исключить из условий договора, при этом отсутствие указанного условия правовой неопределенности в правоотношениях сторон не создает.
С учетом того, что арендатор пользуется спорным земельным участком еще до раздела предыдущего, то суд первой инстанции обоснованно указала на то, что отсутствует необходимость указания в акте приема-передачи, являющемся приложением N 2 к спорному договору, того факта, что на момент подписания акта приема-передачи земельный участок находится в фактическом пользовании с 01.05.2014, вместе с тем, стороны вправе указать на данный факт, но без указания конкретной даты.
Поскольку между сторонами не достигнуто согласие по данному пункту, данное условие не является существенным, то абзац 5 акта приема-передачи земельного участка от 04.07.2014, являющегося приложением N 2 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:996, надлежит исключить.
Что касается даты подписания спорного акта приема-передачи, то суд верно указал на то, что 04.07.2014 - является датой подписания акта, но не обязательно является датой передачи земельного участка арендатору, если в акте будет указана иная дата, либо условие о том, что на момент подписания акта приема-передачи земельный участок уже находится в фактическом пользовании.
Доводы заявителя апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права. Условиями договора аренды земельного участка N 11/160 от 05.03.2012 с прежним собственником объекта незавершенного строительства было предусмотрено определение размера арендной платы с применением ставки арендной платы - 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Разрешенное использование участка не изменилось, доказательств нарушения ответчиком нормативных сроков строительства не представлено, следовательно правомерным является установлении ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом законодательством предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится (пункт 9 Правил).
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 мая 2015 года по делу N А53-32936/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2015 N 15АП-10634/2015 ПО ДЕЛУ N А53-32936/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2015 г. N 15АП-10634/2015
Дело N А53-32936/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.
судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ответчика: представитель Мирошниченко С.А., паспорт, по доверенности от 30.12.2014;
- от истца: представитель Недвигина М.П., паспорт, по доверенности от 28.07.2014.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 мая 2015 года по делу N А53-32936/2014
по иску индивидуального предпринимателя Степаняна Артура Николаевича (ОГРН 305615020600035, ИНН 615009830914)
к ответчику: комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска (ОГРН 1036150011204, ИНН 6150039880)
о разрешении разногласий при заключении договора аренды,
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,
установил:
индивидуальный предприниматель Степанян Артур Николаевич (далее - истец предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска (далее - ответчик, комитет) о разрешении разногласий при заключении договора аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014.
Судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты к рассмотрению уточненные исковые требования, согласно которым истец просит:
- пункт 3.1. договора аренды земельного участка принять в редакции арендатора: "Размер арендной платы за период с 20.10.2014 по 31.12.2014 составляет 32 239,86 рублей. Размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 01.03.2015 составляет 15 451,78 рублей. Размер годовой арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.12.2015 243 095,90 рублей";
- пункт 8.9 договора аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 исключить;
- датой подписания акта приема передачи земельного участка к договору аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 принять 20.10.2014;
- абзац 5 акта приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 исключить;
- абзац 2 расчета арендной платы Приложение N 3 к договору аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 принять в редакции арендатора: "Размер арендной платы за период с 20.10.2014 по 01.01.2015 составляет 32 239,86 рублей. Размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 01.03.2015 составляет 15 451,78 рублей. Размер годовой арендной платы за период с 01.03.2015 г. по 31.12.2015 243 095,90 рублей";
- абзац 3 расчета арендной платы Приложение N 3 к договору аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 исключить;
- абзац 4 расчета арендной платы Приложение N 3 к договору аренды земельного участка N 14/065 от 04.07.2014 принять в редакции арендатора: "Расчет годовой арендной платы за период с 20.10.2014 по 31.12.2014:
8 109 637,14 x 1,08 x 1,065 x 1,06 x 1,055 x 1,05 x 1,5% = 164 290,96 рублей.
8 109 637,14 р. - кадастровая стоимость земельного участка
1,5% - ставка арендной платы, в %
1.08 - индекс инфляции 2010
1.065 - индекс инфляции 2011
1.06 - индекс инфляции 2012
1.055 - индекс инфляции 2013
1.05 - индекс инфляции 2014
12 мес. - количество месяцев в году
2 мес. - количество полных месяцев с 21.10.2014 - 31.12.2014
11 д. - количество дней с 21.10.2014 - 31.10.2014
31 дн. - количество дней в октябре.
164 290,96 / 12 = 13 690 р. в месяц
13 690,91 / 31 x 11 = 4 858,04 р. за неполный месяц октябрь
13 690,91 x 2 + 4858,04 - 32 239,86 р.
Итого за период с 20.10.2014 по 31.12.2014 - 32 239,86 рублей.
Расчет годовой арендной платы за период с 01.01.2015 по 28.02.2015.
КС (4 608 452,34) х Ки2015 (1.055) х Сб (2%) = 97 238,34 рублей
Итого за период с 01.01.2015 по 28.02.2015 (58 дней) 97238,34 / 365 х 58 = 15 451,78 рублей.
Расчет годовой арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.12.2015
КС (4 608 452,34) х Ки2015 (1.055) х Сб (0,06) = 291 715,03 рублей 291 715,03 / 12 = 24 309,59 ежемесячно
За период с 01.03.2015 по 31.12.2015 : 24 309,59 x 10 = 243 095,90 рублей".
Решением суда исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска в течение четырнадцати дней со дня вступления в законную силу решения суда направить в адрес индивидуального предпринимателя Степаняна Артура Николаевича проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:996 под строительство зданий, строений, сооружений, при этом пункт 8.9 из договора исключить, а спорный пункт договора аренды принять в следующей редакции:
- пункт 3.1 договора аренды земельного участка принять в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет: КС (8 109 637,14) х Ки2010 (1,08) х Ки2011 (1,065) х Ки2012 (1,06) х Ки2013 (1,055) х Ки2014 (1,05) х Сб (1,5%) = 164 290,96 рублей";
- абзац 5 акта приема-передачи земельного участка от 04.07.2014, являющегося приложением к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:996, исключить.
В остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. При разрешении разногласий по п. 3.1. договора аренды земельного участка, суд необоснованно исключил применение индекса инфляции 2009 г., применение которого было обусловлено. Согласно п. 15 постановления Администрации г. Новочеркасска от 30.12.2011 N 2599 при определении размера годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков на основании их кадастровой стоимости, в том числе предоставленных впервые, индексация размера годовой арендной платы производится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость таких земельных участков. Ответчик не согласен с выводом суда о том, что подлежащая применению ставка арендной платы составляет 1,5%. Постановлением Администрации г. Новочеркасска от 01.12.2011 г. N 2322 земельный участок с кадастровым номером 61:55:0505501:941, расположенный в г. Новочеркасске по шоссе Харьковскому, 34 был предоставлен Шаршукову СП. в аренду, под строительство объектов придорожного сервиса. Постановлением Администрации г. Новочеркасска от 29.02.2012 г. N 334 уточнен кадастровый номер земельного участка - 61:02:0505501:941.05.03.2012 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска и Шаршуковым Сергеем Павловичем был заключен договор аренды N 11/60 земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:941 под строительство объектов придорожного сервиса площадью 6984,0 кв. м, на срок с 01.12.2011 по 30.11.2012 г. В соответствии с подпунктом 4.3. пункта 4 приложения 1 Постановления Администрации г. Новочеркасска от 25.12.2009 г. N 3374 в отношении земельных участков с видом использования для размещения автомастерских и автосервиса подлежала применению ставка 5,0%, вместе с тем согласно дополнительного соглашения к договору аренды N 11/60 от 06.03.2012 г. она была установлена в размере 1,5%.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 18.08.2015 г. до 09 час. 05 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества N 92-2012 (к) от 20.06.2012 истец приобрел в собственность объект незавершенного строительства общей площадью застройки 152,8 кв. м, степень готовности 16%, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34, который был расположен на земельном участке площадью 6984 кв. м с кадастровым номером 61:02:0505501:941 и видом разрешенного использования - для строительства объектов придорожного сервиса. В отношении указанного земельного участка имелся заключенный договор аренды земельного участка N 11/160 от 05.03.2012, расчет арендной платы в котором производился с применением ставки арендной платы равной 1,5%.
Постановлением Администрации г. Новочеркасска N 1393 от 23.06.2014 земельный участок 61:02:0505501:941 по адресу: г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34 был разделен на четыре самостоятельных земельных участка с присвоением отдельных адресов. Земельному участку площадью 1 983 кв. м с кадастровым номером 61:02:0505501:996, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, сохранен адрес: г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска был подготовлен проект договора аренды земельного участка под строительство зданий, строений, сооружений N 14/065 от 04.07.2014 по содержанию которого у истца возникли разногласия.
На рассмотрение суда стороны представили следующие спорные пункты договора:
- пункт 3.1.: "Размер арендной платы за год за Участок составляет 618829 рублей 28 копеек (Шестьсот восемнадцать тысяч восемьсот двадцать девять рублей 28 копеек)";
- пункт 8.9.: "Арендатор обязуется исполнить обязанность в части внесения платы за фактическое пользование Участком за весь период, начиная с 01.05.2014 г. до даты начала срока аренды Участка, установленной в п. 2.1. Договора";
- дату подписания акта приема-передачи: "04.07.2014";
- абзац 5 акта приема-передачи земельного участка: "На момент подписания акта приема - передачи земельный участок находится в фактическом пользовании с 01.05.2014 г.";
- абзац 2 расчета арендной платы Приложения 3 к договору: "Размер годовой арендной платы за участок с учетом уровня инфляции составляет КС (8109637.14) х Ки2009 (1.13) х Ки2010 (1.08) х Ки2011 (1.065) х Ки2012 (1.06) х Ки2013 (1.055) х Ки2014 (1.05) хСб (0.05) = 618829.28 руб.";
- абзац 3 расчета арендной платы Приложения 3 к договору: "Размер оплаты за фактическое использование Участка с 01.05.2014 по 04.07.2014 составляет 109 729,29 рублей: (618829,28/12) х 4 / 31 + 618829,28 х 2 / 12 = 109729,29 руб.";
- абзац 7 расчета арендной платы Приложения 3 к договору: "Размер годовой арендной платы с 05.07.2014 по 31.12.2014 составляет 302760,56 рублей:
(618829.28/12) х 27 / 31 + 618829.28 х 5 / 12 = 302 760,56 руб.,
- где 618829,28 р. - годовая арендная плата на 2014 г.;
- 8109637,14 р. - кадастровая стоимость;
- 5% - ставка арендной платы, в %;
- 1.13 - индекс инфляции 2009 г.
1.08 - индекс инфляции 2010 г.
1.065 - индекс инфляции 2011 г.
1.06 - индекс инфляции 2012 г.
1.055 - индекс инфляции 2013 г.
1.05 - индекс инфляции 2014 г.
- 12 мес. - количество месяцев в году;
- 5 мес. - количество полных месяцев с - 05.07.2014 - 31.12.2014;
- 27 дн. - количество дней с 05.07.2014 - 31.07.2014;
- 31 дн. - количество дней в июле 2014 г.".
Существо разногласий по расчету арендной платы сводится к вопросу о правомерности применения ответчиком ставки арендной платы в размере 5%, и включения в проект договора условия оплаты за фактическое пользование земельным участком в период с 01.05.2014 по 04.07.2014 в размере, равном арендной плате.
Истец считает правомерным применения в расчете арендной платы ставки 1,5%, так как именно в таком размере ставка арендной платы применялась к расчету арендной платы в договоре аренды земельного участка N 11/160 от 05.03.2012 с прежним собственником объекта незавершенного строительства.
Истец, полагая, что представленная Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска редакция договора в отношении спорных пунктов не соответствует требованиям закона и принципам формирования платного землепользования, обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о возможности частичного удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
Согласно Постановлению от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Указанным постановлением к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в частности разъяснено, что учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
В соответствии со ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В силу п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Новочеркасска N 1393 от 23.06.2014 земельный участок с кадастровым номером 61:02:0505501:941 по адресу: г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34, был разделен на четыре самостоятельных земельных участка с присвоением отдельных адресов. Земельному участку площадью 1 983 кв. м с кадастровым номером 61:02:0505501:996, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, сохранен адрес: г. Новочеркасск, шоссе Харьковское, 34., который является новым объектом спорных земельных правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению положения указанных статей Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, предусматривающие преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды образуемого земельного участка на прежних условиях.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из условий договора аренды земельного участка N 11/160 от 05.03.2012 с прежним собственником объекта незавершенного строительства, им предусмотрено определение размера арендной платы с применением ставки арендной платы - 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Принимая во внимание, что разрешенное использование участка не изменилось, а также исходя из того, что доказательств нарушения ответчиком нормативных сроков строительства не представлено, суд приходит к выводу об установлении ставки арендной платы в размере 1,5, что не противоречит ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2012 года N 15637/2011 по делу А47-7623/2010 сформулирована правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 3.1 следует принять в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет: КС (8 109 637,14) х Ки2010 (1,08) х Ки2011 (1,065) х Ки2012 (1,06) х Ки2013 (1,055) х Ки2014 (1,05) х Сб (1,5%) = 164 290,96 рублей".
Суд первой инстанции также правомерно указал на то, что включение в содержание указанного пункта абзаца второго и третьего, предложенного истцом, является нецелесообразным, поскольку при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится (пункт 9 Правил).
Включение в указанный пункт цифровых значений, четких периодов суд обоснованно счел нецелесообразным, при этом приложение N 3 "Расчет арендной платы" из проекта договора надлежит исключить, поскольку отсутствие указанных условий правовой неопределенности в правоотношениях сторон не создает.
Исходя из желания комитета сделать в договоре ссылку на его ретроспективное действие, и из отсутствия такого желания у арендатора, исходя из условий ранее описанных пунктов и в целом условий договора, принимая во внимание, что закон не содержит императивных норм, устанавливающих пределы свободы сторон договора придавать ему ретроспективное действие, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 8.9 надлежит исключить из условий договора, при этом отсутствие указанного условия правовой неопределенности в правоотношениях сторон не создает.
С учетом того, что арендатор пользуется спорным земельным участком еще до раздела предыдущего, то суд первой инстанции обоснованно указала на то, что отсутствует необходимость указания в акте приема-передачи, являющемся приложением N 2 к спорному договору, того факта, что на момент подписания акта приема-передачи земельный участок находится в фактическом пользовании с 01.05.2014, вместе с тем, стороны вправе указать на данный факт, но без указания конкретной даты.
Поскольку между сторонами не достигнуто согласие по данному пункту, данное условие не является существенным, то абзац 5 акта приема-передачи земельного участка от 04.07.2014, являющегося приложением N 2 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0505501:996, надлежит исключить.
Что касается даты подписания спорного акта приема-передачи, то суд верно указал на то, что 04.07.2014 - является датой подписания акта, но не обязательно является датой передачи земельного участка арендатору, если в акте будет указана иная дата, либо условие о том, что на момент подписания акта приема-передачи земельный участок уже находится в фактическом пользовании.
Доводы заявителя апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права. Условиями договора аренды земельного участка N 11/160 от 05.03.2012 с прежним собственником объекта незавершенного строительства было предусмотрено определение размера арендной платы с применением ставки арендной платы - 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Разрешенное использование участка не изменилось, доказательств нарушения ответчиком нормативных сроков строительства не представлено, следовательно правомерным является установлении ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом законодательством предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится (пункт 9 Правил).
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 мая 2015 года по делу N А53-32936/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)