Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Бронникова Олега Анатольевича (ОГРН 3046166214800022, ИНН 616605739217) - Корнеева П.С. (доверенность от 06.06.2012), от заинтересованного лица - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области - Гаричян О.К. (доверенность от 09.01.2013), в отсутствие представителей третьих лиц: Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Фонд имущества Ростовской области", Задорожного Владислава Александровича, Данилова Андрея Петровича, Киргуева Эдуарда Константиновича, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бронникова Олега Анатольевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2012 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-21991/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Бронников О.А. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство) с требованиями о признании незаконным решения об отмене распоряжения от 13.04.2012 N 689 "О предоставлении в общую долевую собственность за плату земельного участка площадью 2616 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020801:36, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27" (далее - распоряжение от 13.04.2012 N 689), выраженного в распоряжении от 03.05.2012 N 846; обязании министерства в месячный срок со дня вступления в силу решения суда по данному делу устранить в полном объеме нарушение прав и свобод заявителей; обязании министерства направить в государственное бюджетное учреждение Ростовской области "Фонд имущества Ростовской области" (далее - фонд имущества) приватизационное дело на указанный земельный участок для подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка в соответствии с распоряжением министерства от 13.04.2012 N 689; направить подготовленный проект договора купли-продажи заявителям с предложением о его заключении (с учетом изменения предмета заявленных требований, т. 1, л.д. 64).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент), фонд имущества, Задорожный В.А., Данилов А.П., Киргуев Э.К.
Решением от 19.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.06.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок площадью 2616 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020801:36 образован с нарушением требований действующего законодательства. По данным кадастрового паспорта от 28.10.2011 участок с кадастровым номером 61:44:0020801:36 образован в результате раздела участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6, государственная собственность на который не разграничена, что в силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137) влечет его отнесение к ведению органов местного самоуправления и не исключает необходимость принятия решения о приватизации исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Решение об образовании земельного участка 61:44:0020801:36 путем раздела участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6 либо иным способом департаментом не принималось, документы об утверждении уполномоченным органом границ спорного участка либо принятия решения о его образовании отсутствуют. Доказательства обращения заявителей в департамент о разделе участка общей площадью 59 505 кв. м (кадастровый номер 61:44:0020801:6) и принятия департаментом правоустанавливающего акта о разделе указанного участка не представлены. Поскольку постановка участка площадью 2616 кв. м на кадастровый учет явилась следствием принятия решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.02.2011 по делу N 2-50/11, впоследствии отмененного судом кассационной инстанции Ростовского областного суда, - документы об образовании и утверждении границ земельного участка 61:44:0020801:36, отсутствуют, он не может быть признан образованным в установленном законом порядке. Правовые основания для принятия решения о приватизации спорного участка у министерства отсутствовали. Следовательно, после отмены решения суда общей юрисдикции министерство правомерно отменило ранее принятое распоряжение о предоставлении спорного участка в собственность за плату. Министерство не наделено полномочиями по самостоятельному формированию земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего заявителям здания (литера Щ) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27. При выявлении факта отмены судебного акта о разделе участка общей площадью 59 505 кв. м (кадастровый номер 61:44:0020801:6) министерство в порядке самоконтроля правомерно отменило ранее изданное распоряжение.
В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы считает, что отмена кассационной инстанцией решения районного суда, на основании которого сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок 61:44:0020801:36, не является основанием для отказа в принятии министерством решения о приватизации этого земельного участка. Заявленные требования основаны на нормах статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), устанавливающих исключительный порядок приобретения права на земельный участок. Перечень документов, представляемых в уполномоченный орган для приобретения права на земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса, не содержит в качестве необходимого документа решение органа местного самоуправления об образовании земельного участка. "Временный" статус земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет, не имеет правового значения для принятия решения о приватизации. Необходимым и достаточным условием для принятия решения о приватизации земельного участка является наличие кадастрового паспорта, документов, подтверждающих право на объект недвижимости и отсутствие ограничений оборотоспособности испрашиваемого земельного участка, установленных федеральными законами. Выводы судов о необходимости дополнительного согласования и утверждения границ испрашиваемого земельного участка органом местного самоуправления, не соответствует действующему законодательству. Право аренды, возникшее у заявителей в силу закона при совершении сделки купли-продажи производственного здания (литера Щ) не может быть прекращено в связи с разделом земельного участка. Министерство наделено полномочиями по формированию спорного земельного участка и обязано обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории. У министерства отсутствовали не только основания, но и право на издание оспариваемого ненормативного правового акта.
В отзыве на кассационную жалобу министерство просит состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, отметив, что при обращении в министерство о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка площадью 2616 кв. м с кадастровым номером заявители не представили копию документа, удостоверяющего (устанавливающего) права на приобретаемый участок. В представленных документах отсутствовал акт уполномоченного органа, содержащий решение об образовании земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:36 из участка 61:44:0020801:6, а также доказательства отчуждения здания (литера Щ) из государственной собственности. 13.04.2012 министерство издало распоряжение N 689 о предоставлении в общую долевую собственность Киргуеву Э.К., Данилову А.П., Задорожному В.А. и Бронникову О.А. участка 61:44:0020801:36 на основании решения суда общей юрисдикции, которым определен порядок и раздел участка 61:44:0020801:6. Распоряжением от 03.05.2012 N 846 ранее изданное распоряжение от 13.04.2012 N 689 отменено вследствие отмены решения суда. На момент образования участка 61:44:0020801:36 заявители землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6 не являлись. Формирование, земельного участка, постановка на кадастровый учет и предоставление в собственность в границах, которые определяют лишь порядок пользования, могли повлечь нарушение прав третьих лиц - собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на участке 61:44:0020801:6. Распоряжение министерства от 03.05.2012 N 846 соответствует действующему законодательству (дело N А53-20658/2012). Сведения о кадастровом учете земельного участка 61:44:0020801:36 носили временный характер. Документы об образовании границ уполномоченным органом местного самоуправления, соответствующее решение об образовании участка 61:44:0020801:36 отсутствуют. На министерство не возложена обязанность по обращению в орган местного самоуправления с заявлением об утверждении и выдаче заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте. 15.05.2013 земельный участок 61:44:0020801:36 снят с учета по заявлению департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры).
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить. Представитель министерства просила оставить в силе состоявшиеся по делу судебные акты. Иные лица явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом. Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, предприниматель совместно с Киргуевым Э.К. (доля в праве 1/4), Даниловым А.П. (1/4) и Задорожным В.А. (1/4) на основании договора купли-продажи от 22.03.2002 является сособственником (1/4) здания (литера Щ) площадью 269,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 15.02.2012 N 01/004/2012-491, а также свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 13, 15-19).
На основании постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 11.04.2003 N 745 "О перераспределении долей земельного участка по ул. Орской, 27" (т. 1, л.д. 76) гражданам Маилян И.С., Киргуеву Э.К., Задорожному В.А., Бронникову О.А. в равных долях в аренду сроком до 11.05.2044 предоставлены 308/10000 земельного участка общей площадью 6,0897 кв. м по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону для эксплуатации производственных помещений, на основании которого заключен договор аренды от 15.10.2003 N 24671 с множественностью лиц на стороне арендатора (площадь участка указана 60 724 кв. м) (т. 1, л.д. 87-91).
Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 02.05.2004 N 868 "Об изъятии у ОАО "Югавторемонт", ООО "Ритм", Маилян И.С., Киргуева Э.К., Задорожного В.А., Бронникова О.А., Кудинова И.А., Гвоздика В.А., Кузнецова Ю.В. земельного участка по ул. Орской, 27 и предоставлении его гр. Снижко А.М. для эксплуатации производственных помещений" часть участка в размере 0,1211 га изъята у пользователей, предписано внести соответствующие изменения в договоры аренды земельного участка каждого землепользователя (т. 2, л.д. 77, 78).
В соответствии с кадастровым паспортом от 23.07.2008 N 448/08-2838 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6 площадью 59 505 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:020801:0003 площадью 60 897 кв. м, в государственном кадастре недвижимости имеются сведения о наличии обременений в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6 в пользу предпринимателя, Киргуева Э.К., Данилова А.П., Задорожного В.А. по 71/10000 земельного участка каждому (т. 2, л.д. 73-76).
По делу установлено, что порядок фактического землепользования сложился с 2003 года, который утвержден вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.02.2011 по делу N 2-50/11 (т. 1, л.д. 82-86).
Указанным судебным актом, с учетом кассационного определения Ростовского областного суда от 02.06.2011, на основании экспертного заключения, выполненного ООО ЭУ РЭПЦ "Дон", в совместное пользование предпринимателя, Киргуева Э.К., Данилова А.П. и Задорожного В.А. выделен земельный участок N 3, общей площадью 2616 кв. м, расположенный в границах: от нижнего левого угла (Т1) по меже; по существующему забору 94,03 м; по существующему забору 6,18 м; 12,28 м; 3,14 м; по границе с участком N 1; до левой межи 92,39 м (т. 2, л.д. 38-48).
В июле 2011 года Кудинов И.А. по поручению остальных сособственников здания (литера Щ), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская 27, в числе которых заявитель по делу, обратился в ООО "РКБ Континент" с заявлением о подготовке межевого плана на испрашиваемый земельный участок, в связи с чем заключен договор от 20.07.2011 N 10235 подряда на выполнение кадастровых работ.
11 октября 2011 года предприниматель обратился в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка площадью 2616 кв. м на основании межевого плана от 10.10.2011 N 10235 (т. 2, л.д. 6-18).
28 октября 2011 года земельный участок площадью 2616 кв. м поставлен на временный кадастровый учет под номером 61:44:0020801:36, заявителю выдан кадастровый паспорт N 61/001/11-287379 (т. 1, л.д. 6, 7).
2 декабря 2011 года предприниматель совместно с Киргуевым Э.К., Даниловым А.П., Задорожным В.А. обратился в министерство с заявлением N 12818 о приватизации земельного участка площадью 2616 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020801:36, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27 (т. 1, л.д. 8-11).
29 декабря 2011 года в адрес заявителей направлено уведомление N 19/19793, в котором указано на необходимость представить дополнительные документы для рассмотрения вопроса о приватизации земельного участка. Истребуемые документы направлены в министерство совместно с новой заявкой на приватизацию земельного участка от 16.03.2012.
Уведомлением от 18.04.2012 N 19/6654 министерство направило в адрес заявителей распоряжение от 13.04.2012 N 689 о предоставлении земельного участка площадью 2616 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020801:36 в общую долевую собственность за плату, сообщив о передаче регистрационного дела в фонд имущества, наделенному правомочиями осуществлять продажу земельных участков и заключать договоры купли-продажи в срок до 13.05.2012 (т. 1, л.д. 28-31).
В адрес заявителей договор купли-продажи земельного участка не направлен.
4 мая 2012 года министерство сообщило заявителям об отмене распоряжением от 03.05.2012 N 846 ранее принятого распоряжения от 13.04.2012 N 689 в связи с установлением факта отмены решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.02.2011 по делу N 2-50/11 в части раздела земельного участка площадью 59 505 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020801:6, непредставлением документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителей на приобретаемый земельный участок, непредставлением решения органа местного самоуправления города Ростова-на-Дону об образовании земельного участка (т. 1, л.д. 23, 24, 25).
Полагая, что действия министерства не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы предпринимателя, заявитель обратился в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 29 Земельного кодекса предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции (далее - уполномоченный орган).
В соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Закона N 137 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Иное предусмотрено Законом Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (далее - Закон N 19-ЗС), пунктом 1 статьи 7.3 которого специальный областной орган исполнительной власти уполномочен на принятие решений о продаже расположенных в границах городского округа "Город Ростов-на-Дону" земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, ранее находившихся в собственности Российской Федерации либо в собственности Ростовской области.
Постановлением Правительства Ростовской области от 22.03.2012 N 206 "Об установлении Порядка осуществления специальным областным органом исполнительной власти полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах городского округа "Город Ростов-на-Дону" (далее - постановление N 206) таким специальным областным органом исполнительной власти определено министерство.
Пунктом 3 постановления N 206 фонд имущества определен в качестве государственного областного учреждения, уполномоченного осуществлять продажу земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 7.3 Закона N 19-ЗС.
В силу статьи 18 Земельного кодекса в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.
Частью 2 статьи 3.1 Закона N 137 в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации отнесены земельные участки, предоставленные государственным унитарным предприятиям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 Закона N 137, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное (абзац 1 части 10 статьи 3 Закона N 137).
Из материалов дела следует, что объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, входили в состав государственного имущества арендного предприятия "Ростовский опытно-экспериментальный завод "Югавторемонт", которое, в свою очередь, являлось собственностью Ростовской области. Постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 15.06.1995 N 756 "О правовой перерегистрации существующих земельных участков и выдаче правовых документов" в порядке перерегистрации прав на существующие земельные участки акционерному обществу закрытого типа "Югавторемонт" предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 6,6 га (т. 1, л.д. 21, 22).
Обжалуемыми судебными актами не установлены право, на котором земельный участок предоставлялся правопредшественнику названного арендного предприятия, его учредители, уровень собственности имущества предприятия. Установление названных обстоятельств необходимо для выводов о том, следует ли считать государственную собственность на земельный участок с кадастровым номером 61:44:020801:0003 разграниченной в силу закона и является ли государственная регистрация права собственности Ростовской области на названный земельный участок необходимым условием для распоряжения им с учетом положения абзаца 1 пункта 10 статьи 3 Закона N 137.
По общему правилу, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений уполномоченных органов (часть 1 статьи 11.3 Земельного кодекса). Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (часть 6 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Пункт 5 части 1 статьи 11.3 Земельного кодекса содержит исключение из общего правила, согласно которому федеральными законами могут быть предусмотрены случаи, когда для образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не требуется принятия решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного кодекса.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).
Таким образом, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. Соответствующий правовой подход сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.09.2011 N 4275/1.
Процедура приобретения в собственность земельного участка под объектом недвижимости состоит из обращения заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта и документов, перечень которых устанавливается федеральным органом исполнительной власти, принятия названным органом решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовку проекта договора купли-продажи и направления его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка названная процедура дополняется утверждением органом местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица либо уполномоченного органа и выдачей заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, обеспечением заявителем выполнения в отношении этого земельного участка кадастровых работ и кадастрового учета этого земельного участка в соответствии с Законом о кадастре недвижимости.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Установленная статьей 36 Земельного кодекса процедура не предусматривает принятие на каком-либо этапе уполномоченным органом в порядке части 1 статьи 11.3 Земельного кодекса решения об образовании земельного участка.
Поскольку в рассматриваемом случае кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:36 осуществлен на основании решения суда общей юрисдикции о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6, в последующем отмененного судом кассационной инстанции, министерство правомерно в порядке самоконтроля отменило изданное на основании названного решения распоряжение от 13.04.2012 N 689.
Суды установили, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020801:36 носили временный характер, в связи с чем департамент архитектуры обратился в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета участка (снят с учета 15.05.2013). Данное обстоятельство подтверждается уведомлением об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020801:36 (т. 1, л.д. 14).
Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении требования предпринимателя о признании недействительным распоряжения министерства от 03.05.2012 N 846, которое соответствовало действующему законодательству и не могло нарушить исключительное право заявителя на приватизацию земли.
Вместе с тем, отменив свое решение о предоставлении земельного участка, основанное на отмененном вышестоящей инстанцией судебном акте, министерство в целях обеспечения реализации предпринимателем исключительного права на приватизацию земельного участка и при наличии сомнений в правильности его формирования, в том числе соответствии его границ и площади вышеназванным нормам и разъяснениям, должно было предпринять меры, направленные на устранение соответствующих сомнений.
При необходимости в соответствии с определенной статьей 36 Земельного кодекса процедурой следовало направить в орган местного самоуправления заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, оценить названную схему на предмет ее соответствия сведениям о земельном участке, внесенным в государственный кадастр недвижимости, и, в случае их соответствия, принять решение о предоставлении земельного участка собственникам производственного здания.
В случае несоответствия сведений о земельном участке, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденной органом местного самоуправления схеме расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, министерство должно было принять вышеназванное решение после внесения в государственный кадастр недвижимости необходимых изменений.
Кроме того, в силу пункта 2.2 постановления N 206 министерство для принятия решения о продаже в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, с 1 июля 2012 года самостоятельно могло запросить от государственных органов власти документы и информацию, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Ростовской области и муниципальными правовыми актами находятся в распоряжении иных органов.
Таким образом, обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требования о понуждении министерства к направлению в фонд имущества в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу документации на земельный участок, необходимой для подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка и его направления заявителю и третьим лицам, подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права и содержащие выводы, несоответствующие установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия комплекса процессуальных мер, направленных на установление по делу дополнительных обстоятельств, находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду следует, руководствуясь данными в настоящем постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Кодекса для суда, вновь рассматривающего дело, установить дополнительные обстоятельства, используя процессуальные полномочия и распределив в соответствии со статьей 65 Кодекса между сторонами бремя доказывания обстоятельств, решить вопросы о разграниченности (отсутствии таковой) государственной собственности на землю, необходимости государственной регистрации права собственности на нее как необходимого условия для распоряжения земельным участком, установить соответствие внесенных в ГКН сведений о земельном участке установленным земельным законодательством требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации здания, для чего рассмотреть вопрос о назначении по делу землеустроительной экспертизы, оценить с точки зрения законности возражения министерства, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно применяя нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по делу N А53-21991/2012 в части отказа в удовлетворении заявленных требований об обязании Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в месячный срок со дня вступления в силу решения суда устранить в полном объеме нарушение прав заявителей путем направления в ГБУ РО "Фонд имущества Ростовской области" приватизационного дела на земельный участок площадью 2505 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0020801:36, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27, для подготовки проекта договора купли-продажи указанного земельного участка в соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 13.04.2012 N 689, и направить заявителям проект договора купли-продажи с предложением о его заключении, отменить. В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. В остальной части решение от 19.10.2012 и постановление от 03.06.2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 09.10.2013 ПО ДЕЛУ N А53-21991/2012
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2013 г. по делу N А53-21991/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Бронникова Олега Анатольевича (ОГРН 3046166214800022, ИНН 616605739217) - Корнеева П.С. (доверенность от 06.06.2012), от заинтересованного лица - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области - Гаричян О.К. (доверенность от 09.01.2013), в отсутствие представителей третьих лиц: Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Фонд имущества Ростовской области", Задорожного Владислава Александровича, Данилова Андрея Петровича, Киргуева Эдуарда Константиновича, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бронникова Олега Анатольевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2012 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-21991/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Бронников О.А. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство) с требованиями о признании незаконным решения об отмене распоряжения от 13.04.2012 N 689 "О предоставлении в общую долевую собственность за плату земельного участка площадью 2616 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020801:36, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27" (далее - распоряжение от 13.04.2012 N 689), выраженного в распоряжении от 03.05.2012 N 846; обязании министерства в месячный срок со дня вступления в силу решения суда по данному делу устранить в полном объеме нарушение прав и свобод заявителей; обязании министерства направить в государственное бюджетное учреждение Ростовской области "Фонд имущества Ростовской области" (далее - фонд имущества) приватизационное дело на указанный земельный участок для подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка в соответствии с распоряжением министерства от 13.04.2012 N 689; направить подготовленный проект договора купли-продажи заявителям с предложением о его заключении (с учетом изменения предмета заявленных требований, т. 1, л.д. 64).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент), фонд имущества, Задорожный В.А., Данилов А.П., Киргуев Э.К.
Решением от 19.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.06.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок площадью 2616 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020801:36 образован с нарушением требований действующего законодательства. По данным кадастрового паспорта от 28.10.2011 участок с кадастровым номером 61:44:0020801:36 образован в результате раздела участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6, государственная собственность на который не разграничена, что в силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137) влечет его отнесение к ведению органов местного самоуправления и не исключает необходимость принятия решения о приватизации исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Решение об образовании земельного участка 61:44:0020801:36 путем раздела участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6 либо иным способом департаментом не принималось, документы об утверждении уполномоченным органом границ спорного участка либо принятия решения о его образовании отсутствуют. Доказательства обращения заявителей в департамент о разделе участка общей площадью 59 505 кв. м (кадастровый номер 61:44:0020801:6) и принятия департаментом правоустанавливающего акта о разделе указанного участка не представлены. Поскольку постановка участка площадью 2616 кв. м на кадастровый учет явилась следствием принятия решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.02.2011 по делу N 2-50/11, впоследствии отмененного судом кассационной инстанции Ростовского областного суда, - документы об образовании и утверждении границ земельного участка 61:44:0020801:36, отсутствуют, он не может быть признан образованным в установленном законом порядке. Правовые основания для принятия решения о приватизации спорного участка у министерства отсутствовали. Следовательно, после отмены решения суда общей юрисдикции министерство правомерно отменило ранее принятое распоряжение о предоставлении спорного участка в собственность за плату. Министерство не наделено полномочиями по самостоятельному формированию земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего заявителям здания (литера Щ) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27. При выявлении факта отмены судебного акта о разделе участка общей площадью 59 505 кв. м (кадастровый номер 61:44:0020801:6) министерство в порядке самоконтроля правомерно отменило ранее изданное распоряжение.
В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы считает, что отмена кассационной инстанцией решения районного суда, на основании которого сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок 61:44:0020801:36, не является основанием для отказа в принятии министерством решения о приватизации этого земельного участка. Заявленные требования основаны на нормах статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), устанавливающих исключительный порядок приобретения права на земельный участок. Перечень документов, представляемых в уполномоченный орган для приобретения права на земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса, не содержит в качестве необходимого документа решение органа местного самоуправления об образовании земельного участка. "Временный" статус земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет, не имеет правового значения для принятия решения о приватизации. Необходимым и достаточным условием для принятия решения о приватизации земельного участка является наличие кадастрового паспорта, документов, подтверждающих право на объект недвижимости и отсутствие ограничений оборотоспособности испрашиваемого земельного участка, установленных федеральными законами. Выводы судов о необходимости дополнительного согласования и утверждения границ испрашиваемого земельного участка органом местного самоуправления, не соответствует действующему законодательству. Право аренды, возникшее у заявителей в силу закона при совершении сделки купли-продажи производственного здания (литера Щ) не может быть прекращено в связи с разделом земельного участка. Министерство наделено полномочиями по формированию спорного земельного участка и обязано обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории. У министерства отсутствовали не только основания, но и право на издание оспариваемого ненормативного правового акта.
В отзыве на кассационную жалобу министерство просит состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, отметив, что при обращении в министерство о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка площадью 2616 кв. м с кадастровым номером заявители не представили копию документа, удостоверяющего (устанавливающего) права на приобретаемый участок. В представленных документах отсутствовал акт уполномоченного органа, содержащий решение об образовании земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:36 из участка 61:44:0020801:6, а также доказательства отчуждения здания (литера Щ) из государственной собственности. 13.04.2012 министерство издало распоряжение N 689 о предоставлении в общую долевую собственность Киргуеву Э.К., Данилову А.П., Задорожному В.А. и Бронникову О.А. участка 61:44:0020801:36 на основании решения суда общей юрисдикции, которым определен порядок и раздел участка 61:44:0020801:6. Распоряжением от 03.05.2012 N 846 ранее изданное распоряжение от 13.04.2012 N 689 отменено вследствие отмены решения суда. На момент образования участка 61:44:0020801:36 заявители землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6 не являлись. Формирование, земельного участка, постановка на кадастровый учет и предоставление в собственность в границах, которые определяют лишь порядок пользования, могли повлечь нарушение прав третьих лиц - собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на участке 61:44:0020801:6. Распоряжение министерства от 03.05.2012 N 846 соответствует действующему законодательству (дело N А53-20658/2012). Сведения о кадастровом учете земельного участка 61:44:0020801:36 носили временный характер. Документы об образовании границ уполномоченным органом местного самоуправления, соответствующее решение об образовании участка 61:44:0020801:36 отсутствуют. На министерство не возложена обязанность по обращению в орган местного самоуправления с заявлением об утверждении и выдаче заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте. 15.05.2013 земельный участок 61:44:0020801:36 снят с учета по заявлению департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры).
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить. Представитель министерства просила оставить в силе состоявшиеся по делу судебные акты. Иные лица явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом. Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, предприниматель совместно с Киргуевым Э.К. (доля в праве 1/4), Даниловым А.П. (1/4) и Задорожным В.А. (1/4) на основании договора купли-продажи от 22.03.2002 является сособственником (1/4) здания (литера Щ) площадью 269,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 15.02.2012 N 01/004/2012-491, а также свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 13, 15-19).
На основании постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 11.04.2003 N 745 "О перераспределении долей земельного участка по ул. Орской, 27" (т. 1, л.д. 76) гражданам Маилян И.С., Киргуеву Э.К., Задорожному В.А., Бронникову О.А. в равных долях в аренду сроком до 11.05.2044 предоставлены 308/10000 земельного участка общей площадью 6,0897 кв. м по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону для эксплуатации производственных помещений, на основании которого заключен договор аренды от 15.10.2003 N 24671 с множественностью лиц на стороне арендатора (площадь участка указана 60 724 кв. м) (т. 1, л.д. 87-91).
Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 02.05.2004 N 868 "Об изъятии у ОАО "Югавторемонт", ООО "Ритм", Маилян И.С., Киргуева Э.К., Задорожного В.А., Бронникова О.А., Кудинова И.А., Гвоздика В.А., Кузнецова Ю.В. земельного участка по ул. Орской, 27 и предоставлении его гр. Снижко А.М. для эксплуатации производственных помещений" часть участка в размере 0,1211 га изъята у пользователей, предписано внести соответствующие изменения в договоры аренды земельного участка каждого землепользователя (т. 2, л.д. 77, 78).
В соответствии с кадастровым паспортом от 23.07.2008 N 448/08-2838 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6 площадью 59 505 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:020801:0003 площадью 60 897 кв. м, в государственном кадастре недвижимости имеются сведения о наличии обременений в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6 в пользу предпринимателя, Киргуева Э.К., Данилова А.П., Задорожного В.А. по 71/10000 земельного участка каждому (т. 2, л.д. 73-76).
По делу установлено, что порядок фактического землепользования сложился с 2003 года, который утвержден вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.02.2011 по делу N 2-50/11 (т. 1, л.д. 82-86).
Указанным судебным актом, с учетом кассационного определения Ростовского областного суда от 02.06.2011, на основании экспертного заключения, выполненного ООО ЭУ РЭПЦ "Дон", в совместное пользование предпринимателя, Киргуева Э.К., Данилова А.П. и Задорожного В.А. выделен земельный участок N 3, общей площадью 2616 кв. м, расположенный в границах: от нижнего левого угла (Т1) по меже; по существующему забору 94,03 м; по существующему забору 6,18 м; 12,28 м; 3,14 м; по границе с участком N 1; до левой межи 92,39 м (т. 2, л.д. 38-48).
В июле 2011 года Кудинов И.А. по поручению остальных сособственников здания (литера Щ), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская 27, в числе которых заявитель по делу, обратился в ООО "РКБ Континент" с заявлением о подготовке межевого плана на испрашиваемый земельный участок, в связи с чем заключен договор от 20.07.2011 N 10235 подряда на выполнение кадастровых работ.
11 октября 2011 года предприниматель обратился в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка площадью 2616 кв. м на основании межевого плана от 10.10.2011 N 10235 (т. 2, л.д. 6-18).
28 октября 2011 года земельный участок площадью 2616 кв. м поставлен на временный кадастровый учет под номером 61:44:0020801:36, заявителю выдан кадастровый паспорт N 61/001/11-287379 (т. 1, л.д. 6, 7).
2 декабря 2011 года предприниматель совместно с Киргуевым Э.К., Даниловым А.П., Задорожным В.А. обратился в министерство с заявлением N 12818 о приватизации земельного участка площадью 2616 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020801:36, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27 (т. 1, л.д. 8-11).
29 декабря 2011 года в адрес заявителей направлено уведомление N 19/19793, в котором указано на необходимость представить дополнительные документы для рассмотрения вопроса о приватизации земельного участка. Истребуемые документы направлены в министерство совместно с новой заявкой на приватизацию земельного участка от 16.03.2012.
Уведомлением от 18.04.2012 N 19/6654 министерство направило в адрес заявителей распоряжение от 13.04.2012 N 689 о предоставлении земельного участка площадью 2616 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020801:36 в общую долевую собственность за плату, сообщив о передаче регистрационного дела в фонд имущества, наделенному правомочиями осуществлять продажу земельных участков и заключать договоры купли-продажи в срок до 13.05.2012 (т. 1, л.д. 28-31).
В адрес заявителей договор купли-продажи земельного участка не направлен.
4 мая 2012 года министерство сообщило заявителям об отмене распоряжением от 03.05.2012 N 846 ранее принятого распоряжения от 13.04.2012 N 689 в связи с установлением факта отмены решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.02.2011 по делу N 2-50/11 в части раздела земельного участка площадью 59 505 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020801:6, непредставлением документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителей на приобретаемый земельный участок, непредставлением решения органа местного самоуправления города Ростова-на-Дону об образовании земельного участка (т. 1, л.д. 23, 24, 25).
Полагая, что действия министерства не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы предпринимателя, заявитель обратился в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 29 Земельного кодекса предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции (далее - уполномоченный орган).
В соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Закона N 137 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Иное предусмотрено Законом Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (далее - Закон N 19-ЗС), пунктом 1 статьи 7.3 которого специальный областной орган исполнительной власти уполномочен на принятие решений о продаже расположенных в границах городского округа "Город Ростов-на-Дону" земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, ранее находившихся в собственности Российской Федерации либо в собственности Ростовской области.
Постановлением Правительства Ростовской области от 22.03.2012 N 206 "Об установлении Порядка осуществления специальным областным органом исполнительной власти полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах городского округа "Город Ростов-на-Дону" (далее - постановление N 206) таким специальным областным органом исполнительной власти определено министерство.
Пунктом 3 постановления N 206 фонд имущества определен в качестве государственного областного учреждения, уполномоченного осуществлять продажу земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 7.3 Закона N 19-ЗС.
В силу статьи 18 Земельного кодекса в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.
Частью 2 статьи 3.1 Закона N 137 в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации отнесены земельные участки, предоставленные государственным унитарным предприятиям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 Закона N 137, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное (абзац 1 части 10 статьи 3 Закона N 137).
Из материалов дела следует, что объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, входили в состав государственного имущества арендного предприятия "Ростовский опытно-экспериментальный завод "Югавторемонт", которое, в свою очередь, являлось собственностью Ростовской области. Постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 15.06.1995 N 756 "О правовой перерегистрации существующих земельных участков и выдаче правовых документов" в порядке перерегистрации прав на существующие земельные участки акционерному обществу закрытого типа "Югавторемонт" предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 6,6 га (т. 1, л.д. 21, 22).
Обжалуемыми судебными актами не установлены право, на котором земельный участок предоставлялся правопредшественнику названного арендного предприятия, его учредители, уровень собственности имущества предприятия. Установление названных обстоятельств необходимо для выводов о том, следует ли считать государственную собственность на земельный участок с кадастровым номером 61:44:020801:0003 разграниченной в силу закона и является ли государственная регистрация права собственности Ростовской области на названный земельный участок необходимым условием для распоряжения им с учетом положения абзаца 1 пункта 10 статьи 3 Закона N 137.
По общему правилу, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений уполномоченных органов (часть 1 статьи 11.3 Земельного кодекса). Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (часть 6 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Пункт 5 части 1 статьи 11.3 Земельного кодекса содержит исключение из общего правила, согласно которому федеральными законами могут быть предусмотрены случаи, когда для образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не требуется принятия решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного кодекса.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).
Таким образом, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. Соответствующий правовой подход сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.09.2011 N 4275/1.
Процедура приобретения в собственность земельного участка под объектом недвижимости состоит из обращения заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта и документов, перечень которых устанавливается федеральным органом исполнительной власти, принятия названным органом решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовку проекта договора купли-продажи и направления его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка названная процедура дополняется утверждением органом местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица либо уполномоченного органа и выдачей заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, обеспечением заявителем выполнения в отношении этого земельного участка кадастровых работ и кадастрового учета этого земельного участка в соответствии с Законом о кадастре недвижимости.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Установленная статьей 36 Земельного кодекса процедура не предусматривает принятие на каком-либо этапе уполномоченным органом в порядке части 1 статьи 11.3 Земельного кодекса решения об образовании земельного участка.
Поскольку в рассматриваемом случае кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:36 осуществлен на основании решения суда общей юрисдикции о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6, в последующем отмененного судом кассационной инстанции, министерство правомерно в порядке самоконтроля отменило изданное на основании названного решения распоряжение от 13.04.2012 N 689.
Суды установили, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020801:36 носили временный характер, в связи с чем департамент архитектуры обратился в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета участка (снят с учета 15.05.2013). Данное обстоятельство подтверждается уведомлением об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020801:36 (т. 1, л.д. 14).
Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении требования предпринимателя о признании недействительным распоряжения министерства от 03.05.2012 N 846, которое соответствовало действующему законодательству и не могло нарушить исключительное право заявителя на приватизацию земли.
Вместе с тем, отменив свое решение о предоставлении земельного участка, основанное на отмененном вышестоящей инстанцией судебном акте, министерство в целях обеспечения реализации предпринимателем исключительного права на приватизацию земельного участка и при наличии сомнений в правильности его формирования, в том числе соответствии его границ и площади вышеназванным нормам и разъяснениям, должно было предпринять меры, направленные на устранение соответствующих сомнений.
При необходимости в соответствии с определенной статьей 36 Земельного кодекса процедурой следовало направить в орган местного самоуправления заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, оценить названную схему на предмет ее соответствия сведениям о земельном участке, внесенным в государственный кадастр недвижимости, и, в случае их соответствия, принять решение о предоставлении земельного участка собственникам производственного здания.
В случае несоответствия сведений о земельном участке, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденной органом местного самоуправления схеме расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, министерство должно было принять вышеназванное решение после внесения в государственный кадастр недвижимости необходимых изменений.
Кроме того, в силу пункта 2.2 постановления N 206 министерство для принятия решения о продаже в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, с 1 июля 2012 года самостоятельно могло запросить от государственных органов власти документы и информацию, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Ростовской области и муниципальными правовыми актами находятся в распоряжении иных органов.
Таким образом, обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требования о понуждении министерства к направлению в фонд имущества в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу документации на земельный участок, необходимой для подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка и его направления заявителю и третьим лицам, подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права и содержащие выводы, несоответствующие установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия комплекса процессуальных мер, направленных на установление по делу дополнительных обстоятельств, находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду следует, руководствуясь данными в настоящем постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Кодекса для суда, вновь рассматривающего дело, установить дополнительные обстоятельства, используя процессуальные полномочия и распределив в соответствии со статьей 65 Кодекса между сторонами бремя доказывания обстоятельств, решить вопросы о разграниченности (отсутствии таковой) государственной собственности на землю, необходимости государственной регистрации права собственности на нее как необходимого условия для распоряжения земельным участком, установить соответствие внесенных в ГКН сведений о земельном участке установленным земельным законодательством требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации здания, для чего рассмотреть вопрос о назначении по делу землеустроительной экспертизы, оценить с точки зрения законности возражения министерства, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно применяя нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по делу N А53-21991/2012 в части отказа в удовлетворении заявленных требований об обязании Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в месячный срок со дня вступления в силу решения суда устранить в полном объеме нарушение прав заявителей путем направления в ГБУ РО "Фонд имущества Ростовской области" приватизационного дела на земельный участок площадью 2505 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0020801:36, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27, для подготовки проекта договора купли-продажи указанного земельного участка в соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 13.04.2012 N 689, и направить заявителям проект договора купли-продажи с предложением о его заключении, отменить. В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. В остальной части решение от 19.10.2012 и постановление от 03.06.2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)