Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цымбаренко И.Б.,
судей: Москвиной Л.А., Чеботаревой И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сатаевым Д.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2015 по делу N А40-118105/2014, принятое судьей Д.С. Рыбиным (176-557),
по заявлению ООО "СМТ-3" (ОГРН 1037739909570, 105264, Москва, ул. В.Первомайская, д. 49, к. 1)
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
о признании незаконным уведомления,
при участии:
- от заявителя: Болтнева В.А. по дов. от 09.06.2015, Мартынов А.А. по дов. от 13.10.2014;
- от ответчика: Дубчак Р.В. по дов. от 30.12.2014;
- от третьего лица: Дубчак Р.В. по дов. от 17.02.2015;
- установил:
ООО "СтройМонолитТех-3"(ООО "СМТ-3", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании недействительным уведомления Департамента городского имущества города Москвы от 25.04.2014 N ДГИ-И-8221/14 об отказе от договора аренды от 10.03.1998 N М-04-010875 земельного участка с кадастровым номером 77:04:404023:036 площадью 900 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Мячковский бульвар, вл. 4.
Решением от 27.03.2015 Арбитражный суд г. Москвы признал незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды земельного участка от 10.03.1998 N М-04-010875, оформленный уведомлением от 25.04.2014 N ДГИ-И-8221/14. В обоснование решения судом указано, что доводы заявителя, а также исследованные по делу доказательства свидетельствуют о том, что односторонний отказ департамента от договора аренды не соответствует закону и основания для отказа в удовлетворении заявленных требований отсутствуют.
Ответчик не согласился с выводами суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных ООО "СтройМонолитТех-3" требований по делу.
При этом ответчик утверждает, что судом сделаны выводы не соответствующие обстоятельствам дела, поскольку при принятии решения от 27.03.2015 судом первой инстанции не применена норма закона, подлежащая применению, а именно: положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Указывает, что доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства, материалах дела не имеется; до настоящего времени реализация строительства не закончена и не начиналась, объект на спорном земельном участке не построен, а срок действия разрешения на строительство истек.
Выразил мнение, что в связи с допущенным арендатором существенным нарушением установленных договором условий у арендодателя по установленным договором и законом основаниям возникло право потребовать его досрочного расторжения и прекращения прав ООО "СтройМонолитТех-3" по договору.
Обращает внимание, что обществом не представлено доказательств, наличия препятствий в освоении земельного участка в период действия разрешений на строительство, поскольку Общество приступило к производству строительных работ, в том числе к подготовке площадки к строительству.
Полагает, что заключая спорный договор аренды на условиях, указанных в нем, ООО "СМТ-3" должно было предусмотреть риск и возможность изменения ситуации в течение срока действия договора.
В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, изложили свои позицию, указанную в апелляционной жалобе, просили отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Как следует из материалов дела, 10.03.1998 на основании распоряжения Префекта Юго-Восточного административного округа г. Москвы от 25.12.1997 N 1793 с ООО "Фирма Илиев" заключен договор аренды N М-04-010875 земельного участка сроком на 49 лет для строительства торгово-административного и бытового здания по адресу: г. Москва, Мячковский бульвар, вл. 4.
09.03.2005 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым права и обязанности по Договору аренды перешли к ООО "СтройМонолитТех-3".
Дополнительным соглашением от 24.12.2012 изменено целевое использование земельного участка - для целей проектирования и строительства объекта размещения помещений и технических устройств крытых физкультурно-оздоровительных комплексов.
Срок действия договора аренды N М-04-010875 установлен до 22.03.2018.
ООО "СтройМонолитТех-3" был получен ГПЗУ N RU77-155000-002916, положительное заключение негосударственной экспертизы N 4-1-1-0621-12, разрешение на строительство N RU77155000-007765 сроком действия до 19.02.2014, согласован график производства работ на основании разрешения на строительство N RU77155000-007765 и проекта организации строительства ПР/05-11-ПОС.
На основании указанных документов ОАТИ г. Москвы выдан ордер от 29.04.2013 N 13041374 (1-й этап - на производство подготовительного периода) на производство земляных работ, обустройство и содержание строительной площадки сроком действия до 30.06.2013 с разрешением производства следующих работ: установка временного ограждения; устройство пешеходной галереи; устройство временных дорог; устройство бытового городка; установка ПОМК.
ООО "СтройМонолитТех-3" приступило к производству подготовительных работ строительства: установке ограждения, устройству бытового городка и т.д., (1-ый этап - на производство подготовительного периода строительства).
16.07.2013 ОАТИ г. Москвы выдан ордер N 13041374/1 (2-ой этап - на производство земляных и строительных работ) на производство земляных работ, обустройство и содержание строительной площадки сроком действия до 19.02.2014 с разрешением производства следующих работ: водопровод; канализация фекальная; водосток (дождевая канализация); теплосеть; кабель в/в; возведение конструкции до нулевой отметки.
08.08.2013, т.е. через три месяца после выдачи ордера от 29.04.2013 N 13041374 (1-ый этап - на производство подготовительного периода) ОАТИ г. Москвы аннулировало этот ордер со ссылкой на п. 12 решения Градостроительно-земельной комиссией города Москвы от 13.06.2013 N 19.
Вступившим 07.04.2014 в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2013 по делу А40-158509/13-139-1447 действия ОАТИ г. Москвы по аннулированию ордера от 29.04.2013 N 13041374 (1-ый этап - на производство подготовительного периода) признаны незаконными, при этом суд обязал ОАТИ г. Москвы восстановить этот ордер на производство земляных работ, обустройство и содержание строительной площадки, внеся соответствующую запись в электронную базу данных.
Работы, предусмотренные графиком производства работ на основании разрешения на строительство N RU77155000-007765 производились ООО "СтройМонолитТех-3" до момента незаконного аннулирования ОАТИ г. Москвы ордера, о чем свидетельствуют представленные в дело заключенные истцом договоры с подрядчиками, актами приемки выполненных работ и другими доказательствами по делу.
Однако с 08.08.2013 за время обжалования незаконных действий ОАТИ г. Москвы заявитель был объективно и, как достоверно установлено судом, незаконно лишен возможности исполнять свои обязанности по осуществлению строительства объекта.
Кроме того, 17.01.2014 ООО "СтройМонолитТех-3" обратилось в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (далее по тексту также - Мосгосстройнадзор) за оказанием государственной услуги "выдача разрешения на строительство" для продления действия разрешения на строительство от 19.02.2013 N RU77155000-007765 в соответствии с Административным регламентом, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 N 145-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы "Выдача разрешения на строительство" и "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", при этом заявителем был сдан необходимый пакет документов, предусмотренный п. 2.7 Регламента, в редакции, действовавшей в период спорных отношений, а также пояснительная записка и решение Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2013 по делу А40-158509/13-139-1447, которым подтверждалось, что невозможность все это время производить строительные работы была вызвана незаконными действиями ОАТИ г. Москвы.
31.01.2014 Мосгосстройнадзор отказал ООО "СтройМонолитТех-3" в продлении вышеуказанного разрешения на строительство, сославшись на ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и п. 2.25.2 Административного регламента.
25.11.2014 Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-19893/14-33-175 заявленные требования заявителя были удовлетворены, отказ Мосгосстройнадзора от 31.01.2014 в продлении разрешения на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса по адресу: г. Москва, Мячковский бульвар, вл. 4 признан незаконным. При этом суд обязал Мосгосстройнадзор выдать ООО "СтройМонолитТех-3" продление разрешения на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса по адресу: г. Москва, Мячковский бульвар, вл. 4, в 10-дневный срок со дня вступления решения по данному делу в законную силу.
25.04.2014 Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес ООО "СтройМонолитТех-3" Уведомление от 25.04.2014 N ДГИ-И-8221/14 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:404023:036 от 10.03.1998 N М-04-010875 площадью 900 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Мячковский бульвар, вл. 4 на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с существенным нарушением обществом его условий, истечение срока действия разрешения на строительство и неисполнением обязательства по строительству в срок.
ООО "СтройМонолитТех-3", полагая, что у Департамента не имелось правовых оснований для одностороннего отказа от договора и направления вышеуказанного уведомления о его расторжении, обратился в суд с заявлением о признании уведомления от 25.04.2014 N ДГИ-И-8221/14 по досрочному расторжению упомянутого договора аренды недействительным.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, с учетом исследованных доказательств по делу, установленных обстоятельств, а также доводов апелляционной жалобы полагает, что данный судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Согласно положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Заключая Договор аренды земельного участка, город Москва в лице реализовывавшей его правомочия как собственника земельного участка Московский земельный комитет (Москомзем) действовал как участник гражданских правоотношений.
В случае, когда определенные проектом планировки или градостроительным планом земельного участка условия использования земельного участка соответствует условиям использования земельного участка, определенным в гражданско-правовом обязательстве между его собственником и пользователем соответствующие публичные и частные интересы совпадают поскольку являются взаимоприемлемыми.
Расторжение договора в связи с существенными нарушениями условий договора осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Так, согласно статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Как следует из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, под которым признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Вопреки доводам апелляционной жалобы основания, предусмотренные п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), для расторжения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 10.03.1998 г. N М-04-010875, отсутствуют.
Так, в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на который ссылается ответчик в апелляционной жалобе, заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в следующих случаях: существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка; существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
При этом существенным нарушением условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
В соответствии с разделом 3 "Особые условия договора" в редакции дополнительного соглашения к договору от 24.12.2012 арендатор обязан осуществить проектирование и получить разрешение на строительство, после чего в сроки, предусмотренные проектом организации строительства в составе проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы, осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта.
Как следует из п. 6.1 договора аренды от 10.03.1998 N М-04-010875, арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора) в случае нарушения арендатором условий договора, среди которых предусмотрено условие - неисполнение условий раздела 4 "Особые условия договора", а также не освоение или неиспользование участка в течение 2 лет.
В обоснование своих требований заявитель указывает на то, что нарушение обязательств по договору в части сроков строительства было обусловлено не зависящими от него объективными обстоятельствами, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу А40-158509/13 и по делу А40-19893/14-33-175.
Так, вопреки доводам ответчика, исследованные доказательства по делу свидетельствуют о том, что работы по строительству упомянутого объекта капитального строительства были начаты обществом своевременно до подачи заявления о продлении срока действия разрешения на строительство.
Судебными актами по делу А40-158509/13 и по делу А40-19893/14-33-175 установлено, что заявитель с 08.08.2013 по 25.12.2013 и с января по ноябрь 2014 г. был лишен при отсутствии его вины возможности осуществлять дальнейшее строительство объекта соответственно вследствие:
- - незаконных действий ОАТИ г. Москвы по аннулированию ордера N 13041374 до восстановления этого ордера по указанному судебному решению;
- - незаконного отказа от 31.01.2014 N 09-3-76/14-(1)-1 Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) в продлении для заявителя срока действия разрешения на строительство.
Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Оценивая правомерность и обоснованность уведомления Департамента городского имущества города Москвы от 25.04.2014 об отказе от договора аренды земельного участка от 10.03.1998 N М-04-010875 о расторжения договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов сторон договора, следует учитывать различные объективные факторы и принимать во внимание, имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора, является ли оно существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенное нарушение", а также имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на оценку степени вины арендатора при выполнении условий договора.
С учетом исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств отсутствуют достаточные основания я для вывода о том, что несвоевременное освоение земельного участка произошло из-за существенного нарушения Договора арендатором.
Заключая Договор аренды земельного участка, город Москва в лице реализовывавшего его правомочия как собственника земельного участка, действовал как участник гражданских правоотношений.
Между тем общественные отношения, связанные с созданием на земельном участке в населенном пункте объекта недвижимого имущества регулируются также и нормами публичного законодательства.
На необходимость различать частно-правовые и гражданско-правовые обязанности, упомянутые в тексте гражданско-правового договора, указано в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 г. N 12444/12 и от 03.04.2012 г. N 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением публичным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством вытекают из публично-правовых отношений.
Одного волеизъявления собственника земельного участка о наделении иного лица правом возвести на нем объект недвижимости недостаточно для того, чтобы последний получил правовую возможность реализовать это право.
Необходимо еще, чтобы действующее публично-правовое регулирование и его применение не допускало необоснованных и незаконных препятствий такого строительства.
Совпадение соответствующих интересов публичного и частного начала имеет место, когда условия использования земельного участка, определенные проектом планировки или градостроительным планом земельного участка, соответствуют условиям использования земельного участка, определенным в гражданско-правовом обязательстве между его собственником и пользователем.
Установленный ГрадК РФ 2004 г. принцип объективного характера деятельности по развитию территорий предполагает такой же объективный принцип формирования планировки территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов.
Неопределенность в осуществляемой публичной властью деятельности по развитию территории, на которой расположен соответствующий земельный участок, т.е. позволит или нет осуществляемая в публично-правовом порядке деятельность по развитию территории исполнить этот договор в соответствии с его условиями, как правило, является объективным препятствием для такого рода деятельности, как это явилось применительно к данному предмету спора.
Устранение данной неопределенности находится в публично-правовой сфере и не зависит от воли сторон договора аренды земельного участка, даже если его стороной является публично-правовое образование.
В данном случае отсутствуют основания полагать, что органы публичной власти города Москва недобросовестно воспрепятствовали арендатору - ООО "СтройМонолитТех-3" освоить земельный участок поскольку не обеспечили такое развитие территории города, которое позволило бы исполнить Договор аренды в рамках, определенных проектом планировки территории.
Город Москва является субъектом гражданских правоотношений постольку, он участвует в них своим имуществом, в частности, заключает сделки о передаче принадлежащего ему земельного участка в аренду под застройку, но не является субъектом правоотношений, складывающихся в связи с осуществлением градостроительной деятельности на территории города Москвы.
В силу ст. 125 ГК РФ органы публичной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, только тогда считаются действующими от имени публичных образований, приобретая своими действиями права и обязанности непосредственно для публичного образования, когда соответствующие органы участвуют в регулируемых гражданским законодательством отношениях (п. 1 ст. 2 ГК РФ), поскольку по общему правилу установленному п. 3 ст. 2 ГК РФ, к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется. В иных случаях участником публичных правоотношений и возникающих из них прав и обязанностей является сам орган публичной власти, но не публичное образование.
Таким образом, по настоящему делу регулируемые публичным законодательством условия, позволяющие исполнить гражданско-правовой договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство, а именно: осуществление такой градостроительной деятельности по планированию развития территории города, которая позволила бы застроить арендуемый земельный участок, отсутствовали, а их наличие соответствующие органы публичной власти применительно к конституционному принципу законности своевременно не обеспечили.
При таких обстоятельствах тем более отсутствуют основания утверждать о том, что несвоевременное освоение земельного участка обусловлено обстоятельствами, за которые отвечает или может отвечать арендатор - ООО "СтройМонолитТех-3".
Ввиду изложенного, несмотря на выданные разрешение на строительство N RU77155000-007765, а также ордер на производство земляных работ от 29.04.2013 313041374 отсутствуют основания полагать, что арендатор (заявитель) имел какие-либо возможности лигитимно осуществлять строительство, до восстановления прав ООО "СтройМонолитТех-3" нарушенных незаконным аннулированием ордера, а также незаконным отказом в продлении разрешения на строительство.
Обстоятельства, в силу которых арендатор (заявитель) не закончил в срок строительство, вызвано не его бездействием, а тем, что незаконная публичная деятельность контрольных органов воспрепятствовала исполнению Договора аренды, а также своевременному освоению законными способами земельного участка и застройке его объектом капитального строительства.
Когда Договор аренды земельного участка вступил в силу, вопрос о возможности его исполнения был поставлен в зависимость от неправомерных результатов публичной деятельности контрольных органов, и ни одна сторона не знала и не могла предполагать на момент заключения Договора каков будет этот результат этой деятельности.
Ввиду изложенного само по себе досрочное расторжение Договора аренды земельного участка с ООО "СтройМонолитТех-3" и передача спорного земельного участка другому арендатору не гарантирует эффективное освоение арендуемого земельного участка с помощью иных лиц в случае неправомерной публичной деятельности контрольных органов.
К тому же, срок на который заключен Договор, до настоящего времени не истек, что не исключает возможности освоения земельного участка заявителем по делу при условии соблюдения законности в публичной деятельности контрольных органов.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у арендодателя не возникло права досрочно расторгнуть Договор аренды спорного земельного участка, поскольку неосвоение участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией непосредственно и объективно было обусловлено тем, что этот земельный участок не мог быть использован по целевому назначению из-за исключающих такое использование упомянутых обстоятельств, за которые в силу конституционного принципа законности арендатор не может нести ответственность или предполагать возможность их наступления.
Ввиду изложенного, в частности, с учетом того, что заявитель предпринимал активные действия по исполнению предусмотренных договором обязательств, а также наличия установленных судами незаконных действий органов исполнительной власти города Москвы, объективно препятствующих осуществлению истцом строительства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в данном конкретном случае ООО "СМТ-3" не может быть признан виновным в нарушении условий договора аренды. В связи с этим у Департамента городского имущества города Москвы не имелось достаточных правовых оснований для издания и направления заявителю по делу уведомления от 25.04.2014 об отказе от договора аренды земельного участка от 10.03.1998 N М-04-010875.
Как следует из положений части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких данных апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.
Кроме того, из смысла и содержания ст. 270 АПК РФ следует, что правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2015 по делу N А40-118105/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
И.Б.ЦЫМБАРЕНКО
Судьи
Л.А.МОСКВИНА
И.А.ЧЕБОТАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.07.2015 N 09АП-19381/2015 ПО ДЕЛУ N А40-118105/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2015 г. N 09АП-19381/2015
Дело N А40-118105/14
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цымбаренко И.Б.,
судей: Москвиной Л.А., Чеботаревой И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сатаевым Д.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2015 по делу N А40-118105/2014, принятое судьей Д.С. Рыбиным (176-557),
по заявлению ООО "СМТ-3" (ОГРН 1037739909570, 105264, Москва, ул. В.Первомайская, д. 49, к. 1)
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
о признании незаконным уведомления,
при участии:
- от заявителя: Болтнева В.А. по дов. от 09.06.2015, Мартынов А.А. по дов. от 13.10.2014;
- от ответчика: Дубчак Р.В. по дов. от 30.12.2014;
- от третьего лица: Дубчак Р.В. по дов. от 17.02.2015;
- установил:
ООО "СтройМонолитТех-3"(ООО "СМТ-3", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании недействительным уведомления Департамента городского имущества города Москвы от 25.04.2014 N ДГИ-И-8221/14 об отказе от договора аренды от 10.03.1998 N М-04-010875 земельного участка с кадастровым номером 77:04:404023:036 площадью 900 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Мячковский бульвар, вл. 4.
Решением от 27.03.2015 Арбитражный суд г. Москвы признал незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды земельного участка от 10.03.1998 N М-04-010875, оформленный уведомлением от 25.04.2014 N ДГИ-И-8221/14. В обоснование решения судом указано, что доводы заявителя, а также исследованные по делу доказательства свидетельствуют о том, что односторонний отказ департамента от договора аренды не соответствует закону и основания для отказа в удовлетворении заявленных требований отсутствуют.
Ответчик не согласился с выводами суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных ООО "СтройМонолитТех-3" требований по делу.
При этом ответчик утверждает, что судом сделаны выводы не соответствующие обстоятельствам дела, поскольку при принятии решения от 27.03.2015 судом первой инстанции не применена норма закона, подлежащая применению, а именно: положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Указывает, что доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства, материалах дела не имеется; до настоящего времени реализация строительства не закончена и не начиналась, объект на спорном земельном участке не построен, а срок действия разрешения на строительство истек.
Выразил мнение, что в связи с допущенным арендатором существенным нарушением установленных договором условий у арендодателя по установленным договором и законом основаниям возникло право потребовать его досрочного расторжения и прекращения прав ООО "СтройМонолитТех-3" по договору.
Обращает внимание, что обществом не представлено доказательств, наличия препятствий в освоении земельного участка в период действия разрешений на строительство, поскольку Общество приступило к производству строительных работ, в том числе к подготовке площадки к строительству.
Полагает, что заключая спорный договор аренды на условиях, указанных в нем, ООО "СМТ-3" должно было предусмотреть риск и возможность изменения ситуации в течение срока действия договора.
В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, изложили свои позицию, указанную в апелляционной жалобе, просили отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Как следует из материалов дела, 10.03.1998 на основании распоряжения Префекта Юго-Восточного административного округа г. Москвы от 25.12.1997 N 1793 с ООО "Фирма Илиев" заключен договор аренды N М-04-010875 земельного участка сроком на 49 лет для строительства торгово-административного и бытового здания по адресу: г. Москва, Мячковский бульвар, вл. 4.
09.03.2005 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым права и обязанности по Договору аренды перешли к ООО "СтройМонолитТех-3".
Дополнительным соглашением от 24.12.2012 изменено целевое использование земельного участка - для целей проектирования и строительства объекта размещения помещений и технических устройств крытых физкультурно-оздоровительных комплексов.
Срок действия договора аренды N М-04-010875 установлен до 22.03.2018.
ООО "СтройМонолитТех-3" был получен ГПЗУ N RU77-155000-002916, положительное заключение негосударственной экспертизы N 4-1-1-0621-12, разрешение на строительство N RU77155000-007765 сроком действия до 19.02.2014, согласован график производства работ на основании разрешения на строительство N RU77155000-007765 и проекта организации строительства ПР/05-11-ПОС.
На основании указанных документов ОАТИ г. Москвы выдан ордер от 29.04.2013 N 13041374 (1-й этап - на производство подготовительного периода) на производство земляных работ, обустройство и содержание строительной площадки сроком действия до 30.06.2013 с разрешением производства следующих работ: установка временного ограждения; устройство пешеходной галереи; устройство временных дорог; устройство бытового городка; установка ПОМК.
ООО "СтройМонолитТех-3" приступило к производству подготовительных работ строительства: установке ограждения, устройству бытового городка и т.д., (1-ый этап - на производство подготовительного периода строительства).
16.07.2013 ОАТИ г. Москвы выдан ордер N 13041374/1 (2-ой этап - на производство земляных и строительных работ) на производство земляных работ, обустройство и содержание строительной площадки сроком действия до 19.02.2014 с разрешением производства следующих работ: водопровод; канализация фекальная; водосток (дождевая канализация); теплосеть; кабель в/в; возведение конструкции до нулевой отметки.
08.08.2013, т.е. через три месяца после выдачи ордера от 29.04.2013 N 13041374 (1-ый этап - на производство подготовительного периода) ОАТИ г. Москвы аннулировало этот ордер со ссылкой на п. 12 решения Градостроительно-земельной комиссией города Москвы от 13.06.2013 N 19.
Вступившим 07.04.2014 в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2013 по делу А40-158509/13-139-1447 действия ОАТИ г. Москвы по аннулированию ордера от 29.04.2013 N 13041374 (1-ый этап - на производство подготовительного периода) признаны незаконными, при этом суд обязал ОАТИ г. Москвы восстановить этот ордер на производство земляных работ, обустройство и содержание строительной площадки, внеся соответствующую запись в электронную базу данных.
Работы, предусмотренные графиком производства работ на основании разрешения на строительство N RU77155000-007765 производились ООО "СтройМонолитТех-3" до момента незаконного аннулирования ОАТИ г. Москвы ордера, о чем свидетельствуют представленные в дело заключенные истцом договоры с подрядчиками, актами приемки выполненных работ и другими доказательствами по делу.
Однако с 08.08.2013 за время обжалования незаконных действий ОАТИ г. Москвы заявитель был объективно и, как достоверно установлено судом, незаконно лишен возможности исполнять свои обязанности по осуществлению строительства объекта.
Кроме того, 17.01.2014 ООО "СтройМонолитТех-3" обратилось в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (далее по тексту также - Мосгосстройнадзор) за оказанием государственной услуги "выдача разрешения на строительство" для продления действия разрешения на строительство от 19.02.2013 N RU77155000-007765 в соответствии с Административным регламентом, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 N 145-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы "Выдача разрешения на строительство" и "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", при этом заявителем был сдан необходимый пакет документов, предусмотренный п. 2.7 Регламента, в редакции, действовавшей в период спорных отношений, а также пояснительная записка и решение Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2013 по делу А40-158509/13-139-1447, которым подтверждалось, что невозможность все это время производить строительные работы была вызвана незаконными действиями ОАТИ г. Москвы.
31.01.2014 Мосгосстройнадзор отказал ООО "СтройМонолитТех-3" в продлении вышеуказанного разрешения на строительство, сославшись на ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и п. 2.25.2 Административного регламента.
25.11.2014 Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-19893/14-33-175 заявленные требования заявителя были удовлетворены, отказ Мосгосстройнадзора от 31.01.2014 в продлении разрешения на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса по адресу: г. Москва, Мячковский бульвар, вл. 4 признан незаконным. При этом суд обязал Мосгосстройнадзор выдать ООО "СтройМонолитТех-3" продление разрешения на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса по адресу: г. Москва, Мячковский бульвар, вл. 4, в 10-дневный срок со дня вступления решения по данному делу в законную силу.
25.04.2014 Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес ООО "СтройМонолитТех-3" Уведомление от 25.04.2014 N ДГИ-И-8221/14 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:404023:036 от 10.03.1998 N М-04-010875 площадью 900 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Мячковский бульвар, вл. 4 на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с существенным нарушением обществом его условий, истечение срока действия разрешения на строительство и неисполнением обязательства по строительству в срок.
ООО "СтройМонолитТех-3", полагая, что у Департамента не имелось правовых оснований для одностороннего отказа от договора и направления вышеуказанного уведомления о его расторжении, обратился в суд с заявлением о признании уведомления от 25.04.2014 N ДГИ-И-8221/14 по досрочному расторжению упомянутого договора аренды недействительным.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, с учетом исследованных доказательств по делу, установленных обстоятельств, а также доводов апелляционной жалобы полагает, что данный судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Согласно положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Заключая Договор аренды земельного участка, город Москва в лице реализовывавшей его правомочия как собственника земельного участка Московский земельный комитет (Москомзем) действовал как участник гражданских правоотношений.
В случае, когда определенные проектом планировки или градостроительным планом земельного участка условия использования земельного участка соответствует условиям использования земельного участка, определенным в гражданско-правовом обязательстве между его собственником и пользователем соответствующие публичные и частные интересы совпадают поскольку являются взаимоприемлемыми.
Расторжение договора в связи с существенными нарушениями условий договора осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Так, согласно статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Как следует из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, под которым признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Вопреки доводам апелляционной жалобы основания, предусмотренные п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), для расторжения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 10.03.1998 г. N М-04-010875, отсутствуют.
Так, в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на который ссылается ответчик в апелляционной жалобе, заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в следующих случаях: существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка; существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
При этом существенным нарушением условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
В соответствии с разделом 3 "Особые условия договора" в редакции дополнительного соглашения к договору от 24.12.2012 арендатор обязан осуществить проектирование и получить разрешение на строительство, после чего в сроки, предусмотренные проектом организации строительства в составе проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы, осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта.
Как следует из п. 6.1 договора аренды от 10.03.1998 N М-04-010875, арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора) в случае нарушения арендатором условий договора, среди которых предусмотрено условие - неисполнение условий раздела 4 "Особые условия договора", а также не освоение или неиспользование участка в течение 2 лет.
В обоснование своих требований заявитель указывает на то, что нарушение обязательств по договору в части сроков строительства было обусловлено не зависящими от него объективными обстоятельствами, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу А40-158509/13 и по делу А40-19893/14-33-175.
Так, вопреки доводам ответчика, исследованные доказательства по делу свидетельствуют о том, что работы по строительству упомянутого объекта капитального строительства были начаты обществом своевременно до подачи заявления о продлении срока действия разрешения на строительство.
Судебными актами по делу А40-158509/13 и по делу А40-19893/14-33-175 установлено, что заявитель с 08.08.2013 по 25.12.2013 и с января по ноябрь 2014 г. был лишен при отсутствии его вины возможности осуществлять дальнейшее строительство объекта соответственно вследствие:
- - незаконных действий ОАТИ г. Москвы по аннулированию ордера N 13041374 до восстановления этого ордера по указанному судебному решению;
- - незаконного отказа от 31.01.2014 N 09-3-76/14-(1)-1 Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) в продлении для заявителя срока действия разрешения на строительство.
Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Оценивая правомерность и обоснованность уведомления Департамента городского имущества города Москвы от 25.04.2014 об отказе от договора аренды земельного участка от 10.03.1998 N М-04-010875 о расторжения договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов сторон договора, следует учитывать различные объективные факторы и принимать во внимание, имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора, является ли оно существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенное нарушение", а также имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на оценку степени вины арендатора при выполнении условий договора.
С учетом исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств отсутствуют достаточные основания я для вывода о том, что несвоевременное освоение земельного участка произошло из-за существенного нарушения Договора арендатором.
Заключая Договор аренды земельного участка, город Москва в лице реализовывавшего его правомочия как собственника земельного участка, действовал как участник гражданских правоотношений.
Между тем общественные отношения, связанные с созданием на земельном участке в населенном пункте объекта недвижимого имущества регулируются также и нормами публичного законодательства.
На необходимость различать частно-правовые и гражданско-правовые обязанности, упомянутые в тексте гражданско-правового договора, указано в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 г. N 12444/12 и от 03.04.2012 г. N 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением публичным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством вытекают из публично-правовых отношений.
Одного волеизъявления собственника земельного участка о наделении иного лица правом возвести на нем объект недвижимости недостаточно для того, чтобы последний получил правовую возможность реализовать это право.
Необходимо еще, чтобы действующее публично-правовое регулирование и его применение не допускало необоснованных и незаконных препятствий такого строительства.
Совпадение соответствующих интересов публичного и частного начала имеет место, когда условия использования земельного участка, определенные проектом планировки или градостроительным планом земельного участка, соответствуют условиям использования земельного участка, определенным в гражданско-правовом обязательстве между его собственником и пользователем.
Установленный ГрадК РФ 2004 г. принцип объективного характера деятельности по развитию территорий предполагает такой же объективный принцип формирования планировки территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов.
Неопределенность в осуществляемой публичной властью деятельности по развитию территории, на которой расположен соответствующий земельный участок, т.е. позволит или нет осуществляемая в публично-правовом порядке деятельность по развитию территории исполнить этот договор в соответствии с его условиями, как правило, является объективным препятствием для такого рода деятельности, как это явилось применительно к данному предмету спора.
Устранение данной неопределенности находится в публично-правовой сфере и не зависит от воли сторон договора аренды земельного участка, даже если его стороной является публично-правовое образование.
В данном случае отсутствуют основания полагать, что органы публичной власти города Москва недобросовестно воспрепятствовали арендатору - ООО "СтройМонолитТех-3" освоить земельный участок поскольку не обеспечили такое развитие территории города, которое позволило бы исполнить Договор аренды в рамках, определенных проектом планировки территории.
Город Москва является субъектом гражданских правоотношений постольку, он участвует в них своим имуществом, в частности, заключает сделки о передаче принадлежащего ему земельного участка в аренду под застройку, но не является субъектом правоотношений, складывающихся в связи с осуществлением градостроительной деятельности на территории города Москвы.
В силу ст. 125 ГК РФ органы публичной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, только тогда считаются действующими от имени публичных образований, приобретая своими действиями права и обязанности непосредственно для публичного образования, когда соответствующие органы участвуют в регулируемых гражданским законодательством отношениях (п. 1 ст. 2 ГК РФ), поскольку по общему правилу установленному п. 3 ст. 2 ГК РФ, к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется. В иных случаях участником публичных правоотношений и возникающих из них прав и обязанностей является сам орган публичной власти, но не публичное образование.
Таким образом, по настоящему делу регулируемые публичным законодательством условия, позволяющие исполнить гражданско-правовой договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство, а именно: осуществление такой градостроительной деятельности по планированию развития территории города, которая позволила бы застроить арендуемый земельный участок, отсутствовали, а их наличие соответствующие органы публичной власти применительно к конституционному принципу законности своевременно не обеспечили.
При таких обстоятельствах тем более отсутствуют основания утверждать о том, что несвоевременное освоение земельного участка обусловлено обстоятельствами, за которые отвечает или может отвечать арендатор - ООО "СтройМонолитТех-3".
Ввиду изложенного, несмотря на выданные разрешение на строительство N RU77155000-007765, а также ордер на производство земляных работ от 29.04.2013 313041374 отсутствуют основания полагать, что арендатор (заявитель) имел какие-либо возможности лигитимно осуществлять строительство, до восстановления прав ООО "СтройМонолитТех-3" нарушенных незаконным аннулированием ордера, а также незаконным отказом в продлении разрешения на строительство.
Обстоятельства, в силу которых арендатор (заявитель) не закончил в срок строительство, вызвано не его бездействием, а тем, что незаконная публичная деятельность контрольных органов воспрепятствовала исполнению Договора аренды, а также своевременному освоению законными способами земельного участка и застройке его объектом капитального строительства.
Когда Договор аренды земельного участка вступил в силу, вопрос о возможности его исполнения был поставлен в зависимость от неправомерных результатов публичной деятельности контрольных органов, и ни одна сторона не знала и не могла предполагать на момент заключения Договора каков будет этот результат этой деятельности.
Ввиду изложенного само по себе досрочное расторжение Договора аренды земельного участка с ООО "СтройМонолитТех-3" и передача спорного земельного участка другому арендатору не гарантирует эффективное освоение арендуемого земельного участка с помощью иных лиц в случае неправомерной публичной деятельности контрольных органов.
К тому же, срок на который заключен Договор, до настоящего времени не истек, что не исключает возможности освоения земельного участка заявителем по делу при условии соблюдения законности в публичной деятельности контрольных органов.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у арендодателя не возникло права досрочно расторгнуть Договор аренды спорного земельного участка, поскольку неосвоение участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией непосредственно и объективно было обусловлено тем, что этот земельный участок не мог быть использован по целевому назначению из-за исключающих такое использование упомянутых обстоятельств, за которые в силу конституционного принципа законности арендатор не может нести ответственность или предполагать возможность их наступления.
Ввиду изложенного, в частности, с учетом того, что заявитель предпринимал активные действия по исполнению предусмотренных договором обязательств, а также наличия установленных судами незаконных действий органов исполнительной власти города Москвы, объективно препятствующих осуществлению истцом строительства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в данном конкретном случае ООО "СМТ-3" не может быть признан виновным в нарушении условий договора аренды. В связи с этим у Департамента городского имущества города Москвы не имелось достаточных правовых оснований для издания и направления заявителю по делу уведомления от 25.04.2014 об отказе от договора аренды земельного участка от 10.03.1998 N М-04-010875.
Как следует из положений части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких данных апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.
Кроме того, из смысла и содержания ст. 270 АПК РФ следует, что правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2015 по делу N А40-118105/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
И.Б.ЦЫМБАРЕНКО
Судьи
Л.А.МОСКВИНА
И.А.ЧЕБОТАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)