Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кудряшевой Е.В.,
судей Усенко Н.А., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровым В.А.,
при участии:
от АКБ "Банк Москвы": Курошова Т.В. по доверенности от 15.11.2013,
от иных лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (рег. N 07АП-5638/2013(11)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 июня 2014 года (судья: Ничегоряева О.Н.) по делу о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества Фирма "Внешторгсиб-М" по конкурсного управляющего должника об утверждении "Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника",
установил:
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.01.2014 должник - закрытое акционерное общество фирма "Внешторгсиб-М" - признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Незванов Игорь Викторович.
07.04.2014 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление конкурсного управляющего ЗАО фирма "Внешторгсиб-М" Незванова И.В. об утверждении "Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО фирма "Внешторгсиб-М".
06.06.2014 от конкурсного управляющего поступили письменные уточнения заявления, согласно которым он просил утвердить "Положение о порядке, сроках и условиях продаже имущества ЗАО Фирма "Внешторгсиб-М", в редакции, предложенной конкурсным управляющим, а также установить начальную цену продажи предмета залога в соответствии с рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком, в размере 59 554 000 руб.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 27 июня 2014 года заявление конкурсного управляющего удовлетворено, начальная цена продажи имущества ЗАО фирма "Внешторгсиб-М", находящегося в залоге, установлена в размере 80% от рыночной стоимости, указанной в отчетах об оценке N 204-1Н от 16.04.2014, N 204-2Н от 07.03.2014. Утверждено положение о порядке, сроках и условиях продаже имущества ЗАО фирма "Внешторгсиб-М", в редакции, предложенной конкурсным управляющим.
В обоснование заявитель апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, отчет об оценке ООО "Бизнес-Эксперт" не может быть принят для установления начальной цены продажи имущества, поскольку оценщик привлечен аффилированным должнику лицом - ИП Кульмановым Е.М., который на дату оценки не являлся залоговым кредитором. Конкурсный управляющий нарушил процедуру утверждения положения о порядке продажи заложенного имущества, не согласовав с залоговым кредитором проект положения до его направления в суд, тогда как в силу пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве право на обращение в суд для утверждения положения возникает у конкурсного управляющего при наличии разногласий с залоговым кредитором. Единственным кредитором, имеющим право на определение условий и порядка продажи имущества, является ОАО "Банк Москвы".
Право аренды на земельные участки необоснованно учтено при определении начальной продажной цены имущества, поскольку здания расположены на одном земельном участке, а не на разных, как указано в отчете об оценке, раздел земельного участка не осуществлялся. Кроме того, право аренды земельного участка не может быть предметом торгов, продавцом права на заключение договора аренды может выступать только Мэрия города Новосибирска.
Отчет об оценке, составленный ООО "Бизнес-Эксперт", не может быть использован для определения начальной стоимости продажи имущества, поскольку не соответствует требованиям законодательства, а цена, указанная в нем, действительной рыночной стоимости имущества. Оценщик привел неактуальный анализ рынка на июнь и сентябрь 2013 года, тогда как оценка проведена на 11.04.2014, что является нарушением стандартов оценки, а поскольку отчет об оценке носит рекомендательный характер, его недействительность может быть рассмотрена в рамках данного спора.
В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий ЗАО фирма "Внешторгсиб-М" Незванов И.В. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку на момент рассмотрения заявления об установлении начальной продажной цены залогового имущества ИП Кульманов Е.М. являлся залоговым кредитором. Суд первой инстанции обоснованно руководствовался отчетами ООО "Бизнес-Эксперт", поскольку общая стоимость заложенного имущества выше, имеется оценка права аренды земельных участков, в отличие от отчета ЗАО "Ависта". Право аренды земельного участка является активом должника, требования ОАО "Банк Москвы" обеспечены залогом права аренды земельного участка, а судебная практика подтверждает возможность реализации права аренды в составе лота с недвижимым имуществом. Довод апелляционной жалобы о некорректном применении аналогов оценки и процентных корректировок, что привело к завышению оценок, носит предположительный характер, заявитель жалобы не оспорил отчеты об оценке.
В связи с отсутствием доказательств направления пояснений ИП Решетникова А.В. участвующим в деле лицам, им не дается оценка в постановлении.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
Иные участвующие в деле о банкротстве лица, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий ЗАО фирма "Внешторгсиб-М" Незванов И.В. представил два отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 204-1Н от 16.04.2014 (т. 1, л.д. 74 - 106), N 204-2Н от 07.03.2014 (т. 1, л.д. 107 - 134), составленные оценочной компанией "Бизнес-Эксперт" по заданию кредитора ИП Кульманова Е.М., в соответствии с которыми определена рыночная стоимость залогового имущества должника в размере 59 554 000 руб.:
- Здание (автовесовая). площадь 129,8 кв. м (в том числе право аренды земельного участка) - 2 056 000 руб.,
- Административное здание, площадь 562,4 кв. м (в том числе право аренды земельного участка) - 17 520 000 руб.,
- здание (арочный склад), площадь 549,5 кв. м (в том числе право аренды земельного участка) - 4 027 000 руб.,
- здание (продовольственный склад) площадь 803,5 кв. м (в том числе право аренды земельного участка) - 17 756 000 руб.,
- здание (склад овощной), площадь 620,7 кв. м, 1984 год постройки, в том числе право аренды земельного участка площадью 3 099 кв. м - 12 037 000 руб.,
- Здание (склад фруктово-продовольственный, столярная мастерская), площадь 474, 10 кв. м, в том числе право аренды земельного участка площадью 1 352 кв. м - 6 158 000 руб.
АКБ "Банк Москвы" (ОАО), являющийся залоговым кредитором, также представил в арбитражный суд отчет об оценке имущества должника N 15042014.7 от 22.04.2014 (т. 3, л.д. 52 - 150, т. 4, л.д. 1 - 21), составленный оценщиком ЗАО "Ависта", в соответствии с которым общая стоимость залогового имущества составила 32 861 000 руб., в том числе:
- Здание (автовесовая). площадь 129,8 кв. м - 1 882 000 руб.,
- Административное здание, площадь 562,4 кв. м - 8 048 000 руб.,
- здание (арочный склад), площадь 549,5 кв. м - 3 934 000 руб.,
- здание (продовольственный склад) площадь 803,5 кв. м - 9 052 000 руб.,
- здание (склад овощной), площадь 620,7 кв. м - 5 767 000 руб.,
- Здание (склад фруктово-продовольственный, столярная мастерская), площадь 474,10 кв. м - 4 178 000 руб.
Суд первой инстанции, вынося обжалуемое определение, пришел к выводу, что начальная продажная цена подлежит определению на основании отчетов об оценке, представленных конкурсным управляющим должника, в размере 80%. Составление отчетов на основании заявления ИП Кульманова Е.М. не является основанием для признания их недостоверными, так как на момент рассмотрения заявления об установлении начальной продажной цены ИП Кульманов Е.М. является залоговым кредитором. Общая стоимость имущества в отчетах, представленных конкурсным управляющим должника, выше, чем в отчете, представленном ОАО "Банк Москвы", при этом в отчетах, представленных конкурсным управляющим, содержится оценка права аренды земельных участков. Доводы о завышении оценок носят предположительный характер. Поскольку здания овощного склада и фруктово-продовольственного склада могут эксплуатироваться автономно, их продажа разными лотами может способствовать более быстрой реализации имущества.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев материалы дела по обособленному спору, соглашается с выводами суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве, в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
На основании пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве.
Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для рассмотрения разногласий залогового кредитора и конкурсного управляющего в суде. Обращение конкурсного управляющего должника непосредственно в суд, минуя процедуру утверждения положения о порядке продажи имущества должника у залогового кредитора, не привело к нарушению прав и законных интересов ОАО "Банк Москвы", поскольку имеющиеся между конкурсным управляющим и залоговым кредитором разногласия в любом случае подлежали разрешению в судебном порядке.
Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 14016/10, на которое ссылается заявитель апелляционной жалобы, касается признания недействительным решения комитета кредиторов об утверждении предложения о продаже имущества должника, на которое установлен залог. В рассматриваемом обособленном споре собрание или комитет кредиторов должника не утверждали положение о порядке продаже заложенного имущества.
Довод апелляционной жалобы о неправомерном принятии отчетов об оценке, составленных по заказу ИП Кульманова Е.М., отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном толковании норм права.
Статья 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает требования, обеспечивающие независимость оценщика. В материалах дела отсутствуют доказательства, что проведение оценки ООО "Бизнес-Эксперт" было невозможным по причине нарушения ограничений, установленных статьей 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в том числе по причине аффилированности оценщика и заказчика или должника. Заявитель апелляционной жалобы не доказал, что отсутствие у ИП Кульманова Е.М. статуса залогового кредитора на дату проведения оценки повлияло на достоверность отчетов об оценке.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы о завышенной начальной продажной цене заложенного имущества не подтверждаются материалами дела.
Как следует из отчетов, представленных конкурсным управляющим, дата предложения выбранных объектов-аналогов - февраль 2014 года. При этом из отчета, представленного ОАО "Банк Москвы", следует, что в период с июня 2013 года по март 2014 года цена объектов недвижимости на рынке увеличилась, поэтому анализ рынка на июнь и сентябрь 2013 года не привел к завышению начальной продажной цены заложенного имущества.
Довод апелляционной жалобы о невозможности продажи права аренды на земельные участки отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права.
Как следует из материалов дела, здания, являющиеся предметом залога, находятся в собственности должника. В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичная норма установлена пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, переход права собственности на здания, принадлежащие должнику, влечет переход права аренды на земельные участки, на которых расположены здания, при этом право аренды не подлежит реализации с торгов в порядке статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом к собственнику здания переходит право пользования частью земельного участка, необходимой для использования здания. Следовательно, отсутствие документов о разделе земельного участка на два земельных участка не препятствует выставлению зданий на продажу разными лотами, поскольку раздел земельных участков может быть осуществлен в порядке статей 11.3, 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 июня 2014 года по делу N А45-25757/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.В.КУДРЯШЕВА
Судьи
Н.А.УСЕНКО
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2014 N 07АП-5638/2013(11) ПО ДЕЛУ N А45-25757/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2014 г. по делу N А45-25757/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кудряшевой Е.В.,
судей Усенко Н.А., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровым В.А.,
при участии:
от АКБ "Банк Москвы": Курошова Т.В. по доверенности от 15.11.2013,
от иных лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (рег. N 07АП-5638/2013(11)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 июня 2014 года (судья: Ничегоряева О.Н.) по делу о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества Фирма "Внешторгсиб-М" по конкурсного управляющего должника об утверждении "Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника",
установил:
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.01.2014 должник - закрытое акционерное общество фирма "Внешторгсиб-М" - признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Незванов Игорь Викторович.
07.04.2014 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление конкурсного управляющего ЗАО фирма "Внешторгсиб-М" Незванова И.В. об утверждении "Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО фирма "Внешторгсиб-М".
06.06.2014 от конкурсного управляющего поступили письменные уточнения заявления, согласно которым он просил утвердить "Положение о порядке, сроках и условиях продаже имущества ЗАО Фирма "Внешторгсиб-М", в редакции, предложенной конкурсным управляющим, а также установить начальную цену продажи предмета залога в соответствии с рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком, в размере 59 554 000 руб.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 27 июня 2014 года заявление конкурсного управляющего удовлетворено, начальная цена продажи имущества ЗАО фирма "Внешторгсиб-М", находящегося в залоге, установлена в размере 80% от рыночной стоимости, указанной в отчетах об оценке N 204-1Н от 16.04.2014, N 204-2Н от 07.03.2014. Утверждено положение о порядке, сроках и условиях продаже имущества ЗАО фирма "Внешторгсиб-М", в редакции, предложенной конкурсным управляющим.
\pard\plain\qc\fs1\brdrb\brdrw30\brdrs
\pard\plain\qc\fs1\brdrb\brdrw30\brdrs
В обоснование заявитель апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, отчет об оценке ООО "Бизнес-Эксперт" не может быть принят для установления начальной цены продажи имущества, поскольку оценщик привлечен аффилированным должнику лицом - ИП Кульмановым Е.М., который на дату оценки не являлся залоговым кредитором. Конкурсный управляющий нарушил процедуру утверждения положения о порядке продажи заложенного имущества, не согласовав с залоговым кредитором проект положения до его направления в суд, тогда как в силу пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве право на обращение в суд для утверждения положения возникает у конкурсного управляющего при наличии разногласий с залоговым кредитором. Единственным кредитором, имеющим право на определение условий и порядка продажи имущества, является ОАО "Банк Москвы".
Право аренды на земельные участки необоснованно учтено при определении начальной продажной цены имущества, поскольку здания расположены на одном земельном участке, а не на разных, как указано в отчете об оценке, раздел земельного участка не осуществлялся. Кроме того, право аренды земельного участка не может быть предметом торгов, продавцом права на заключение договора аренды может выступать только Мэрия города Новосибирска.
Отчет об оценке, составленный ООО "Бизнес-Эксперт", не может быть использован для определения начальной стоимости продажи имущества, поскольку не соответствует требованиям законодательства, а цена, указанная в нем, действительной рыночной стоимости имущества. Оценщик привел неактуальный анализ рынка на июнь и сентябрь 2013 года, тогда как оценка проведена на 11.04.2014, что является нарушением стандартов оценки, а поскольку отчет об оценке носит рекомендательный характер, его недействительность может быть рассмотрена в рамках данного спора.
В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий ЗАО фирма "Внешторгсиб-М" Незванов И.В. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку на момент рассмотрения заявления об установлении начальной продажной цены залогового имущества ИП Кульманов Е.М. являлся залоговым кредитором. Суд первой инстанции обоснованно руководствовался отчетами ООО "Бизнес-Эксперт", поскольку общая стоимость заложенного имущества выше, имеется оценка права аренды земельных участков, в отличие от отчета ЗАО "Ависта". Право аренды земельного участка является активом должника, требования ОАО "Банк Москвы" обеспечены залогом права аренды земельного участка, а судебная практика подтверждает возможность реализации права аренды в составе лота с недвижимым имуществом. Довод апелляционной жалобы о некорректном применении аналогов оценки и процентных корректировок, что привело к завышению оценок, носит предположительный характер, заявитель жалобы не оспорил отчеты об оценке.
В связи с отсутствием доказательств направления пояснений ИП Решетникова А.В. участвующим в деле лицам, им не дается оценка в постановлении.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
Иные участвующие в деле о банкротстве лица, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий ЗАО фирма "Внешторгсиб-М" Незванов И.В. представил два отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 204-1Н от 16.04.2014 (т. 1, л.д. 74 - 106), N 204-2Н от 07.03.2014 (т. 1, л.д. 107 - 134), составленные оценочной компанией "Бизнес-Эксперт" по заданию кредитора ИП Кульманова Е.М., в соответствии с которыми определена рыночная стоимость залогового имущества должника в размере 59 554 000 руб.:
- Здание (автовесовая). площадь 129,8 кв. м (в том числе право аренды земельного участка) - 2 056 000 руб.,
- Административное здание, площадь 562,4 кв. м (в том числе право аренды земельного участка) - 17 520 000 руб.,
- здание (арочный склад), площадь 549,5 кв. м (в том числе право аренды земельного участка) - 4 027 000 руб.,
- здание (продовольственный склад) площадь 803,5 кв. м (в том числе право аренды земельного участка) - 17 756 000 руб.,
- здание (склад овощной), площадь 620,7 кв. м, 1984 год постройки, в том числе право аренды земельного участка площадью 3 099 кв. м - 12 037 000 руб.,
- Здание (склад фруктово-продовольственный, столярная мастерская), площадь 474, 10 кв. м, в том числе право аренды земельного участка площадью 1 352 кв. м - 6 158 000 руб.
АКБ "Банк Москвы" (ОАО), являющийся залоговым кредитором, также представил в арбитражный суд отчет об оценке имущества должника N 15042014.7 от 22.04.2014 (т. 3, л.д. 52 - 150, т. 4, л.д. 1 - 21), составленный оценщиком ЗАО "Ависта", в соответствии с которым общая стоимость залогового имущества составила 32 861 000 руб., в том числе:
- Здание (автовесовая). площадь 129,8 кв. м - 1 882 000 руб.,
- Административное здание, площадь 562,4 кв. м - 8 048 000 руб.,
- здание (арочный склад), площадь 549,5 кв. м - 3 934 000 руб.,
- здание (продовольственный склад) площадь 803,5 кв. м - 9 052 000 руб.,
- здание (склад овощной), площадь 620,7 кв. м - 5 767 000 руб.,
- Здание (склад фруктово-продовольственный, столярная мастерская), площадь 474,10 кв. м - 4 178 000 руб.
Суд первой инстанции, вынося обжалуемое определение, пришел к выводу, что начальная продажная цена подлежит определению на основании отчетов об оценке, представленных конкурсным управляющим должника, в размере 80%. Составление отчетов на основании заявления ИП Кульманова Е.М. не является основанием для признания их недостоверными, так как на момент рассмотрения заявления об установлении начальной продажной цены ИП Кульманов Е.М. является залоговым кредитором. Общая стоимость имущества в отчетах, представленных конкурсным управляющим должника, выше, чем в отчете, представленном ОАО "Банк Москвы", при этом в отчетах, представленных конкурсным управляющим, содержится оценка права аренды земельных участков. Доводы о завышении оценок носят предположительный характер. Поскольку здания овощного склада и фруктово-продовольственного склада могут эксплуатироваться автономно, их продажа разными лотами может способствовать более быстрой реализации имущества.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев материалы дела по обособленному спору, соглашается с выводами суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве, в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
На основании пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве.
Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для рассмотрения разногласий залогового кредитора и конкурсного управляющего в суде. Обращение конкурсного управляющего должника непосредственно в суд, минуя процедуру утверждения положения о порядке продажи имущества должника у залогового кредитора, не привело к нарушению прав и законных интересов ОАО "Банк Москвы", поскольку имеющиеся между конкурсным управляющим и залоговым кредитором разногласия в любом случае подлежали разрешению в судебном порядке.
Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 14016/10, на которое ссылается заявитель апелляционной жалобы, касается признания недействительным решения комитета кредиторов об утверждении предложения о продаже имущества должника, на которое установлен залог. В рассматриваемом обособленном споре собрание или комитет кредиторов должника не утверждали положение о порядке продаже заложенного имущества.
Довод апелляционной жалобы о неправомерном принятии отчетов об оценке, составленных по заказу ИП Кульманова Е.М., отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном толковании норм права.
Статья 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает требования, обеспечивающие независимость оценщика. В материалах дела отсутствуют доказательства, что проведение оценки ООО "Бизнес-Эксперт" было невозможным по причине нарушения ограничений, установленных статьей 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в том числе по причине аффилированности оценщика и заказчика или должника. Заявитель апелляционной жалобы не доказал, что отсутствие у ИП Кульманова Е.М. статуса залогового кредитора на дату проведения оценки повлияло на достоверность отчетов об оценке.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы о завышенной начальной продажной цене заложенного имущества не подтверждаются материалами дела.
Как следует из отчетов, представленных конкурсным управляющим, дата предложения выбранных объектов-аналогов - февраль 2014 года. При этом из отчета, представленного ОАО "Банк Москвы", следует, что в период с июня 2013 года по март 2014 года цена объектов недвижимости на рынке увеличилась, поэтому анализ рынка на июнь и сентябрь 2013 года не привел к завышению начальной продажной цены заложенного имущества.
Довод апелляционной жалобы о невозможности продажи права аренды на земельные участки отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права.
Как следует из материалов дела, здания, являющиеся предметом залога, находятся в собственности должника. В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичная норма установлена пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, переход права собственности на здания, принадлежащие должнику, влечет переход права аренды на земельные участки, на которых расположены здания, при этом право аренды не подлежит реализации с торгов в порядке статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом к собственнику здания переходит право пользования частью земельного участка, необходимой для использования здания. Следовательно, отсутствие документов о разделе земельного участка на два земельных участка не препятствует выставлению зданий на продажу разными лотами, поскольку раздел земельных участков может быть осуществлен в порядке статей 11.3, 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 июня 2014 года по делу N А45-25757/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.В.КУДРЯШЕВА
Судьи
Н.А.УСЕНКО
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)