Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2014 года, принятое судьей Гриневой А.В., по делу N А41-23841/14 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ООО "Рантект - МФД" о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
при участии в заседании:
- от истца - Покатилова Л.Г. по доверенности от 19.02.2015 N 27;
- от ответчика - Малков К.В. по доверенности от 14.05.2014,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Рантект - МФД" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.12.2008 N 2385 за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в размере 3 720 726,88 руб., а также пени за период с 16.03.2013 по 31.12.2013 в размере 285 022,16 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.07.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Обжалуя решение суда первой инстанции, Комитет указывает, что суд первой инстанции необоснованно применил к спорным правоотношениям при расчете арендной платы за спорный земельный участок положения Постановления Правительства Российской Федерации N 582, которое в части определения размера арендной платы для земельных участков, предназначенных для строительства, распространяется лишь на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а заявленные требования удовлетворению.
Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "Рантект - МФД" 10.12.2008 был заключен договор N 2385 аренды земельного участка (л.д. 34). Договор был заключен сроком на 3 года - с 15.12.2008 по 14.12.2011.
При заключении договора аренды в соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3 и 3.4 договора ООО "Рантект - МФД" приняло на себя обязательство ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком. Расчет арендной платы определен в Приложении N 2 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора. Согласно Приложению N 2 к договору аренды, размер арендной платы на момент подписания договора составлял 227 352,35 руб. в квартал.
Как следует из Приложения N 2 к договору аренды земельного участка N 2385, расчет арендной платы определяется в соответствии с абзацем 1 пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Пунктом 3.5 договора определено, что размер арендной платы изменяется в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также в иных случаях, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Московской области и органов местного самоуправления.
Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае, установленном в пункте 3.5 Приложения без согласования с арендодателем и без внесения изменений или дополнений в договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.
На основании части 13.1 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" арендная плата с 01.01.2011 уменьшилась до размера базового коэффициента, что составило 45 109,59 руб. в квартал.
Стороны 16.01.2012 подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым срок действия договора был продлен до 14.12.2014.
Законом Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ в Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" были внесены изменения. В частности, пункт 13.1 статьи 14 был признан утратившим силу. В связи с чем, по мнению истца, данные изменения подлежали применению для определения арендной платы с 01.01.2013.
Арендодатель 30.04.2013 направил в адрес арендатора уведомление N 7.1.18/1251/5 об изменении размера арендной платы по договору N 2385, согласно которому с 01.01.2013 размер арендной платы составляет 975 291,31 руб. в квартал.
В связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств в части полного и своевременного внесения арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, задолженность ООО "Рантект - МФД", согласно расчету истца, составила 3 720 726,88 руб.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы, истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Как установлено апелляционным судом, при расчете задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2385 от 10.12.2008 истец руководствовался Приложением N 2 к договору аренды, в котором приводится расчет арендной платы в соответствии с абзацем 1 пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
На основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и Закона Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2013 год", с 2013 г. коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд) увеличен с 1 до 4,2.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что расчет арендной платы, произведенный истцом в соответствии с Законом Московской области противоречит нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, а именно - Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". В связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о необоснованности неприменения для расчета размера арендной платы за спорный земельный участок Закона Московской области как противоречащего в этой части Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.
Помимо указанных принципов, названным Постановлением Правительства Российской Федерации утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Таким образом, сформулированные в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принципы являются теми общими началами определения арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возможность установления которых Правительством Российской Федерации предусмотрена пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В отличие от указанных принципов определения арендной платы для всех земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы, касаются исключительно земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, что следует из названия самого постановления и соответствует положениям пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
При толковании указанных Принципов и Правил с учетом соотношения с Законом Московской области применительно к определению арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду, апелляционный суд не может согласиться с толкованием названных положений, изложенным в решении суда первой инстанции, по следующим основаниям.
Установление на федеральном уровне применительно к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности, предельного размера арендной платы, порядка и срока внесения арендной платы за такие земельные участки, не означает, что за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования или государственной неразграниченной собственности, размер арендной платы не может отличаться, если к земельным участкам на территории соответствующего публично-правового образования в соответствии с требованиями закона применяется в частности такой коэффициент как местоположение земельного участка.
Расчет арендной платы за земельные участки с учетом установленных законом коэффициентов, который учитывает доходность земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, соответствует принципу экономической обоснованности.
Иное толкование Принципов, сформулированных применительно ко всем публичным земельным участкам и Правил, применяемых только для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, означало бы, что общими началами (принципами) определения арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, фактически и будут те правила определения арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения, которые установлены только для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации. Указанное противоречит как положениям пункта 4 статьи 22 и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, так и самому Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Так, в соответствии с названным Постановлением для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы, что следует из самого названия Правил. Порядок же расчета размера арендной платы, установленный Законом Московской области, учитывает местоположение, инвестиционную привлекательность и доходность земельного участка на территории соответствующего публично-правового образования.
Установленный Законом Московской области порядок расчета арендной платы, учитывающий экономическую обоснованность, не противоречит принципу запрета необоснованных предпочтений, предполагающему, что порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
По мнению апелляционного суда, указанное единство порядка расчета размера арендной платы относится к земельным участкам, принадлежащим соответствующему публично-правовому образованию, а не земельным участкам, расположенным на всей территории Российской Федерации без учета их местоположения, доходности, инвестиционной привлекательности и иных факторов, влияющих на экономическую обоснованность размера арендной платы.
Не противоречит расчет арендной платы истца, произведенный в соответствии с Законом Московской области и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Из указанного принципа не следует, что порядок расчета размера арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке, являются едиными для всех земельных участков на территории Российской Федерации, независимо от принадлежности тому или иному публично-правовому образованию.
Учитывая изложенный анализ и толкование подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям норм права, апелляционный суд приходит к выводу о том, что суд первой инстанции необоснованно посчитал, что Закон Московской области в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области, противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Из содержания статьи 14 Закона Московской области усматривается, что установленный данной нормой порядок расчета размера арендной платы соответствует тем основным принципам определения арендной платы, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, и реализация которых обеспечивается путем единого расчета размера арендной платы на основании формулы: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
В частности, коэффициент, применяемый с учетом местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км), содержание которого раскрывается в пункте 5 статьи 14 Закона Московской области - это коэффициент, учитывающий: близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; историческую и ландшафтную ценность территории; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия; рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10. Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза. На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Раскрываемое в названной норме содержание применяемых при расчете размера арендной платы в Московской области коэффициентов также подтверждает не противоречие, а соблюдение Принципов.
При этом предоставленная Принципами возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, не свидетельствует об исключительном характере определения размера арендной платы лишь путем использования процентного соотношения размера арендной платы с кадастровой стоимостью земельного участка.
Установление законом субъекта Российской Федерации соответствующих коэффициентов при расчете арендной платы, влияющих на общий размер арендной платы за земельные участки, согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной применительно к земельному налогу в Определении от 11.05.2004 N 209-О, согласно которой при отсутствии в Российской Федерации единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка.
Апелляционный суд обращает внимание, что Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 N 4-АПГ14-5 подтверждено соответствие правил расчета размера арендной платы за земельные участки с учетом применяемых коэффициентов (в том числе коэффициента Кд равного 4,2), установленных Законом Московской области, тем Принципам, которые утверждены Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.
В этой связи неприменение судом первой инстанции Закона Московской области на основании пункта 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть признано правомерным.
При указанных обстоятельствах доводы ответчика со ссылками на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 17.04.2012 по делу N 15837/11 и от 17.12.2013 по делу N 10782/13, а также в других судебных актах, с которыми согласился суд первой инстанции, о том, что размер арендной платы за земельный участок в спорный период не должен превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка (подпункт "г" пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582), не могут быть признаны обоснованными.
Социальная же значимость такого вида деятельности как жилищное строительство, о чем указал суд первой инстанции, не свидетельствует о том, что, осуществляя такой вид деятельности, юридические лица как коммерческие организации при строительстве жилых домов не преследуют своей целью извлечение прибыли.
Указанная правовая позиция (о соответствии правил, установленных Законом Московской области, принципам, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582) подтверждается судебными актами Десятого арбитражного апелляционного суда, Арбитражного суда Московского округа и Верховного Суда Российской Федерации по делу N А41-21755/14.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Апелляционным судом проверен расчет основной задолженности ответчика по арендной плате, образовавшейся у него ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды за спорный период, а также пени, и признан обоснованным, подтвержденным представленными в дело доказательствами.
При этом суд отмечает, что платежное поручение N 160 от 13.03.2014 г., на которое ссылался ответчик в суде первой инстанции, содержит указание на оплату арендной платы за 1 квартал 2014 г. Таким образом, данное платежное поручение не может быть принято в качестве доказательства оплаты арендной платы за 2013 г.
При изложенных установленных апелляционным судом обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене как основанное на неверном толковании подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям норм права, а заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2014 по делу N А41-23841/14 отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Рантект - МФД" (ИНН 5032074614) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299) задолженность в размере 3 720 726 (три миллиона семьсот двадцать тысяч семьсот двадцать шесть) руб. 88 коп., пени в размере 285 022 (двести восемьдесят пять тысяч двадцать два) руб. 16 коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Рантект - МФД" (ИНН 5032074614) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 43 029 (сорок три тысячи двадцать девять) руб.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.04.2015 N 10АП-9960/2014 ПО ДЕЛУ N А41-23841/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2015 г. по делу N А41-23841/14
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2014 года, принятое судьей Гриневой А.В., по делу N А41-23841/14 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ООО "Рантект - МФД" о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
при участии в заседании:
- от истца - Покатилова Л.Г. по доверенности от 19.02.2015 N 27;
- от ответчика - Малков К.В. по доверенности от 14.05.2014,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Рантект - МФД" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.12.2008 N 2385 за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в размере 3 720 726,88 руб., а также пени за период с 16.03.2013 по 31.12.2013 в размере 285 022,16 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.07.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Обжалуя решение суда первой инстанции, Комитет указывает, что суд первой инстанции необоснованно применил к спорным правоотношениям при расчете арендной платы за спорный земельный участок положения Постановления Правительства Российской Федерации N 582, которое в части определения размера арендной платы для земельных участков, предназначенных для строительства, распространяется лишь на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а заявленные требования удовлетворению.
Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "Рантект - МФД" 10.12.2008 был заключен договор N 2385 аренды земельного участка (л.д. 34). Договор был заключен сроком на 3 года - с 15.12.2008 по 14.12.2011.
При заключении договора аренды в соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3 и 3.4 договора ООО "Рантект - МФД" приняло на себя обязательство ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком. Расчет арендной платы определен в Приложении N 2 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора. Согласно Приложению N 2 к договору аренды, размер арендной платы на момент подписания договора составлял 227 352,35 руб. в квартал.
Как следует из Приложения N 2 к договору аренды земельного участка N 2385, расчет арендной платы определяется в соответствии с абзацем 1 пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Пунктом 3.5 договора определено, что размер арендной платы изменяется в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также в иных случаях, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Московской области и органов местного самоуправления.
Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае, установленном в пункте 3.5 Приложения без согласования с арендодателем и без внесения изменений или дополнений в договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.
На основании части 13.1 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" арендная плата с 01.01.2011 уменьшилась до размера базового коэффициента, что составило 45 109,59 руб. в квартал.
Стороны 16.01.2012 подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым срок действия договора был продлен до 14.12.2014.
Законом Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ в Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" были внесены изменения. В частности, пункт 13.1 статьи 14 был признан утратившим силу. В связи с чем, по мнению истца, данные изменения подлежали применению для определения арендной платы с 01.01.2013.
Арендодатель 30.04.2013 направил в адрес арендатора уведомление N 7.1.18/1251/5 об изменении размера арендной платы по договору N 2385, согласно которому с 01.01.2013 размер арендной платы составляет 975 291,31 руб. в квартал.
В связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств в части полного и своевременного внесения арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, задолженность ООО "Рантект - МФД", согласно расчету истца, составила 3 720 726,88 руб.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы, истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Как установлено апелляционным судом, при расчете задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2385 от 10.12.2008 истец руководствовался Приложением N 2 к договору аренды, в котором приводится расчет арендной платы в соответствии с абзацем 1 пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
На основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и Закона Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2013 год", с 2013 г. коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд) увеличен с 1 до 4,2.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что расчет арендной платы, произведенный истцом в соответствии с Законом Московской области противоречит нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, а именно - Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". В связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о необоснованности неприменения для расчета размера арендной платы за спорный земельный участок Закона Московской области как противоречащего в этой части Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.
Помимо указанных принципов, названным Постановлением Правительства Российской Федерации утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Таким образом, сформулированные в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принципы являются теми общими началами определения арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возможность установления которых Правительством Российской Федерации предусмотрена пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В отличие от указанных принципов определения арендной платы для всех земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы, касаются исключительно земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, что следует из названия самого постановления и соответствует положениям пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
При толковании указанных Принципов и Правил с учетом соотношения с Законом Московской области применительно к определению арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду, апелляционный суд не может согласиться с толкованием названных положений, изложенным в решении суда первой инстанции, по следующим основаниям.
Установление на федеральном уровне применительно к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности, предельного размера арендной платы, порядка и срока внесения арендной платы за такие земельные участки, не означает, что за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования или государственной неразграниченной собственности, размер арендной платы не может отличаться, если к земельным участкам на территории соответствующего публично-правового образования в соответствии с требованиями закона применяется в частности такой коэффициент как местоположение земельного участка.
Расчет арендной платы за земельные участки с учетом установленных законом коэффициентов, который учитывает доходность земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, соответствует принципу экономической обоснованности.
Иное толкование Принципов, сформулированных применительно ко всем публичным земельным участкам и Правил, применяемых только для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, означало бы, что общими началами (принципами) определения арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, фактически и будут те правила определения арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения, которые установлены только для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации. Указанное противоречит как положениям пункта 4 статьи 22 и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, так и самому Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Так, в соответствии с названным Постановлением для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы, что следует из самого названия Правил. Порядок же расчета размера арендной платы, установленный Законом Московской области, учитывает местоположение, инвестиционную привлекательность и доходность земельного участка на территории соответствующего публично-правового образования.
Установленный Законом Московской области порядок расчета арендной платы, учитывающий экономическую обоснованность, не противоречит принципу запрета необоснованных предпочтений, предполагающему, что порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
По мнению апелляционного суда, указанное единство порядка расчета размера арендной платы относится к земельным участкам, принадлежащим соответствующему публично-правовому образованию, а не земельным участкам, расположенным на всей территории Российской Федерации без учета их местоположения, доходности, инвестиционной привлекательности и иных факторов, влияющих на экономическую обоснованность размера арендной платы.
Не противоречит расчет арендной платы истца, произведенный в соответствии с Законом Московской области и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Из указанного принципа не следует, что порядок расчета размера арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке, являются едиными для всех земельных участков на территории Российской Федерации, независимо от принадлежности тому или иному публично-правовому образованию.
Учитывая изложенный анализ и толкование подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям норм права, апелляционный суд приходит к выводу о том, что суд первой инстанции необоснованно посчитал, что Закон Московской области в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области, противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Из содержания статьи 14 Закона Московской области усматривается, что установленный данной нормой порядок расчета размера арендной платы соответствует тем основным принципам определения арендной платы, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, и реализация которых обеспечивается путем единого расчета размера арендной платы на основании формулы: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
В частности, коэффициент, применяемый с учетом местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км), содержание которого раскрывается в пункте 5 статьи 14 Закона Московской области - это коэффициент, учитывающий: близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; историческую и ландшафтную ценность территории; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия; рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10. Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза. На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Раскрываемое в названной норме содержание применяемых при расчете размера арендной платы в Московской области коэффициентов также подтверждает не противоречие, а соблюдение Принципов.
При этом предоставленная Принципами возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, не свидетельствует об исключительном характере определения размера арендной платы лишь путем использования процентного соотношения размера арендной платы с кадастровой стоимостью земельного участка.
Установление законом субъекта Российской Федерации соответствующих коэффициентов при расчете арендной платы, влияющих на общий размер арендной платы за земельные участки, согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной применительно к земельному налогу в Определении от 11.05.2004 N 209-О, согласно которой при отсутствии в Российской Федерации единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка.
Апелляционный суд обращает внимание, что Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 N 4-АПГ14-5 подтверждено соответствие правил расчета размера арендной платы за земельные участки с учетом применяемых коэффициентов (в том числе коэффициента Кд равного 4,2), установленных Законом Московской области, тем Принципам, которые утверждены Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.
В этой связи неприменение судом первой инстанции Закона Московской области на основании пункта 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть признано правомерным.
При указанных обстоятельствах доводы ответчика со ссылками на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 17.04.2012 по делу N 15837/11 и от 17.12.2013 по делу N 10782/13, а также в других судебных актах, с которыми согласился суд первой инстанции, о том, что размер арендной платы за земельный участок в спорный период не должен превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка (подпункт "г" пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582), не могут быть признаны обоснованными.
Социальная же значимость такого вида деятельности как жилищное строительство, о чем указал суд первой инстанции, не свидетельствует о том, что, осуществляя такой вид деятельности, юридические лица как коммерческие организации при строительстве жилых домов не преследуют своей целью извлечение прибыли.
Указанная правовая позиция (о соответствии правил, установленных Законом Московской области, принципам, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582) подтверждается судебными актами Десятого арбитражного апелляционного суда, Арбитражного суда Московского округа и Верховного Суда Российской Федерации по делу N А41-21755/14.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Апелляционным судом проверен расчет основной задолженности ответчика по арендной плате, образовавшейся у него ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды за спорный период, а также пени, и признан обоснованным, подтвержденным представленными в дело доказательствами.
При этом суд отмечает, что платежное поручение N 160 от 13.03.2014 г., на которое ссылался ответчик в суде первой инстанции, содержит указание на оплату арендной платы за 1 квартал 2014 г. Таким образом, данное платежное поручение не может быть принято в качестве доказательства оплаты арендной платы за 2013 г.
При изложенных установленных апелляционным судом обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене как основанное на неверном толковании подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям норм права, а заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2014 по делу N А41-23841/14 отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Рантект - МФД" (ИНН 5032074614) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299) задолженность в размере 3 720 726 (три миллиона семьсот двадцать тысяч семьсот двадцать шесть) руб. 88 коп., пени в размере 285 022 (двести восемьдесят пять тысяч двадцать два) руб. 16 коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Рантект - МФД" (ИНН 5032074614) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 43 029 (сорок три тысячи двадцать девять) руб.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)