Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Предприниматель полагал, что участок предоставлен с нарушением требований действующего законодательства без проведения торгов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Дорохова Юрия Юрьевича (ОГРНИП 308263214100098), ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), индивидуального предпринимателя Азаряна Самира Генриховича (ОГРНИП 311231102400076), третьего лица - департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-11664/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Дорохов Ю.Ю. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Азаряну С.Г. (далее - Азарян С.Г.) о признании недействительным заключенного ответчиками договора от 12.07.2013 N 4300020200 аренды земельного участка площадью 62 кв. м (кадастровый номер 23:43:0141004:770), расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. 40-летия Победы, 35/Б, а также о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка администрации (т. 1, л.д. 140, 155, 156).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015, иск удовлетворен. Суд признал недействительным (ничтожным) заключенный ответчиками договор от 12.07.2013 N 4300020200 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0141004:770, а также возложил на Азаряна С.Г. обязанность возвратить администрации данный земельный участок. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что сделка совершена с нарушением правил статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), поскольку до момента принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта Азаряну С.Г. в администрацию с заявлением о предоставлении спорного участка обратился и предприниматель. С учетом правил статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор от 12.07.2013 N 4300020200 ничтожен, как нарушающий требования закона или иного правового акта. Отказ в проведении торгов в отношении спорного земельного участка по заявлению истца не соответствует принципам публичности, открытости и прозрачности предоставления для строительства находящихся в публичной собственности земельных участков. Апелляционный суд также указал, что в связи с нарушением процедуры предоставления земельного участка применение реституции соответствует предоставленному суду правомочию применять ее по собственной инициативе (статья 166 Гражданского кодекса).
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 16.01.2015 и постановление от 30.04.2015. Податель жалобы указывает, что сведения о разработанной (утвержденной) документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) отсутствуют, поэтому администрация правомерно предоставляла участок в порядке предварительного согласования места размещения объекта (статьи 31 и 32 Земельного кодекса). В таком случае предоставление земельного участка производится без торгов в рамках административной процедуры, инициатором которой выступает гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в освоении территории муниципального образования, на которой отсутствуют сформированные участки и в отношении которой не утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории). Заявление предпринимателя не соответствует установленным правилам (нет обоснования размещения объекта определенной площади и указания на процедуру предоставления участка для строительства), поэтому у администрации отсутствовали основания для квалификации такого обращения в качестве конкурирующего. Суд апелляционной инстанции не учел, что правовая позиция, сформулированная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, не может быть применена к спорным отношениям.
Отзывы на жалобу в суд не поступили.
Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), явку процессуальных представителей в суд не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Кодекса кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в газете "Краснодарские известия" от 26.03.2013 N 43 администрация опубликовала сообщение о предстоящем предоставлении Азаряну С.Г. земельного участка ориентировочной площадью 62 кв. м для размещения офиса по ул. 40-летия Победы в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара (т. 1, л.д. 13).
В газете "Краснодарские известия" от 27.04.2013 N 62 администрация повторно информировала население о предстоящем предоставлении Азаряну С.Г. земельного участка ориентировочной площадью 62 кв. м для размещения офиса по ул. им. 40-летия Победы, 35Б в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара (т. 1, л.д. 14).
Суды установили, что повторная публикация информации о предстоящем предоставлении вызвана необходимостью уточнения адреса земельного участка (т. 1, л.д. 61, 105, 106).
В администрацию 15.04.2013 поступило заявление предпринимателя о предоставлении в аренду земельного участка ориентировочной площадью 62 кв. м для размещения офиса по ул. 40-летия Победы в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, в том числе с проведением аукциона по продаже права аренды земельного участка. В заявлении предприниматель ссылался на информацию о предстоящем предоставлении земельного участка в аренду, опубликованную в газете "Краснодарские Известия" от 26.03.2013 (т. 1, л.д. 18).
27 мая 2013 года в администрацию поступило заявление предпринимателя, в котором он, ссылаясь на публикацию в газете "Краснодарские известия" от 27.04.2013, просил предоставить в аренду земельный участок ориентировочной площадью 62 кв. м для размещения офиса по ул. 40-летия Победы, 35Б в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, или провести аукцион на право аренды земельного участка (т. 1, л.д. 17, 20).
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в письме от 26.04.2013 сообщил предпринимателю о том, что опубликованное в газете "Краснодарские известия" от 26.03.2013 информационное сообщения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства не являются публикацией о наличии свободного земельного участка (т. 1, л.д. 124).
Постановлением от 29.05.2013 N 3602 администрация утвердила Азаряну С.Г. материалы предварительного согласования места размещения офиса на земельном участке площадью 62 кв. м по ул. им. 40-летия Победы, 35/Б в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара (т. 1, л.д. 57).
Постановлением от 11.07.2013 N 5011 администрация предоставила Азаряну С.Г. в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 62 кв. м (кадастровый номер 23:43:0141004:770) для строительства офиса по ул. им. 40-летия Победы, 35/Б в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара (т. 1, л.д. 65, 66).
Администрация (арендодатель) и Азарян С.Г. (арендатор) 12.07.2013 заключили договор N 4300020200 аренды земельного участка площадью 62 кв. м (кадастровый номером 23:43:0141004:770). Участок предоставлен для строительства офиса. Договор заключен сторонами на срок с 11.07.2013 по 11.07.2023. Арендодатель и арендатор подписали акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л.д. 69-80).
Договор аренды земельного участка площадью 62 кв. м (кадастровый номер 23:43:0141004:770), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. 40-летия Победы, 35/Б, зарегистрирован в ЕГРП 26.09.2013 (т. 1, л.д. 21, 22).
Предприниматель, полагая, что данный участок предоставлен Азаряну С.Г. с нарушением требований действующего законодательства, обратился с иском в арбитражный суд.
Пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса (здесь и далее - в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) определяет, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в данном Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
По смыслу приведенных норм критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.
В рассматриваемый период порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта регламентировался статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса (здесь и далее - в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям), в которых детально определялась последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении участка для строительства по указанной процедуре. Уполномоченный орган обеспечивал выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформлял результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют несколько лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, при наличии двух и более претендентов предоставление земельного участка должно осуществляться на торгах.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки может быть удовлетворено, если лицо, предъявившее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Конституция Российской Федерации, закрепляя, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1), одновременно устанавливает, что порядок и условия пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3), к числу которых относится и Земельный кодекс, предусматривающий в качестве основных принципов земельного законодательства участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1).
Заинтересованность истца в участии в публичной процедуре предоставления спорного участка в аренду подтверждена материалами дела (т. 1, л.д. 17, 18, 20).
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о наличии у предпринимателя охраняемого законом интереса в предъявлении требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 12.07.2013. Указание на реституцию (в виде возврата участка администрации) соответствует правомочию суда по собственной инициативе применить последствия недействительности данной сделки, обеспечив возврат земельного участка соответствующему публично-правовому образованию (статьи 166 и 167 Гражданского кодекса).
Признание недействительным (ничтожным) договора аренды влечет необходимость реализации публичных процедур, направленных на предоставление в аренду спорного земельного участка. Такой способ предоставления отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Довод администрации о несоответствии обращений предпринимателя (по форме и содержанию) требованиям пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса не принимается. Конкуренция в процедуре предварительного согласования места размещения объекта не регламентирована Земельным кодексом, поэтому в рассматриваемом случае правовое значение имеет факт наличия нескольких лиц, заинтересованных в предоставлении одного и то же земельного участка, предопределяющий невозможность установления приоритета для кого-либо из этих лиц, и необходимость проведения торгов. Материалами дела подтверждается факт наличия у администрации сведений о двух претендентах на получение в аренду спорного земельного участка, что само по себе является достаточным основанием для организации и проведения торгов.
Кроме того, опубликованные администрацией информационные сообщения не содержали указаний о порядке оформления заявления заинтересованных в предоставлении земельного участка лиц, и прямо предусматривали возможность обращения граждан и юридических лиц по вопросам (любым), связанным с предстоящим предоставлением спорного участка, непосредственно в названный орган местного самоуправления (т. 1, л.д. 13, 14).
Податель жалобы, ссылаясь на неправильное применение судами статьи 31 Земельного кодекса, не учитывает, что результатом поступления заявлений от нескольких претендентов на участок может быть лишь выставление указанного участка на торги, так как данная ситуация перестает соответствовать процедуре, предусмотренной рассматриваемой нормой. Предоставление в таком случае земельного участка на торгах отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. При этом отсутствие разработанной (утвержденной) документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) не исключает возможности формирования и предоставления в аренду для строительства земельного участка на торгах.
Иные доводы жалобы судом кассационной инстанции не принимаются, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить). Нормы материального права суды применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, приведенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела.
Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения решения и постановления. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств выходит за пределы полномочий кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
От уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы администрация освобождена (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 по делу N А32-11664/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.08.2015 N Ф08-5083/2015 ПО ДЕЛУ N А32-11664/2014
Требование: О признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Предприниматель полагал, что участок предоставлен с нарушением требований действующего законодательства без проведения торгов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2015 г. по делу N А32-11664/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Дорохова Юрия Юрьевича (ОГРНИП 308263214100098), ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), индивидуального предпринимателя Азаряна Самира Генриховича (ОГРНИП 311231102400076), третьего лица - департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-11664/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Дорохов Ю.Ю. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Азаряну С.Г. (далее - Азарян С.Г.) о признании недействительным заключенного ответчиками договора от 12.07.2013 N 4300020200 аренды земельного участка площадью 62 кв. м (кадастровый номер 23:43:0141004:770), расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. 40-летия Победы, 35/Б, а также о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка администрации (т. 1, л.д. 140, 155, 156).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015, иск удовлетворен. Суд признал недействительным (ничтожным) заключенный ответчиками договор от 12.07.2013 N 4300020200 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0141004:770, а также возложил на Азаряна С.Г. обязанность возвратить администрации данный земельный участок. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что сделка совершена с нарушением правил статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), поскольку до момента принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта Азаряну С.Г. в администрацию с заявлением о предоставлении спорного участка обратился и предприниматель. С учетом правил статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор от 12.07.2013 N 4300020200 ничтожен, как нарушающий требования закона или иного правового акта. Отказ в проведении торгов в отношении спорного земельного участка по заявлению истца не соответствует принципам публичности, открытости и прозрачности предоставления для строительства находящихся в публичной собственности земельных участков. Апелляционный суд также указал, что в связи с нарушением процедуры предоставления земельного участка применение реституции соответствует предоставленному суду правомочию применять ее по собственной инициативе (статья 166 Гражданского кодекса).
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 16.01.2015 и постановление от 30.04.2015. Податель жалобы указывает, что сведения о разработанной (утвержденной) документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) отсутствуют, поэтому администрация правомерно предоставляла участок в порядке предварительного согласования места размещения объекта (статьи 31 и 32 Земельного кодекса). В таком случае предоставление земельного участка производится без торгов в рамках административной процедуры, инициатором которой выступает гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в освоении территории муниципального образования, на которой отсутствуют сформированные участки и в отношении которой не утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории). Заявление предпринимателя не соответствует установленным правилам (нет обоснования размещения объекта определенной площади и указания на процедуру предоставления участка для строительства), поэтому у администрации отсутствовали основания для квалификации такого обращения в качестве конкурирующего. Суд апелляционной инстанции не учел, что правовая позиция, сформулированная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, не может быть применена к спорным отношениям.
Отзывы на жалобу в суд не поступили.
Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), явку процессуальных представителей в суд не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Кодекса кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в газете "Краснодарские известия" от 26.03.2013 N 43 администрация опубликовала сообщение о предстоящем предоставлении Азаряну С.Г. земельного участка ориентировочной площадью 62 кв. м для размещения офиса по ул. 40-летия Победы в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара (т. 1, л.д. 13).
В газете "Краснодарские известия" от 27.04.2013 N 62 администрация повторно информировала население о предстоящем предоставлении Азаряну С.Г. земельного участка ориентировочной площадью 62 кв. м для размещения офиса по ул. им. 40-летия Победы, 35Б в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара (т. 1, л.д. 14).
Суды установили, что повторная публикация информации о предстоящем предоставлении вызвана необходимостью уточнения адреса земельного участка (т. 1, л.д. 61, 105, 106).
В администрацию 15.04.2013 поступило заявление предпринимателя о предоставлении в аренду земельного участка ориентировочной площадью 62 кв. м для размещения офиса по ул. 40-летия Победы в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, в том числе с проведением аукциона по продаже права аренды земельного участка. В заявлении предприниматель ссылался на информацию о предстоящем предоставлении земельного участка в аренду, опубликованную в газете "Краснодарские Известия" от 26.03.2013 (т. 1, л.д. 18).
27 мая 2013 года в администрацию поступило заявление предпринимателя, в котором он, ссылаясь на публикацию в газете "Краснодарские известия" от 27.04.2013, просил предоставить в аренду земельный участок ориентировочной площадью 62 кв. м для размещения офиса по ул. 40-летия Победы, 35Б в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, или провести аукцион на право аренды земельного участка (т. 1, л.д. 17, 20).
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в письме от 26.04.2013 сообщил предпринимателю о том, что опубликованное в газете "Краснодарские известия" от 26.03.2013 информационное сообщения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства не являются публикацией о наличии свободного земельного участка (т. 1, л.д. 124).
Постановлением от 29.05.2013 N 3602 администрация утвердила Азаряну С.Г. материалы предварительного согласования места размещения офиса на земельном участке площадью 62 кв. м по ул. им. 40-летия Победы, 35/Б в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара (т. 1, л.д. 57).
Постановлением от 11.07.2013 N 5011 администрация предоставила Азаряну С.Г. в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 62 кв. м (кадастровый номер 23:43:0141004:770) для строительства офиса по ул. им. 40-летия Победы, 35/Б в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара (т. 1, л.д. 65, 66).
Администрация (арендодатель) и Азарян С.Г. (арендатор) 12.07.2013 заключили договор N 4300020200 аренды земельного участка площадью 62 кв. м (кадастровый номером 23:43:0141004:770). Участок предоставлен для строительства офиса. Договор заключен сторонами на срок с 11.07.2013 по 11.07.2023. Арендодатель и арендатор подписали акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л.д. 69-80).
Договор аренды земельного участка площадью 62 кв. м (кадастровый номер 23:43:0141004:770), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. 40-летия Победы, 35/Б, зарегистрирован в ЕГРП 26.09.2013 (т. 1, л.д. 21, 22).
Предприниматель, полагая, что данный участок предоставлен Азаряну С.Г. с нарушением требований действующего законодательства, обратился с иском в арбитражный суд.
Пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса (здесь и далее - в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) определяет, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в данном Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
По смыслу приведенных норм критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.
В рассматриваемый период порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта регламентировался статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса (здесь и далее - в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям), в которых детально определялась последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении участка для строительства по указанной процедуре. Уполномоченный орган обеспечивал выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформлял результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют несколько лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, при наличии двух и более претендентов предоставление земельного участка должно осуществляться на торгах.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки может быть удовлетворено, если лицо, предъявившее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Конституция Российской Федерации, закрепляя, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1), одновременно устанавливает, что порядок и условия пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3), к числу которых относится и Земельный кодекс, предусматривающий в качестве основных принципов земельного законодательства участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1).
Заинтересованность истца в участии в публичной процедуре предоставления спорного участка в аренду подтверждена материалами дела (т. 1, л.д. 17, 18, 20).
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о наличии у предпринимателя охраняемого законом интереса в предъявлении требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 12.07.2013. Указание на реституцию (в виде возврата участка администрации) соответствует правомочию суда по собственной инициативе применить последствия недействительности данной сделки, обеспечив возврат земельного участка соответствующему публично-правовому образованию (статьи 166 и 167 Гражданского кодекса).
Признание недействительным (ничтожным) договора аренды влечет необходимость реализации публичных процедур, направленных на предоставление в аренду спорного земельного участка. Такой способ предоставления отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Довод администрации о несоответствии обращений предпринимателя (по форме и содержанию) требованиям пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса не принимается. Конкуренция в процедуре предварительного согласования места размещения объекта не регламентирована Земельным кодексом, поэтому в рассматриваемом случае правовое значение имеет факт наличия нескольких лиц, заинтересованных в предоставлении одного и то же земельного участка, предопределяющий невозможность установления приоритета для кого-либо из этих лиц, и необходимость проведения торгов. Материалами дела подтверждается факт наличия у администрации сведений о двух претендентах на получение в аренду спорного земельного участка, что само по себе является достаточным основанием для организации и проведения торгов.
Кроме того, опубликованные администрацией информационные сообщения не содержали указаний о порядке оформления заявления заинтересованных в предоставлении земельного участка лиц, и прямо предусматривали возможность обращения граждан и юридических лиц по вопросам (любым), связанным с предстоящим предоставлением спорного участка, непосредственно в названный орган местного самоуправления (т. 1, л.д. 13, 14).
Податель жалобы, ссылаясь на неправильное применение судами статьи 31 Земельного кодекса, не учитывает, что результатом поступления заявлений от нескольких претендентов на участок может быть лишь выставление указанного участка на торги, так как данная ситуация перестает соответствовать процедуре, предусмотренной рассматриваемой нормой. Предоставление в таком случае земельного участка на торгах отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. При этом отсутствие разработанной (утвержденной) документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) не исключает возможности формирования и предоставления в аренду для строительства земельного участка на торгах.
Иные доводы жалобы судом кассационной инстанции не принимаются, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить). Нормы материального права суды применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, приведенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела.
Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения решения и постановления. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств выходит за пределы полномочий кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
От уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы администрация освобождена (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 по делу N А32-11664/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)