Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Н. Малыхиной,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 26.12.2013 по делу N А32-25050/2013
по иску Администрации муниципального образования город-герой Геленджик
к обществу с ограниченной ответственностью "Каскад"
при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Гречко О.А.,
установил:
администрация муниципального образования "Город-курорт Геленджик" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - общество) задолженности по арендной плате в размере 425 932,20 руб. за период с 01 января 2012 года по 30 сентября 2013 года и пени в размере 42 666,69 руб. за период с 12.07.2010 по 30.09.2013.
Также администрация просила расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15 июня 2009 года N 4000001716 площадью 1000 кв. м, кадастровый номер 23:40:0201003:61, расположенного в районе ул. Солнечной в с. Кабардинка г.-к. Геленджика, и указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды несельскохозяйственного назначения от 15 июня 2009 года N 4000001716 площадью 1000 кв. метров, кадастровый номер 23:40:0201003:60, расположенного в районе ул. Солнечной в с. Кабардинка г. Геленджика (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 39-41 т. 1).
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, пользуясь земельным участком, оплату за такое использование не производил, а кроме того, не освоил земельный участок с 2007 года, то есть более чем в течение трех лет.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в части. Суд взыскал с общества в пользу администрации 425 932 руб. 20 коп. - долга, 42 666 руб. 69 коп. - пени, а также удовлетворил требование о расторжении договора аренды земельного участка. В части требования об аннулировании реестровой записи в иске отказано.
Суд установил факт заключения договора между сторонами, факт передачи имущества арендатору, указал на отсутствие доказательств своевременного внесения арендных платежей и учел соблюдение арендодателем установленного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка заявления о расторжении договора.
Суд отметил, что такой способ защиты нарушенного права как погашение регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды законом не предусмотрен.
Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, приняв по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы полагает, что при расчете арендной платы надлежало применять коэффициент 1,5% от кадастровой стоимости, а не 2,2%, как применил суд первой инстанции. Судом не учтен запрет на единовременное повышение арендной платы более чем на 30%, установленный постановлением главы администрации Краснодарского края о перерасчете арендной платы в переходный период 2011-2013 гг. Также полагает, что платеж в размере 500 000 руб., произведенный 30.10.2013 необоснованно не учтен судом, что соответственно влияет на размер пени.
В части расторжения договора полагает, что суд необоснованно не принял во внимание факт устранения нарушений договора, не учел, что нарушения не являлись существенными. Отмечает, что участок предоставлен обществу под строительство, обществом выполнены работы по проектированию.
В дополнении к апелляционной жалобе заявитель отмечает, что при расчете задолженности судом применен муниципальный нормативный акт, ставки арендной платы, установленные которым, превышают ставки, закрепленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Так, ставка арендной платы при предоставлении участка под строительство в процедуре предварительного согласования не может составлять более 2%. Отмечает, что с учетом приведенных положений и произведенного платежа размер задолженности составляет 193 304 руб. Кроме того, заявитель жалобы полагает, что судом четко не установлен период задолженности, так как он не следует из иска. Дополнительно отмечает, что общество не было должным образом уведомлено о расторжении договора аренды.
В письменных пояснениях по делу, направленных в адрес апелляционного суда администрацией, администрация просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили. Третье лицо ранее ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, установленном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 13 июня 2007 года N 1024 между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "Каскад" был заключен договор аренды земельного участка от 15 июня 2009 года N 4000001716 площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, р-н ул. Солнечной, для размещения автомобильной заправочной станции.
Договор аренды земельного участка от 15 июня 2009 года N 4000001716 зарегистрирован в Геленджикском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 17 сентября 2009 года за N 23-23-12/100/2009-057.
Пунктами 1.3 и 2.3 договора аренды земельного участка от 15 июня 2009 года N 4000001716 предусмотрено внесение арендатором платы за пользование земельным участком со дня фактической передачи земельного участка, т.е. с 13 июня 2007 года.
В соответствии с подпунктом 4.1.2 договора аренды земельного участка от 15 июня 2009 года N 4000001716, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
В соответствии с п. 3.2.4. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях условий договора:
- - использования земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора;
- - нарушения арендатором условий, указанных в разделе 10 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.3 договора;
- - невнесения арендной платы за землю в течение одного квартала;
- - использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
06.02.2013 письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик N 51-480/13-01-22 "О расторжении договора аренды" обществу направлено соглашение о расторжении договора аренды по причине неиспользования (неосвоения) земельного участка со ссылкой на акт осмотра от 05.02.2013.
7 февраля 2013 года письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик N 51-518/13-01-22 арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.
Как указывает администрация в письменных пояснениях по делу, письма от 06 и 07 февраля 2013 года направлены ответчику одновременно в одном конверте.
В материалы дела представлен акт осмотра спорного участка от 24.06.2013 согласно которому участок не освоен, не огорожен, строительные работы не ведутся, разрешение на строительство не выдавалось.
Ссылаясь на неосвоение арендатором с 2007 года земельного участка и ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы, администрация обратилась с иском о расторжении договора и взыскании задолженности за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 в размере 425 932,20 руб. и пени за период с 12.07.2010 по 30.09.2013 в сумме 42 666,69 руб.
Судом первой инстанции при разрешении спора правильно применены нормы материального права и квалифицированы спорные правоотношения сторон.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации, в том числе в силу пункта 3 статьи 65 Кодекса устанавливают порядок определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки ее внесения.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 26.01.2010 N 1487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не влечет необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации.
Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соответствующие разъяснения содержатся также в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Как видно, заключенный сторонами в 2009 году договор дозволял арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.
Расчет арендной платы за спорный период администрацией произведен с учетом положений Постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.05.2011 N 1126 "Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик", согласно которым арендная плата определяется по формуле АП = Кс x С, где:
- АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;
- С - ставка арендной платы, %.
Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Истцом расчет арендной платы произведен по ставке 2,2%, установленной для земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями.
Арендная плата на 2013 года рассчитана по формуле АП = (Кс x С) + Ки, то есть дополнительно с учетом коэффициента инфляции, установленным нормами Федерального закона от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов".
Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, принципы, закрепленные в постановлении N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее -постановление N 582), вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Правовая позиция, изложенная в постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 10782/13 по делу N А47-11260/2012 отмечено, что указанное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.
Из материалов настоящего дела усматривается, что земельный участок предоставлен обществу в процедуре предварительного согласования места размещения объекта для целей строительства.
Поскольку ставка, предусмотренная в муниципальном нормативном акте, превышает размер ставки, определенный для соответствующего вида землепользования постановлением N 582, применению подлежит ставка, установленная названным постановлением, то есть в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Указанное не учтено судом первой инстанции, что привело к неправильному определению размера подлежащей взысканию задолженности.
Истцом при расчете применена кадастровая стоимость участка в размере 10 836 770 руб., что соответствует сведениям публичной кадастровой карты в сети Интернет.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" предусмотрено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется (п. 5.2).
Аналогичные правила индексации арендной платы при изменении кадастровой стоимости следуют из пунктов 8, 9 постановления N 582.
Таким образом, с учетом изменения кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Краснодарского края в 2011 году арендная плата за спорный участок в 2012 году составляла 216 735,40 руб. (10 836 770 х 2%), а в 2013 году подлежала увеличению на коэффициент инфляции (5,%) и составляла соответственно 228 655,85 руб. ((10 836 770 х 2%) + 5,5%) в год, а в период с 01.01.2013 по 30.09.2013 (за три квартала) 171 022,05 руб.
Истец при расчете уменьшал сумму долга за спорный период на переплату в размере 600,98 руб., сформировавшуюся в 2011 году.
С учетом указанной переплаты, с ответчика надлежит взыскать 387 156,47 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.09.2013.
При переходе к расчету арендной платы с ранее закрепленной формулы на процентную ставку от кадастровой стоимости согласно пункту 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, установлен переходный период на 2011-2013 годы, в котором изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.
Судом апелляционной инстанции проверены доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата рассчитана истцом без учета указанных правил и отклонены как несостоятельные с учетом представленных администрацией расчетов арендной платы на 2010 и 2011 годы и пояснений в дополнении к отзыву от 09.07.2014. Как видно, увеличение арендной платы происходило в пределах 30% в год.
Судом апелляционной инстанции повторно проверены доводы общества о том, что платеж в сумме 500 000 руб., произведенный 30.10.2013, надлежало зачесть в счет погашения долга.
Как видно, в материалы дела в суде первой инстанции было представлено платежное поручение N 205 от 30.10.2013 на сумму 500 000 руб., в обоснование довода о том, что названную сумму в счет арендной платы по спорному договору за ООО "Каскад" уплатило иное лицо (участник общества).
Судом первой инстанции соответствующий довод отклонен со ссылкой на справку от Финансового управления Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, в которой отражено, что суммы, оплаченные ЗАО "ИСК Сибвосток" по п/п N 204 от 30 октября 2013 года в размере 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек и по п/п N 205 от 30 октября 2013 года в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, не поступали в бюджет муниципального образования город-курорт Геленджик.
Аналогичная информация была получена судом апелляционной инстанции от Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (письма от 21.04.2014 и 07.05.2014).
Таким образом, оснований засчитывать соответствующие платежи в счет уменьшения долга ответчика по арендной плате не имеется.
Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Неустойка начисляется истцом за период с 12.07.2010 по 30.09.2013.
Согласно пункту 2.3 договора арендная плата подлежала внесению ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Начисление пени с 12.07.2010 по 24.10.2011 в размере 2 117,88 руб. истцом произведено корректно в соответствии с представленными расчетами арендной платы.
Начиная с 10.01.2012 расчет пени некорректен в связи с тем, что истцом неправильно определен размер арендной платы и размер задолженности.
С 11.01.2012 пеня на сумму долга в размере 53 887,76 (арендная плата за 1 квартал 2012 года) по 10.04.2012 составила 862,2 руб. (ставка рефинансирования составляла 8% годовых).
С 11.04.2012 пеня на сумму долга в размере 107 775,52 руб. (53 887,76 (арендная плата за 2 квартал 2012 года) + 53 887,76 (арендная плата за 1 квартал 2012 года)) по 10.07.2012 составила 2 615,35 руб. (ставка рефинансирования составляла 8% годовых).
С 11.07.2012 пеня на сумму долга в размере 162 255,46 руб. (107 775,52 + 54 479,94 (арендная плата за 3 квартал 2012 года)) по 13.09.2012 составила 2 812,42 руб. (ставка рефинансирования составляла 8% годовых); а с 14.09.2012 по 10.10.2012 в связи с увеличением ставки рефинансирования до 8,25% годовых составила 1 204,75 руб.
С 11.10.2012 пеня на сумму долга в размере 216 735,41 руб. (162 255,46+ 54 479,94 (арендная плата за 4 квартал 2012 года)) по 25.01.2013 составила 6 377,43 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).
С 26.01.2013 (период взят по расчету истца) пеня на сумму долга в размере 273 116,31 руб. (216 735,41 + 56 380,90 (арендная плата за 1 квартал 2013 года)) по 10.04.2013 составила 5 633,02 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).
С 11.04.2013 пеня на сумму долга в размере руб. 330 123,66 (273 116,31 + 57 007,35 (арендная плата за 2 квартал 2013 года)) по 10.07.2013 составила 8 261,34 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).
С 11.07.2013 пеня на сумму долга в размере 387 757,42 руб. (330 123,66 + 57 633,80 (арендная плата за 3 квартал 2013 года)) по 30.09.2013 составила 8 743,92 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).
Таким образом, требования о взыскании пени подлежали удовлетворению в части 33 055,29 руб. В остальной части в требованиях о взыскании пени надлежало отказать.
Судом первой инстанции правильно применены нормы материального права при удовлетворении иска в части расторжения договора аренды.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Специальные основания расторжения договора аренды установлены также статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу положений которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Кроме того, указанная норма права дозволяет устанавливать иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в договоре.
Как видно, в пункте 3.2.4 договора стороны указали в числе оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в том числе невнесение арендной платы за землю в течение одного квартала.
Судом первой инстанции выявлено нарушение арендатором договорной обязанности по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем констатировано право арендодателя требовать расторжения договора в судебном порядке.
Указанное основание является достаточным для расторжения договора.
Специальные основания прекращения права аренды земельного участка установлены также земельным законодательством. Так положения статьи 46 ЗК Российской Федерации содержат общее правило о том, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. А пункт 2 указанной статьи с учетом отсылки к положениям пункта 2 статьи 45 ЗК РФ закрепляет специальное основание прекращения права аренды по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из материалов дела усматривается, что в марте 2012 года ответчиком заключен договор на подготовку проектно-сметной документации. При этом на дату вынесения решения строительство не начато.
Вместе с тем, решающего правового значения для дела данные обстоятельства не имеют, поскольку договор подлежит расторжению по иному основанию (длительное невнесение арендной платы).
В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пункт 2 статьи 452 ГК РФ определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как видно, арендодатель в письме от 07.02.2013 установил срок для погашения задолженности. Однако долг не был погашен не только в установленный срок, но и в период рассмотрения спора в суде первой инстанции.
Арендодатель предупредил арендатора о намерении расторгнуть договор и направил в адрес арендатора проект соглашения о расторжении договора.
В материалы дела представлена почтовая квитанция и конверт-возврат (л.д. 21, 47 т. 1), из которых (с учетом информации сайта Почты России) следует, что корреспонденция администрации от 6 и 7 февраля 2013 года, направленная по юридическому адресу общества, не вручена по причине отсутствия адресата.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно констатировано соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора по иску о расторжении договора. Доводы заявителя жалобы о том, что он не был уведомлен о расторжении договора, основаны на ошибочном понимании норм материального права. В указанной части оснований к отмене решения не имеется.
Из текста апелляционной жалобы следует, что ответчик не согласен с решением лишь той части, в которой исковые требования удовлетворены. Соответственно суд апелляционной инстанции не проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о корректировке реестра (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
На основании изложенного решение суда первой инстанции надлежит изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму и перераспределив судебные расходы по делу в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2013 по делу N А32-25050/2013 изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму.
Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ИНН 2309094110, ОГРН 1052304971872) в пользу администрации муниципального образования "Город-курорт Геленджик" (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) 387 156 (триста восемьдесят семь тысяч сто пятьдесят шесть) рублей 47 копеек - задолженности, 33 055 (тридцать три тысячи пятьдесят пять) рублей 29 копеек - пени, а также в доход федерального бюджета 15 094 (пятнадцать тысяч девяносто четыре) рубля 46 копеек государственной пошлины по иску".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ИНН 2309094110, ОГРН 1052304971872) в доход федерального бюджета 1 793 (одну тысячу семьсот девяносто три) рубля 60 копеек государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2014 N 15АП-2334/2014 ПО ДЕЛУ N А32-25050/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2014 г. N 15АП-2334/2014
Дело N А32-25050/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Н. Малыхиной,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 26.12.2013 по делу N А32-25050/2013
по иску Администрации муниципального образования город-герой Геленджик
к обществу с ограниченной ответственностью "Каскад"
при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Гречко О.А.,
установил:
администрация муниципального образования "Город-курорт Геленджик" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - общество) задолженности по арендной плате в размере 425 932,20 руб. за период с 01 января 2012 года по 30 сентября 2013 года и пени в размере 42 666,69 руб. за период с 12.07.2010 по 30.09.2013.
Также администрация просила расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15 июня 2009 года N 4000001716 площадью 1000 кв. м, кадастровый номер 23:40:0201003:61, расположенного в районе ул. Солнечной в с. Кабардинка г.-к. Геленджика, и указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды несельскохозяйственного назначения от 15 июня 2009 года N 4000001716 площадью 1000 кв. метров, кадастровый номер 23:40:0201003:60, расположенного в районе ул. Солнечной в с. Кабардинка г. Геленджика (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 39-41 т. 1).
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, пользуясь земельным участком, оплату за такое использование не производил, а кроме того, не освоил земельный участок с 2007 года, то есть более чем в течение трех лет.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в части. Суд взыскал с общества в пользу администрации 425 932 руб. 20 коп. - долга, 42 666 руб. 69 коп. - пени, а также удовлетворил требование о расторжении договора аренды земельного участка. В части требования об аннулировании реестровой записи в иске отказано.
Суд установил факт заключения договора между сторонами, факт передачи имущества арендатору, указал на отсутствие доказательств своевременного внесения арендных платежей и учел соблюдение арендодателем установленного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка заявления о расторжении договора.
Суд отметил, что такой способ защиты нарушенного права как погашение регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды законом не предусмотрен.
Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, приняв по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы полагает, что при расчете арендной платы надлежало применять коэффициент 1,5% от кадастровой стоимости, а не 2,2%, как применил суд первой инстанции. Судом не учтен запрет на единовременное повышение арендной платы более чем на 30%, установленный постановлением главы администрации Краснодарского края о перерасчете арендной платы в переходный период 2011-2013 гг. Также полагает, что платеж в размере 500 000 руб., произведенный 30.10.2013 необоснованно не учтен судом, что соответственно влияет на размер пени.
В части расторжения договора полагает, что суд необоснованно не принял во внимание факт устранения нарушений договора, не учел, что нарушения не являлись существенными. Отмечает, что участок предоставлен обществу под строительство, обществом выполнены работы по проектированию.
В дополнении к апелляционной жалобе заявитель отмечает, что при расчете задолженности судом применен муниципальный нормативный акт, ставки арендной платы, установленные которым, превышают ставки, закрепленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Так, ставка арендной платы при предоставлении участка под строительство в процедуре предварительного согласования не может составлять более 2%. Отмечает, что с учетом приведенных положений и произведенного платежа размер задолженности составляет 193 304 руб. Кроме того, заявитель жалобы полагает, что судом четко не установлен период задолженности, так как он не следует из иска. Дополнительно отмечает, что общество не было должным образом уведомлено о расторжении договора аренды.
В письменных пояснениях по делу, направленных в адрес апелляционного суда администрацией, администрация просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили. Третье лицо ранее ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, установленном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 13 июня 2007 года N 1024 между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "Каскад" был заключен договор аренды земельного участка от 15 июня 2009 года N 4000001716 площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, р-н ул. Солнечной, для размещения автомобильной заправочной станции.
Договор аренды земельного участка от 15 июня 2009 года N 4000001716 зарегистрирован в Геленджикском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 17 сентября 2009 года за N 23-23-12/100/2009-057.
Пунктами 1.3 и 2.3 договора аренды земельного участка от 15 июня 2009 года N 4000001716 предусмотрено внесение арендатором платы за пользование земельным участком со дня фактической передачи земельного участка, т.е. с 13 июня 2007 года.
В соответствии с подпунктом 4.1.2 договора аренды земельного участка от 15 июня 2009 года N 4000001716, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
В соответствии с п. 3.2.4. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях условий договора:
- - использования земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора;
- - нарушения арендатором условий, указанных в разделе 10 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.3 договора;
- - невнесения арендной платы за землю в течение одного квартала;
- - использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
06.02.2013 письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик N 51-480/13-01-22 "О расторжении договора аренды" обществу направлено соглашение о расторжении договора аренды по причине неиспользования (неосвоения) земельного участка со ссылкой на акт осмотра от 05.02.2013.
7 февраля 2013 года письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик N 51-518/13-01-22 арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.
Как указывает администрация в письменных пояснениях по делу, письма от 06 и 07 февраля 2013 года направлены ответчику одновременно в одном конверте.
В материалы дела представлен акт осмотра спорного участка от 24.06.2013 согласно которому участок не освоен, не огорожен, строительные работы не ведутся, разрешение на строительство не выдавалось.
Ссылаясь на неосвоение арендатором с 2007 года земельного участка и ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы, администрация обратилась с иском о расторжении договора и взыскании задолженности за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 в размере 425 932,20 руб. и пени за период с 12.07.2010 по 30.09.2013 в сумме 42 666,69 руб.
Судом первой инстанции при разрешении спора правильно применены нормы материального права и квалифицированы спорные правоотношения сторон.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации, в том числе в силу пункта 3 статьи 65 Кодекса устанавливают порядок определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки ее внесения.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 26.01.2010 N 1487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не влечет необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации.
Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соответствующие разъяснения содержатся также в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Как видно, заключенный сторонами в 2009 году договор дозволял арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.
Расчет арендной платы за спорный период администрацией произведен с учетом положений Постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.05.2011 N 1126 "Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик", согласно которым арендная плата определяется по формуле АП = Кс x С, где:
- АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;
- С - ставка арендной платы, %.
Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Истцом расчет арендной платы произведен по ставке 2,2%, установленной для земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями.
Арендная плата на 2013 года рассчитана по формуле АП = (Кс x С) + Ки, то есть дополнительно с учетом коэффициента инфляции, установленным нормами Федерального закона от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов".
Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, принципы, закрепленные в постановлении N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее -постановление N 582), вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Правовая позиция, изложенная в постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 10782/13 по делу N А47-11260/2012 отмечено, что указанное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.
Из материалов настоящего дела усматривается, что земельный участок предоставлен обществу в процедуре предварительного согласования места размещения объекта для целей строительства.
Поскольку ставка, предусмотренная в муниципальном нормативном акте, превышает размер ставки, определенный для соответствующего вида землепользования постановлением N 582, применению подлежит ставка, установленная названным постановлением, то есть в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Указанное не учтено судом первой инстанции, что привело к неправильному определению размера подлежащей взысканию задолженности.
Истцом при расчете применена кадастровая стоимость участка в размере 10 836 770 руб., что соответствует сведениям публичной кадастровой карты в сети Интернет.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" предусмотрено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется (п. 5.2).
Аналогичные правила индексации арендной платы при изменении кадастровой стоимости следуют из пунктов 8, 9 постановления N 582.
Таким образом, с учетом изменения кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Краснодарского края в 2011 году арендная плата за спорный участок в 2012 году составляла 216 735,40 руб. (10 836 770 х 2%), а в 2013 году подлежала увеличению на коэффициент инфляции (5,%) и составляла соответственно 228 655,85 руб. ((10 836 770 х 2%) + 5,5%) в год, а в период с 01.01.2013 по 30.09.2013 (за три квартала) 171 022,05 руб.
Истец при расчете уменьшал сумму долга за спорный период на переплату в размере 600,98 руб., сформировавшуюся в 2011 году.
С учетом указанной переплаты, с ответчика надлежит взыскать 387 156,47 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.09.2013.
При переходе к расчету арендной платы с ранее закрепленной формулы на процентную ставку от кадастровой стоимости согласно пункту 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, установлен переходный период на 2011-2013 годы, в котором изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.
Судом апелляционной инстанции проверены доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата рассчитана истцом без учета указанных правил и отклонены как несостоятельные с учетом представленных администрацией расчетов арендной платы на 2010 и 2011 годы и пояснений в дополнении к отзыву от 09.07.2014. Как видно, увеличение арендной платы происходило в пределах 30% в год.
Судом апелляционной инстанции повторно проверены доводы общества о том, что платеж в сумме 500 000 руб., произведенный 30.10.2013, надлежало зачесть в счет погашения долга.
Как видно, в материалы дела в суде первой инстанции было представлено платежное поручение N 205 от 30.10.2013 на сумму 500 000 руб., в обоснование довода о том, что названную сумму в счет арендной платы по спорному договору за ООО "Каскад" уплатило иное лицо (участник общества).
Судом первой инстанции соответствующий довод отклонен со ссылкой на справку от Финансового управления Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, в которой отражено, что суммы, оплаченные ЗАО "ИСК Сибвосток" по п/п N 204 от 30 октября 2013 года в размере 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек и по п/п N 205 от 30 октября 2013 года в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, не поступали в бюджет муниципального образования город-курорт Геленджик.
Аналогичная информация была получена судом апелляционной инстанции от Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (письма от 21.04.2014 и 07.05.2014).
Таким образом, оснований засчитывать соответствующие платежи в счет уменьшения долга ответчика по арендной плате не имеется.
Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Неустойка начисляется истцом за период с 12.07.2010 по 30.09.2013.
Согласно пункту 2.3 договора арендная плата подлежала внесению ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Начисление пени с 12.07.2010 по 24.10.2011 в размере 2 117,88 руб. истцом произведено корректно в соответствии с представленными расчетами арендной платы.
Начиная с 10.01.2012 расчет пени некорректен в связи с тем, что истцом неправильно определен размер арендной платы и размер задолженности.
С 11.01.2012 пеня на сумму долга в размере 53 887,76 (арендная плата за 1 квартал 2012 года) по 10.04.2012 составила 862,2 руб. (ставка рефинансирования составляла 8% годовых).
С 11.04.2012 пеня на сумму долга в размере 107 775,52 руб. (53 887,76 (арендная плата за 2 квартал 2012 года) + 53 887,76 (арендная плата за 1 квартал 2012 года)) по 10.07.2012 составила 2 615,35 руб. (ставка рефинансирования составляла 8% годовых).
С 11.07.2012 пеня на сумму долга в размере 162 255,46 руб. (107 775,52 + 54 479,94 (арендная плата за 3 квартал 2012 года)) по 13.09.2012 составила 2 812,42 руб. (ставка рефинансирования составляла 8% годовых); а с 14.09.2012 по 10.10.2012 в связи с увеличением ставки рефинансирования до 8,25% годовых составила 1 204,75 руб.
С 11.10.2012 пеня на сумму долга в размере 216 735,41 руб. (162 255,46+ 54 479,94 (арендная плата за 4 квартал 2012 года)) по 25.01.2013 составила 6 377,43 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).
С 26.01.2013 (период взят по расчету истца) пеня на сумму долга в размере 273 116,31 руб. (216 735,41 + 56 380,90 (арендная плата за 1 квартал 2013 года)) по 10.04.2013 составила 5 633,02 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).
С 11.04.2013 пеня на сумму долга в размере руб. 330 123,66 (273 116,31 + 57 007,35 (арендная плата за 2 квартал 2013 года)) по 10.07.2013 составила 8 261,34 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).
С 11.07.2013 пеня на сумму долга в размере 387 757,42 руб. (330 123,66 + 57 633,80 (арендная плата за 3 квартал 2013 года)) по 30.09.2013 составила 8 743,92 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).
Таким образом, требования о взыскании пени подлежали удовлетворению в части 33 055,29 руб. В остальной части в требованиях о взыскании пени надлежало отказать.
Судом первой инстанции правильно применены нормы материального права при удовлетворении иска в части расторжения договора аренды.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Специальные основания расторжения договора аренды установлены также статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу положений которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Кроме того, указанная норма права дозволяет устанавливать иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в договоре.
Как видно, в пункте 3.2.4 договора стороны указали в числе оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в том числе невнесение арендной платы за землю в течение одного квартала.
Судом первой инстанции выявлено нарушение арендатором договорной обязанности по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем констатировано право арендодателя требовать расторжения договора в судебном порядке.
Указанное основание является достаточным для расторжения договора.
Специальные основания прекращения права аренды земельного участка установлены также земельным законодательством. Так положения статьи 46 ЗК Российской Федерации содержат общее правило о том, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. А пункт 2 указанной статьи с учетом отсылки к положениям пункта 2 статьи 45 ЗК РФ закрепляет специальное основание прекращения права аренды по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из материалов дела усматривается, что в марте 2012 года ответчиком заключен договор на подготовку проектно-сметной документации. При этом на дату вынесения решения строительство не начато.
Вместе с тем, решающего правового значения для дела данные обстоятельства не имеют, поскольку договор подлежит расторжению по иному основанию (длительное невнесение арендной платы).
В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пункт 2 статьи 452 ГК РФ определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как видно, арендодатель в письме от 07.02.2013 установил срок для погашения задолженности. Однако долг не был погашен не только в установленный срок, но и в период рассмотрения спора в суде первой инстанции.
Арендодатель предупредил арендатора о намерении расторгнуть договор и направил в адрес арендатора проект соглашения о расторжении договора.
В материалы дела представлена почтовая квитанция и конверт-возврат (л.д. 21, 47 т. 1), из которых (с учетом информации сайта Почты России) следует, что корреспонденция администрации от 6 и 7 февраля 2013 года, направленная по юридическому адресу общества, не вручена по причине отсутствия адресата.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно констатировано соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора по иску о расторжении договора. Доводы заявителя жалобы о том, что он не был уведомлен о расторжении договора, основаны на ошибочном понимании норм материального права. В указанной части оснований к отмене решения не имеется.
Из текста апелляционной жалобы следует, что ответчик не согласен с решением лишь той части, в которой исковые требования удовлетворены. Соответственно суд апелляционной инстанции не проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о корректировке реестра (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
На основании изложенного решение суда первой инстанции надлежит изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму и перераспределив судебные расходы по делу в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2013 по делу N А32-25050/2013 изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму.
Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ИНН 2309094110, ОГРН 1052304971872) в пользу администрации муниципального образования "Город-курорт Геленджик" (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) 387 156 (триста восемьдесят семь тысяч сто пятьдесят шесть) рублей 47 копеек - задолженности, 33 055 (тридцать три тысячи пятьдесят пять) рублей 29 копеек - пени, а также в доход федерального бюджета 15 094 (пятнадцать тысяч девяносто четыре) рубля 46 копеек государственной пошлины по иску".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ИНН 2309094110, ОГРН 1052304971872) в доход федерального бюджета 1 793 (одну тысячу семьсот девяносто три) рубля 60 копеек государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)