Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Ярадаев А.В.
Судья Егорова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В., судей Губаревой С.А., Димитриевой Л.В., при секретаре Е.Т. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л. к администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, закрытому акционерному обществу "..." о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании недействительными действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения права в виде аренды, поступившее по апелляционной жалобе Л. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 23 июля 2014 года, которым в удовлетворении иска отказано.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
Л. (далее также - истец) обратился в суд с иском к администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, закрытому акционерному обществу "..." (далее - ЗАО "...") и в окончательном его варианте предъявил требования о признании недействительной сделкой заключенного 16 января 2013 года между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ЗАО "..." договора аренды земельного участка площадью 129987 кв. м с кадастровым номером N, признании незаконными действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, выразившихся в предоставлении ЗАО "..." в аренду земельного участка площадью 129987 кв. м с кадастровым номером N и заключении договора аренды данного земельного участка, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ограничения (обременения) земельного участка площадью 129987 кв. м с кадастровым номером N правом аренды.
В обоснование исковых требований указано следующее.
В соответствии с протоколами от 8 июня 2010 года о результатах торгов по продаже арестованного имущества, принадлежавшего открытому акционерному обществу "..." (далее - ОАО "..."), Л. является собственником четырех объектов недвижимого имущества - незавершенных строительством спальных корпусов, расположенных по адресу: <адрес>, находящихся на земельном участке с кадастровым номером N, имеющем вид разрешенного использования - "под санаторно-оздоровительный комплекс "...", местоположение: <адрес> (далее также - земельный участок), который, на основании постановления администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 7 октября 2008 года N 1237 "О предоставлении земельного участка ОАО "...", по договору аренды земельного участка от 7 октября 2008 года N 167 администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики был предоставлен в аренду ОАО "...". Согласно постановлению администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 4 сентября 2011 года N 1 103 "О разделении и изменении вида разрешенного использования земельного участка" земельный участок с кадастровым номером N был разделен на два самостоятельных земельных участка. При этом были сформированы земельный участок N площадью 12,6225 га с видом разрешенного использования - "под санаторно-оздоровительный комплекс "..." и земельный участок N площадью 0,3762 га с видом разрешенного использования - "для завершения строительства незавершенных строительством спальных корпусов". На основании постановления администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 26 октября 2011 года N 1160 "О предоставлении земельного участка в аренду Л.", постановления администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 29 ноября 2011 года N 1853 "О внесении изменений в постановление администрации Чебоксарского района от 26 октября 2011 года N 1160", между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и Л. был заключен договор аренды земельного участка площадью 3762 кв. м с кадастровым номером N, имеющего вид разрешенного использования - "для завершения строительства незавершенных строительством спальных корпусов", расположенного по адресу: <адрес>. Однако решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от 5 июля 2012 года NN в государственной регистрации договора аренды земельного участка было отказано. 16 января 2013 года между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ЗАО "..." был заключен договор аренды земельного участка N N, по которому в аренду ЗАО "..." передан земельный участок площадью 129987 кв. м с кадастровым номером N как собственнику расположенных на нем объектов недвижимости. Между тем в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N, Л. и ЗАО "..." стали законными соарендаторами земельного участка на основании договора аренды от 7 октября 2008 года N 167. ЗАО "..." закрыло подъездные пути к объектам недвижимости Л., препятствуя завершению их строительства. Поскольку ЗАО "..." не является собственником всех объектов недвижимости, расположенных на арендуемом в настоящее время земельном участке, оно не вправе пользоваться частью земельного участка, находящейся под объектами недвижимости, принадлежащими Л. Таким образом, законных оснований для заключения между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ЗАО "..." договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 не имелось, названный договор является недействительной сделкой ввиду ничтожности.
В судебном заседании представители истца Л. - Е.Е. и Т. иск поддержали.
Представитель ответчика - администрации Чебоксарского района Чувашской Республики - С., представитель ответчика - ЗАО "..." - К. иск не признали, считая его необоснованным.
Истец Л., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, прокурор Чебоксарского района Чувашской Республики в судебном заседании не присутствовали.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Л. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца Л. - Т., поддержавшего апелляционную жалобу, проверив решение суда и обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Проанализировав положения земельного законодательства (ст. ст. 1, 11, 25, 26, 28, 29, 35, 36, 46 ЗК РФ) и гражданского законодательства (ст. ст. 167, 168, 219, 271, 452, 552, 610 ГК РФ), суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных Л. требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 и прекращении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером N правом аренды, поскольку исходил из того, что как Л., так и ЗАО "..." с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участком площадью 129987 кв. м с кадастровым номером N, имеющем местоположение: <адрес>, приобрели право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объектов недвижимости - ОАО "...", и что Л. просит признать недействительным заключенный между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ЗАО "..." договор аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 без учета того, что и ЗАО "..." обладает исключительным правом аренды части земельного участка, занятой его собственностью.
В то же время действия администрации Чебоксарского района Чувашской Республики по разделу земельного участка с кадастровым номером N и заключению с Л. договора аренды образованного из него земельного участка с кадастровым номером N, при наличии заключенного между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ОАО "..." договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 7 октября 2008 года N 167, суд нашел неправомерными, указав, что договор аренды земельного участка от 7 октября 2008 года N 167 не был предварительно расторгнут, соответствующие изменения в него также не вносились, и что доказательств уведомления администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики о произведенных действиях ОАО "..." в материалы дела не представлено, то есть администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики, как посчитал суд, были нарушены права ОАО "...", которым эти действия не оспариваются. Указанные нарушения, по мнению суда, привели к нарушению прав истца, предусмотренных п. 1 ст. 552 ГК РФ, согласно которому по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимой для ее использования. При этом суд исходил из того, что вследствие наличия в ЕГРП сведений о заключенном между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ОАО "..." договора аренды земельного участка от 7 октября 2008 года N 167 и отсутствия сведений о расторжении или изменении условий названного договора не была произведена государственная регистрация заключенного между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и Л. договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 29 ноября 2011 года N 170.
Кроме того, суд указал, что 8 октября 2012 года между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики, ОАО "..." и ЗАО "..." было заключено дополнительное соглашение к договору аренды того же земельного участка от 7 октября 2008 года N 167, заключавшемуся ранее между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ОАО "...", в соответствии с которым к ЗАО "..." перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 7 октября 2008 года N 167, в связи с чем доводы истца о недействительности договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008, ввиду несоответствия его требованиям закона, не состоятельны, и что истцу следует избрать иной способ судебной защиты своих прав, поскольку признание недействительным договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 и прекращение в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером N правом аренды не повлекут для него каких-либо правовых последствий, то есть к восстановлению его нарушенных прав не приведут.
В удовлетворении требования Л. о признании незаконными действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, выразившихся в предоставлении ЗАО "..." в аренду земельного участка с кадастровым номером N и заключении с ЗАО "..." договора аренды земельного участка, суд отказал, так как пришел к выводу, что это требование вытекает из публичных правоотношений, и что Л. пропустил установленный ч. 1 ст. 256 ГПК РФ срок обращения в суд, при этом доказательств уважительности причин пропуска данного срока суду не представлено
Судебная коллегия по доводам апелляционной жалобы оснований для отмены решения суда не усматривает.
По смыслу ст. 9 ГК РФ, статей 3, 4, 39, 196 ГПК РФ истцу принадлежит право определять ответчика, предмет и основание иска, а суд рассматривает и разрешает заявленные требования по основаниям, указанным истцом.
Истец Л. обосновал свои требования тем, что с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N, Л. и ЗАО "..." стали соарендаторами земельного участка на основании договора аренды от 7 октября 2008 года N 167, который был заключен до этого между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ОАО "...
Между тем с таким утверждением истца согласиться нельзя.
Согласно положениям п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как установлено п. 2 ст. 35 ЗК РФ, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 указанного Кодекса.
Из п. 3 ст. 33 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 данного Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
То есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, должен быть образован в соответствии с требованиями земельного законодательства.
По смыслу ст. 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (ч. 3 ст. 27 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
С учетом изложенного выше, истец Л. приобрел право на оформление в аренду не всего земельного участка с кадастровым номером N, а только той его части, которая занята находящимися в его собственности объектами, в целях завершения их строительства и ввода в эксплуатацию.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Таким образом, истец Л. был вправе предъявить требование о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 16 января 2013 года N 008 недействительным в части, в которой договор нарушает его права, то есть в отношении той части земельного участка, на которой расположены объекты истца. При этом причитающаяся ему в натуре часть земельного участка с кадастровым номером N подлежала определению по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ, поскольку разрешение такого требования связано с необходимостью установления в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, местоположения границ и площади нового, образуемого за его счет земельного участка, сведения о котором подлежат кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Однако такое требование, обоснованное нарушением права на часть земельного участка с кадастровым номером N, занятую объектами незавершенного строительства, истцом Л. не заявлялось. Вместо этого истец Л. просил договор аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 признать недействительным полностью, ошибочно полагая, что в силу закона он стал соарендатором всего земельного участка с кадастровым номером N.
Местоположение и площадь части земельного участка с кадастровым номером N, занятой находящимися в собственности истца Л. объектами незавершенного строительства и необходимой для завершения их строительства и ввода в эксплуатацию, в установленном законом порядке также не определялись.
По этим основаниям в удовлетворении требования истца Л. о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 следовало отказать.
Избранный истцом способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Иск Л. о прекращении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером N правом аренды в данном случае является ненадлежащим способом судебной защиты прав истца, поскольку не направлен на восстановление тех прав, которые истец считает нарушенными, в связи с чем правовых оснований для его удовлетворения также не имелось.
Выводы суда об отказе по иным основаниям в удовлетворении исковых требований Л. о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 и прекращении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером N правом аренды являются неправильными, в связи с чем судебная коллегия исключает их из мотивировочной части решения суда.
Из мотивировочной части решения судебная коллегия исключает и выводы суда о нарушении прав истца Л. и ОАО "..." действиями администрации Чебоксарского района Чувашской Республики по разделу земельного участка с кадастровым номером N и заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, который согласно материалам дела был снят с кадастрового учета, поскольку необходимости обсуждения этих вопросов в пределах заявленных исковых требований не имелось.
Что касается требования Л. о признании незаконными действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, выразившихся в предоставлении ЗАО "..." в аренду земельного участка с кадастровым номером N и заключении с ЗАО "..." договора аренды земельного участка, то оно не должно было расцениваться судом в качестве одного из избранных истцом способов судебной защиты прав, так как истец Л. просил признать незаконными действия администрации Чебоксарского района Чувашской Республики в подтверждение обоснованности заявленного им иска о признании недействительным договора аренды земельного участка. Суд был вправе ограничиться оценкой доводов истца о незаконности указанных им действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, как одного из обстоятельств, на которых истец основывает свое требование о признании недействительным договора аренды земельного участка, в мотивировочной части решения. Суд также не учел, что установленный ч. 1 ст. 256 ГПК РФ срок обращения в суд по настоящему делу не мог быть применен, поскольку он применяется при рассмотрении в порядке гл. 25 ГПК РФ возникающих из публичных правоотношений дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, то есть в другом виде гражданского судопроизводства.
В связи с этим судебная коллегия исключает из мотивировочной части решения также и вывод суда об отказе в удовлетворении требования Л. о признании незаконными действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, выразившихся в предоставлении ЗАО "..." в аренду земельного участка с кадастровым номером N и заключении с ЗАО "..." договора аренды земельного участка, по мотиву пропуска установленного ч. 1 ст. 256 ГПК РФ срока обращения в суд.
Исключение судебной коллегией выводов суда по существу спора из мотивировочной части решения отмену решения не влекут, поскольку для отказа в удовлетворении иска имелись иные приведенные выше основания.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о том, что суд неполно исследовал имеющиеся в деле доказательства, неправильно применил нормы материального и процессуального права, и что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сводящиеся, по сути, к несогласию с принятым решением, отмену решения суда повлечь не могут.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
оставить без удовлетворения апелляционную жалобу Л. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 23 июля 2014 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 08.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3696/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. по делу N 33-3696/2014
Докладчик Ярадаев А.В.
Судья Егорова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В., судей Губаревой С.А., Димитриевой Л.В., при секретаре Е.Т. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л. к администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, закрытому акционерному обществу "..." о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании недействительными действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения права в виде аренды, поступившее по апелляционной жалобе Л. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 23 июля 2014 года, которым в удовлетворении иска отказано.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
Л. (далее также - истец) обратился в суд с иском к администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, закрытому акционерному обществу "..." (далее - ЗАО "...") и в окончательном его варианте предъявил требования о признании недействительной сделкой заключенного 16 января 2013 года между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ЗАО "..." договора аренды земельного участка площадью 129987 кв. м с кадастровым номером N, признании незаконными действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, выразившихся в предоставлении ЗАО "..." в аренду земельного участка площадью 129987 кв. м с кадастровым номером N и заключении договора аренды данного земельного участка, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ограничения (обременения) земельного участка площадью 129987 кв. м с кадастровым номером N правом аренды.
В обоснование исковых требований указано следующее.
В соответствии с протоколами от 8 июня 2010 года о результатах торгов по продаже арестованного имущества, принадлежавшего открытому акционерному обществу "..." (далее - ОАО "..."), Л. является собственником четырех объектов недвижимого имущества - незавершенных строительством спальных корпусов, расположенных по адресу: <адрес>, находящихся на земельном участке с кадастровым номером N, имеющем вид разрешенного использования - "под санаторно-оздоровительный комплекс "...", местоположение: <адрес> (далее также - земельный участок), который, на основании постановления администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 7 октября 2008 года N 1237 "О предоставлении земельного участка ОАО "...", по договору аренды земельного участка от 7 октября 2008 года N 167 администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики был предоставлен в аренду ОАО "...". Согласно постановлению администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 4 сентября 2011 года N 1 103 "О разделении и изменении вида разрешенного использования земельного участка" земельный участок с кадастровым номером N был разделен на два самостоятельных земельных участка. При этом были сформированы земельный участок N площадью 12,6225 га с видом разрешенного использования - "под санаторно-оздоровительный комплекс "..." и земельный участок N площадью 0,3762 га с видом разрешенного использования - "для завершения строительства незавершенных строительством спальных корпусов". На основании постановления администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 26 октября 2011 года N 1160 "О предоставлении земельного участка в аренду Л.", постановления администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 29 ноября 2011 года N 1853 "О внесении изменений в постановление администрации Чебоксарского района от 26 октября 2011 года N 1160", между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и Л. был заключен договор аренды земельного участка площадью 3762 кв. м с кадастровым номером N, имеющего вид разрешенного использования - "для завершения строительства незавершенных строительством спальных корпусов", расположенного по адресу: <адрес>. Однако решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от 5 июля 2012 года NN в государственной регистрации договора аренды земельного участка было отказано. 16 января 2013 года между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ЗАО "..." был заключен договор аренды земельного участка N N, по которому в аренду ЗАО "..." передан земельный участок площадью 129987 кв. м с кадастровым номером N как собственнику расположенных на нем объектов недвижимости. Между тем в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N, Л. и ЗАО "..." стали законными соарендаторами земельного участка на основании договора аренды от 7 октября 2008 года N 167. ЗАО "..." закрыло подъездные пути к объектам недвижимости Л., препятствуя завершению их строительства. Поскольку ЗАО "..." не является собственником всех объектов недвижимости, расположенных на арендуемом в настоящее время земельном участке, оно не вправе пользоваться частью земельного участка, находящейся под объектами недвижимости, принадлежащими Л. Таким образом, законных оснований для заключения между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ЗАО "..." договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 не имелось, названный договор является недействительной сделкой ввиду ничтожности.
В судебном заседании представители истца Л. - Е.Е. и Т. иск поддержали.
Представитель ответчика - администрации Чебоксарского района Чувашской Республики - С., представитель ответчика - ЗАО "..." - К. иск не признали, считая его необоснованным.
Истец Л., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, прокурор Чебоксарского района Чувашской Республики в судебном заседании не присутствовали.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Л. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца Л. - Т., поддержавшего апелляционную жалобу, проверив решение суда и обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Проанализировав положения земельного законодательства (ст. ст. 1, 11, 25, 26, 28, 29, 35, 36, 46 ЗК РФ) и гражданского законодательства (ст. ст. 167, 168, 219, 271, 452, 552, 610 ГК РФ), суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных Л. требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 и прекращении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером N правом аренды, поскольку исходил из того, что как Л., так и ЗАО "..." с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участком площадью 129987 кв. м с кадастровым номером N, имеющем местоположение: <адрес>, приобрели право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объектов недвижимости - ОАО "...", и что Л. просит признать недействительным заключенный между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ЗАО "..." договор аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 без учета того, что и ЗАО "..." обладает исключительным правом аренды части земельного участка, занятой его собственностью.
В то же время действия администрации Чебоксарского района Чувашской Республики по разделу земельного участка с кадастровым номером N и заключению с Л. договора аренды образованного из него земельного участка с кадастровым номером N, при наличии заключенного между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ОАО "..." договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 7 октября 2008 года N 167, суд нашел неправомерными, указав, что договор аренды земельного участка от 7 октября 2008 года N 167 не был предварительно расторгнут, соответствующие изменения в него также не вносились, и что доказательств уведомления администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики о произведенных действиях ОАО "..." в материалы дела не представлено, то есть администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики, как посчитал суд, были нарушены права ОАО "...", которым эти действия не оспариваются. Указанные нарушения, по мнению суда, привели к нарушению прав истца, предусмотренных п. 1 ст. 552 ГК РФ, согласно которому по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимой для ее использования. При этом суд исходил из того, что вследствие наличия в ЕГРП сведений о заключенном между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ОАО "..." договора аренды земельного участка от 7 октября 2008 года N 167 и отсутствия сведений о расторжении или изменении условий названного договора не была произведена государственная регистрация заключенного между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и Л. договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 29 ноября 2011 года N 170.
Кроме того, суд указал, что 8 октября 2012 года между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики, ОАО "..." и ЗАО "..." было заключено дополнительное соглашение к договору аренды того же земельного участка от 7 октября 2008 года N 167, заключавшемуся ранее между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ОАО "...", в соответствии с которым к ЗАО "..." перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 7 октября 2008 года N 167, в связи с чем доводы истца о недействительности договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008, ввиду несоответствия его требованиям закона, не состоятельны, и что истцу следует избрать иной способ судебной защиты своих прав, поскольку признание недействительным договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 и прекращение в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером N правом аренды не повлекут для него каких-либо правовых последствий, то есть к восстановлению его нарушенных прав не приведут.
В удовлетворении требования Л. о признании незаконными действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, выразившихся в предоставлении ЗАО "..." в аренду земельного участка с кадастровым номером N и заключении с ЗАО "..." договора аренды земельного участка, суд отказал, так как пришел к выводу, что это требование вытекает из публичных правоотношений, и что Л. пропустил установленный ч. 1 ст. 256 ГПК РФ срок обращения в суд, при этом доказательств уважительности причин пропуска данного срока суду не представлено
Судебная коллегия по доводам апелляционной жалобы оснований для отмены решения суда не усматривает.
По смыслу ст. 9 ГК РФ, статей 3, 4, 39, 196 ГПК РФ истцу принадлежит право определять ответчика, предмет и основание иска, а суд рассматривает и разрешает заявленные требования по основаниям, указанным истцом.
Истец Л. обосновал свои требования тем, что с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N, Л. и ЗАО "..." стали соарендаторами земельного участка на основании договора аренды от 7 октября 2008 года N 167, который был заключен до этого между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ОАО "...
Между тем с таким утверждением истца согласиться нельзя.
Согласно положениям п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как установлено п. 2 ст. 35 ЗК РФ, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 указанного Кодекса.
Из п. 3 ст. 33 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 данного Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
То есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, должен быть образован в соответствии с требованиями земельного законодательства.
По смыслу ст. 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (ч. 3 ст. 27 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
С учетом изложенного выше, истец Л. приобрел право на оформление в аренду не всего земельного участка с кадастровым номером N, а только той его части, которая занята находящимися в его собственности объектами, в целях завершения их строительства и ввода в эксплуатацию.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Таким образом, истец Л. был вправе предъявить требование о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 16 января 2013 года N 008 недействительным в части, в которой договор нарушает его права, то есть в отношении той части земельного участка, на которой расположены объекты истца. При этом причитающаяся ему в натуре часть земельного участка с кадастровым номером N подлежала определению по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ, поскольку разрешение такого требования связано с необходимостью установления в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, местоположения границ и площади нового, образуемого за его счет земельного участка, сведения о котором подлежат кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Однако такое требование, обоснованное нарушением права на часть земельного участка с кадастровым номером N, занятую объектами незавершенного строительства, истцом Л. не заявлялось. Вместо этого истец Л. просил договор аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 признать недействительным полностью, ошибочно полагая, что в силу закона он стал соарендатором всего земельного участка с кадастровым номером N.
Местоположение и площадь части земельного участка с кадастровым номером N, занятой находящимися в собственности истца Л. объектами незавершенного строительства и необходимой для завершения их строительства и ввода в эксплуатацию, в установленном законом порядке также не определялись.
По этим основаниям в удовлетворении требования истца Л. о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 следовало отказать.
Избранный истцом способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Иск Л. о прекращении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером N правом аренды в данном случае является ненадлежащим способом судебной защиты прав истца, поскольку не направлен на восстановление тех прав, которые истец считает нарушенными, в связи с чем правовых оснований для его удовлетворения также не имелось.
Выводы суда об отказе по иным основаниям в удовлетворении исковых требований Л. о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16 января 2013 года N 008 и прекращении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером N правом аренды являются неправильными, в связи с чем судебная коллегия исключает их из мотивировочной части решения суда.
Из мотивировочной части решения судебная коллегия исключает и выводы суда о нарушении прав истца Л. и ОАО "..." действиями администрации Чебоксарского района Чувашской Республики по разделу земельного участка с кадастровым номером N и заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, который согласно материалам дела был снят с кадастрового учета, поскольку необходимости обсуждения этих вопросов в пределах заявленных исковых требований не имелось.
Что касается требования Л. о признании незаконными действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, выразившихся в предоставлении ЗАО "..." в аренду земельного участка с кадастровым номером N и заключении с ЗАО "..." договора аренды земельного участка, то оно не должно было расцениваться судом в качестве одного из избранных истцом способов судебной защиты прав, так как истец Л. просил признать незаконными действия администрации Чебоксарского района Чувашской Республики в подтверждение обоснованности заявленного им иска о признании недействительным договора аренды земельного участка. Суд был вправе ограничиться оценкой доводов истца о незаконности указанных им действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, как одного из обстоятельств, на которых истец основывает свое требование о признании недействительным договора аренды земельного участка, в мотивировочной части решения. Суд также не учел, что установленный ч. 1 ст. 256 ГПК РФ срок обращения в суд по настоящему делу не мог быть применен, поскольку он применяется при рассмотрении в порядке гл. 25 ГПК РФ возникающих из публичных правоотношений дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, то есть в другом виде гражданского судопроизводства.
В связи с этим судебная коллегия исключает из мотивировочной части решения также и вывод суда об отказе в удовлетворении требования Л. о признании незаконными действий администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, выразившихся в предоставлении ЗАО "..." в аренду земельного участка с кадастровым номером N и заключении с ЗАО "..." договора аренды земельного участка, по мотиву пропуска установленного ч. 1 ст. 256 ГПК РФ срока обращения в суд.
Исключение судебной коллегией выводов суда по существу спора из мотивировочной части решения отмену решения не влекут, поскольку для отказа в удовлетворении иска имелись иные приведенные выше основания.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о том, что суд неполно исследовал имеющиеся в деле доказательства, неправильно применил нормы материального и процессуального права, и что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сводящиеся, по сути, к несогласию с принятым решением, отмену решения суда повлечь не могут.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
оставить без удовлетворения апелляционную жалобу Л. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 23 июля 2014 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)