Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2014 по делу N А07-19252/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).
В заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Уральская строительная компания" - Мусина Р.Т. (доверенность от 18.12.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Уральская строительная компания" (далее - ООО "Уральская строительная компания", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) об обязании ответчика не препятствовать в добросовестном пользовании по договору аренды от 22.10.2007 N 1135-07 и в полном объеме исполнять обязательства в соответствии с условиями, определенными указанным договором (т. 1, л.д. 9).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 15.11.2013 исковое заявление ООО "Уральская строительная компания" принято к рассмотрению с присвоением делу номера N А07-19252/2013 (т. 1, л.д. 5-8).
22 ноября в Арбитражный суд Республики Башкортостан обратилось Управление (далее также - истец) с исковым заявлением к ООО "Уральская строительная компания" (далее также - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 1135-07; об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 02:55:020502:527, общей площадью 22 511 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Максима Рыльского, на пересечении с ул. Юрия Гагарина, по акту приема-передачи (т. 1 дела N А07-20836/2013, л.д. 11-16).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 12.12.2013 исковое заявление Управления принято к рассмотрению с присвоением делу номера N А07-20836/2013 (т. 1 дела N А07-20836/2013, л.д. 5-8).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 27.01.2014 дела N N А07-19252/2013 и А07-20836/2013 объединены в одно производство с присвоением делу номера А07-19252/2013 (т. 1, л.д. 81-83).
До принятия решения по существу спора ООО "Уральская строительная компания" было заявлено ходатайство об отказе от первоначально заявленных исковых требований (т. 1, л.д. 125).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 29.05.2014 производство по иску прекращено (т. 1, л.д. 148-150).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 17.04.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Администрация Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация города, Администрация района, третьи лица, т. 1, л.д. 102-104).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.05.2014 (резолютивная часть объявлена 22.05.2014) в удовлетворении заявленных требований Управления отказано (т. 1, л.д. 151-159).
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 2, л.д. 3-10).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы ссылается на необоснованное отклонение судом довода истца о том, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора, поскольку длительное время не использует земельный участок по целевому назначению - для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса. Кроме того, податель жалобы указывает на неверный вывод суда о невозможности расторжения договора аренды в связи с тем, что на арендованном земельном участке ответчик имеет в собственности 15 объектов недвижимости. Управление указало, что разрешение на строительство данных объектов недвижимости Администрация города не выдавала.
До начала судебного заседания общество представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на законность и обоснованность обжалуемого решения суда. Ответчик отметил, что срок действия договора аренды земельного участка не истек (срок действия договора продлен до 28.06.2015 на основании постановления Администрации города от 11.05.2010 N 2459). Также срок для выполнения проектно-изыскательных работ продлен до 28.07.2014 дополнительным соглашением от 05.07.2010 N 2.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились. С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьих лиц.
В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на жалобу. Дополнительно пояснил, что в настоящее время получено согласие Администрации района на согласование разработанных проектов планировки и межевания территории.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 22.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Уральская строительная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1135-07 (т. 1, л.д. 12, 13).
В соответствии с пунктом 1.1 договора на основании постановления главы Администрации города от 28.06.2007 N 3967 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020502:0527, общей площадью 22 511 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Максима Рыльского, на пересечении с ул. Юрия Гагарина, для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса (на период проектирования участок используется для организации торгово-сервисного комплекса), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны
установили:
что срок аренды с 15.10.2007 по 28.06.2010 (пункт 3.1 договора).
На основании пункта 5.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, установленным в разделе 1 договора.
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.10.2007 (т. 1, оборот л.д. 15).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.12.2007, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (номер регистрации 02-04-01/266/2007-281, т. 1, оборот л.д. 13).
25 мая 2010 года между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений N 1 в договор аренды земельного участка от 22.10.2007 N 1135-07 (т. 1, л.д. 16).
В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения на основании постановления главы Администрации города от 14.05.2010 N 2459 срок действия договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 1135-07 продлен до 28.06.2015.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 02.07.2010, что подтверждается штампом регистрационной надписи на дополнительном соглашении (номер регистрации 02-04-01/228/2010-018, т. 1, л.д. 18).
В соответствии с пунктом 8.1 постановления главы Администрации города от 28.06.2007 N 3967 (т. 1, л.д. 21-22) общество обязано получить разрешительную документацию на проектирование объекта.
В силу пункта 8.3 постановления общество обязано в течение двух лет со дня принятия постановления предоставить разработанную и согласованную документацию на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Главархитектура).
На основании пункта 10 постановления общество обязано начать строительство после получения разрешения в отделе градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрацией города.
21 марта 2013 года отделом муниципального земельного контроля Управления составлен акт осмотра и установления фактического использования земельного участка N 443/о. В ходе осмотра установлено, что указанный участок для строительства не используется. На земельном участке расположена открытая автостоянка (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 24-27).
24 октября 2013 года Управление направило ООО "Уральская строительная компания" письмо N 7202 о нарушении условий договора аренды, условий постановления от 28.06.2007 N 3967 и предложило в семидневный срок устранить допущенные нарушения, в случае не устранения допущенных нарушений Управление предложило досрочно расторгнуть договор аренды в течение 14 дней с момента получения письма-уведомления (т. 1, л.д. 19).
29 октября 2013 года общество направило Управлению письмо N 25 в ответ на уведомление от 24.10.2013 N 7202, в котором указало на неправомерность и незаконность данного уведомления и отказалось расторгать договор (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 37).
Также из материалов дела следует, что 27.07.2007 между Администрацией города и ООО "Уральская строительная компания" (заказчик-застройщик) заключен договор N 826-П на выполнение проектно-изыскательных работ в срок до 30.06.2008, в соответствии с дополнительным соглашением от 01.09.2008 N 1 - в срок до 30.08.2009, в соответствии с дополнительным соглашением от 05.07.2010 N 2 в срок - до 28.06.2014 (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 116-118).
20 апреля 2010 года Администрацией города принято постановление N 1964 "О разработке проекта планировки и проекта межевания территории общего пользования ул. Рыльская на участке от ул. М. Жукова до реки Уфа в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 61).
В пункте 1 указанного постановления обществу разрешается разработка проекта планировки и проекта межевания указанной территории.
В пункте 4.1 постановления обществу указано, что проектирование и строительство конкретных объектов производится в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан после разработки и утверждения проекта межевания в установленном порядке.
28 мая 2010 года между Администрацией города и ООО "Уральская строительная компания" (заказчик-застройщик) заключен договор N 1266-П на предоставление права произвести разработку проекта планировки и проекта межевания в срок до 20.10.2011 (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 62).
В соответствии с пунктом 2.1 договора заказчик-застройщик обязуется разработать и согласовать проект планировки и проект межевания до 20.10.2011.
Из материалов дела следует, что в период с декабря 2010 года по октябрь 2011 года указанные работы ответчиком проведены, проект планировки и проект межевания были согласованы с 15 организациями из 16-ти (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 81-95), в том числе Управлением с незначительными замечаниями (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 94).
В согласовании проектов отказала Администрация района письмом от 18.10.2011 N 02-29/495 (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 70), мотивируя отказ насыщенностью торговых площадей.
20 октября 2011 года (то есть в срок, указанный в пункте 2.4 постановления от 20.04.2010 N 1964) ООО "Уральская строительная компания" предоставлены в Главархитектуру на рассмотрение разработанные и согласованные проекты планировки и межевания территории (письмо от 19.10.2011 N 85, объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 72).
Письмом от 16.11.2011 N 7-10689/ГС Главархитектурой проект был возвращен на доработку, в том числе в связи с необходимостью согласования с Администрацией района (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 73).
Между тем, 19.12.2011 письмом N 75-04-2898 Администрация района повторно отказала в согласовании проектов в силу того, что на данной территории организация торговли продовольственными товарами недопустима (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 71).
Из переписки, имеющейся в материалах дела (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 75-79), следует, что общество в дальнейшем предпринимало действия по согласованию проекта планировки и проекта межевания с Администрацией района.
В пояснениях в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции и в отказе общества от первоначальных исковых требований по делу обществом указано на то, что вопрос о согласовании указанных проектов с Администрацией района в настоящее время решен.
ООО "Уральская строительная компания" также представило в материалы дела доказательства того, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020502:527 имеет 15 объектов недвижимости, находящихся в собственности ответчика, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 126-140). Данные объекты приобретены ответчиком на основании договора купли-продажи от 15.10.2007.
Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка, обратился в суд с указанными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что Управлением нарушен порядок расторжения договора, установленный договором. Также суд указал, что срок действия договора аренды определен с учетом дополнительного соглашения до 28.06.2015, срок для выполнения проектно-изыскательных работ продлен до 28.07.2014, таким образом, срок для исполнения обязательств со стороны общества в настоящее время не истек. Суд исходил из того, что ООО "Уральская строительная компания" условия договора исполняются надлежащим образом, задолженности по арендной плате не имеет. Кроме того, на арендованном земельном участке ООО "Уральская строительная компания" имеет в собственности 15 объектов недвижимости, принадлежащих ответчику.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).
В силу пункта 1 статьи 450 названного Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 указанной статьи).
Также в соответствии с пунктом 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 и пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе, при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с частями 1, 2 и 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Оценив приведенные сторонами доводы, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в настоящем случае отсутствуют основания для расторжения спорного договора аренды.
Так, на момент вынесения арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения срок для выполнения проектно-изыскательных работ, установленных для ООО "Уральская строительная компания", не истек, на что верно указал суд.
Также довод Управления, изложенный в исковом заявлении, о то, что земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению, а именно - не для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса, а как автостоянка, не находит подтверждение в материалах дела.
Из материалов дела и пояснений представителя общества в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции следует, что на земельном участке имеется 15 указанных выше объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, представляющих собой торговые павильоны. Стоянка автомобилей используется для осуществления торговой деятельности в указанных павильонах.
Доказательства того, что автостоянка имеет самостоятельное функциональное назначение, Управление не представило.
Доказательства того, что указанные 15 объектов недвижимого имущества являются самовольно возведенными или что зарегистрированное право собственности на них ответчика или прежнего их собственника оспорено в судебном порядке, также отсутствуют.
Соответственно, не принимается довод подателя жалобы о том, что разрешение на строительство данных объектов недвижимости Администрация города не выдавала.
Кроме того, длительное неполучение обществом разрешения на строительство торгово-развлекательного комплекса обусловлено длительным согласованием обществом разработанных по заданию Администрации города проектов планировки и межевания соответствующей территории с Администрацией района.
При этом следует отметить, что общество в срок, установленный в постановлении Администрации города от 20.04.2010 N 1964 "О разработке проекта планировки и проекта межевания территории общего пользования ул. Рыльская на участке от ул. М. Жукова до реки Уфа в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" и в договоре от 28.05.2010 N 1266-П на предоставление права произвести разработку проекта планировки и проекта межевания, указанную документацию разработало.
Также, как отмечено ранее, в пункте 4.1 постановления Администрации города от 20.04.2010 N 1964 "О разработке проекта планировки и проекта межевания территории общего пользования ул. Рыльская на участке от ул. М. Жукова до реки Уфа в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" обществу указано, что проектирование и строительство конкретных объектов производится в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан после разработки и утверждения проекта межевания в установленном порядке.
Таким образом, ответчик выполнял предписания соответствующих органов и взятые на себя обязательства. Вывод о том, что он является недобросовестным арендатором, из материалов дела не следует.
Кроме того, доказательства, свидетельствующие о возникновении ущерба, обусловленного действиями общества, Управлением в материалы дела не представлены.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2014 по делу N А07-19252/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2014 N 18АП-8079/2014 ПО ДЕЛУ N А07-19252/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2014 г. N 18АП-8079/2014
Дело N А07-19252/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2014 по делу N А07-19252/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).
В заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Уральская строительная компания" - Мусина Р.Т. (доверенность от 18.12.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Уральская строительная компания" (далее - ООО "Уральская строительная компания", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) об обязании ответчика не препятствовать в добросовестном пользовании по договору аренды от 22.10.2007 N 1135-07 и в полном объеме исполнять обязательства в соответствии с условиями, определенными указанным договором (т. 1, л.д. 9).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 15.11.2013 исковое заявление ООО "Уральская строительная компания" принято к рассмотрению с присвоением делу номера N А07-19252/2013 (т. 1, л.д. 5-8).
22 ноября в Арбитражный суд Республики Башкортостан обратилось Управление (далее также - истец) с исковым заявлением к ООО "Уральская строительная компания" (далее также - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 1135-07; об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 02:55:020502:527, общей площадью 22 511 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Максима Рыльского, на пересечении с ул. Юрия Гагарина, по акту приема-передачи (т. 1 дела N А07-20836/2013, л.д. 11-16).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 12.12.2013 исковое заявление Управления принято к рассмотрению с присвоением делу номера N А07-20836/2013 (т. 1 дела N А07-20836/2013, л.д. 5-8).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 27.01.2014 дела N N А07-19252/2013 и А07-20836/2013 объединены в одно производство с присвоением делу номера А07-19252/2013 (т. 1, л.д. 81-83).
До принятия решения по существу спора ООО "Уральская строительная компания" было заявлено ходатайство об отказе от первоначально заявленных исковых требований (т. 1, л.д. 125).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 29.05.2014 производство по иску прекращено (т. 1, л.д. 148-150).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 17.04.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Администрация Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация города, Администрация района, третьи лица, т. 1, л.д. 102-104).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.05.2014 (резолютивная часть объявлена 22.05.2014) в удовлетворении заявленных требований Управления отказано (т. 1, л.д. 151-159).
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 2, л.д. 3-10).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы ссылается на необоснованное отклонение судом довода истца о том, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора, поскольку длительное время не использует земельный участок по целевому назначению - для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса. Кроме того, податель жалобы указывает на неверный вывод суда о невозможности расторжения договора аренды в связи с тем, что на арендованном земельном участке ответчик имеет в собственности 15 объектов недвижимости. Управление указало, что разрешение на строительство данных объектов недвижимости Администрация города не выдавала.
До начала судебного заседания общество представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на законность и обоснованность обжалуемого решения суда. Ответчик отметил, что срок действия договора аренды земельного участка не истек (срок действия договора продлен до 28.06.2015 на основании постановления Администрации города от 11.05.2010 N 2459). Также срок для выполнения проектно-изыскательных работ продлен до 28.07.2014 дополнительным соглашением от 05.07.2010 N 2.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились. С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьих лиц.
В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на жалобу. Дополнительно пояснил, что в настоящее время получено согласие Администрации района на согласование разработанных проектов планировки и межевания территории.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 22.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Уральская строительная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1135-07 (т. 1, л.д. 12, 13).
В соответствии с пунктом 1.1 договора на основании постановления главы Администрации города от 28.06.2007 N 3967 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020502:0527, общей площадью 22 511 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Максима Рыльского, на пересечении с ул. Юрия Гагарина, для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса (на период проектирования участок используется для организации торгово-сервисного комплекса), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны
установили:
что срок аренды с 15.10.2007 по 28.06.2010 (пункт 3.1 договора).
На основании пункта 5.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, установленным в разделе 1 договора.
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.10.2007 (т. 1, оборот л.д. 15).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.12.2007, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (номер регистрации 02-04-01/266/2007-281, т. 1, оборот л.д. 13).
25 мая 2010 года между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений N 1 в договор аренды земельного участка от 22.10.2007 N 1135-07 (т. 1, л.д. 16).
В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения на основании постановления главы Администрации города от 14.05.2010 N 2459 срок действия договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 1135-07 продлен до 28.06.2015.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 02.07.2010, что подтверждается штампом регистрационной надписи на дополнительном соглашении (номер регистрации 02-04-01/228/2010-018, т. 1, л.д. 18).
В соответствии с пунктом 8.1 постановления главы Администрации города от 28.06.2007 N 3967 (т. 1, л.д. 21-22) общество обязано получить разрешительную документацию на проектирование объекта.
В силу пункта 8.3 постановления общество обязано в течение двух лет со дня принятия постановления предоставить разработанную и согласованную документацию на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Главархитектура).
На основании пункта 10 постановления общество обязано начать строительство после получения разрешения в отделе градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрацией города.
21 марта 2013 года отделом муниципального земельного контроля Управления составлен акт осмотра и установления фактического использования земельного участка N 443/о. В ходе осмотра установлено, что указанный участок для строительства не используется. На земельном участке расположена открытая автостоянка (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 24-27).
24 октября 2013 года Управление направило ООО "Уральская строительная компания" письмо N 7202 о нарушении условий договора аренды, условий постановления от 28.06.2007 N 3967 и предложило в семидневный срок устранить допущенные нарушения, в случае не устранения допущенных нарушений Управление предложило досрочно расторгнуть договор аренды в течение 14 дней с момента получения письма-уведомления (т. 1, л.д. 19).
29 октября 2013 года общество направило Управлению письмо N 25 в ответ на уведомление от 24.10.2013 N 7202, в котором указало на неправомерность и незаконность данного уведомления и отказалось расторгать договор (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 37).
Также из материалов дела следует, что 27.07.2007 между Администрацией города и ООО "Уральская строительная компания" (заказчик-застройщик) заключен договор N 826-П на выполнение проектно-изыскательных работ в срок до 30.06.2008, в соответствии с дополнительным соглашением от 01.09.2008 N 1 - в срок до 30.08.2009, в соответствии с дополнительным соглашением от 05.07.2010 N 2 в срок - до 28.06.2014 (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 116-118).
20 апреля 2010 года Администрацией города принято постановление N 1964 "О разработке проекта планировки и проекта межевания территории общего пользования ул. Рыльская на участке от ул. М. Жукова до реки Уфа в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 61).
В пункте 1 указанного постановления обществу разрешается разработка проекта планировки и проекта межевания указанной территории.
В пункте 4.1 постановления обществу указано, что проектирование и строительство конкретных объектов производится в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан после разработки и утверждения проекта межевания в установленном порядке.
28 мая 2010 года между Администрацией города и ООО "Уральская строительная компания" (заказчик-застройщик) заключен договор N 1266-П на предоставление права произвести разработку проекта планировки и проекта межевания в срок до 20.10.2011 (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 62).
В соответствии с пунктом 2.1 договора заказчик-застройщик обязуется разработать и согласовать проект планировки и проект межевания до 20.10.2011.
Из материалов дела следует, что в период с декабря 2010 года по октябрь 2011 года указанные работы ответчиком проведены, проект планировки и проект межевания были согласованы с 15 организациями из 16-ти (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 81-95), в том числе Управлением с незначительными замечаниями (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 94).
В согласовании проектов отказала Администрация района письмом от 18.10.2011 N 02-29/495 (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 70), мотивируя отказ насыщенностью торговых площадей.
20 октября 2011 года (то есть в срок, указанный в пункте 2.4 постановления от 20.04.2010 N 1964) ООО "Уральская строительная компания" предоставлены в Главархитектуру на рассмотрение разработанные и согласованные проекты планировки и межевания территории (письмо от 19.10.2011 N 85, объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 72).
Письмом от 16.11.2011 N 7-10689/ГС Главархитектурой проект был возвращен на доработку, в том числе в связи с необходимостью согласования с Администрацией района (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 73).
Между тем, 19.12.2011 письмом N 75-04-2898 Администрация района повторно отказала в согласовании проектов в силу того, что на данной территории организация торговли продовольственными товарами недопустима (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 71).
Из переписки, имеющейся в материалах дела (объединенное дело N А07-20836/2013, л.д. 75-79), следует, что общество в дальнейшем предпринимало действия по согласованию проекта планировки и проекта межевания с Администрацией района.
В пояснениях в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции и в отказе общества от первоначальных исковых требований по делу обществом указано на то, что вопрос о согласовании указанных проектов с Администрацией района в настоящее время решен.
ООО "Уральская строительная компания" также представило в материалы дела доказательства того, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020502:527 имеет 15 объектов недвижимости, находящихся в собственности ответчика, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 126-140). Данные объекты приобретены ответчиком на основании договора купли-продажи от 15.10.2007.
Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка, обратился в суд с указанными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что Управлением нарушен порядок расторжения договора, установленный договором. Также суд указал, что срок действия договора аренды определен с учетом дополнительного соглашения до 28.06.2015, срок для выполнения проектно-изыскательных работ продлен до 28.07.2014, таким образом, срок для исполнения обязательств со стороны общества в настоящее время не истек. Суд исходил из того, что ООО "Уральская строительная компания" условия договора исполняются надлежащим образом, задолженности по арендной плате не имеет. Кроме того, на арендованном земельном участке ООО "Уральская строительная компания" имеет в собственности 15 объектов недвижимости, принадлежащих ответчику.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).
В силу пункта 1 статьи 450 названного Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 указанной статьи).
Также в соответствии с пунктом 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 и пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе, при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с частями 1, 2 и 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Оценив приведенные сторонами доводы, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в настоящем случае отсутствуют основания для расторжения спорного договора аренды.
Так, на момент вынесения арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения срок для выполнения проектно-изыскательных работ, установленных для ООО "Уральская строительная компания", не истек, на что верно указал суд.
Также довод Управления, изложенный в исковом заявлении, о то, что земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению, а именно - не для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса, а как автостоянка, не находит подтверждение в материалах дела.
Из материалов дела и пояснений представителя общества в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции следует, что на земельном участке имеется 15 указанных выше объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, представляющих собой торговые павильоны. Стоянка автомобилей используется для осуществления торговой деятельности в указанных павильонах.
Доказательства того, что автостоянка имеет самостоятельное функциональное назначение, Управление не представило.
Доказательства того, что указанные 15 объектов недвижимого имущества являются самовольно возведенными или что зарегистрированное право собственности на них ответчика или прежнего их собственника оспорено в судебном порядке, также отсутствуют.
Соответственно, не принимается довод подателя жалобы о том, что разрешение на строительство данных объектов недвижимости Администрация города не выдавала.
Кроме того, длительное неполучение обществом разрешения на строительство торгово-развлекательного комплекса обусловлено длительным согласованием обществом разработанных по заданию Администрации города проектов планировки и межевания соответствующей территории с Администрацией района.
При этом следует отметить, что общество в срок, установленный в постановлении Администрации города от 20.04.2010 N 1964 "О разработке проекта планировки и проекта межевания территории общего пользования ул. Рыльская на участке от ул. М. Жукова до реки Уфа в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" и в договоре от 28.05.2010 N 1266-П на предоставление права произвести разработку проекта планировки и проекта межевания, указанную документацию разработало.
Также, как отмечено ранее, в пункте 4.1 постановления Администрации города от 20.04.2010 N 1964 "О разработке проекта планировки и проекта межевания территории общего пользования ул. Рыльская на участке от ул. М. Жукова до реки Уфа в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" обществу указано, что проектирование и строительство конкретных объектов производится в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан после разработки и утверждения проекта межевания в установленном порядке.
Таким образом, ответчик выполнял предписания соответствующих органов и взятые на себя обязательства. Вывод о том, что он является недобросовестным арендатором, из материалов дела не следует.
Кроме того, доказательства, свидетельствующие о возникновении ущерба, обусловленного действиями общества, Управлением в материалы дела не представлены.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2014 по делу N А07-19252/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)